Quelles seront les pépinières d entreprises de demain?

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1 De la pépinière d entreprises au «pôle entrepreneurial» Quelles seront les pépinières d entreprises de demain? Rencontre du 28 septembre 2012 Communauté Urbaine GRAND LYON

2 Propos introductifs Thierry Perraud Didier Tcherkachine Grand Lyon Argo&Siloe 2

3 Contexte territorial de la créa0on d entreprises q Quelques chiffres clés : ü créations d établissements en 2011 sur l Aire Urbaine de Lyon ü Dont en auto-entreprise (41,2%) ü + 32% de créations par rapport à 2007 ü Un taux de création de 17,3% ü 38,2% des créations en Rhône-Alpes Propos introduc0fs Contexte territorial de la création d entreprises L aire urbaine (définition INSEE) ou «grande aire urbaine» est un ensemble de communes, d un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain de plus de emplois et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. 3

4 domicile et c est souvent le fait d une contrainte (37% 1% des cas). Cette contrainte augmente quand L hébergement des créateurs et jeunes entreprises l entreprise vieillit. du Grand Lyon Les conditions d occupation moyennes des créateurs et jeunes entreprises du q Conditions Grand Lyon (source d implantation : enquête auprès des 350 créateurs et jeunes et jeunes entreprises) entreprises 32% Locaux commerciaux Bureaux Locaux d activité / mixtes Surface moyenne 153 m² 51 m² 209 m² Localisation Conditions d occupation 31% en ZFU 54% d implantation dans Lyon intra-muros 87% locataires 10% propriétaires 3% à domicile 56% d implantation hors de Lyon 56% locataires 12% propriétaires 32% domicile 36% en ZFU 83% d implantation hors de Lyon 51% locataires 17% propriétaires 32% domicile Contexte territorial de la création d entreprises Coût locatif moyen 81 HC/m²/an 156 HC/m²/an NS Part des charges 12% 10% 25% q Des difficultés fréquentes dans la recherche des locaux (60% des! Les créateurs se «débrouillent» souvent seuls pour trouver leurs locaux.! sondés) La recherche de locaux est rarement associée à la recherche de services.! Les difficultés sont réelles au moment de la recherche de locaux (plus de 60% des créateurs).! Mais une fois implantés, les créateurs et jeunes entreprises sont très souvent satisfaits de leurs conditions d installation (90% de satisfaction). ü Une demande concentrée sur des petites surfaces, en inadéquation avec l offre disponible ü Une demande considérée comme peu solvable 1 Source : enquête auprès de 350 créateurs (moins d un an) et jeunes entreprises (moins de trois ans) du Grand Lyon. 2 Des pourcentages peuvent se cumuler (ex : domicile + centre d affaires) q ü Un manque fréquent de préparation au coût réel de l installation Mais, une installation souvent satisfaisante in fine q 37% des installations au domicile relèvent cependant de la Propos contrainte introduc0fs 4 Etude sur l hébergement des créateurs d entreprises CCI69 ArgoESiloe e-max /89! Source : Enquête auprès de 350 créateurs (moins de 1 an) et jeunes entreprises (moins de 3 ans) du Grand Lyon

5 L offre d immobilier dédié sur le Grand Lyon Données clés de l étude réalisée en 2009 pour la CCI T Lyon et LVE en partenariat avec le Grand Lyon, la Ville de Lyon, et la CMA du Rhône q 5 pépinières généralistes q + 3 projets à l étude ü Des pépinières généralistes qui contribuent modestement à l hébergement de créateurs (1% de taux de couverture) q Plus de 70 centres d affaires ü Un taux de couverture plus élevé (15 à 20%) qui en font une solution quasi-dédiée Source : Enquête auprès de 350 créateurs (moins de 1 an) et jeunes entreprises (moins de 3 ans) du Grand Lyon 5

6 Synthèse des constats ini0aux q Les pépinières généralistes contribuent modestement à l hébergement des créateurs, néanmoins elles favorisent la venue et l ancrage d entrepreneurs exogènes (80% des créateurs hébergés sont extérieurs à la commune et/ou de la zone de redynamisation) et contribuent ainsi au désenclavement des territoires concernés. q L offre de services des pépinières est hétérogène, chaque structure ayant sa propre stratégie d offre. Cela pose la question de l utilité d harmoniser les pratiques afin de garantir une offre de service lisible et de qualité. q La couverture équilibrée du territoire en pépinières n est pas assurée : l Ouest, le Sud-Ouest, d une part, et l Est de l agglomération d autre part, disposent d une offre limitée. Plusieurs projets portés sur l agglomération. q L offre post pépinière (villages d entreprises, tertiaire) est rare et en général inadaptée aux attentes des jeunes entreprises (locaux trop grands, tarifs élevés, etc.). L enjeu est de contribuer à garantir la continuité du parcours résidentiel des jeunes entreprises, en particulier dans les secteurs de la géographie prioritaire. 6 6

