L immobilier d entreprise en 2010

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1 Page n 1 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

2 Opportunités et contraintes dans un projet de cession reprise Avec le soutien du Page n 2 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

3 Les intervenants Me Patrick LANNURIEN, Notaire à FOUESNANT M. Hervé LOMENECH, Expert-comptable, cabinet ACGR à QUIMPERLE et LORIENT M. Vincent COPPOLA, CCI de Quimper Cornouaille, Département Entrepreneuriat, Économie et Territoire. Page n 3 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

4 , Opportunités et contraintes dans un projet de cession reprise. LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE SOMMAIRE Introduction - état des lieux général et situation de l immobilier d entreprise 1 L immobilier dans l entreprise ou la détention directe 1.1 La propriété de l immeuble : entreprise ou chef d entreprise (données fiscales/choix stratégique) 1.2 La séparation de l immobilier et de l entreprise (entreprise individuelle/entreprise sociétaire) 2 Le démembrement ou la détention indirecte 2.1 Opportunité du recours à la SCI de gestion (techniques de séparation/intérêt fiscal) 2.2 Les difficultés de mise en œuvre (capital social/comptabilité) 2.3 La sortie de la SCI 2.4 L exploitation dans les locaux d autrui (les différents baux, pas de porte, cession de bail) 3 Cession reprise d immobilier, les obligations du cédant en matière de contrôle 4 Questions-réponses VC Page n 4 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

5 Introduction D une manière générale, on constate que la majorité des situations est encore à l intégration de l immobilier dans l entreprise. Toutefois on note un intérêt croissant pour la sortie de l immobilier de l outil d exploitation. Ce choix peut répondre à des situations propres (recherche de mobilité, recentrage sur le cœur de métier, etc) tout en apportant des avantages tant sur la plan patrimonial pour les propriétaires que financier pour l entreprise (réduire la surface financière, améliorer la notation, etc). Dans un contexte économique toujours tendu, l immobilier apparaît comme un élément important de l analyse de la cible du point de vue du repreneur, il est aussi surtout un élément essentiel de la stratégie du cédant qui peut avoir intérêt au démembrement soit dans l optique d alléger la charge de la cession soit de conserver partie du patrimoine qui lui générera un revenu complémentaire. Page n 5 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 VC

6 1- L IMMOBILIER DANS L ENTREPRISE (LA DETENTION DIRECTE) Le choix du mode de détention de l immobilier d entreprise présente des enjeux à la fois juridiques, économiques et fiscaux. L immobilier peut être maintenu dans le patrimoine privé de l exploitant soit par une détention en direct, soit par le biais d une société dont il détiendra la quasi-totalité des parts. L immeuble peut également figurer dans le patrimoine professionnel si l immeuble est inscrit au bilan de l entreprise (entreprise individuelle ou société d exploitation). Tout chef d entreprise qui envisage d acquérir un immeuble qu il destine à l exploitation de son entreprise se trouve confronté à ces choix. Selon le mode de détention, les conséquences fiscales tant pendant la phase d acquisition que pendant la phase de détention ou la phase de cession peuvent se révéler très différentes. Du mode de détention va dépendre la rentabilité de l investissement, ainsi que la protection du patrimoine. Page n 6 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE HL

7 1.1 LA PROPRIETE DE L IMMEUBLE : ENTREPRISE OU CHEF D ENTREPRISE A- Les données fiscales Les conséquences de la distinction entre patrimoine privé (propriété du chef d entreprise) et actif professionnel concernent essentiellement l impôt sur le revenu ou l impôt sur les sociétés. Selon le régime fiscal, il y a des conséquences sur : les charges déductibles l impôt l imposition des éventuelles plus-values, en cas de cession des biens. Page n 7 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 HL

