Cours de montage immobilier

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1 Cours de montage immobilier URBANISME ET IMMOBILIER COMMERCIAL Paris 4 Sorbonne 16 novembre 2011

2 Sommaire 1. La spécificité de l immobilier commercial A.Qu est-ce que le commerce? B.Les critères de commercialité / les fondamentaux du commerce : Localisation Accessibilité Visibilité Lisibilité 2. La définition d un projet d immobilier commercial A.L étude de site B.L étude de potentiel C.La programmation commerciale 3. Le montage d un projet d immobilier commercial : CAS PRATIQUE A.Les acteurs de la promotion immobilière commerciale : L utilisateur, le promoteur et l investisseur B.L utilisateur /le commerçant : Le Bilan Dépenses et recettes C.le promoteur : Le bilan promoteur ou la méthode du compte-à rebours D.L investisseur : Le bilan investisseur ou les méthodes de définition de la valeur d un actif commercial 2

3 1. LA SPÉCIFICITÉ DE L IMMOBILIER COMMERCIAL 3

4 1. La spécificité de l immobilier commercial A.Qu est-ce que le commerce? Le commerce traditionnel : Centre-ville Quartiers Marchés forains Marché couvert de Nancy Rennes Clichy sous bois 4

5 1. La spécificité de l immobilier commercial Le contexte des années 60 La voiture et l essor de la grande distribution Le centre commercial et sa galerie marchande : Tarnos Carrefour 5

6 1. La spécificité de l immobilier commercial centre commercial de quartier Gigantic malls : Westfield Stratford (London) centre commercial Bérénice Claire spécialisé Neuville La Vallée Village, Marne-la-Vallée 6

7 1. La spécificité de l immobilier commercial Dreux Les zones commerciales Nantes Nantes 7

8 1. La spécificité de l immobilier commercial Les retail parks: Zone Fourchêne Vannes Begles villanave d'orvon Rives d Arcin 8

9 1. La spécificité de l immobilier commercial Les nouveaux modes de consommation / les nouveaux concepts : Les nouvelles mobilités Les nouvelles technologies E-commerce, nouvelles logistiques, marché du troc et de l occasion, Impacts sur la fréquentation des lieux marchands, le modèle économique des commerces. Chronodrive Halluin Marseille Gare St Charles 9

10 1. La spécificité de l immobilier commercial B. Les critères de commercialité / les fondamentaux du commerce La commercialité Disposition d un lieu à accueillir le développement d une activité commerciale. Les facteurs locaux de commercialité sont déterminants pour le fonctionnement du commerce. Les emplacements marchands s apprécient en fonction de leurs critères de commercialité : Localisation Accessibilité Visibilité Lisibilité Hiérarchie Facteurs de commercialité Typologies Local n 1 Commercialité excellente Axesprincipaux (Champs-Elysées ), Centre commercial Régional (Rosny 2, O Parinor ) Local n 1 bis Bonne commercialité Ruesà proximité des axes principaux, centre commercial secondaires Local n 2 Commercialité moyenne Rues de quartier Local n 2 bis Faible commercialité Rues isolées, enimpasse 10

11 1. La spécificité de l immobilier commercial La localisation «Location, location, location» La situation dans l environnement concurrentiel : L importance de la ville, du quartier, de la rue Le site du projet en lui-même Lieu de centralité et de rayonnement commercial? Ou création ex-nihilo de commerce? 11

12 1. La spécificité de l immobilier commercial L accessibilité Prise en compte des : facteurs géographiques facteurs urbains facteurs psychosociologiques Niveau actuel et à venir d équipement et d infrastructures de transport Efficacité de la desserte, signalétique Des temps de distance Confort et conditions d usage Stationnement «No parking, no business» B.Trujillo Transports en commun Accès piéton Accès PMR 12

13 1. La spécificité de l immobilier commercial La visibilité La visibilité directe du point de vente : vitrine, totem, enseigne La signalétique - 13

