PRÉVISIONS 2017 REVUES ET CORRIGÉES

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1 Mai 2017 PRÉVISIONS 2017 REVUES ET CORRIGÉES La forte création d emplois, l amélioration du solde migratoire et le regain de confiance des consommateurs sont autant de facteurs qui nous amènent à revoir fortement à la hausse nos perspectives du marché de la revente au Québec pour Nous bonifions donc notre scénario de prévisions présenté en début d année, et ce, tant en ce qui a trait au nombre de ventes qu à la croissance des prix des propriétés. L année a démarré en force Le marché de la revente au Québec a connu un bien meilleur début d année que ce que nous avions prévu. Au cours des trois premiers mois de 2017, le nombre de ventes enregistrées sur le système Centris des courtiers immobiliers a crû de 6 % par rapport à la même période l année dernière, ce qui s est traduit par le premier trimestre le plus actif depuis cinq ans. Toutefois, les résultats d avril ont été moins bons (-3 %), de sorte qu au cumul des quatre premiers mois de 2017, la hausse des ventes résidentielles est de 3 % (voir tableau 1). Par catégorie de propriétés, notons que c est surtout la copropriété qui a le vent dans les voiles depuis le début de l année. Après quatre mois, les ventes de copropriétés sont en hausse de 10 % au Québec, tandis que celles de maisons unifamiliales n ont crû que de 2 % et celles de plex ont fait du surplace (0 %). Le marché de la revente au Québec a connu un bien meilleur début d année que ce que nous avions prévu. Au cumul des quatre premiers mois de 2017, la hausse des ventes résidentielles est de 3 %. Tableau 1 : Cumul de janvier à avril 2017 Nombre de ventes Variation Prix médian - unifamiliale Variation Province de Québec % $ +3 % RMR de Montréal % $ +6 % RMR de Québec % $ -1 % Source et prévisions : FCIQ

2 Au chapitre des prix, les hausses sont également bien au-delà de ce que nous avions envisagé, en particulier dans la région montréalaise. Après les quatre premiers mois de 2017, l augmentation du prix médian des maisons unifamiliales à l échelle de la province est de 3 %, portée par une poussée de 6 % dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal. Même constat en ce qui a trait à l évolution du prix des copropriétés, dont la hausse (+3 %) dépasse nos prévisions jusqu ici en À la lumière de ces résultats, force est de constater que les resserrements hypothécaires instaurés l automne dernier n ont jusqu ici pas pesé aussi lourd que nous l aurions cru sur les premiers acheteurs. Peut-être que plusieurs d entre eux se sont finalement résignés à acheter une propriété dont le prix est moins élevé. En parallèle, l augmentation de la demande provenant des acheteurs expérimentés a plus que compensé la diminution du nombre d accédants à la propriété. C est du moins ce que laisse voir l activité par gamme de prix, en particulier dans le marché montréalais (voir section «La métropole se détachera du lot», ci-dessous). L augmentation de la demande provenant des acheteurs expérimentés a plus que compensé la diminution du nombre d accédants à la propriété. Le marché de l emploi est en pleine ébullition La situation du marché du travail est certes un des facteurs fondamentaux les plus susceptibles d influencer la tenue du marché immobilier résidentiel. L emploi au Québec connaît actuellement une période faste. En avril 2017, la Belle Province comptait emplois de plus qu un an auparavant. Toutefois, il s agit majoritairement d emplois à temps partiel ( postes). Sur le plan géographique, les nouveaux postes se trouvent principalement dans la région de Montréal ( postes) et, dans une moindre mesure, dans celle de Québec ( postes). Cette excellente performance du marché du travail s est également traduite par une diminution notable du taux de chômage, qui est passé de 7,4 % en avril 2016 (en données désaisonnalisées) à 6,6 % en avril Rappelons qu en janvier et en novembre dernier, le taux de chômage avait atteint 6,2 %, soit un creux historique au Québec. Les gains d emplois constituent donc une excellente nouvelle pour la revente de propriétés. Il faut se rappeler que l effet de ceux-ci n est toutefois pas immédiat, de sorte qu il peut y avoir un délai de plusieurs mois avant qu il ne soit pleinement ressenti. La situation augure donc plutôt bien pour le marché immobilier au cours des prochains mois. Forte hausse du solde migratoire et du nombre de résidents non permanents Nous connaissons depuis peu les données provisoires de l ISQ sur le solde migratoire en 2016, à l échelle de la province de Québec. On y constate une forte augmentation du nombre de nouveaux arrivants, surtout lorsque l on tient compte des résidents non permanents (voir graphique 1). 2