8 A1- Les charges déductibles LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE L inscription de l immeuble à l actif de l entreprise permet la déduction :. des charges liées à l acquisition (exemple commission d agence). des Intérêts d emprunts qui finance l acquisition. de la taxe foncière. des amortissements comptables. La méthode retenue est celle des amortissements par composants. Ainsi on distingue plusieurs composants dans le bâtiment, et ceux-ci après évaluation de chacun sont amortis sur des durées différentes. Le terrain constitue toujours un élément non amortissable. Il y a donc lieu systématiquement de ventiler le prix d acquisition entre la partie construite proprement dite et le terrain. HL Page n 8 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

9 Dans le cas d une entreprise individuelle, l inscription au patrimoine professionnel résulte simplement d une écriture comptable, laquelle ne génère aucune plus-value taxable, contrairement au retrait d actif. Si l immeuble n est pas inscrit à l actif de l entreprise, la déduction de des charges est limitée : on est sous le régime des revenus fonciers. - l immeuble ne peut pas être amorti - les dépenses liées à l acquisition ne sont pas déductibles - les dépenses d amélioration, de construction, de reconstruction ou d agrandissement ne sont pas déductibles. L imputation d un éventuel déficit foncier est limité à sur le revenu global. Page n 9 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 HL

10 A2-L impôt A2-1 Le sort des plus values en cas de cession Si l immeuble est inscrit à l actif professionnel La plus value de cession de l immeuble sera taxée selon le régime des plus values professionnelles. La cessation d activité de l exploitant individuel entraîne le transfert de l immeuble du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé, fait générateur d une plus value. Si l immeuble a été maintenu dans le patrimoine privé du chef d entreprise La plus value de cession de l immeuble sera taxée selon le régime des plus values des particuliers. Il y a exonération totale de la plus-value lorsque l immeuble est détenu depuis 15 ans La cessation d activité n a pas d incidence. HL Page n 10 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

11 A2-2 L intérêt d une société interposée Schéma retenu : La société civile propriétaire de l immeuble est soumise à l IR Elle est détenue par une société soumise à l IS En raison de la semi-transparence fiscale de la société propriétaire de l immeuble, les bénéfices réalisés par celle-ci sont imposés au nom de la société soumise à l IS, peu importe que ces bénéfices soient distribués ou non. Les bénéfices sont :. déterminés selon les règles applicables à l IS. assujettis à l IS. HL Page n 11 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

12 A2-3 La TVA Le choix pour l inscription ou non de l immeuble professionnel à l actif professionnel est neutre au regard de la TVA. Il en résulte que la TVA gravant l achat de l immeuble est déductible si les conditions prévues à l article 271,11-1 du CGI sont remplies. HL Page n 12 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

13 B - Les choix stratégiques B1- La diversification des risques Création de deux sociétés : la société civile propriétaire de l immobilier et la société commerciale, locataire, sont deux personnes juridiques distinctes. La défaillance de l une ne saurait affecté en principe le sort de l autre. Cependant la jurisprudence a conçu des correctifs qui permettent aux créanciers de la société commerciale en procédure collective d appréhender les actifs immobiliers de la société civile. Lorsque la société ne connaît pas un fonctionnement économique et social normal, les tribunaux estiment alors que le seul objet de la société est de soustraire certains biens de l action des créanciers dans un schéma abusif qui peut être remis en cause. Les loyers doivent être encaissés et être d un niveau comparable au marché. Une véritable activité sociale (tenue de comptabilité, tenue d assemblées générales, compte rendu du gérant sur l activité de la société) permet d éviter tout risque de fictivité. La confusion des patrimoines peut provenir de loyers excessifs ou de relations financière anormales, comme le fait par exemple de ne pas encaisser de loyers. HL Page n 13 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

14 B2 - La diversification patrimoniale La constitution d une société civile permet une diversification du patrimoine en élargissant son patrimoine privé et en allégeant on patrimoine professionnel. Elle offre une grande souplesse dans son fonctionnement, supprime les inconvénients de l indivision. HL Page n 14 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

15 1.2 LA SEPARATION DE L IMMOBILIER ET DE L ENTREPRISE A- La séparation ab initio A-1 L entreprise individuelle Le chef d entreprise conserve dans son patrimoine privé l immeuble affecté à l exploitation. Il peut déduire de son bénéfice professionnel un loyer. En contrepartie, l exploitant est imposable à raison des loyers déduits dans la catégorie des revenus fonciers. A-2 L entreprise sociétaire La séparation par la société civile permet de développer des stratégies de transmission qui ne sont pas concevables en cas de détention individuelle. Page n 15 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 HL