14 1. La spécificité de l immobilier commercial La lisibilité Plan de marchandisage / d aménagement de la zone Gestion des flux de consommateurs : -La répartition des zones froides et chaudes -Les locomotives -L offre d accompagnement Vitam Parc 14

15 2. LA DÉFINITION D UN PROJET D IMMOBILIER COMMERCIAL 15

16 2. La définition d un projet d immobilier commercial A.L étude du site et de l environnement concurrentiel Les critères de commercialité Localisation, Accessibilité, Visibilité, Lisibilité L environnement concurrentiel et les projets 16

17 2. La définition d un projet d immobilier commercial B. L étude de potentiel Valider l opportunité de créer ou d étendre un magasin, centre ou pôle commercial grâce à une étude de marché et à une analyse de la concurrence : Mesurer le potentiel théorique de chiffres d affaires réalisable dans le cadre projet Quantifier les scénarios de programmation en termes de chiffres d affaires, d activités commerciales et de m² 17

18 2. La définition d un projet d immobilier commercial Étape 1 : la définition de la zone de chalandise zone géographique où réside la clientèle contribuant à plus de 90 % du chiffre d affaires. Critères de définition de la zone de chalandise: -Enquête clientèle -Courbes isochrones -Continuité urbaine, -Voies de communication, -Ruptures physiques et psychologiques (voies de communication, habitudes de consommation, relief). 18

19 2. La définition d un projet d immobilier commercial Étape 2 : L analyse sociodémographiques : Les densités de populations et ses caractéristiques - volume de population - évolution démographique - taille des ménages - répartition par âge - répartition par CSP - niveau de revenu 19

20 2. La définition d un projet d immobilier commercial Étape 3 : La définition des potentiels de marché théoriques a) Le calcul du marché théorique potentiel MT = P D MT : marché théorique de la zone de marché P: population INSEE de la zone de chalandise (projetée) D : dépense commercialisables par individu (INSEE) 20

21 2. La définition d un projet d immobilier commercial b) La déduction de l emprise de la concurrence : Estimation de leur emprise de marché sur la zone de chalandise 21

22 2. La définition d un projet d immobilier commercial C. La programmation commerciale -Les locomotives (et notamment alimentaire) -L offre shopping (mode, maison, culture-loisirs) -L offre d accompagnement et les services Source : Projet Mérignac Soleil 22

23 3. LE MONTAGE D UN PROJET D IMMOBILIER COMMERCIAL : CAS PRATIQUE 23

24 Cas pratique Centre commercial rayonnant : m² SHON m² GLA 1 locomotive alimentaire : hypermarché de m² SHON (soit m² GLA) 2 locomotive mode : H&M (1.200 m² GLA), Zara (800 m² GLA) 1 locomotive sport : Go Sport (1.500 m²) 40 boutiques 15 unités de restauration + services 24

25 3. Le montage d un projet d immobilier commercial A. Les acteurs de la promotion immobilière commerciale: L utilisateur, le promoteur et l investisseur L utilisateur du local est le commerçant : Commerce indépendant 16 % CA en France Commerce associé 39 % CA en France (groupement de détaillants, franchisés d enseignes nationales) Commerce intégré 45 % CA en France (enseignes nationales et internationales) 25

26 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Le point de vue de l utilisateur/commerçant : Le compte d exploitation Résultat Dépenses Achat de matières premières, stock : 35% Salaire : 12 à 15% Loyer : 5 à 10% Recettes dépenses Recettes Chiffre d affaires 26

27 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Pour l utilisateur c est-à-dire le locataire, le loyer représente une charge importante pesant dans son compte d exploitation La notion de taux d effort exprime le loyer supportable par l exploitant : Loyer d exploitation HT / chiffre d affaires du commerçant HT = taux d effort locatif supportable Dans les faits, les loyers varient selon : La solidité de l enseigne, de l indépendant La localisation, la commercialité, la sur ou sous-performance du centre, La conjoncture économique, Le pouvoir de négociation de l enseigne ou du bailleur, 27

