doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 2 Je loue mon logement

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1 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 2 1 Je loue mon logement 8

2 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 3 1 La déclaration de mise en location pages La location auprès d un propriétaire privé pages La location dans le parc social pages Les aspects juridiques de la location pages Le logement des personnes handicapées pages Le logement des personnes âgées pages Le logement des jeunes pages

3 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page La Déclaration de mise en location > Dispositif communautaire > Qu est ce que la Déclaration de mise en location? La déclaration de mise en location de logement est un dispositif expérimental d une durée maximum de 5 ans, issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. La Communauté urbaine s est portée candidate par délibérations des 29 mars et 6 juillet 2007 pour être territoire d expérimentation. Dix communes de la Communauté urbaine ont décidé de participer à ce dispositif, lesquelles ont été retenues par arrêté du Ministre du Logement et de la Ville le 30 octobre > Dans quels objectifs? La déclaration de mise en location constituera pour les locataires une garantie de qualité de l offre de logement et pour la collectivité, elle participera à un état des lieux du parc. > Quels sont les logements concernés? Il s agit des immeubles de plus de 30 ans dans les communes suivantes : Bray-Dunes, Dunkerque, Fort-Mardyck, Grand-Fort-Philippe, Gravelines, Loon-Plage, Leffrinckoucke, Saint-Georges-sur-l Aa, Saint-Pol-sur-Mer et Téteghem. Cela peut concerner l ensemble du territoire communal ou certains secteurs de celui-ci. La liste des périmètres est consultable. Modalités pratiques La déclaration doit être faite par le bailleur pour toute mise en location d un logement. Le formulaire est disponible au guichet logement de la Communauté urbaine de Dunkerque (quai de Goole à Dunkerque) ou au service logement de la commune où se situe le logement loué. 10

4 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 5 Le formulaire peut être : envoyé par courrier à la Communauté urbaine de Dunkerque ou directement déposé au guichet logement de la Communauté urbaine (quai de Goole à Dunkerque). Attention! Seule la CUD est compétente pour constater le dépôt de la déclaration, en aucun cas celui-ci ne peut être fait dans la commune où se situe le logement loué. A l issue de la réception par la CUD de la déclaration de mise en location, celle-ci fera parvenir par courrier, dans les meilleurs délais, au propriétaire du logement, un récépissé du dépôt de déclaration. Le récépissé de la déclaration devra être annexé au contrat de bail ou, si elle intervient après la signature, porté à la connaissance du locataire. > Quelles sont les conséquences en cas de non déclaration? L absence de déclaration est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Le bénéfice du paiement en tiers payant des aides au logement est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location. Dans le cas contraire, la CAF de Dunkerque ne pourra verser les aides en tiers payant. Une déclaration de mise en location devra être faite à chaque signature d un nouveau bail, c est-à-dire à chaque changement de locataire. 11

5 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location classique Il existe plusieurs circuits pour trouver un logement dans le parc privé Les agents immobiliers Leur rôle est de mettre en relation le propriétaire et le locataire et de rédiger éventuellement le bail. Ils peuvent également avec une carte de gestion immobilière assurer la gestion du logement pour le compte du propriétaire. Si la transaction se réalise grâce à l intervention d un agent immobilier, celui-ci peut demander une rémunération qui sera répartie entre le propriétaire et le locataire. La région dunkerquoise compte environ 50 agences immobilières adhérant pour la plupart d entre elles à une organisation professionnelle, la FNAIM, qui a d ailleurs mis en place un serveur internet ( Il existe également un serveur MINITEL (36 15 FNAIM), qui publie les offres de logements proposées par l intermédiaire de ses adhérents. Depuis le 01/01/87, le montant des honoraires est libre conformément aux dispositions de l ordonnance du 01/12/86 relative à la liberté des prix et à la concurrence. NOTE Les agents immobiliers dunkerquois, dont voici la liste non exhaustive. cf. 12

6 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 7 3 A IMMOBILIER 16, Bd Paul Verley Tél Fax ABM AGENCE BECI MALO 13, avenue Kléber Tél ABRIS rue Fockedey Tél Fax AEDES IMMOBILIER 77 Avenue Gaspard Malo Dunkerque Tél AGENCE DE LA CITE 1 Place Castagnier Tél Fax AGENCE DES DUNES 14, place Turenne Dunkerque Tél Fax AGENCE DERUDDER 6, rue du chemin de fer Tél Fax AGENCE Mary LEYNAERT 68, rue Poincaré Tél Fax AGENCE LE MANOIR 31, Place Turenne Dunkerque Tél AGL IMMOBILIER ROUVROY 8, Bd Sainte Barbe Tél Fax ARCADIM 21 BD Mendès France Dunkerque Tél Fax BALLINGON 46 rue Paul Machy Tél BAUDUIN - RANCHY SARL 34 Place Charles Valentin Tél Fax BECI 350 Avenue du Stade BP 3174 Tél Fax Cabinet LOGER 4, rue Saint Pierre Tél CALESSE CAPITALES Ilôt Hôtel de Ville 2 rue du Docteur Louis Lemaire Tél Rue des Bazennes Tél CENTURY21 contact immobilier 3, place du Beffroi Tél Fax