7 TABLE RONDE Quelle offre de service et comment l enrichir? Comment inscrire la pépinière d entreprise dans une chaîne immobilière complète? Comment repenser le modèle économique et le mode de portage juridique et financier? La pépinière de demain est-elle une forme de pôle entrepreneurial? Les modèles de pépinières sont-ils les mêmes en milieu urbain et rural? 7

8 Intervenants q Thierry Perraud, Grand Lyon q Benoît Holley, Conseil Régional Languedoc-Roussillon q Jean-Luc Vessot, Réseau régional des Pépinières de Rhône-Alpes (RPRA) q Christophe Saunier, e-max q Franck Burdeyron, OCALIA q Pierre Bejjaji, Stratorial Finances q Boris Fyrgatian, Affaires Droit Public Avocats q Vincent Lecomte, Argo&Siloe Animation Didier Tcherkachine 8 8

9 Offre de services et fonctions des pépinières Vincent Lecomte Argoesiloe 9

10 Tendances actuelles de l évolu0on des pépinières d entreprises q La pépinière «cœur de métier» ü Centrée sur ses métiers de base : offre d hébergement temporaire, d animation et d accompagnement v Un modèle en voie de disparition (pour les nouveaux projets) q La pépinière «multi services» ü Une offre élargie en ante et/ou en post-création : service d amorçage, incubateur / couveuse, CAE, permanences d opérateurs, ü Un 1er niveau de continuité dans l offre d hébergement (hôtel d entreprises) v Un modèle de plus en plus répandu q Le pôle entrepreneurial ü Un ensemble d outils et dispositifs complémentaires au service du créateur et de la jeune entreprise : offre d accompagnement / suivi ante et post-création (mise en réseau ), pépinière, hôtel d entreprises, le cas échéant centre d affaires, espace de co-working, services annexes v Un modèle en émergence 10

11 Différents types de pépinières Description Pépinière «cœur de métier» Centrée sur son métier de pépinière : offre d hébergement, animation et accompagnement Pépinière «multi services» Au-delà de l offre pépinière, elle intègre une offre plus large en ante et/ou en post création : service amorçage, accompagnement ante et post création, CAE Pôle entrepreneurial Ensemble d outils et dispositifs complémentaires au service du créateur et de la jeune entreprise : offre ante-création, pépinière, hôtel d entreprise, le cas échéant centre d affaires Avantages Inconvénients Positionnement clair Projet plus simple à concevoir et à gérer Modèle économique insatisfaisant Difficulté pour la collectivité de soutenir durablement les déficits de fonctionnement Offre limitée Parfois manque de visibilité Offre plus complète pour les créateurs d entreprise. Notion de «porte d entrée» au sens du dispositif L_VE - Créafil Crée du «flux» de créateurs Il manque l intégration au sein d une chaîne immobilière complète Modèle économique insatisfaisant Difficulté pour la collectivité de soutenir durablement les déficits de fonctionnement Projet global permettant d offrir une meilleure attractivité et rentabilité de l ensemble tout en répondant au mieux aux besoins des entreprises Complexité 11

12 Les 6 «fonctions clés» d une pépinière d entreprises Les 6 «fonc0ons clés» d une pépinière d entreprises Accueil Accompa gnement à la sortie Héberge ment Animation collective et mise en réseau Suivi et accompag nement Services 12

13 Une offre intégrée au sein d une chaine immobilière complète Christophe Saunier e MAX 13

14 Un modèle adapté aux territoires d accueil et aux volontés des collec0vités q Une adaptation au profil du territoire et à la demande émanant de la dynamique entrepreneuriale en vigueur : ü Typologie de l offre ü Dimensionnement de l offre Profil entrepreneurial et dynamique du territoire Caractéristiques des demandes (Tertiaire/mixte/ activités) Environnement immobilier (accession, location, prix, typologie de l'offre...) Services développés dans l'environnement de proximité (centres d'affaires/crèches, restaurants...) Pole entrepreneurial Typologie et dimensionnement de l offre à développer q Une adaptation aux volontés des collectivités avec la possibilité de dissocier les fonctions attribuées au pôle entrepreneurial Portage et gestion immobilière Hébergement Animation du pôle Suivi et accompagnement Animation collective et mise en réseau Accompagnement à la sortie Services Accueil Services 14