3 Graphique 1 : Solde migratoire net*, Province de Québec Données préliminaires Source : ISQ *Incluant le solde des résidents non-permanents Le solde migratoire net est composé de la somme du solde international et du solde interprovincial. La migration internationale affichait un solde de l an dernier, soit une augmentation de 10 % par rapport à En ce qui a trait au solde migratoire interprovincial, il continue d être négatif (davantage de résidents du Québec partent vers d autres provinces que l inverse), mais la perte de personnes à ce chapitre, une diminution par rapport à l année précédente, constitue néanmoins une amélioration. C est principalement du côté des résidents non permanents 1 que le portrait a complètement changé. Légèrement négatif en 2015, leur solde a bondi à près de l an dernier, soit un sommet depuis Si nous considérons ce groupe de nouveaux arrivants, le solde migratoire net s élève à personnes, ce qui représente une hausse de 65 % par rapport à Cependant, ii ne s agit pas d un sommet, celui-ci ayant été atteint en 2009, avec nouveaux arrivants. Encore ici, il s agit d une bonne nouvelle pour le marché immobilier. Même si les nouveaux arrivants ne deviendront pas nécessairement propriétaires, ou du moins pas immédiatement, chaque nouveau ménage a néanmoins un besoin de se loger, ce qui contribue à la demande d habitations. C est principalement du côté des résidents non permanents que le portrait a complètement changé. Légèrement négatif en 2015, leur solde a bondi à près de l an dernier, soit un sommet depuis Ce groupe est formé d étudiants et de travailleurs qui séjournent ici de manière temporaire, ou qui revendiquent le statut de réfugié, ainsi que les membres de leur famille vivant avec eux au Canada. Certains d entre eux sont en attente d obtenir leur citoyenneté canadienne ou un statut de résident permanent. 3

4 La confiance des consommateurs ravivée L indice de confiance du Conference Board nous aide à mesurer l humeur des consommateurs envers le marché immobilier. En particulier, une des questions de l enquête mesure si, dans l esprit du consommateur, il s agit d un bon moment pour faire un achat important, telle une propriété. Le graphique 2 illustre une courte période un peu morose survenue de novembre 2016 à janvier 2017, probablement en raison de l élection de Donald Trump à la présidence des États-Unis et des resserrements hypothécaires à l échelle canadienne; celle-ci a été suivie d une remontée de la confiance des consommateurs à des niveaux similaires à ceux de l été 2016, qui représentaient eux-mêmes un sommet depuis On assiste à une remontée de la confiance des consommateurs à des niveaux similaires à ceux de l été 2016, qui représentaient eux-mêmes un sommet depuis Graphique 2 : Confiance des consommateurs québécois : «Est-ce un bon moment pour faire un achat important?» 50 % de réponses positives J F M A M J J A S O N D J F M A M Source : Banque du Canada Les taux d intérêt hypothécaires subissent des vents contraires Les taux hypothécaires à 5 ans sont intimement liés au taux de rendement des obligations gouvernementales de même échéance (voir graphique 3). En novembre dernier, à la suite de l élection présidentielle américaine, les taux obligataires américains ont connu un soubresaut, entraînant dans leur foulée les taux obligataires canadiens. En réponse à cette hausse des coûts de financement, les institutions financières canadiennes ont relevé les taux hypothécaires pratiqués d environ un quart de point de pourcentage pour un terme de 5 ans. 4

