La conjoncture immobilière peut être schématisée à

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1 56 6 LA CONJONCTURE IMMOBILIÈRE EN ITALIE Extrait de : Osservatorio sul Mercato Immobiliare n 2/2011, Nomisma, juillet / Prix et volumes des transactions La conjoncture immobilière peut être schématisée à travers l évolution de deux valeurs : les prix et les volumes de transactions. Prix courants moyens des logements anciens, bureaux et commerces (moyenne réalisé pour les 13 grandes villes). Numéros d index (I96 = ) T1 96 T1 98 T1 00 T1 02 T1 04 T1 06 T1 08 T1 10 Logements Bureaux Commerces I96 I97 I98 I99 I00 I01 I02 I03 I04 I05 I06 I07 I08 I09 I10 I11 Au cours du premier semestre de l année 2011, la courbe des prix de l immobilier est restée orientée à la baisse. La rigidité structurelle des prix de l immobilier italien en phase de récession, qui peut être analysée comme la conséquence d un processus non efficient d ajustement des prix à la contraction et à la recomposition de la demande, est mise en évidence par les dernières variations semestrielles de l ordre de 0,6 % pour les logements anciens ( 0,7 % pour les logements neufs et anciens), 0,9 % pour les bureaux et 0,7 % pour les commerces. Le renversement de tendance des prix moyens des logements sur les treize principaux marchés italiens remonte au second semestre En l espace de trois ans, la baisse des prix atteint 7,3 % en valeur nominale et 14 % en valeur réelle. Sur les segments de l immobilier d entreprise bureaux et commerces, le début de la phase de contraction des prix est survenu au premier semestre À ce jour, la baisse s élève respectivement à 6,5 % et 5,3 % en valeur nominale ( 12 % et 10 % en valeur réelle). Sur les segments de l immobilier d affaires et de l immobilier commercial, la baisse des prix, qui d une manière générale s est révélée plus marquée sur les emplacements de qualité, résulte d une incapacité à activer la demande prévue et d un processus concomitant de rationalisation de l offre, qui ne semble pas devoir prendre fin à court terme. Si les prix du marché reflètent de manière peu précise la récession du marché immobilier italien, les volumes des transactions sont plus éloquents. L orientation de la courbe des transactions sur le marché est négative et plus forte pour les bureaux et les commerces que pour les logements.

2 58 Évolution des transactions en Italie (base : nombre de transactions) (moyenne mobile sur quatre termes sur la série trimestrielle ; indice premier trimestre 2004 = ) Source : Nomisma, à partir des données de l Agenzia del Territorio T4 04 T1 05 T2 05 T3 05 T4 05 T1 06 T2 06 T3 06 T4 06 T1 07 T2 07 T3 07 T4 07 T1 08 T2 08 T3 08 T4 08 T1 09 T2 09 T3 09 T4 09 T1 10 T2 10 T3 10 T4 10 Logements Bureaux Commerces Le volume des transactions immobilières a commencé à baisser à partir de 2007 et, en l espace de quatre ans, cette baisse a atteint unités (26,4% des transactions enregistrées en 2008) : 48 % de cette baisse concernent le marché de l habitation, 12 % celui de l immobilier d entreprise, et le solde (40 %) les catégories «résiduelles» (biens immobiliers publics et catégories spéciales autres que les box et garages). Après une certaine stabilité des transactions en 2010, on s attendait à ce que cette tendance se maintienne en Mais dès le premier trimestre, un nouveau fléchissement a été observé sur l ensemble des segments : le nombre des transactions s est établi, tous segments confondus, à un peu moins de ventes, soit une baisse de 3,6 % par rapport à la même période de Sur le segment de l immobilier résidentiel, à la lumière de la conjoncture économique et immobilière italienne que nous avons décrite précédemment, la baisse du nombre des transactions ( 3,7 %) ne constitue pas une surprise. Nous tablons même sur une légère accentuation de cette tendance baissière au deuxième trimestre. La probabilité d atteindre un nouveau plancher semble aujourd hui presque certaine, même si l ampleur de la baisse par rapport aux transactions de 2010 ne pourra être analysée qu une fois la situation stabilisée sur les marchés financiers. Le chiffre le plus récent, relatif au premier trimestre, peut être décliné pour les huit principaux marchés en termes de population du segment résidentiel. D une manière générale, au niveau de la province, les transactions enregistrent un repli de 0,8 % mais, globalement, ce sont les marchés secondaires, ceux situés à l extérieur du chef-lieu, qui souffrent le plus de la crise avec un repli de 3,4 %. À l inverse, les cœurs d agglomération enregistrent dans l ensemble une hausse de 2 % des transactions. Le graphique n 3.4 met en évidence ces différences au niveau des zones géographiques. Variation annuelle en % du nombre de transactions au premier trimestre 2011 (par rapport à la même période de l année précédente) Source : Nomisma, à partir des données de l Agenzia del Territorio. 8,9 % 3,7 % 4,4 % 2,1 % Logements Bureaux Commerces Logistique locaux d activités

