Hugues KENFACK Professeuràl universitédetoulouse Doyen de la Faculté de droit et science politique

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1 Page1 Synthèse-Champd applicationdustatutdesbauxcommerciaux Date de fraîcheur: 29 Septembre 2014 ESSENTIEL Hugues KENFACK Professeuràl universitédetoulouse Doyen de la Faculté de droit et science politique Fiche auteur Champd applicationdustatutdesbauxcommerciaux Ces dernières années, le droit des baux commerciaux a surtout été marqué par des modifications législatives, certaines ayant concerné laported entréedanslestatutdesbauxcommerciaux La loidemodernisationdel économiedu4août2008aassouplilestatut,notammentenrendantpossiblelaconclusiondeplusieurs bauxdérogatoiressuccessifsàl intérieurdeladuréemaximalededeuxans. La loin du22mars2012relativeàlasimplificationdudroitetàl allègementdesdémarchesadministrativesaapportédes précisionssurcertainsaspectsdesbauxcommerciaux,notammentsurlacessiond unfondsdecommerceàlasuited undroitde préemption des communes. Récemment,la loin du18juin2014 relativeàl artisanat,aucommerceetauxtrèspetitesentreprisesaapporté d importantschangementsaustatutdesbauxcommerciaux,notammentaurégimedesbauxdérogatoiresenpermettantuneduréede trois ans, améliorant la sortie de ces baux. 1. Droitspécialdesbauxcommerciaux Enprincipe,ledroitcommundubails appliqueauxbaux commerciauxdèslorsqu iln existepasderèglesspécifiques.cesdernières,issuesdeplusieurstextes, principalementla loidu30juin1926,le décretn du30septembre1953 oumêmela loide modernisationdel économien du4août2008,etrécemmentla loin du18juin2014 relativeàl artisanat,aucommerceetauxtrèspetitesentreprisessontdésormaisdanslecodedecommerce (C. com., art. L ). Elles sont dénommées statut des baux commerciaux. 2. Matièressoumisesaustatutdesbauxcommerciauxetmatièresd ordrepublic Aupréalable,il convientdereleverquecertainsdesarticlesdu décretn du30septembre1953étantd ordrepublic, laprotections appliqueàlaplupartdescommerçants.toutefois,desespacesdelibertécontractuelle existentmalgrélestatutdesbauxcommerciaux.cederniernerégitpastouslesbauxpassésparun commerçant,artisanouindustriel,maissimplementceuxquiobéissentàcertainesconditions,l idéeétantde protéger les locaux dans lesquels le fonds est exploité ou qui sont nécessaires à cette exploitation. 3. Champd applicationterritorialedustatutdesbauxcommerciaux Lestatutdesbaux

2 Page2 commerciauxestapplicableàlafrancemétropolitaineetauxdépartementsd outre-mer(martinique, Guadeloupe,Guyane,LaRéunion),àlacollectivitéterritorialedel archipeldesaint-pierre-et-miquelon.en revanche,iln estpasapplicableauxterritoiresd outre-mer(polynésiefrançaise,nouvellecalédonie)etàla collectivité territoriale de Mayotte. I.- Champd applicationdustatutdesbauxcommerciaux 4. Textesdebase Cesontles articlesl.145-1àl.145-3etl.145-5ducodedecommercequi déterminentlechampd applicationdustatutdesbauxcommerciaux.l articlel.145-1,iducodede commerce poseunerèglegénérale:«lesdispositionsduprésentchapitres appliquentauxbauxdes immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ouàunindustrielimmatriculéauregistredecommerce,soitàunchefd uneentrepriseimmatriculéeau répertoiredesmétiers».lesarticlessuivantsapportentdesprécisions.touscestextesposentuncertain nombredeconditionspourl applicationdecestatut.ellesconcernentnotammentlecontrat,leslieuxloués et le locataire. A.- Conditions relatives au contrat: bail V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1240 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1240 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc Exigenced uncontratdebail 5. Caractéristiquesducontratdebail Lestatutnes appliqueques ilyauncontratdebail.ildoit s agird uncontratdelouage,cequisupposenécessairementuneobligationpourlebailleurdeconférerla jouissanced unbienetl obligationpourlepreneurdepayerleprix.enoutre,lebailcommercialest,sauf conventioncontraire,d uneduréequinepeutêtreinférieureàneufans. 