5 Graphique 3 : Évolution récente des taux d intérêt au Canada 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % Taux hypothécaires à 5 ans après rabais Rendement des obligations du Canada à 5 ans 0,5 % 0,0 % J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M A M Source : Banque du Canada Contre toute attente, les taux obligataires ont diminué en avril, alors que les investisseurs se sont tournés vers les valeurs refuges en raison de l incertitude géopolitique grandissante (intervention américaine en Syrie et conflit possible avec la Corée du Nord). Si les tensions géopolitiques se dissipent, nous croyons que les taux hypothécaires à 5 ans pratiqués par les institutions financières canadiennes subiront une légère hausse de 0,25 % d ici la fin de l année. Pour leur part, les taux affichés ne bougeront pas. Dans tous les cas, les taux hypothécaires s éloigneront peu de leur creux historique, de sorte que le contexte à ce chapitre demeurera des plus favorables à l acquisition d une propriété. Les inondations ralentiront le flot de transactions uniquement dans les secteurs concernés Contre toute attente, les taux obligataires ont diminué en avril, alors que les investisseurs se sont tournés vers les valeurs refuges en raison de l incertitude géopolitique grandissante (intervention américaine en Syrie et conflit possible avec la Corée du Nord). Les importantes inondations qui ont touché plusieurs régions du Québec, ce printemps, auront un impact à court terme sur le marché de la revente. D une part, certaines ventes récentes seront annulées. D autre part, il va sans dire que le contexte est peu propice pour conclure de nouvelles transactions dans le cas des propriétés inondées. Cela pourrait donc affecter à la baisse les résultats des prochains mois dans les secteurs concernés. Mais nous sommes d avis que la demande de propriétés riveraines ne va pas s estomper pour autant et que la situation finira par revenir à la normale à moyen terme. 5

6 Les répercussions des politiques de M. Trump demeurent incertaines, à une chose près Le début de l année 2017 a été marqué par un vent d incertitude soufflant sur l économie canadienne. Plusieurs promesses électorales du nouveau président américain, Donald Trump, laissaient présager des contrecoups importants au Canada. Jusqu à maintenant, plusieurs de ces propositions, notamment la renégociation de l ALENA, se sont vues reportées ou bloquées par différentes instances américaines. Parmi les réalisations du président américain depuis le début de son mandat, la nouvelle taxe imposée aux producteurs de bois d œuvre canadiens exportant aux États-Unis est probablement la plus nuisible à l économie du Canada et du Québec. Cette mesure devrait avoir, dans un premier temps, un effet à la hausse sur le prix de cette matière première, faisant ainsi augmenter les coûts à la rénovation et à la construction de propriétés résidentielles neuves. Dans un deuxième temps, une réduction de la production ainsi que des pertes d emplois sont à prévoir dans les régions de la province dont l économie est fortement concentrée dans la production de produits forestiers, notamment l Abitibi-Témiscamingue, la Côte-Nord, le Saguenay Lac-Saint-Jean et la Gaspésie. Mai 2017 La volonté du président américain de bloquer l immigration provenant de certains pays pourrait pousser de nombreux immigrants à choisir plutôt le Canada comme terre d accueil. Il pourrait en être de même aussi pour certaines entreprises qui ne veulent pas se priver du bassin de maind œuvre en provenance des pays visés par le décret que M. Trump cherche à faire adopter. Toutefois, parmi les propositions contestées de Donald Trump, certaines pourraient avoir un effet bénéfique sur l économie canadienne. La volonté du président américain de bloquer l immigration provenant de certains pays pourrait pousser de nombreux immigrants à choisir plutôt le Canada comme terre d accueil. Il pourrait en être de même aussi pour certaines entreprises qui ne veulent pas se priver du bassin de main-d œuvre en provenance des pays visés par le décret que M. Trump cherche à faire adopter. En ce qui a trait à la réalisation des autres promesses électorales de l actuel président américain, tout n est que spéculation pour le moment. Prévisions provinciales : en route vers la plus forte croissance des prix depuis 2012 Pour toutes les raisons mentionnées plus haut, nous revoyons considérablement à la hausse notre scénario de prévisions établi en début d année et qui tablait sur une baisse des ventes de l ordre de 7 %. Nous prévoyons désormais une hausse d activité de 2 % au Québec par rapport à 2016 (voir tableau 2), avec ventes sur le système Centris des courtiers immobiliers. C est donc dire que l embellie du premier trimestre de l année se poursuivra, quoique les augmentations seront un peu plus ténues. Au final, il s agira de la meilleure année au chapitre des ventes depuis Nous prévoyons désormais une hausse d activité de 2 % au Québec par rapport à 2016, avec ventes sur le système Centris des courtiers immobiliers. Nous révisons aussi sensiblement notre scénario de prévisions en ce qui a trait à la croissance des prix. Le prix médian d une maison unifamiliale au Québec devrait atteindre $ cette année, soit une progression de 3 % par rapport à Il s agirait de la plus forte croissance à ce chapitre des cinq dernières années. 6