3 60 Évolution récente du nombre de transactions au cours du premier trimestre de chaque année sur les huit principaux marchés italiens (variations annuelles en %) Source : Nomisma, à partir des données de l Agenzia del Territorio En hausse au premier trimestre 2011 Dans les villes En province En baisse au premier trimestre 2011 Au cours de la décennie , les marchés, par ordre croissant de variabilité (1) des volumes de logements achetés/ vendus, sont : Chefs-lieux Provinces Nombre de transactions de logements rapporté à chaque nouvelle famille dans les treize chefs-lieux de province au cours de la période ,12 1,19 1,38 2,81 3,15 n Premier trimestre 2008 n Premier trimestre 2009 n Premier trimestre 2010 n Premier trimestre ,31 3,43 Ces informations de nature conjoncturelle peuvent être complétées par d autres plus structurelles, qui renseignent sur la variabilité relative des marchés des transactions immobilières au niveau local. 4,04 4,55 7,77 8,29 11,63 12,16 Moyenne 4,99 Par rapport à l ensemble des huit marchés comparés, est celui qui, tant au niveau du chef-lieu que de la province, présente la plus faible variabilité : sa taille varie moins (1) La variabilité a été mesurée au moyen de l'indicateur de la moyenne des écarts absolus par rapport à la moyenne des transactions, sur la période