28 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Lors du montage de projet, deux critères importent pour le commerçants : Le potentiel de chiffre d affaires du projet Le loyer demandé Critères de commercialité Potentiel de chiffre d affaires Projet A Centre-ville Bons Projet B Périphérie Loyer et charges 30 7 CA - Loyer

29 3. Le montage d un projet d immobilier commercial La fonction promoteur et la fonction investisseur Deux rôles distincts et complémentaires dans une opération commerciale : Rôle de promoteur dans la phase de projet et de montage = faire construire et porter le risque du projet Rôle d investisseur à long terme d un actif commercial = rester propriétaire Un même acteur peut être : Promoteur-investisseur (exemple Unibail-Rodamco) Uniquement promoteur (exemple Sopic, Bouygues Immobilier) Uniquement investisseur (exemple ING, Vastned, CommerzBank) Uniquement gestionnaire d un actif pour le compte d un investisseur (exemple SCC) Groupement Promoteur-investisseur-commerçant (Intermarché - ImmoMousquetaires, Auchan-Immochan, Carrefour- Carrefour Property ) 29

30 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Les leaders : Unibail, Ségécé (Klépierre) Les immobilières alimentaires : Mercialys, Immochan, Carrefour Properties Les immobilières des groupes spécialisés : Redevco Les spécialistes : Immobilière Frey, Mougin, Cie de Phalsbourg Les généralistes : Bouygues, Nexity, Icade Les acteurs de niche : Apsys, Altaréa, Sopic Les petits opérateurs : Corio, Sodec, Virgil, CFA Les internationaux : Hammerson, Grosvenor, MAB, ING 30

31 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Traditionnellement, en France, le propriétaire développait un mode de gestion patrimonial du bien commercial avec un intérêt porté à : La valeur «intrinsèque» du bien immobilier Importance de la valeur locative de marché qui représente les loyers et droits d entrée perçus La valeur vénale de l immeuble (valeur de revente) La crise immobilière de a eu pour conséquences de : Forcer les investisseurs institutionnels ou les grands propriétaires à céder une partie de leur patrimoine Ouvrir le marché français à des investisseurs anglo-saxons qui ont progressivement imposé leur propre méthode de valorisation immobilière (financiarisation), Cette financiarisation de l immobilier s est renforcée par : Des afflux de capitaux disponibles à investir associés à un attrait qui s est renforcé pour l investissement immobilier, Financiarisation de l immobilier permise grâce à l acquisition de la dette à bon marché (effet levier, avant la crise) Aujourd hui, les investisseurs développent un mode de gestion financier du bien commercial selon lequel: L immeuble est considéré comme un investissement permettant des flux de revenus réguliers dans le temps, La performance de l investissement est recherchée 31

32 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Le marché des actifs commerciaux, tendances Les actifs commerciaux sont traditionnellement considérés comme défensifs et ont été une cible d investissement importante face au bureau et au logement : Stabilité des loyers à long terme Taux de vacance faible Qualité de l actif lié à l emplacement Des commerces protégés par la réglementation (statut des baux commerciaux) Actifs échappant aux cycles traditionnellement observés pour le bureau Globalement, malgré une baisse des investissements entre 2008 et 2010, on observe: Afflux de capitaux disponibles et demande supérieure à l offre Financiarisation de l immobilier et acquisition avec de la dette à bon marché (effet levier, avant la crise) 32

33 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Le bilan dépenses et recettes Quelque soit sa fonction de promoteur ou investisseur, le montage de projet s organise autour d un bilan des dépenses et des recettes (qui reprend la même méthode de la comptabilité du bilan du commerçant). Dépenses (par exemple : coût de construction) Recettes (loyers) X AJUSTEES PROJETEES Résultat Recettes dépenses Equilibre minimum pour la faisabilité d une opération 33