16 B La sortie de l immobilier d entreprise B1 - L entreprise individuelle ou la société soumise à l IR 151 septies : Tous les éléments de l actif immobilisé sont susceptibles de bénéficier de l exonération, à l exception des terrains à bâtir : Entreprise à l IR, chiffre d affaires maxi si ventes de biens et si prestataires de services : exonération totale, Entreprise à l IR, chiffre d affaires maxi si ventes de biens et si prestataires de services : exonération partielle. 151 septies B : Les plus values à long terme portant sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l entreprise à sa propre exploitation, ou les droits ou parts constitués de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés à sa propre exploitation font l objet d un abattement de 10 % au-delà de la 5ème année de détention. 151 octies : L exploitant peut transférer, à l occasion de l apport en société de son activité individuelle dans son patrimoine privé, les immeubles affectés à l exploitation, sous réserve qu ils soient mis à disposition de la société. Obligation d un bail d au moins neuf ans. HL Page n 16 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

17 B2 - L entreprise sociétaire Cession de l immeuble Scission de la société Réduction de capital Cession de la nue propriété Distribution de dividendes en nature Apport partiel d actif de l activité commerciale Réévaluation libre des actifs immobiliers. HL Page n 17 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

18 2- LE DEMEMBREMENT (LA DETENTION INDIRECTE) L intérêt du recours à la société civile comme support de l immobilier d entreprise est généralement tenu pour acquis pour des raisons aussi bien juridiques que fiscales. L opportunité de la détention indirecte des murs d exploitation reste de même à vérifier. Si pour les investisseurs, l intérêt de cette structure est convaincant, il convient toutefois d attirer leur attention sur certaines difficultés de mise en œuvre. Page n 18 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

19 2.1 OPPORTUNITE DU RECOURS A LA SCI DE GESTION LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE A La SCI, Technique de séparation de l immobilier et de l entreprise Après avoir rappelé l intérêt de cette séparation, il faut en mesurer le degré puisqu elle peut n être que juridique ou être à la fois juridique et fiscale. Le déverrouillage de la société par actions simplifiée par la loi du 12 juillet 1999 conduit par ailleurs à se demander si la SAS ne peut être une structure concurrente de la SCI. Page n 19 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

20 A-1 L intérêt de la technique sociétaire Il peut se faire que la séparation de l immobilier et de l entreprise soit recherchée après coup par le chef d entreprise : allègement de la transmission de la société qui concentre murs et fonds en raison d une insuffisante capacité de financement de l acquéreur, ou pour convenance personnelle, volonté du dirigeant de retirer l actif immobilier pour se ménager des revenus locatifs soit indépendamment d une transmission de l entreprise, soit à l occasion de celle-ci, souci de transmettre un patrimoine immobilier aux enfants. Si la réunion de l immobilier et d fonds au sein de la structure d exploitation constitue un gage de surface financière accrue et si cela favorise peut être un meilleur entretien des locaux, le retrait de ceux-ci de l actif social est fiscalement coûteux et constitue une source de difficulté sur le plan juridique et/ou financier. La question mobilise régulièrement les praticiens afin de trouver une échappatoire aux plus values de sortie d actif. Page n 20 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

21 A-1 L intérêt de la technique sociétaire (suite) La séparation a priori peut présenter un intérêt patrimonial évident. Les détenteurs des parts de la SCI se ménagent ainsi une source de revenus locatifs en espérant pouvoir échapper aux méandres de l éventuelle procédure collective de la société d exploitation. L extension de la procédure collective par confusion des patrimoines ne pourra être évitée qu en l absence d opérations ou de flux financiers anormaux entre la SCI et la société commerciale. La protection patrimoniale sera mise à mal en cas de cautionnement exigé par l établissement fournisseur de crédit. Le montant du loyer devra être raisonnable afin de limiter le risque d extension d une hypothétique faillite et prévenir le risque fiscal d acte anormal de gestion de la société exploitante. Ainsi le dirigeant devra être attentif à la fixation du loyer qui doit correspondre à la valeur locative normale (dans la pratique, la valeur locative du bien ressort à 10 à 12% de la valeur du bien loué), et la bonne exécution du bail ainsi qu au respect des conventions règlementées. Page n 21 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