2 Exclusion de certains contrats pouvant se rapprocher du bail V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1255 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1255 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc Venteoubaildecarrière Enprincipe,iln yapasdeconfusionentreventeetbail.toutefois,lebail de carrière soulève une difficulté de qualification. Majoritairement, la jurisprudence décide que la location d immeublesàusagedecarrièresenvuedel extractiondematériauxconstitueuneventedemeublespar anticipationetnonunbail(cass.3eciv.,15mars1967 : Bull.civ.1967,III,n 119). 7. Dépôt Ledépôtestégalementdifférentdubail,essentiellementencequeledépositairen aen principepasledroitdeseservirdelachosemaissimplementd enassurerlagardedansl intérêtdu déposant(cass.1reciv.,2nov.1966,n : Bull.civ.1996,I,n 489 ; JCPG1967,II,14963). Unedifficultéseposelorsquelajouissanced unlocalestaccordéeparunepersonneàuneautrepoury entreposerdesbiensimmobiliers.silepropriétairen assumeaucuneobligationdegarderdesobjetsplacés danslelocal,lacourdecassationdécidequ ilyacontratdebail.si,aucontraire,lecontratmetàlacharge dupropriétairedeslieuxl obligationdeveilleràlagardedelachose,ilyadépôt(cass.1reciv.,2nov.1966,

3 Page3 préc.). 8. Location-gérance Lalocation-géranceestlaconventionparlaquellelepropriétaired unfondsde commercelouecedernieràungérantquil exploiteàsesrisquesetpérils(c.com.,art.l.144-1).l objetde cecontratestunfondsdecommerce,unbienmobilieretnonunbienimmobilier,mêmesilafrontièreentre lesdeuxpeut-êtredélicate,surtoutdanslecasoùlapremièreestutiliséedansleseulbutd échapperaux dispositions impératives du statut des baux commerciaux. 9. Conventionsd occupationprécaire La loin du18juin2014relativeàl artisanat,au commerce et aux très petites entreprises a inséré un article L dans le code de commerce définissant laconventiond occupationprécairecommecellequise«caractérise,quellequesoitsadurée,parlefait quel occupationdeslieuxn estautoriséequ àraisondescirconstancesparticulièresindépendantesdela seulevolontédesparties».c estladéfinitiondéjàadmiseparlajurisprudencequiestadoptée.la conventiond occupationprécaireestdonc uncontratparlequelunepersonnemetunimmeubleàla dispositiond uneautre,luiconférantlajouissanceàtitreonéreux.n étantpasunbail,ellenepeutêtre soumiseaustatutdesbauxcommerciaux.ilnefautpasconfondreuneconventiond occupationprécaireet unbaildérogatoire.ici,lestatutnes appliquepasparcequ ilnes agitpasd unbail.lajurisprudenceprécise quepourquecettequalificationsoitretenue,peuimporteladuréedelaconvention:encorefaut-ilquele motifdeprécariténedépendepasexclusivementdelavolontédesparties(cass.3eciv.,19nov.2003,n : JurisDatan ; Loyersetcopr.2004,comm.30,notePh.-H.Brault; AJDI2004, p.944,obs.j.p.blatter.- Cass.3eciv.31janv.2012,n CAPoitiers,2eciv.,n : JurisDatan )etsoitexclusifdetoutefraude(Cass.3eciv.,29avr.2009,n : JurisData n ). 3 Exclusiondebauxdelonguedurée 10. Bailemphytéotique Lebailemphytéotiqueestuncontratparlequelunbailleurconfèreàun preneurundroitréelimmobilierspécialsurunimmeuble.ilestdifférentdubaild immeubleordinaireet confère à son titulaire des prérogatives plus étendues que celles accordées au preneur ordinaire. Sa durée estcompriseentre18et99ansauplus.nepeutdoncpasêtrequalifiéd emphytéotiqueunbailportantsur unterrainnu,pouruneduréedesixansetcontenantuneclausederésolutiondepleindroit,exclusivedela constitution du droit réel que conférerait l'emphytéose(ca Paris, Pôle 5, Ch. 3, 12 sept. 2012, : JurisDatan ).Lestatutdesbauxcommerciauxn estpasapplicableàcetypedecontrat,sauf, en principe, en ce qui concerne la révision du loyer(c. com., art. L ). Deux précisions supplémentaires sontàapporter.d unepart,unarrêtrécentadécidéquelesdispositionsdesrèglesstatutairesne s appliquentpasauloyerdubailemphytéotiqueprévuàl articlel451-3ducoderural(cass.3eciv.19 février2014,n : JurisDatan ).D autrepart,lestatutnes appliquepasaux conventions ayant pour objet les biens dépendant du domaine public même si le bailleur a la qualité d emphytéote(cass.3eciv.19déc.2012,n : JurisDatan ). 4 Exclusion des baux de courte durée(inférieure à deux ans) V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1255 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1255 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc. 40 et Bauxdérogatoires Touteslesconditionsd applicationdustatutsontréuniesetlesparties conviennent volontairement de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux. Lestatutn estécartéquesitroisconditionscumulativessontremplies.