34 3. Le montage d un projet d immobilier commercial EXEMPLE D'UNE OPERATION DE m² SHON ( m² GLA) DEPENSES RECETTES HONORAIRES MONTAGE ET GESTION Maîtrise d'ouvrage/ maîtrise d'ouvrage déléguée (rémunération promoteur pour le montage) Commercialisation 4-5% du budget global 5 M Hypermarché m² SHON / m² 20 M = environ 30% des loyers N1 VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT 2 M cinéma - HONORAIRES TECHNIQUES autres - Maîtrise d'oeuvre 7-10% du budget travaux 3 M CAPITALISATION DES LOYERS NETS BET : géomètre, économiste construction, urbaniste, 2% du budget travaux 1 M paysagiste, contrôle sécurité/santé assurances 1% du budget travaux 0,5 M Loyer net capitalisé de m² GLA = (loyer brut - charges gestion et exploitation) / taux de capitalisation Loyer brut moyen : 300 HT / m² 80 M TRAVAUX Nota : loyer net = 90% du loyer brut Aménagements : parking, espaces paysagers, voirie de desserte, raccordements aux réseaux /place de parking 30 /m² espace vert 8 M Nota : Taux de capitalisation : 7% Construction 800 à /m² 40 M FRAIS FINANCIERS 3-5% du budget total 5 M ALEAS (dépassement coût construction, fouilles archéologiques, frais juridiques ) 5% du budget total 5 M MARGE 7-10% du budget total 10 M FONCIER (résultante) - en général, ressort à 15-20% d'une 20 M TOTAL DEPENSES opération 100 M TOTAL RECETTES 100 M Phase Montage : Bilan Promoteur Phase Gestion : Bilan investisseur 34

35 3. Le montage d un projet d immobilier commercial C. le promoteur : Le bilan promoteur ou la méthode du compte-à rebours Pour le promoteur, l objectif est de réaliser une opération de construction en rémunérant son risque grâce à une marge. Après avoir ajouté sa marge au bilan de dépenses, le promoteur peut définir le prix du foncier maximal qu il est capable de payer. Le foncier et la marge sont les variables d ajustement sur lesquelles peuvent jouer la ville et le promoteur. Il s agit du bilan «à rebours». HONORAIRES MONTAGE ET GESTION Maîtrise d'ouvrage/ maîtrise d'ouvrage déléguée (rémunération promoteur pour le montage) Commercialisation HONORAIRES TECHNIQUES 4-5% du budget global 5 M 30% des loyers pour les locaux commercialisés 2 M Maîtrise d'oeuvre 7-10% du budget travaux 3 M BET : géomètre, économiste construction, urbaniste, paysagiste, contrôle sécurité/santé DEPENSES 2% du budget travaux 1 M assurances 1% du budget travaux 0,5 M TRAVAUX Aménagements : parking, espaces paysagers, voirie de desserte, raccordements aux réseaux /place de parking (3000 pl) 30 /m² espace vert ( m²) 8 M Construction 800 à /m² 40 M FRAIS FINANCIERS 3-5% du budget total 5 M ALEAS (dépassement coût construction, fouilles archéologiques, frais juridiques ) 5% du budget total 5 M MARGE 7-10% du budget total 10 M FONCIER (résultante) - en général, ressort à 15-20% d'une opération 20 M TOTAL DEPENSES 100 M 35

36 3. Le montage d un projet d immobilier commercial D. L investisseur : Le bilan investisseur ou les méthodes de définition de la valeur d un actif commercial Plusieurs méthodes de détermination de la valeur d un actif: Méthode 1) On regarde à un instant T (taux de capitalisation) Méthode 2) On regarde vers l avenir (méthode des Discounted Cash Flows) La valeur des murs commerciaux est basée sur les loyers qu ils sont susceptibles de générer. Le calcul de la valeur d un actif commercial repose donc, pour l investisseur, sur l établissement d un bilan spécifique basé sur l évaluation et la projection des loyers générés par cet actif. 36