7 Tableau 2 : Prévisions Province de Québec Province de Québec Nombre de ventes Variation Prix médian - unifamiliale Variation % $ +7 % % $ +4 % % $ +3 % % $ 0 % % $ +1 % % $ +1 % % $ +2 % 2017 (prévu) % $ +3 % Source et prévisions : FCIQ Prévisions pour la RMR de Montréal : la métropole se détachera du lot Non seulement la région de Montréal se taille la part du lion des emplois créés depuis le début de 2016, elle est aussi le point de chute de la plupart des nouveaux arrivants. Elle pourrait même bénéficier d un regain d intérêt de la part des acheteurs étrangers en raison des taxes instaurées à Vancouver et à Toronto (voir encadré 1). Tableau 3 : Prévisions Région métropolitaine de Montréal Nombre de ventes Prix médian Unifamiliale Prix médian Copropriété Variation Variation Variation % $ +3 % $ +3 % % $ +2 % $ +1 % 2017 (prévu) % $ + 6 % $ +3 % Source et prévisions : FCIQ 7

8 Nous croyons que la métropole se démarquera du reste de la province. Nous prévoyons que transactions y seront conclues, soit 4 % de plus qu en Il s agirait dans ce cas de la meilleure année au chapitre des ventes depuis 2010 dans la RMR de Montréal. Par ailleurs, les ventes par gamme de prix révèlent que ce sont surtout les acheteurs expérimentés qui animent actuellement le marché de la revente, à l instar de ce qui a été observé l an dernier. Au cumul des quatre premiers mois de 2017, les ventes de maisons unifamiliales de $ ou plus affichent une hausse de 21 % et, pour la copropriété, les ventes dans la gamme de plus de $ sont en hausse de 29 %. Nous croyons que la métropole se démarquera du reste de la province. Finalement, il importe de savoir que, depuis peu, les conditions du marché dans le segment de la maison unifamiliale favorisent de nouveau les vendeurs. Ceci accélérera la croissance des prix, qui passera de 2 % l an dernier à 6 % cette année. Le prix médian des unifamiliales devrait ainsi atteindre $ à l échelle de la RMR. Du côté de la copropriété, la demande est actuellement soutenue et les conditions du marché sont en voie de se rééquilibrer. Nous prévoyons que la moitié des ventes de copropriété se réaliseront à un prix supérieur à $ en 2017, soit une hausse de 3 % comparativement au prix médian de Prévisions pour la RMR de Québec : les hausses de prix vont attendre Du côté de la copropriété, la demande est actuellement soutenue et les conditions du marché sont en voie de se rééquilibrer. Nous revoyons également à la hausse notre scénario de prévisions émis en début d année pour la RMR de Québec. L activité sur le marché de la revente devrait néanmoins fléchir légèrement de 1 % en 2017, alors que ventes sont attendues, principalement en raison d un léger recul de la demande provenant des premiers acheteurs, sous l effet des nouvelles règles hypothécaires. D un autre côté, le marché de l emploi, qui avait connu des ratés au début de 2016, s est nettement amélioré depuis, ce qui est de bon augure à moyen terme. Tableau 4 : Prévisions Région métropolitaine de Québec Nombre de ventes Prix médian unifamiliale Prix médian copropriété Variation Variation Variation % $ 0 % $ -1 % % $ +1 % $ -4 % 2017 (prévu) % $ 0 % $ -1 % Source et prévisions : FCIQ 8