22 A-1 L intérêt de la technique sociétaire (suite) La SCI offre ainsi à l entrepreneur individuel un support locatif sécurisant, et évite les éventuelles remises en cause de déductions fiscales lorsque l entreprise porte son patrimoine immobilier. Pour être pleinement exploitable en toute tranquillité fiscale, cette théorie de l autonomie de patrimoine fiscale reste à confirmer. Il faut enfin signaler que pour un artisan, un commerçant ou une profession libérale, la SCI ne devra pas être le support d une construction à usage mixte, puisque la TVA immobilière sera alors exigible sur la totalité du prix d achat du terrain. Il en irait différemment d un investissement individuel pour lequel seule la fraction se rapportant à la construction à usage professionnel ou commercial serait soumise à TVA, étant en outre observé que s agissant d une profession libérale, l acquisition du terrain serait sûrement placée en droits d enregistrement si l intéressé est exonéré de la TVA au titre de son activité. Page n 22 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

23 A-2 Le degré de séparation La dissociation de l immobilier et de l entreprise peut être juridique et fiscale, ou être seulement juridique. Lorsque la société commerciale construit sur le terrain du chef d entreprise ou sur celui de la SCI qu il a constitué, cette séparation peut ne pas être immédiate, excepté le terrain. La séparation sera juridique et fiscale, soit en cas de superposition d une SCI et de la société d exploitation comprenant des associés partiellement ou totalement identiques, ou encore des associés différents si la SCI regroupe des tiers investisseurs, soit en cas de location par une SCI des locaux d exploitation à l entrepreneur individuel, soit encore dans l hypothèse de la location l entrepreneur personne physique à sa société d exploitation. Pour les SCI non soumises à l impôt sur les Sociétés (IS) détenant un immeuble à usage mixte professionnel ou commercial et d habitation, la location de celui-ci à l exploitant individuel ne permet normalement pas de déduire les intérêts d emprunt se rapportant à la partie affectée à la résidence principale, sauf à risquer une remise en cause de la déduction de ces charges de revenus fonciers sur le fondement de l abus de droit ou l imposition par l Administration de la valeur locative en revenus fonciers si le bail est abandonné peu de temps après le remboursement du prêt. Page n 23 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

24 A-2 Le degré de séparation (suite) La séparation peut être qu essentiellement juridique si la société commerciale d exploitation est associé de la SCI semi transparente ou si des parts constituant le capital de celle-ci sont portées au bilan de l entreprise individuelle. Cette configuration présente l intérêt de déduire les frais d acquisition de l immeuble par la SCI dans les bénéfices industriels et commerciaux de l associé, au prorata de ses droits sociaux. Depuis l abaissement des droits de mutation de 18,585% à 4,89% puis 5,09%, cet intérêt s est amoindri. Il est cependant possible d y trouver d autres avantages : mise en place du financement facilitée, gage d adéquation entre l investissement et la gestion du bien et les besoins de l entreprise, échappatoire aux revenus fonciers. Pour l entrepreneur individuel, le retrait d actif génère une plus value taxable, si elle est à long terme, sans qu il y ait mutation des parts soumise au droit d enregistrement de 5% lors de la reprise dans le patrimoine privé. Page n 24 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