4 Page4 Enpremierlieu,depuisla loin du18juin2014 précitée,laconventiondoitavoiruneduréeau pluségaleàtroisans(c.com.,art.l.145-5).avantlaréformeissuedela loidemodernisationde l économie,àl intérieurdecedélaidedeuxans,iln étaitpaspossibledesouscrireplusieursconventionset le retour au statut était acquis en cas de renouvellement de la convention pour une courte durée. Cette réformeapermislaconclusiondeplusieursbauxdérogatoiressuccessifsàl intérieurdeladuréemaximale dedeuxans.désormais,ledélaiestportéàtroisansetcettepossibilitédeconclureplusieursbauxdansce délai demeure. Endeuxièmelieuenapplicationdel articlel145-5,alinéa1nouveauducodedecommerce,«àl expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pourexploiterlemêmefondsdanslesmêmeslocaux».ainsi,lestatuts appliquesiunbailcommercialest concluentrelesmêmespartiesdanslemêmelocal.c estlalettremêmedelaloietcelan estpascontesté. Trois points soulèvent des difficultés. Le premier est de savoir si la nouvelle disposition condamne définitivementlarenonciationexpressedulocataireaubénéficedudroitaustatut.l espritdutextesemble danscesens.ladeuxièmeestdesavoircequisepassesiunbailestconcluentrelespartiespourexploiter unfondsdifférentdanslesmêmeslocaux.latroisièmeestdesavoirsilestatuts appliquesilesparties concluent un bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans des locaux différents. A priori, sur ce dernierpoint,s agissantd unbaildontl objetestdifférent,laquestionnedevraitpasseposer.maislacour decassationva-t-elleréglertoutescesquestionssurleterraindelafraude?(v.déjà Cass.3eciv.12mai 1981,n oùelledécidedel applicationdustatutalorsmêmequelenouveaubailneportaitpas exactement sur les mêmes locaux, ce que pouvait caractériser une tentative de fraude). Entroisièmelieu,l articlel145-5alinéa2disposedésormais«si,àl expirationdecettedurée,etauplus tardàl issuedudélaid unmoisàcompterdel échéance,lepreneurresteetestlaisséenpossession,il s opèreunnouveaubaildontl effetestrégiparlesdispositionsduprésentchapitre».letexten apportant aucune précision supplémentaire quant à son bénéficiaire, il est permis de penser que si le preneur reste en possessiondeslieuxsansoppositiondubailleurlorsqueledélaimaximalestépuisé,lestatuts applique. Ainsi,lebailleurquinesouhaitepasl applicationdustatutdoitl indiqueràsonpreneur,parprudencepar acteextrajudiciaire,oupourlemoinsparlettrerecommandéeavecdemanded avisderéceptiondansce délaid unmois.corrélativement,lepreneurquinesouhaitepascetteapplicationdustatutdoitégalement l indiqueraubailleuretquitterleslieuxdanscemêmedélai.ilconvientd attendreunarrêtdelacourde cassation pour se prononcer définitivement sur ces questions, les points de vue de la doctrine et le pratique étant divergents. Sicesconditionsnesontpasréunies,commel adécidélajurisprudencesousl empiredudroitantérieuràla loidu18juin2014précitée ilseformeenprincipeunnouveaubailquiobéitauxconditionsdustatutdes baux commerciaux(cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n : JurisData n CA Toulouse, 11 juill.2012 : JurisDatan ),saufencasdefraudedubailleur(Cass.3eciv.,8avr.2010,n : JurisData n ). Sousl empiredudroitavantlaréformeissuedela loidu18juin2014 précitée,dansunarrêtintervenuà proposdebauxdérogatoiressuccessifs,lacourdecassationadécidéqu unchangementd activitédu locatairen autorisepasunenouvelledérogationaustatutdesbauxcommerciaux:toutnouveaubailconclu entrelesmêmespartiesetportantsurlesmêmeslocauxqu unpremierbaildérogatoireestsoumisaustatut des baux commerciaux, même si les activités visées par les clauses de destination des deux baux sont différentes(cass.3eciv.31mai2012,n : JurisDatan ; JCPG2012,1539, obs.o.barret.- V.plusrécemment, Cass.3eciv.23avr.2013,n ). LaCourdecassationacomplétécesrèglesenindiquantque,danslecasoùlepreneursemaintientdans leslieux,silebailleur,quiadélivréuncongéavantl expirationdubaildecourtedurée,tardeàagiren expulsionetentamedesnégociationspourunnouveaubail,onnepeutpasconsidérerqu ildonneson accordàcemaintiendansleslieux(cass.3eciv.5juin2013,n : JurisDatan ). L arrêtconfirmedoncquelarenonciationàundroitnesedéduitpasdelaseuleinactionoudusilencede sontitulaire.unautrearrêtdécidequ àdéfautderapporterlapreuvedelarenonciationnonéquivoquedu bailleuràseprévaloirdustatutdesbauxcommerciaux,lepreneursetrouveliéparunbailsoumisaux