9 Encadré 1 Plus d acheteurs étrangers sur le marché immobilier montréalais L instauration par le gouvernement ontarien d une taxe de 15 % sur les achats de propriétés par des étrangers dans la région de Toronto pourrait, par contrecoup, accroître la présence d acheteurs étrangers sur le marché immobilier à Montréal. Toutefois, la FCIQ ne s attend pas à des répercussions majeures à court terme. La proportion d acheteurs étrangers à Montréal est estimée à seulement 1,5 % par la Société canadienne d hypothèques et de logement. Bien que ce chiffre soit possiblement sous-estimé, leur proportion serait néanmoins faible. À titre comparatif, la proportion d acheteurs étrangers est estimée à 9,7 % dans la région de Vancouver par le gouvernement de la Colombie-Britannique et à 4,9 % dans la région torontoise par le Toronto Real Estate Board. À Montréal, la présence d acheteurs étrangers se limiterait principalement à certains quartiers centraux, pour la maison unifamiliale, et au centre-ville, pour la copropriété. L activité de ces acheteurs dans la région montréalaise pourrait avoir une incidence à la hausse sur les prix des propriétés dans certains quartiers centraux, où ils ont tendance à concentrer leurs achats. Toutefois, globalement, l impact serait limité étant donné que les conditions du marché immobilier montréalais sont bien différentes de celles observées récemment à Toronto ou à Vancouver. Le marché immobilier résidentiel de la RMR de Montréal a connu des hausses de prix très modérées au cours des dernières années. Le prix médian des unifamiliales est passé de $ à $ entre 2013 et 2016, soit une progression de 6 % seulement en trois ans. Le prix médian des copropriétés a lui aussi crû de 6 % au cours de la même période (de $ à $ entre en 2013 et 2016). Par ailleurs, les conditions du marché immobilier montréalais demeurent relativement équilibrées : le segment des unifamiliales est légèrement à l avantage des vendeurs, celui des plex est équilibré, tandis que celui de la copropriété montre encore une légère offre excédentaire. Pour ce qui est du marché locatif, le taux d inoccupation observé à Montréal est de 3,9 % (source : SCHL), ce qui est largement supérieur aux taux de Toronto (1,3 %) et de Vancouver (0,7 %). Nous sommes loin de la pénurie de logements, que l on regarde du côté du marché de la revente, du marché du neuf ou du marché locatif. Dans ce contexte, il est difficile d envisager une flambée des prix comme celle de Toronto. Il demeure que davantage d acheteurs étrangers se tournent vers Montréal, ce qui s est traduit par une hausse importante du solde migratoire et du nombre de résidents non permanents en Plusieurs facteurs expliquent cet attrait, notamment, l amélioration marquée de la situation économique et de l emploi. Au cours des douze derniers mois, nouveaux postes ont été créés dans l ensemble de la RMR et le taux de chômage a diminué à seulement 6,6 % au premier trimestre de l année. Également, Montréal s est vu décerner par Quacquarelli Symonds le titre de meilleure ville universitaire au monde en 2017, déclassant ainsi Paris pour la toute première fois en cinq ans. Soulignons finalement que le prix des propriétés y est parmi les plus faibles en Amérique du Nord. 9

10 Par ailleurs, contrairement à plusieurs autres régions de la province, le marché immobilier résidentiel de Québec se caractérise par l augmentation continue du nombre d inscriptions en vigueur. Ainsi, les conditions du marché y sont globalement à l avantage des acheteurs. Alors que le déséquilibre est très léger pour la maison unifamiliale et le plex, le surplus d offre de copropriétés demeure quant à lui important. Dans ce contexte, nous nous attendons à ce que le prix médian des maisons unifamiliales reste stable en 2017, mais à ce que celui des copropriétés diminue (-1 %) pour quatrième année consécutive. Conclusion Mai 2017 Contrairement à plusieurs autres régions de la province, le marché immobilier résidentiel de Québec se caractérise par l augmentation continue du nombre d inscriptions en vigueur. Ainsi, les conditions du marché y sont globalement à l avantage des acheteurs. Le bon début d année et le fait que plusieurs indicateurs fondamentaux affichent une meilleure santé que prévu nous ont amené à revoir à la hausse nos prévisions pour En particulier, la forte création d emplois, l augmentation considérable du solde migratoire et la confiance des consommateurs sont parmi les éléments favorables au marché de la revente. D un autre côté, les resserrements hypothécaires modéreront les ardeurs des premiers acheteurs, quoique le frein sera probablement moins important que nous avons pu le croire au départ. Finalement, les taux hypothécaires changeront peu et en fin d année seulement, de sorte qu ils n auront pas d impact important sur le marché de la revente au cours des prochains mois. Cette publication est produite par le service Analyse du marché de la FCIQ Paul Cardinal Directeur Maïka Carrier Roy Analyste Écrivez-nous à stats@fciq.ca Daren King Agent de recherche économique 2017 Fédération des chambres immobilières du Québec. Tous droits réservés. 10