15 Le pôle entrepreneurial le modèle q Un ensemble ouvert sur l extérieur c est-à-dire favorisant le lien et le partage (partage des services développés sur le pôle : salles de réunions et autres installations) avec le territoire de proximité- rassemblant : ü Des solutions d hébergement justement dimensionnées : ü Une pépinière tertiaire et/ou d activités - avec portage immobilier entièrement privé ou public Des locaux tertiaires et/ou d activités à la location/accession ü Un centre d affaires (accueil, salle de réunion, services d hébergement de passage, services connexes - services proposés aux pépins et aux autres entreprises du pôle ainsi qu à celles de l environnement de proximité ) ü Eventuellement, des services connexes dimensionnés (restaurant, crèches) prenant en compte les besoins internes et externes de proximité du pôle POLE ENTREPRENEURIAL Pépinière SERVICES tertiaire et/ ou activités Environnement direct (commerces /habitat/ tertiaire /activités) Crèche HEBERGEMENT POLE ENTREPRENEURIAL SERVICES Accueil du pôle / centre d affaires Locaux tertiaire et/ou activités (location et accession) Restaurant 15

16 Le pôle entrepreneurial le modèle q Sur le plan fonctionnel ü Un modèle privilégiant : ü homogénéité et densité, ü multifonctionnalité et modularité, ü une architecture peu couteuse et minimaliste, ü un fonctionnement optimisé, ü une conception optimale de l espace (espace de circulation, espace conviviaux, open space, accueil ) q Sur le plan géographique ü Un modèle implanté sur un espace à vocation économique : ü aisément accessible (tous modes) ü à l échelle d un marché suffisant entrepreneuriat /présence d entreprises ü à proximité direct ou bien intégré à l environnement économique de référence ü permettant de créer un véritable pôle plus qu une succession de bâtiments isolés et indépendants (économie/échanges) ü au sein d un quartier aidé = avantages pépins et autres entreprises o Offre complète sur un lieu unique renforçant l attractivité mais aussi la notoriété, la visibilité, la lisibilité de l ensemble o Modèle économique pouvant être optimisé par la réalisation d économie d échelle (partage de ressources) et équilibre entre des outils bénéficiaires et déficitaires mais également avec l environnement de proximité (exemple Restaurant Inter Entreprises /crèches, salle de réunion, salle de conférence) o Dispositif pouvant mieux se prêter à un partenariat entre public et privé et à une meilleure intégration au sein de la chaine immobilière du territoire 16

17 Montage juridique et mode de portage du projet Pierre Bejjaji Boris Fyrgatian Stratorial Finances adp avocats 17

18 Montage juridique q Quel degré d intervention des personnes publiques? ü Identifier l existence ou non d un service public ü Définir le degré de contrôle souhaité sur la gestion du pôle entrepreneurial: surfaces, types d activités et d entreprises, niveau de loyer ü Les équilibres financiers : l exploitation et/ou l investissement doivent-ils bénéficier de concours publics ü La volonté d externaliser la gestion budgétaire, comptable, administrative, financière 18

19 Montage juridique Services public (exemple pépinière) Services communs Opéra=ons privées 19

20 Le pôle entrepreneurial Opéra=on publique Niveau de contrôle +/- Ges=on du service public Entre=en, maintenance, gros entre=en bâ=ment aire Différentes formes de régie : régie autonome, régie personnalisée,. Différentes formes de régie : régie autonome, régie personnalisée, + marchés publics d exploita=on. DSP «Exploita=on» (Régie intéressée, affermage.) Contrats de partenariats Concession de travaux Inves=ssements MOP Montages contractuels complexes (BEA/AOT «aller- retour»,vefa) 20

21 Le pôle entrepreneurial Opéra=on privée Ges=on immobilière privée Entre=en, maintenance, gros entre=en bâ=ment aire Inves=ssements Niveau de contrôle +/- Cession avec «cahier des charges BEA/AOT sur domaine public Autres contrats (droits réels de longue durée): Bail à construc=on simple (domaine privé) Cession de terrain simple 21

22 Montage juridique q Vers une répartition des fonctions et des risques entre public et privé ü Une gestion immobilière privée (ex. SEM Patrimoniale, CDC + acteur privé ) ü En revanche, une gestion de service public sur l accompagnement et le développement économique ü Besoin de diminution du risque financier pour la collectivité ü Faciliter le portage privé de l investissement, dans le contexte financier actuel des collectivités territoriales ü Identifier les produits immobiliers pouvant trouver leur propre rentabilité sans soutien financier public 22

23 Mode de portage Le contrat de partenariat, La concession de travaux, ex ARTIS Echirolles La «cession à charge» : cession assor0e d un cahier des charges Le bail long terme avec conven0on de mise à disposi0on (CMD) en retour à la collec0vité, La «cession à charge» avec cession en retour d un volume en VEFA à la personne publique Le bail à long terme (Bail Emphytéo0que ), ex. Pépinière Issoire communauté, Le resserrage des hypothèses de montage nous conduit à retenir les montages permettant : o un transfert +/- important de risques aux investisseurs privés, o conserver un niveau +/- élevé de gouvernance publique Il n existe pas de modèle «idéal» unique. Le montage juridique devra donc s adapter à chacun des projets. 23