37 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Méthode 1) Dans l exemple donné, l investisseur réalise un premier bilan des recettes afin de déterminer si l opération sera équilibrée par rapport aux dépenses. La valeur de l actif commercial à un instant T correspond à : la valeur de vente (VEFA) Et au résultat de la capitalisation des loyers attendus RECETTES VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT Hypermarché m² SHON / m² 20 M cinéma - autres - CAPITALISATION DES LOYERS NETS Limites : la méthode par capitalisation fait l hypothèse simplificatrice que les revenus locatifs sont constants dans le temps et que le bien immobilier est revendu à terme sans plusvalue ou moins-value. Loyer net capitalisé de m² GLA = (loyer brut - charges gestion et exploitation) / taux de capitalisation Loyer brut moyen : 300 HT / m² 80 M Nota : loyer net = 90% du loyer brut Nota : Taux de capitalisation Cours : de 7% montage immobilier 16 novembre

38 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Ici la valeur de la VEFA consiste à appliquer un prix de vente au m² : m² de l hypermarché * = 20 M RECETTES VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT Hypermarché m² SHON / m² 20 M cinéma - autres - CAPITALISATION DES LOYERS NETS Loyer net capitalisé de m² GLA = (loyer brut - charges gestion et exploitation) / taux de capitalisation Loyer brut moyen : 300 HT / m² 80 M Nota : loyer net = 90% du loyer brut Nota : Taux de capitalisation : 7% 38

39 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Pour obtenir la valeur de l actif, on applique la méthode de capitalisation des loyers : Diviser la somme de ses revenus locatifs produits la première année N1, par le taux de rentabilité attendu du capital initial investi pour l acquérir. Valeur = Loyer net N1 / taux de capitalisation Ici on choisit un taux de capitalisation de 7% correspondant au type d opération commerciale. RECETTES VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT Hypermarché m² SHON / m² 20 M cinéma - autres - 80M = (300 *0,9 * m²)/ 7% CAPITALISATION DES LOYERS NETS Loyer net capitalisé de m² GLA = (loyer brut - charges gestion et exploitation) / taux de capitalisation Loyer brut moyen : 300 HT / m² 80 M (0.9 = pondération de la surface GLA) Nota : loyer net = 90% du loyer brut Nota : Taux de capitalisation : 7% 39

40 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Méthode 2) On regarde vers l avenir grâce à la méthode d actualisation des flux nets de trésorerie ou méthode des Discounted Cash Flows Méthode d estimation de la valeur d un bien immobilier selon laquelle : > la valeur d un bien immobilier est égale à la somme de ses flux nets de trésorerie actualisés à laquelle s ajoute le montant actualisé de la plusvalue (ou moins-value) réalisée sur sa revente à terme. Principes de base : Le commerce est un investissement qui génère des flux financiers La valeur d un actif commercial est associée à un taux de rentabilité Un euro aujourd hui vaut plus qu un euro demain 40

41 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Valeur de Revente (taux de capitalisation) Loyers nets Travaux Rénovation 41

42 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Nota : Pour l investisseur, l objectif est de déterminer si l investissement est opportun. Le loyer représente une recette locative. Il est un flux de revenu régulier qui va permettre de calculer la performance de l investissement à réaliser. L objectif est de déterminer si l investissement à réaliser est opportun face à d autre possibilité d investissement. Chaque investissement s étudie de la manière suivante : Couple Risque/Prime : -Plus le risque diminue, plus la prime diminue -Plus le risque augmente, plus la prime augmente La comparaison se fait avec l OAT (obligations assimilables du Trésor français, c est-à-dire les emprunts d'état) : Son risque est le plus bas, mais sa prime/rémunération est la plus basse aussi pour des investisseurs. Un investissement est opportun, si la prime de rémunération est meilleure que celle des OAT. 42

43 3. Le montage d un projet d immobilier commercial Pour l investisseur, les loyers participent à la détermination de la valeur d un bien : Les investisseurs s expriment en loyers nets, et triple nets, afin d exclure tous les flux qui ne constituent pas un retour sur l investissement effectué. L investisseur souhaite avant tout sécuriser son investissement grâce à des loyers élevés : les flux de revenus sont réguliers dans le temps, avec plutôt des baux longs sur 6/9, et mieux 6/10/12 ils sont «sûrs» car inscrit juridiquement dans le bail, et leurs montant sont élevés. 43