7 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 8 CHALLENGE IMMO 38 rue du Président Poincaré Tél Fax CHANNEL IMMOBILIER 43 rue du Président Wilson Tél Fax DESWARTE 30 rue du Sud Tél DUNKERQUE IMMOBILIER 65 Avenue Adolphe Geeraert Dunkerque Tél ECF IMMO 146 Bis Avenue de la Mer Dunkerque Tél ERA AGENCE DE LA MER FRANCHISE INDEPENDANT 311 rue du Terminus Tél Fax FIRST ADRESS 248 Bd de la République François Mitterand Dunkerque Tél HABITAT SARL SD IMMOBILIER Rés Emeraude 71 Av Adolphe Geeraert Dunkerque Tél Fax IMMOBILIER DENYS LEBEAU 54 bis rue de Bourgogne Tél Fax JLC IMMOBILIER 26 Bd Sainte Barbe Tél Fax JMD IMMOBILIER 20 rue Jules Degroote Dunkerque Tél JULIE IMMOBILIER 57 rue de Soubise Tél LA GESTION IMMOBILIERE 13 rue de l amiral Ronarch Tél EHONDT JEAN Michel 20 rue Jules Degroote Dunkerque Tél IMMO D'HEM 14 place Charles Valentin Tél Fax

8 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:41 Page 9 LA GESTION IMMOBILIERE 76 Avenue Adolphe Geeraert Dunkerque Tél Fax LAMY 18 rue des Sœurs Blanches Tél Fax LEUCCI IMMOBILIER 32 Place Emile Bollaert Tél Fax LOGEKA IMMOBILIER 76 Bd Alexandre III Tél Fax OPALE IMMOBILIER 18 rue de l Amiral Ronarc h Tél Fax OPTIMOSARL 24 rue du Leughenaer Tél PRO-IMMO-DK 46 rue Paul Machy Tél Fax REALTY EXECUTIVES 10 rue Jean Bart Tél Fax SAE CONSEIL SARL 21 Place Turenne Dunkerque Tél Fax SCI DEBOES DUNKERQUE 30 rue Tourcoing Dunkerque Tél SOCIÉTÉ JEAN BART IMMOBILIER 75 Bd Sainte Barbe Tél SOVIM - GROUPE FONTENOY Immobilier 36 Bd Sainte Barbe Tél TAMPERE 41 rue du Casino Dunkerque Tél T.L.I. 20 place Turenne Dunkerque Tél Fax

9 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location classique Les notaires Professionnels assermentés, les notaires peuvent intervenir dans la location, leur rôle est alors très proche de celui des agents immobiliers. > Coût du bail rédigé par un notaire Le coût d un bail varie en fonction du montant du loyer mais aussi du type de bail. Il vaut mieux se rapprocher d une étude notariale pour en évaluer le montant exact. L état des lieux est établi entre le propriétaire et le locataire ou par un Huissier de Justice. Le Notaire peut rédiger l état des lieux lorsque le bien loué lui a été confié en gérance. NOTE Le groupement notarial de négociation immobilière de l arrondissement de Dunkerque édite deux fois par mois un journal gratuit Les annonces des notaires regroupant les propositions de vente et de locations. 16

10 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 11 SCP Baudouin Boniface 4 rue Saint Sébastien Tél scp.boniface.immobilier@notaire.fr SCP Bertrand Deleplanque Bertrand Boniface - Beyaert Anne-Florence Trottin - Deleplanque - Corinne Couvelard- Vidor 26 place Jean Bart Tél immo.deleplanque@wanadoo.fr SCP Bouin, Fournier, Roussel 22 rue Dupouy BP Dunkerque Cedex 1 Tél Fax rue Vanderghote Gravelines Tél immo.fournier@club-internet.fr Maître Daniel CARLIER 9 rue Jean Bart Bourbourg Tél daniel.carlier@notaire.fr SCP Duriez, Senlecq, Ducourant, Saint-Maxin, Pottiez 22 place Charles valentin Tél immoducourant-pottiez@notaires.fr Maître Benhamou Claudie 27 rue Aupick Gravelines Tél immo.benhamou@notaires.fr SCP Delemazure, Prouvost, Thoor, Veve, Couteau 25 rue David D Angers Dunkerque Cedex Tél nego.scpprouvost@notaires.fr patrick.veve@notaires.fr nathalie.couteau@notaires.fr d.delemazure@notaires.fr ph.thoor@notaires.fr Notaires ne faisant pas partie du groupement des notaires du Dunkerquois Maître Françoise ANDRIES VANDEWALLE et François DEVOS 10 rue de Bergues Bourbourg Tél