24 Pôle entrepreneurial et coworking Franck Burdeyron Ocalia 24

25 Les 6 «fonctions clés» d une pépinière d entreprises De nouvelles formes de coopéra0on économique q Des changements organisationnels, générationnels et techniques ü L arrivée de nouvelles générations sur le marché du travail qui place le bien être au travail comme un élément prioritaire et le collaboratif comme un mode de coopération naturel ü Des entreprises de plus en plus centrées sur leur cœur de métier (et qui externalisent le reste) mais aussi de plus en plus interconnectées De manière virtuelle via le numérique (concept de l entreprise étendue, collaborative, 2.0,..) Mais qui ont aussi besoin d échanges physiques avec d autres acteurs économiques aux profils complémentaires q s enracinant dans de nouveaux espaces de coopération économique Proximité, confidentialité, sécurité Télétra vail Cowork ing Tiers lieux Fab lab Convivialité, échanges, animations Equipements, échanges, animations 25

26 Les 6 «fonctions clés» d une pépinière d entreprises De nouvelles formes de coopéra0on économique Fab lab désigne un atelier partagé par des indépendants et porteurs de projets composé de machines-outils pilotées par ordinateur pouvant fabriquer ou modifier rapidement et à la demande des biens de nature variée Une 20aine de Fablab existe en France, souvent situés sur des campus universitaire Equipements, échanges, animations VS isolement, et coût d accès aux équipements Télétravail Désigne une organisation du travail qui permet aux salariés d'exercer leur activité en dehors des locaux professionnels grâce aux TI Concerne un peu moins de 10% de la population active S appuie sur un cadre juridique issu de la Loi Warsmann 2012 Proximité, confidentialité, sécurité VS déplacements, qualité de vie, dérangement au bureau Tiers lieux Coworking Désigne une forme d'organisation du travail s adressant aux indépendants et porteurs de projets et qui regroupe deux notions : un espace de travail partagé, mais aussi un réseau de travailleurs encourageant l'échange et l'ouverture Une centaine d espaces de coworking aujourd'hui en France / un potentiel de 1500 d'ici 2020 (étude CDC 2011) Convivialité, échanges, animations VS isolement et coût d accès aux équipements 26

27 Des Les besoins 6 «fonctions qui rejoignent clés» d une ceux pépinière des d entreprises hébergements économiques plus classiques q Ces tiers lieux doivent proposer ü Des espaces ouverts, fermés (mais aussi de convivialité) ü Des services (secrétariat, restauration, ) ü Des équipements (informatiques, salles de réunions, machines-outils, ) ü Des espaces modulaires (Fermés, ouverts, réunions, ) ü Des prix compétitifs et des formules souples (journée / semaine, mois, 10 à 30 par jour et de 140 à 300 / mois) ü Et surtout de l animation/formation q Rejoignant globalement les fonctions clés attendues dans une pépinière q Mais devant aussi s intégrer dans une chaine immobilière plus complète (car il peut s agir d une simple étape de la vie d une entreprise) et cohabiter avec des modèles économiques différents (rentabilité du m2 Vs souplesse des modes d hébergement et une partie des espaces non loués) q Ce modèle est-il soluble dans le concept de pôle entrepreneurial? 27

28 Des exemples q La cantine (Paris) q La mutinerie(paris) 28

29 Propos conclusifs et exemples Vincent Lecomte Argo&Siloe 29

30 La valeur ajoutée du pôle entrepreneurial q Une offre plus complète ü Accompagnement du parcours immobilier de la jeune entreprise ü Accompagnement du parcours entrepreneurial et du cycle de vie de l entreprise ü Une mise en réseau plus efficace q Une offre plus souple ü Adapter la réponse (immobilière notamment) aux besoins de l entreprise ü Favoriser un accès élargi aux services proposés (approche «à la carte») q Un modèle économique davantage équilibré ü Une taille critique plus facilement atteinte (nombre de lots) ü La possibilité de réaliser des économies tant dans l investissement que le fonctionnement (comparativement à des projets dissociés) ü Un projet qui dans une dimension consolidée permet une logique de compensation ü Une besoin résiduel de financement public limité q Une forte visibilité et une meilleure lisibilité ü Une vitrine de l action économique du territoire et des opérateurs ü Une unité de lieu et une concentration de ressources qui génère du flux et s inscrit en totale adéquation avec la logique de porte d entrée véhiculée par L_VE / Créafil 30

31 Quelques exemples q Barcelona Activa (Espagne) q CapaCités (Aquitaine) q Seine Créapolis (Haute-Normandie) q REALIS (Languedoc-Roussillon) 31

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