5 Page5 dispositions du statut(cass. 3e civ. 23 janv. 2013, n : JurisData n ). Resteàscruterlespremièresdécisionsquiserontrenduessousl empiredunouveautextepourvoirsi cette jurisprudence va être maintenue, même si son esprit penche vers une interdiction de principe de renouvellement de baux dérogatoires. Pourterminer,la loin du18juin2014précitéeajoutedeuxalinéas5et6àl articlel.145-5du codedecommercepourrendreobligatoirel établissementd unétatdeslieuxlorsdelapriseenpossession deslocauxlouésoulorsdeleurrestitution.adéfautd étatdeslieux,peut-onconsidérer,paranalogieavec l articlel ducodedecommerce,quelebailleurnepeutseprévaloirdelaprésomptiondebon étatdeslocauxprévueàl article1731ducodecivil?lapreuvepeutêtreapportéeselonlesrèglesdudroit commun. 12. Locationssaisonnièresetjouissanceintermittentedeslieux Ilyalocationsaisonnièrelorsque laconventionconfèrelajouissancedeslieuxpourunesaisonoupourunepériodedel annéedéterminée paruneunitéd activitééconomique,parexemplelasaisonestivale.ellen estpassoumiseaustatutdes bauxcommerciaux(c.com.,art.l.145-5,al.4.- CAChambéry,22mars2011 :JurisDatan CA Chambéry, 28 juin 2011 : JurisData n ). 5 Exclusion du contrat de domiciliation 13. Contratdedomiciliation Pourl essentiel,ils agitd uncontratdeprestationdeservices.lamiseà disposition de bureaux à titre accessoire peut difficilement être qualifiée de bail, mais se rapprocherait plutôt d uneconventiond occupationprécaire(cass.3eciv.,11janv.2006,n : JurisDatan ; Bull. civ. 2006, III, n 10). 6 Exclusiondesconventionssurledomainepublicouprivédel Etatetdescollectivitéspubliques. V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1240 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1240 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc Domainepublicetdomaineprivédel État Lesbiensdudomainepublicdel Etatetdes collectivitéspubliquesnepeuventfairel objetd unbailsoumisaustatutdesbauxcommerciaux.par conséquent, sont exclues du statut des baux commerciaux les conventions relatives à la jouissance de ces biens,mêmesilebailestconcluentredeuxpersonnesprivéesdontl unedétientledroitd occuperle domainepublic(cass.3eciv.,10mars2010,n : JurisDatan Cass.3eciv.,17 mai 2011, n : JurisData n ), que la personne publique a consenti un bail emphytéotique administratif(cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n : JurisData n ). En revanche,sontsoumisàcestatut,d aprèsl articlel.142,i-4 ducodedecommerce,lesbauxdeslocaux ouimmeublesappartenantàl Etat,auxcollectivitésterritorialesetauxétablissementspublicslorsqueces locauxouimmeublessatisfontauxdispositionsdel articlel.145-1ducodedecommerce.lestatutne s appliquepasàcesconventionslorsqu ellescomportentdesclausesexorbitantesdudroitcommun,même sil activitéconcernéen estpasunservicepublic(cass.1reciv.,3juin1969 : JurisDatan ; Bull.civ.1969,I,n 210 ; JCPG1970,II,16178,noteDugau). Unarrêtrécentapréciséqueledéclassementdelocauxdudomainepublicnepeut,sansnouvelaccorddes parties,modifierlecaractèreprécairedelaconventiond occupationconsentiepourceslocauxàune entrepriseprivéeparunefilialedelasncf.parconséquent,l entreprisenepeutrevendiquerlestatutdes bauxcommerciaux(cass.1reciv.,17oct.2012,n Cass.3eciv.6févr.2013,n )La jurisprudenceestaujourd huiconstante. B.- Conditions relatives aux lieux loués: immeuble ou local

6 Page6 V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1240 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1240 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc. 24 et Immeublesbâtisetterrainsnus Ils agitdebiendéterminerlesimmeublesquipeuventêtrel objet d unbailcommercialsoumisauxdispositionsducodedecommerce.ilconvientdedistinguerlesimmeubles bâtis, locaux et terrains nus. 1 Immeubles et locaux 16. Nécessitéd unimmeubleoud unlocal L articlel.145-1,i,alinéa1ducodedecommerce précisequelestatuts appliqueauxbauxdelocauxoud immeublesdanslesquelsunfondsestexploitéet l articlel145-1,i-1 yajoutelesbauxdelocauxoud immeublesaccessoiresàl exploitationdufonds. 