25 A-2 Le degré de séparation (suite) Cette configuration tant à être abandonnée à l exception de certaines professions libérales disposant de parts de sociétés civiles mettant des locaux nus ou équipés à la disposition des intéressés. Selon un schéma de dissociation à terme des murs et de l entreprise, ceux-ci sont financés par la société d exploitation soit sur la base d un bail à construction, le cas échéant adossé à un crédit bail immobilier, soit tout simplement en vertu d un bail commercial. En effet, sauf stipulation contraire, le preneur à bail commercial qui édifie une construction sur le terrain du bailleur est titulaire d un droit de superficie en principe temporaire. Dans le silence du contrat ou si une clause expresse est stipulée en ce sens l accession joue à la fin du bail, c'est-à-dire à la date de prise d effet de son renouvellement. Il est parfois précisé que l accession ne jouera qu en fin de jouissance. Page n 25 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

26 A-2 Le degré de séparation (suite) On sait que l amortissement d une construction est conditionné par la propriété de celle-ci. L administration, qui est fondée à conclure à l accession en fin de bail, peut donc remettre en cause les amortissements pratiqués par la société commerciale qui comprendrait à tort les murs parmi ses immobilisations. A l occasion du contrôle, l administration fiscale pourrait réintégrer dans l assiette de l IS ou des BIC la valeur locative des constructions. Dans le même temps, le propriétaire du foncier pourrait symétriquement se voir imposer sur un revenu foncier qu i n a pas perçu et dont il aurait dû disposer. Page n 26 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

27 A-3 La société par actions simplifiée, forme concurrente de la SCI? La comparaison entre la société civile et la société par actions ne présentait pas d intérêt jusqu au déverrouillage de la société par actions simplifiée en En effet, les investisseurs peuvent y trouver des avantages que n offre pas la SCI de gestion : responsabilité limitée des associés, facilité de transmission des titres dématérialisés par ordre de mouvement, souplesse de fonctionnement au moins équivalente sinon supérieure à celle de la SCI, et surtout, diversité possible de l objet social qui peut être commercial. La faculté pour la SAS d avoir un objet civil et/ou commercial représente un atout considérable. On sait que la société civile doit avoir un objet exclusivement civil ainsi que la jurisprudence a eu récemment l occasion de la rappeler. La SAS échappe à toutes les hésitations en raison de l indifférence du caractère civil ou commercial de son objet dès lors que l activité exercée correspond à celui statutairement défini. On songe notamment aux sociétés civiles holding qui pourraient devenir commercial. Page n 27 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

28 A-3 La société par actions simplifiée, forme concurrente de la SCI? En revanche, la société par actions simplifiée présente des contraintes particulières : nécessité de recourir à un commissaire aux apports en nature, nomination d un commissaire aux comptes, recours obligatoire à une comptabilité commerciale, publicité des comptes, libérations encadrée du capital de la société. La comparaison de la SCI de gestion et de la SAS prend son sens dans la perspective de la recherche d un assujettissement à l IS des revenus locatifs. Cependant, la vente des actions obéira au même régime fiscal que celle des parts d une SCI de gestion non assujetti à l IS. Le droit proportionnel de 5% sera également applicable au virement des actions cédées, et la plus value sur titre empruntera le régime des plus values immobilières des particuliers, s agissant d une société dite à prépondérance immobilière, c'est-à-dire dont l actif brut est constitué pour la moitié (1/2) au moins d immeubles non affectés par la société à une activité industrielle ou commerciale. Page n 28 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

29 B - La SCI et intérêt fiscal B1 - L assujettissement à l impôt sur les sociétés (IS) En fait, la première question en matière de fiscalité des sociétés civiles se pose en ces termes : faut-il opter pour l IS? Cette question semble récurrence depuis quelque temps. Il faut essayer ici de faire le point, en posant comme postulat que rien n est parfait en ce bas monde : toute solution fiscale aura ses avantages et ses inconvénients. Une société civile immobilière est par principe semi-transparente, chaque associé étant imposé directement sur les revenus qu il tire de cette société. A loyer et remboursement d emprunt égaux, l associé de SCI semi transparente paiera l impôt sur le revenu foncier, sans toucher un Euro de la SCI. Ce système est bien connu, mais pas toujours compris par les chefs d entreprise pour lesquels le régime de l impôt sur les sociétés, plus familier, aura une attirance bien naturelle. Page n 29 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