4 62 dans le temps par rapport aux autres marchés. À l inverse, à, la variation du nombre de ventes est plus élevée sur la période considérée. À, le marché présente une variabilité moyenne/basse au niveau du chef-lieu, tandis que c est le marché le moins fluctuant au niveau de la province. Sur une période plus courte ( ) mais toujours significative pour évaluer les fondamentaux des marchés, nous avons mesuré le nombre de transactions de logements rapporté à chaque nouvelle famille résidant dans les chefs-lieux des principaux marchés. Si l on suppose que toutes les nouvelles familles ne cherchent pas nécessairement à acquérir un logement, le niveau de cet indicateur montre comment un facteur de nouveauté, c est-à-dire l arrivée d une nouvelle famille qui exprime une demande de logement, a peu d impact sur le marché des transactions immobilières de, et et, dans une moindre mesure, également sur celui de. À l opposé, sur d autres marchés, l impact est plus important comme à ainsi qu à, et, de manière de moins en moins significative. 6.2 / L offre et la demande immobilière Le dernier trimestre de l année 2010 laissait entrevoir les signes d une possible reprise qui devait se renforcer au cours des premiers mois de 2011, tirée par le marché résidentiel : demande de nouveau en positif, décote sur le prix demandé en légère baisse et délais de transaction stables. Mais en l espace de six mois, ces signaux ne se sont pas concrétisés. Ils se sont même orientés négativement sur le segment résidentiel et se sont aggravés sur les segments des bureaux et des commerces. Solde des avis positifs et négatifs relatifs à la demande et au nombre de transactions de logements dans les treize grandes villes italiennes en % T1 00 T1 01 T1 02 T1 03 T1 04 Demande d achat T1 05 T1 06 T1 07 T1 08 Nombre de transactions La demande de logements, exprimée par le solde entre les avis positifs et négatifs formulés par les opérateurs du secteur immobilier, se révèle donc négative, après une quasistabilisation au cours de la seconde moitié de 2010, tout comme l avis relatif aux transactions. On observe des dynamiques similaires sur les segments des bureaux et des commerces, même si la convergence des avis baissiers est plus marquée. L offre, en hausse jusqu à la fin de l année dernière, a en partie disparu, si bien que les opérateurs parlent de baisse des volumes mis en vente, tant sur le segment résidentiel que sur celui de l immobilier d entreprise. En réalité, les marchés souffrent d un excédent d invendus, qui a probablement été retiré temporairement du marché, tout au moins pour l immobilier résidentiel, dans l attente d une conjoncture plus favorable ou à la recherche d autres localisations pour les biens. Pour l élaboration des scénarios futurs, tant sur le segment de l immobilier résidentiel que sur celui de l immobilier d entreprise, l offre jouera un rôle loin d être marginal. Le nombre considérable de projets en cours de réalisation ou seulement programmés d une part, et de l autre les crédits en défaut garantis par des hypothèques T1 09 T1 10 I00 I01 I02 I03 I04 I05 I06 I07 I08 I09 I10 I11 T1 11

5 64 que les banques cherchent péniblement à gérer, risquent en effet de contribuer à alimenter un marché incapable d absorber de tels volumes. L offre de construction, représentée par le nombre de permis attribués pour la construction de nouveaux logements est, d une certaine manière, corrélée avec la croissance de la population et, en particulier, du nombre de familles cherchant à se loger. L évolution récente de ces deux phénomènes fait apparaître que, sur certains marchés, les permis de construire accordés ont évolué de pair avec la croissance de la demande, tandis que sur d autres où la corrélation est plus faible, il est probable que l accumulation des stocks est moindre. Plus précisément, pour 1 à 1,5 nouvelle famille, un permis a été délivré à,,,,, et. À l inverse, sur certains marchés, l on compte un permis pour 2 et jusqu à 3,6 nouvelles familles ; il s agit par ordre décroissant de,,,, et. Nombre de nouvelles familles pour chaque autorisation de construire délivrée dans les treize provinces sur l ensemble de la période ,92 1,02 1,15 1,20 1,22 1,42 1,53 1,92 2,04 Moyenne 1,92 2,67 2,80 3,49 3,64 Dans ce contexte de déséquilibre entre une offre importante et attentiste et une demande atone, la décote moyenne pratiquée sur le prix demandé a subi de légères variations. Depuis le début de la phase actuelle de repli, elle s établit, sur l ensemble des segments, en deçà de la décote maximale enregistrée au second semestre Pour les logements anciens, la décote est de 12 % en moyenne, de 7 % pour les logements neufs, de 13,3 % pour les bureaux et, enfin, de 12,4 % pour les commerces. Écart moyen entre prix demandé et prix effectif dans les treize grandes villes (en %) % % Habitations Commerces 11 % 11 % 13,2 % 13,2 % 13 % 13 % Bureaux 11,1 % 11,1 % 13,9 % 13,9 % T1 04 T1 04 T1 05 T1 05 T1 06 T1 06 T1 07 T1 07 T1 08 T1 08 T1 09 T1 09 T1 10 T1 10 T1 11 T1 04 T1 11 T1 04 T1 04 T1 05 T1 04 T1 05 T1 05 T1 06 T1 05 T1 06 T1 06 T1 07 T1 06 T1 07 T1 07 T1 08 T1 07 T1 08 T1 08 T1 09 T1 08 T1 09 T1 09 T1 10 T1 09 T1 10 T1 10 T1 11 T1 10 T1 11 T1 11 T1 11 L allongement général des délais de vente et de location, de même que certains signes faisant état d une détérioration du degré de liquidité des biens immobiliers résidentiels et d entreprise, traduisent la fragilité du contexte actuel. La capacité de monétisation de leurs actifs immobiliers permet aux marchés de se livrer bataille. C est en effet à parité de liquidité seulement que l évaluation des niveaux de prix devient pertinente, ou au contraire, à parité de prix d entrée,