17. Notiondel immeuble Letermeimmeublepermettantl applicationdesdispositionsdel articlel duCodedecommerceestemployédansunsensplusrestrictifqueceluidudroitcommundel article 518duCodecivildéfinissantlesimmeublescomme«lesfondsdeterreetlesbâtiments».Elleexcluten principelesterrainsnus(v.n 23)etneconcernequelesterrainsbâtis.Unedifficultépeutseposerlorsque lebailportesurunimmeubleàconstruireouencoursdeconstruction.ilconvientdanscecasd effectuer unedistinctionentredeuxsituations.avantl achèvement,lesrapportsentrelespartiesrelèventdelaliberté contractuelle.ellespeuventparexemple,enutilisantunerédactionparticulièredubail,sesoumettred ores etdéjàaustatutdesbauxcommerciauxenconcluantunbailenl étatfuturd achèvement.cebailleslie immédiatement,seulesaprised effetestdifféréeàlaconstatationdel achèvementdeslocaux.elles peuventaussichoisirden êtreliéesparunbailqu àcompterdelalivraisondel immeuble.après l achèvement,silesconditionsdel articlel.145-1ducodedecommercesontremplies,lestatutdesbaux commerciauxs applique. 18. Notiondelocal Cettenotionsoulèveplusdedifficultésquecelled immeubleétantdonnéquenile CodecivilnileCodedecommerceneladéfinissent.C estlajurisprudencequiatentédedégagerdeux critèrescumulatifsd unepart,ildoits agir,enprincipedumoins,d unespaceclosetcouvertsusceptiblede permettrel exerciceducommerceparlelocatairesansnécessitédepouvoiryrecevoirlaclientèle.eneffet, lajurisprudenceareconnulestatutaulocataired uneboutiquedontl exiguïténepermettaitpasderecevoir laclientèledèslorsqu ellepouvaitlibrementseprésenteràl étalagepourfairesonchoix(caparis,4juin 1959 : Rev.Loyers1959,p.546). D autrepart,l occupationdoitavoirunecertainestabilitésansexigerunevéritableconstructionquin estpas démontable.lesconditionsexigéesparl articlel.145-1,i-2 ducodedecommercenesontpasapplicables lorsquelelocalexistaitaumomentdelaconclusionducontrat(cass.3eciv.,25janv.1977 : JurisDatan ; Bull.civ.1977,III,n 38).Cettenotiondelocaladonnélieuàquelqueshésitations jurisprudentielles. Unarrêtrécentasembléamorceruneévolution,laCourdecassationdécidantquel applicationdustatut desbauxcommerciauxn estpassoumiseàl exigenced unlocalclosetcouvert,unesurfaced exploitation n étantpasexcluedustatutsil emplacementconcédéeststableetpermanent(cass.3eciv.,qpc,20mars 2014, n : JurisData n ). 19. Exclusiondequelqueslocauxparticuliers Sontnotammentexcluslesvitrinesindépendantesd un magasinquiserventàl expositiondeproduitsouàl appositiondelapublicité(cass.com.,20juill.1954 : JCP 1954, IV, 141), les murs et toitures recevant un emplacement publicitaire, les emplacements de vente danslespassagesetsurlestrottoirs,l espacedélimitéausold unhypermarchépardescloisonslégèresà

7 Page7 hauteurd homme(v.n 20),lescabinespréfabriquéesdetypeconstructionsmobilesinstantanées transportables(cass.3eciv.,10mai1989 : JurisDatan ; Bull.civ.1989,III,n 104)oules aires de stationnement sans accès indépendant(cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n : JurisData n ; Bull.civ.1995,III,n 4).Lajurisprudenceatoutefoisdécidéqu étaitunlocalun emplacement non fermé, à usage de stationnement et de stockage de matériel de terrasse pour un restaurant(cass.3eciv.,22mars2006,n : JurisDatan ; Bull.civ.2006,III,n 74, JCPE2007,chron.Obs.J-M).Lesemplacementsdeventesousuneportecochèresontdiversement qualifiés, la jurisprudence majoritaire leur refusant la qualification de local. 20. Locauxdépendants Certainsemplacementssontdonnésenlocationàuncommerçantàl intérieur d unensembleplusvasteayantlui-mêmeuneclientèleoumêmeàl extérieur,parexemple,surleparkingou surl esplanaded unmagasinplusvaste,particulièrementd unsupermarché.pourquelestatuts applique, plusieurs conditions sont réunies, notamment le locataire doit avoir une clientèle propre(v. n 20), ne doit passouffrirdecontraintesincompatiblesaveclelibreexercicedesonactivitéetildoits agird unlocalau sensdel articlel.145-1ducodedecommerce.plusieurscassontdifficilesàcaractériser.lorsqu ils agit desimplesrayonsoudestandssituésàl intérieurd unmagasin,sil emplacementestcontractuellement indéterminé,iln yapaslocal.maiscomptetenudel importanceetsurtoutdescirconstancesmatériellesde l implantationdesstands,unenécessairecasuistiques imposemêmesileminimumrequisestqu ilssoient suffisammentsolides,queleuremplacementnechangepas,peuimportantd ailleursqu ilssoientounon incorporésdanslesol.ainsilajurisprudenceconsidèrecommelocalalorsmêmequ ilestdenaturemobile, unstandsituésurunemplacementd unegaleriemarchande,fixe,délimité,matérialiséausol,bien déterminé et ne dépendant pas contractuellement de la volonté du bailleur(ca Versailles, 10 avr : JurisDatan ;RJDA1996,n 441;V.aussi Cass.3eciv.QPC,20mars2014,n , préc.n 18).Enrevanchen estpasconsidérécommeunlocall emplacementquipeutcontractuellement êtrelaisséàladiscrétiondubailleurquipeutlemodifieroulerestreindre(cass.3eciv.,20févr.,1985,n : JurisData n ; Bull. civ. 1985, III, n 38). 