30 B1 - L assujettissement à l impôt sur les sociétés (IS) (suite) Ainsi le régime de l IS ne s applique de plein droit qu aux sociétés civiles immobilières se livrant à une exploitation ou à des opérations à caractère professionnel lucratif. La conséquence est que seule une option pourra soumettre l société civile immobilière à ce type d imposition. Conformément aux dispositions de l article du Code Général des Impôts et à la doctrine administrative, cette option une faite est irrévocable. Quels peuvent être les avantages et les inconvénients de cette option? Tout d abord, le taux forfaitaire de l impôt sur les sociétés est forcément attrayant pour un contribuable taxé dans les plus hautes tranches du barème fiscal. Cela étant, l option étant irrévocable, toute augmentation de taux peut s avérer pénalisante. Page n 30 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

31 B1 - L assujettissement à l impôt sur les sociétés (IS) (suite) Un autre avantage est naturellement l amortissement réel de l immeuble, avec une possibilité de différé en cas de déficit de la société. En comparaison, la déduction forfaitaire autorisée en matière de revenus fonciers s applique aux seuls loyers. Cet avantage a pour contrepartie, qu une fois l immeuble totalement amorti, plus aucune déduction de ce genre n est possible ; notamment la déduction forfaitaire applicable dans le système des revenus fonciers ne peut être reprise. Au titre de l imposition des revenus de l associé, on se trouve face à une double imposition : en effet, si la société distribue, alors qu elle a déjà supporté l IS, les associés supporteront eux, de leur côté, l impôt sur le revenu. Bien entendu, l avoir fiscal atténuera cette double imposition. Il existe un inconvénient qui peut sembler majeur à certains : les intérêts d emprunt ayant servi à l acquisition des parts d une SCI soumise à l IS ne sont pas déductibles. Enfin, le grand inconvénient de cette option paraît être la sortie de l immeuble de la SCI avec une plus value professionnelle. Il devient évident qu opter pour l IS piège l immeuble dans une société dont il pourra plus sortir qu au prix fort. Les avantages immédiats apparents doivent être mesurés à l un des désavantages futurs. Page n 31 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

32 B2 - La SCI et l impôt solidarité fortune (ISF) On sait que les parts de sociétés civiles immobilières de gestion sont en principe comprises dans l assiette de l ISF. Il est cependant fait exception à cette règle pour les parts de SCI ayant pour objet exclusif ou non la location ou la mise à disposition d immeubles professionnels au profit de l entrepreneur détenant les parts de la société, dont les droits sociaux constituent eux-mêmes des biens professionnels au regard de cet impôt. Chaque membre de la SCI également associé de la Société d exploitation peut assimiler ses parts de SCI à des biens professionnels exclus de l assiette de l ISF dans une limite égale au produit de la quote-part de ses droits dans la société d exploitation par la valeur de l ensemble des immeubles qui lui ont loués par la société civile. Exemple : Si le contribuable détient par exemple 60% du capital de la SA d exploitation avec son conjoint, les parts de la SCI détenue par le couple et qui loue l immeuble à la société commerciale, sont exonérées à concurrence de la même proportion (60%). Page n 32 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

33 2.2 DIFFICULTES DE MISE EN OEUVRE A- Le capital social Parmi les hésitations d ordre stratégique et les problèmes de fonctionnement, de nombreuses questions sont régulièrement suscitées par le capital social de la SCI. La problématique est transposable aux sociétés civiles détentrices d immeubles à usage privé Page n 33 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