6 66 c est le degré de liquidité qui doit déterminer le type d allocation d actif des biens. Les signes de ralentissement de la demande d investissement observés sur tous les marchés étudiés, s ils devaient se prolonger, pourraient avoir des répercussions importantes pour les investisseurs étrangers disposant de liquidités et désireux d investir dans le secteur immobilier mais qui pour le moment semblent plus enclins à choisir d autres secteurs. Logements neufs positionnement des marchés en termes de prix moyen des transactions et indice d illiquidité (1) Indice d illiquidité Mestre Moyenne des 13 zones 110 Bureaux positionnement des marchés en termes de prix moyen des transactions et indice d illiquidité (1) Mestre Moyenne des 13 zones Indice d illiquidité Prix moyen ( ) Prix moyen ( ) (1) Le niveau de base = a été attribué à la ville de. Plus la valeur est supérieure à, plus le marché est en situation d illiquidité. Réciproquement, une valeur inférieure à indique un meilleur degré de liquidité comparé au benchmark.

7 68 Positionnement des marchés immobiliers urbains des logements dans le cycle immobilier Indice de performances des logements dans les 13 grandes villes En mars 2011, nous avons créé un indice synthétique qui décrit le positionnement des marchés urbains des 13 grandes villes par rapport à l évolution de la conjoncture de chacun des marchés sur la période Nous proposons aujourd hui une mise à jour de cet indicateur qui est une photographie de la situation des marchés au premier semestre Il s agit d un indicateur qui synthétise certains des phénomènes que nous mesurons périodiquement : évolution de la demande (définie par le solde entre les avis positifs et négatifs), nombre des transactions, délais moyens de vente, décote moyenne pratiquée sur le prix demandé, et prix des transactions. Il permet, d une manière globale et non pour chacun des phénomènes pris isolément, de comparer les marchés au regard du positionnement de chaque environnement urbain dans le cycle immobilier. Lors de la création de l indice, nous avons tenu compte des niveaux maximal et minimal pour chacun des phénomènes ainsi que de l écart entre le niveau atteint en juin 2011 et ces valeurs extrêmes. Les cinq indicateurs ainsi obtenus ont été réunis en un indice synthétique de performances qui oscille entre 0 dans le cas où le chiffre de 2011 se positionne sur les valeurs minimales de la période, et 1 lorsque le chiffre de 2011 est proche des valeurs maximales de la période. Dans le courant du semestre, certains changements significatifs sont survenus : la conjoncture s est détériorée sur certains marchés, comme celui de, et dans une moindre mesure, sur ceux de, et, tandis qu à l inverse on observe une certaine stabilité des performances à,, et., avec un indice aujourd hui égal à 0,2, a vu son positionnement se détériorer, conséquence de l effet «prix» et «délais» (tous deux alignés sur les niveaux les moins favorables de la période). D une façon générale, les treize marchés étudiés ont vu leurs performances se dégrader par rapport aux six mois précédents, ainsi qu en témoigne le repli de l indice moyen de 0,34 à 0,29. Comparaison des deux indices : décembre 2010 et juin 2011 Indice synthétique de performances des logements dans les 13 grandes villes en ,0 0,2 0,4 0,6 Indice synthétique de performances des logements dans les 13 grandes villes en ,0 0,2 0,4 0,6