21. Locauxaccessoires Lelocalaccessoiresedéfinitparrapportaulocalprincipalcommeétantcelui oùnesontpaseffectuésdesactesdecommerceetoùlaclientèlen apasaccès.d aprèsl articlel.145-1, I-1 ducodedecommerce,lestatutdesbauxcommerciauxs applique«auxbauxdelocauxou d immeublesaccessoiresàl exploitationd unfondsdecommercequandleurprivationestdenatureà compromettrel exploitationdufondsetqu ilsappartiennentaupropriétairedulocaloudel immeubleoùest situél établissementprincipal.encasdepluralitédepropriétaires,leslocauxaccessoiresdoiventavoirété louésauvuetausudubailleurenvuedel utilisationjointe».unedistinctiondoitdoncêtreeffectuéeentre les locaux principaux et les locaux accessoires. Les premiers sont protégés en tant que tels et bénéficient en principedustatutdesbauxcommerciaux,àconditionqu ysoitexploitéunfondsdecommerce,artisanalou industriel. Les seconds ne bénéficient du statut que si deux conditions cumulatives sont remplies: ils doivent appartenir au même propriétaire que les locaux principaux et ils doivent être nécessaires ou indispensables àl exploitationdufonds.ilfautréservericilecasoù,donnéenlocationenmêmetempsquelelocalprincipal parlemêmepropriétaireenutilisantunbailunique,lelocalaccessoires yincorporecommeune dépendancedecelui-ci.lecaractèrenécessaireouindispensabledulocalaccessoires apprécie souverainement par les juges du fond. Ilressortdelajurisprudencequeleslocauxprisàbailpourlelogementdupersonneloudesdirigeantsne sontpasconsidéréscommedeslocauxaccessoiresausensdel articlel.145-1,i-1 ducodedecommerce surtoutlorsquelespartiesontsoumisexpressémentlecontratauxdispositionsdela loidu6juillet 1989(CA Lyon, 13 juillet 2011, n 11/07088). 22. Locauxmixtes Lorsqueleslocauxlouéssontdestinéspourpartieàl exploitationdufondsde commerceetpourpartieàl habitationdulocataireoudel undesesemployés,laqualificationcommerciale l emportepourletout,cebailétantenprincipeindivisible(cass.3eciv.,9juill.2014,n : JurisDatan ).Toutefois,l autorisationdonnéeparlebailleur,danslecadredelaprocédure administrativeprévueàl articlel.631-7ducodedelaconstructionetdel habitation,d affecterunedes piècesd unlocallouéàusageexclusifd habitationàunusagecommercial,n apaspoureffetdemodifierle régimejuridiquedubailetdelesoumettreaustatutdesbauxcommerciaux(cass.3eciv.,9déc.2009,n

8 Page : JurisData n ). 2 Terrains nus 23. Conditionsd applicationdustatutdesbauxcommerciaux Enprincipe,lesterrainsnusnesont passoumisaustatutdesbauxcommerciaux.parexception,enapplicationdel articlel.145-1,i-2 ducode decommerce,ilspeuventl être.d aprèscetexte,lestatuts appliqueaux«bauxdesterrainsnussur lesquelsontétéédifiées soitavant,soitaprèslebail desconstructionsàusagecommercial,industrielou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire» du terrain(ca Versailles, 23 juin 2011 : JurisData n CA Paris, ch 5-3, 18 janvier 2012, n 10/04545 : JurisData n ). à ces deux conditions, la jurisprudence ajoute qu unfondsdecommercedoitavoirétéexploitédansleslocauxédifiés(cass.3eciv.,11mai1988,n : JurisData n ; Bull. civ. 1988, III, n 90). Endehorsdecescas,commevientencoredelerappelerlaCourdecassation,lestatutnes appliquepas, mêmesilelocataireaexercéuneactivitécommercialesurleterrainnupendantplusdequatorzeans(cass. 3e civ., 9 avril 2014, n : JurisData n ). 24. Effetsaurenouvellementdubail Lorsquelesconditionsdel articlel.145-1,i-2 ducodede commerce sont réunies, le bail du terrain concerné est soumis au statut des baux commerciaux. Par conséquent, le renouvellement du bail est un droit. Il porte sur le seul terrain et non sur les constructions. 25. Sortdesconstructionsàl expirationdubail Lesortdesconstructionsdépenddelaprésenceou nond uneclauseducontrat.enl absencedeclause,c estledroitcommundel article555ducodecivilqui s applique.d aprèscetarticle,lepropriétaireduterrainauneoption.d unepart,ilpeutexigerlasuppression desconstructionsauxfraisdulocataire,sansindemnitépourlui.d autrepart,ilpeutdéciderdeconserver lesconstructionsetildoitdanscecasaulocataireunesommeégaleàlaplus-valueapportéeaufondsoule coûtdesmatériauxetdelamain-d uvre.lapratiquecontractuellemontrequelecontratcontientsouvent uneclaused accession.celle-cipermetd écarterl article555ducodecivil etlavolontédespartiesprévaut. Cetteclauseauradesconséquencesimportantesetsarédactiondoitentenircompte,commel illustre plusieurs arrêts récents(cass. 3e civ. 21 mai 2014, n : JurisData n Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n : JurisData n Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n ). C.