34 A1- Le choix du montant du capital de la SCI L objectif poursuivi par les associés pourra parfois conduire au choix d un capital social très faible. Dans la plupart des cas, l adoption d un capital élevé souscrit en numéraire sera motivée par la recherche d une économie ou d une absence de plus value imposable lors de la cession des parts. a) Choix d un capital faible L obsession d un capital fort proche du montant de l investissement se dissipe en fonction de la nature de l immeuble, de la longévité du montage ou encore en fonction de certaines perspectives de transmission. Le montant du capital social est en principe indifférent pour les sociétés constituant le support de la résidence principale. D une part, les ventes de parts sont rares dans ce contexte. D autre part, la vente est dispensée du régime des plus values immobilières conformément aux exonérations visées à l article 150 du Code Général des impôts. Quelle que soit la nature de l immeuble, le faible montant du capital ne constitue pas un inconvénient fiscal lorsque les associés détiennent les parts suffisamment longtemps pour bénéficier de l exonération pour durée de détention. L objectif de transmission poursuivi par les associés pourra parfois conduire à retenir un capital social très faible. Telle est l hypothèse des parents associés égalitairement avec leurs enfants au profit desquels il s agit de constituer un bas de laine tout en accédant aux plusvalues sur le boni de liquidation par le jeu d un capital modique réparti par exemple égalitairement alors que l acquisition de l immeuble loué à l exploitation aura été totalement financé par des capitaux extérieurs (exemple prêt bancaire). Page n 34 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

35 b) Choix d un capital élevé LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE L idée reçue selon laquelle il convient de constituer une société civile immobilière au capital social proche du montant de l investissement, voire majoré des frais, s explique par la recherche d une économie de plus-value sur cession des titres. Le montant du capital importe peu en cas de vente de l immeuble social : la plus value brute est alors représentée par la différence entre le prix de vente et le prix d achat ou la valeur des apports. Il n en va pas de même pour une cession de parts. Le prix de revient est constitué par le nominal souscrit comparé à la valeur de la part cédée. L obsession d un capital fort doit cependant être relativisée à la lumière de la réforme des droits de mutation, dans la mesure où le taux du droit de vente de l immeuble ancien (5,09%) est pratiquement identique à celui d une cession de parts (5%). La suppression du tarif immobilier prohibitif de 18,585% applicable aux biens à usage commercial ou professionnel oblige donc à remettre, quelque peu en cause l axiome du capital fort. Page n 35 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

36 b) Choix d un capital élevé (suite) Le caractère élevé du capital social lors de la création de la SCI peut résulter de trois situations : l apport de l immeuble net de passif par les associés qui le détiendraient déjà ; l emprunt par la société avec un capital proche du montant de l investissement non immédiatement libéré l emprunt par les associés afin de constituer et libérer le capital social qui permettra ainsi de financer l acquisition. L hypothèse de l apport pur et simple à la SCI est aujourd hui assez rare. Dans la majorité des cas, il sera constitué une SCI avec capital fable qui fera l acquisition de l immeuble à l aide d un emprunt. Les propriétaires pourront dés lors dégager des liquidités et le prêt sera remboursé à l aide des loyers. Un schéma beaucoup plus fréquemment adopté consiste à souscrire un capital social proche du montant de l investissement et non immédiatement libéré, étant entendu que cette hypothèse, c est la société qui se porte acquéreur et emprunte. Dans ce schéma, la libération du capital s opère par imputation sur les comptes courants des associés et/ou avec les dividendes versés. Ce mécanisme repose sur la définition des résultats comptables. En pratique, il s avère que ce montage est une source de complication, notamment en matière de transmission de parts, compte tenu de la discordance entre la valeur mathématique, la valeur nette des parts, et le prix de cession. L actif est surgonflé par la valeur de l immeuble et la créance de capital souscrit non appelé. Cette technique est donc à utiliser au cas par cas. Page n 36 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

37 b) Choix d un capital élevé (suite) LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE Les contraintes induites par la libération différée et les risques de complications susceptibles d en résulter peuvent conduire à préférer la solution plus simple d un emprunt par les associés, affecté à la libération du capital social. La difficulté consiste alors à convaincre l établissement prêteur de monter le dossier en ce sens avec un cautionnement hypothécaire de la SCI. La société pourra dès lors faire son investissement au moyen du capital libéré. Ce montage est plus simple et plus sécurisant. Page n 37 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