- Conditions relatives au locataire V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1240 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1240 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc. 24 et Propriétairedufondsdecommerceexploitédansleslieuxloués Enlaissantdecôtéles questionsliéesàlapersonne(v.n 33),uneconditionestrelativeaulocataire:ildoitêtrepropriétairedu fondsdecommerceexploitédansleslieuxloués,cequisupposel existenced uneclientèle(caparis,27 juin2012:jurisdata ).uneautrecondition,pourtanttextuelle,n étaitplusexigéeparla jurisprudence pour bénéficier du statut des baux commerciaux, mais simplement du droit au renouvellement:c estl immatriculationaurcs.cettesituationva-t-ellechanger?desarrêtsrécentssont diversementinterprétés,certainsestimantquelacourdecassationaexigél immatriculationnonpas seulementcommeconditiondudroitaurenouvellementmaiscommeported entréedanslestatut. Ainsi, dansunpremierarrêtendatedu22janvier2014,ellesembleconditionnerlarecevabilitéd uneactionen revendicationdustatutparunpreneuràsonimmatriculationaurcsàladatedesonassignationenjustice (Cass.3eciv.,22janv.2014,n : JurisDatan ;RJDA2014,n 604; Loyerset copr.2014,comm.80,obs.e.chavance).ils agissaitcependantd uneactionenrequalificationdebail

9 Page9 saisonnierenbailcommercialetlasolutions expliquepeut-êtreparlesfaitsparticuliersdel espèce.dansun arrêt plus récent(cass. 3e civ., 18 juin 2014, n : JurisData n ) elle décide que «Lepreneurquirevendiquelestatutdesbauxcommerciauxdoitjustifierd uneimmatriculationàladatede sademandeenjustice».(v.déjàdanslamêmeaffaire,cass.3eciv.13juill.2010,n : JurisData n ; Administrer oct. 2010, p. 41, note J-D Barbier). Convient-il de considérer que désormaislacourdecassationexige,pourbénéficierlestatut,quel immatriculationsoitrequisenon seulementenfindebail,maiségalementendébutouencoursdebail,dèsquelepreneurrevendiquele statutdesbauxcommerciaux?convient-ildeconclurequedanstouslescaslacourdecassationfaitde l immatriculationuneconditiond applicationdustatutetnonplussimplementdudroitaurenouvellement? Enattendant,n estpasdiscutéel exigencedelapropriétédufondsdecommerceexploitédansleslieux loués:ainsi,lelocatairegérantnepeutbénéficierdustatutdesbauxcommerciaux,fauted êtrepropriétaire de son fonds de commerce. 27. Difficultésrésoluespourlescommercessatellitesoudépendants Desdifficultésexistentence quiconcernelesformesmodernesd exploitation,parexemplelesgaleriesmarchandes.lestatutva-t-il s appliqueraucontratparlequelunsupermarchémetàladispositiond undétaillantunesurface indéterminéeetvariablepourexercersoncommerce?laquestions estparticulièrementposéepourles commercesditsintégrés,parexempleunbuffetinstallédanslehalld unegareouuneboutiqueinstallée dans un hôtel. Elle a ensuite été étendue aux franchises et concessions exclusives. 28. Jurisprudenceconstante Aprèsuneévolutionjurisprudentielle,laCourdecassationadécidéque les franchises et concessionnaires bénéficient du statut des baux commerciaux si elles ont une clientèle et unecertainemargedeman uvre(cass.3eciv.,27mars2002,n : JurisDatan ; D.2002,p.2400noteH.Kenfack).Aujourd hui,lajurisprudenceestconstanteencequiconcerneles commerces intégrés ou dépendants(cass. 3e civ., 19 janv. 2005, n : JurisData n ;JCP2005,chr.826,obs.H.Kenfack)etdeuxidéesrésumentlasituation.D unepart,iln estpasutileque laclientèleducommerceintégrésoitprépondéranteparrapportàcelledel établissementprincipal(cass.3e civ.,19mars2003,n : JurisDatan ).Ilsuffitsimplementd avoiruneclientèle personnelle,c est-à-diredistinctedecelledel établissementprincipal,mêmes ilnefautpasenconclureque touslescommercesintégréssontdésormaistitulairesd uneclientèle.d autrepart,lecommerçant-locataire doitavoirunecertainemargedeman uvre,laprésencedecertainescontraintesétantincompatibleavecle statut des baux commerciaux. Un arrêt récent confirme ces conditions cumulatives(cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n ). D.