38 A2- Le démembrement du capital social Cette technique permet dès l origine de la constitution de la SCI de scinder les parts en deux notions USUFRUIT et NUE PROPRIETE. L avantage en cas de décès de l usufruitier est le transfert sur la tête du nue propriétaire s opère sans formalités. Ce montage peut s opérer lors d un apport de sommes d argent à la SCI. Le démembrement peut s opérer au cours de la vie sociale de la société, lors d une donation de parts avec réserve d usufruit. Dans ce cas l objectif à atteindre est la transmission patrimoniale aux enfants. Page n 38 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

39 B- Comptabilité des SCI Les obligations comptables Trop souvent, il apparaît que la comptabilité des SCI ne sont pas tenues. Il faut donc insister sur cette nécessité de tenir une comptabilité, même si généralement la SCI ne fait office que de compte de recettes dépenses. Les SCI assujetties à la TVA doivent tenir une comptabilité ; de même pour les SCI soumises à l IS. Page n 39 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

40 2.3 LA SORTIE DE LA SCI Le départ d un associé pourra s effectuer assez simplement par cession des titres ; précision étant ici faite que les cessions entre associés sont généralement libre. Il n en va pas de même de l entrée d un nouvel associé dont l adhésion est soumise à l agrément des autres associés. Lorsque la SCI est amenée à céder son actif immobilier, il n est pas rare qu il soit procédé à la dissolution liquidation de la SCI. Page n 40 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

41 2.4 L EXOITATION DANS LES LOCAUX D AUTRUI Rappel des différents contrats pouvant exister en la matière Pour plus d informations il y aura lieu de se référer à un ouvrage en la matière ou se rapprocher d un professionnel. Le bail de dérogation LES RENCONTRES POUR L ENTREPRISE Le bail commercial Le bail professionnel La notion de pas de porte ou droit d entrée La cession du droit au bail Page n 41 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

42 3 CESSION REPRISE D IMMOBILIER, LES OBLIGATIONS DU CEDANT EN MATIERE DE CONTRÔLE Plusieurs contrôles sont opérer en fonction de la nature de l immeuble cédé. DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE Pour l information des parties il est dressé ci-après le tableau du dossier de diagnostic technique pour la mise en œuvre des divers régimes de garantie selon le type d immeuble en cause, selon sa destination ou sa nature, bâti ou non bâti. Il est précisé que chacun de ces documents ne doit figurer dans le dossier de diagnostic technique que dans la mesure où la réglementation spécifique à ce document l exige. Page n 42 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

43 Objet Bien concerné Elément à contrôler Validité Plomb Immeuble d habitation (permis de construire Peintures Illimitée ou un an si antérieur au 1 er Janvier 1949) constat positif Amiante Immeuble (permis de construire antérieur Parois verticales intérieures, Illimitée au 1 er Juillet 1997) enduits, planchers, fauxplafonds, canalisations Termites Immeuble situé dans une zone délimitée par Immeuble bâti ou non 6 mois le préfet Gaz Immeuble d habitation ayant une installation Etat des appareils fixes et des 3 ans Electricité Assainisseme nt Risques Performance énergétique de plus de 15 ans Immeuble d habitation ayant une installation de plus de 15 ans Immeuble d habitation non raccordé au réseau collectif d égout Immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques Immeuble équipé d une installation de chauffage tuyauteries Installation intérieure : de l appareil de commande aux bornes d alimentation Contrôle en vigueur au 1 er Janvier 2013 Immeuble bâti ou non Consommation et émission de gaz à effet de serre 3 ans 6 mois 10 ans Page n 43 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

44 4/ QUESTIONS - REPONSES HL Page n 44 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

45 Merci de votre participation Pensez à compléter l enquête de satisfaction qui se trouve dans votre dossier. VC Page n 45 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010

46 A noter dans vos agendas Prochains rendez-vous de la transmission reprise à la CCI de Quimper Cornouaille 03 juin 17 H Conférence de Reprendre & Transmettre Magazine La croissance en externe 22 juin 8.00/10.00H Petit-déjeuner de la transmission reprise Le prix des affaires à vendre : de la théorie à la pratique Renseignements et inscriptions : Espace Entreprendre ou Page n 46 CCI de Quimper Cornouaille Mai 2010 VC