- Extension du statut des baux commerciaux V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1245 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1245 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc. 22 et Artisans Outrelesartisansetentreprisesrelevantdusecteurdesmétiersquibénéficientégalement du statut des baux commerciaux, certains locataires, qui ne remplissent pas les conditions ci-dessus exposées(c. com., art. L ), peuvent toutefois bénéficier du statut des baux commerciaux, soit en vertu delaloi(c.com.,art.l.145-2),soitenvertudeleurconvention. 1 Extensions légales 30. Énumérationlégale Auxtermesdel articlel.145-2ducodedecommerce,lespersonnes suivantesbénéficientdustatutdesbauxcommerciauxparextensionlégale:lesétablissementsd

10 Page 10 enseignement, les régies communales, les entreprises et établissements public à caractère industriel et commercial, les locataires de collectivité publique en ce qui concerne les biens appartenant à leur domaine privé, les sociétés coopératives à forme ou à objet commercial, les sociétés coopératives de crédit, les caissesd épargneetdeprévoyance,lesartistesadmisàcotiseràlacaissedesécuritésocialedelamaison desartistesetreconnusauteurd uvresgraphiques,telsquedéfinisparl article98adel annexeiiidu CGI.Enoutre,lesgroupementsd intérêtéconomiquebénéficientégalementdustatutenvertudel articlel ,alinéa1,duCodedecommerce.Pourchacunedecespersonnes,desconditionsprévuesparles textesdoiventêtreremplies.ainsi,nebénéficiepasdel extension,l établissementd enseignementdela danse qui ne remplit pas la condition d'effectuer une déclaration au représentant de l'état dans le département, lors de l'ouverture, de la fermeture et de la modification de son activité(ca Grenoble, 23 mars 2011 : JurisDatan )ouquin apportepaslapreuvedel existenced unfondsd enseignement reposantsurunepédagogieorganiséeetmettanten uvreuneréelleorganisationd enseignement(cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n : JurisData n ). 2 Extension conventionnelle 31. Conditionsdel extension Lespartiespeuventconventionnellementdéciderd appliquerlestatut des baux commerciaux aux contrats qui ne remplissent pas les conditions fixées par la loi. Toutefois, cette facultéd extensionestsoumiseàdeuxconditions.d unepart,l extensionnedoitpaspermettreauxparties d éluderunstatutlocatifd ordrepublic.d autrepart,lavolontéd étendrelestatutdoitêtresanséquivoque,le juge du fond devant souverainement apprécier cette intention. Il ne suffit donc pas simplement de viser le statutdesbauxcommerciauxoudeprévoiruneduréede9ans.ilfautaussiclairementindiquerquelestatut doitêtreappliquémalgrél absencedecertainesconditionsd applicationcarcequiimporte,c estlavolonté réciproque des parties(ca Montpellier, 25 avril 2012 : JurisData n ). Une telle volonté ne peut résulter de la seule clause permettant la sous location totale ou partielle sans autorisation du bailleur (Cass.3eciv.3juill.2013,n ).Ilarrivemêmequecettepossibilitésoitprévueparlaloiquienfixe les conditions(c. com., art. L ). Cette extension conventionnelle peut, par exemple, profiter à un locataireartistequineremplitpaslesconditionsdel extensionlégale,parexempleunphotographe(ca Paris,20mai2009 : JurisDatan )ouàunmédecin(CAParis,Pôle5,Ch.3,6juin2012 : JurisData n ). 32. Effetsdel extension Lorsquelesconditionsd uneextensionconventionnellesontremplies,il convientd appliquerentièrementlerégimedesbauxcommerciaux.ceteffetasoulevédesdifficultés. Pendantlongtemps,lorsqu enraisondelavolontédesparties,lestatutdesbauxcommerciauxétaitétendu aux baux portant sur des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel, le statut des baux commerciauxetceluidesbauxprofessionnels,dumoinspourcedernierlesdispositionsd ordrepublic coexistaient.depuisla loin du4août2008,encasdesoumissionvolontaire,lestatutdesbaux commerciauxs appliqueintégralement. II.- Conclusion du bail commercial V. JCl.Bailàloyer,Fasc.1260 V. JCl.CivilCode,Art.1708à1762,fasc.1260 V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc V. JCl. Notarial Formulaire, V Bail commercial, fasc. 90, 100 et 101 A.- Consentement 1 Existence du consentement 33. Contratconsensuel Lebailseformeparlarencontredesconsentementssansaucuneautre condition.ledroitcommuns appliqueicietlebailcommercialneprésentepasd originalité.ilsuffitdoncque