11 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location classique Les petites annonces Il n est pas obligatoire de passer par l intermédiaire d un professionnel pour entrer en contact avec un propriétaire. Vous pouvez vous mettre directement en rapport avec lui, par l intermédiaire des petites annonces publiées dans la presse, notamment dans deux hebdomadaires distribués gratuitement. > Top Annonces - Le Galibot 5 Place St Eloi Tél Fax Du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 18h Fermé le mercredi après-midi Les annonces doivent parvenir au journal avant le vendredi 16h30 pour la parution du mardi. > Paru-Vendu 53 rue Clémenceau Tél : Fax : Du mardi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 18h Le lundi : 9h à 18h non stop. Fermé le samedi Les annonces doivent parvenir au journal avant le lundi 16h pour la parution du mercredi. NOTE!!! Avant de vous déplacer, n hésitez pas à vérifier par téléphone les éléments d information figurant dans l annonce. S il s agit d une offre émanant d un particulier, votre recherche est gratuite, mais vous assumez seul le bon déroulement de la recherche. Dans le cadre de votre recherche, n oubliez pas d interroger votre employeur et votre entourage. Vous serez peut-être tenté d acheter des listes de «petites annonces» : sachez que la prestation de marchands de listes s arrête à la fourniture d adresses ou de listes pendant la durée de l abonnement ; elle ne vous garantit pas de trouver un logement à votre convenance. 18

12 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 13 Voici une fiche qui vous aidera à apprécier la valeur des logements que vous visiterez, pensez à la photocopier! 19

13 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > Les conditions de location Location non meublée à usage de résidence principale La durée du contrat de location Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans si le bailleur est une personne physique, six ans si le bailleur est une personne morale, sauf SCI familiale. Lorsqu il parvient à son terme, il est tacitement reconduit pour une durée égale à celle du contrat initial. > D autres possibilités peuvent se présenter : Le bail est reconduit pour une durée plus courte Le propriétaire doit en avertir le locataire au moins six mois avant l expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception et justifier d une raison professionnelle ou familiale. 20

14 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 15 Le nouveau bail est alors établi en indiquant l événement qui justifie le bail de plus courte durée. Le bail est renouvelé avec une augmentation de loyer Le renouvellement porte à nouveau sur une période de trois ans ou six ans selon qu il s agit d un bailleur personne physique ou morale. Dans la mesure où il considère le loyer comme étant sous-évalué, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer en donnant au minimum trois références de logements comparables dans le voisinage dont deux pour lesquels le locataire occupe le logement depuis plus de trois ans. Le propriétaire doit adresser sa proposition au locataire 6 mois au moins avant l expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d Huissier. S il accepte l augmentation de loyer, le locataire doit manifester son intention par écrit 4 mois avant le terme du bail. Le silence du locataire ne vaut pas accord pour l augmentation de loyer. En cas de désaccord ou de silence du locataire 4 mois avant le terme du contrat, les deux parties peuvent saisir, sans frais, la Commission de Conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception. Si aucun accord n intervient, le propriétaire peut saisir le juge d instance avant l expiration du contrat. C est alors le juge qui fixera le montant du loyer. A défaut de saisine du Juge d Instance, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer éventuellement révisé. 21

15 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location classique Le propriétaire souhaite récupérer son logement à la fin du bail. Le congé doit toujours être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d Huissier avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail. Trois cas peuvent se présenter : Le propriétaire reprend le logement pour l habiter lui-même ou pour le faire habiter par une autre personne (conjoint, concubin, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint ou concubin). Il doit alors préciser le motif du congé, de même que le nom et l'adresse du bénéficiaire. Le propriétaire vend son logement : Dans ce cas précis, le locataire est prioritaire pour l acheter, sachant qu il dispose des deux premiers mois du délai de préavis pour donner sa réponse. S il accepte, il dispose d un délai de deux mois pour réaliser la vente ou de quatre mois en cas de recours à un prêt. S il refuse, il devra quitter les lieux à l expiration du délai de préavis de six mois. Le propriétaire dispose d un motif légitime et sérieux : Le non respect en cours de bail par le locataire de l une de ses obligations (retards répétés de paiement, défaut d entretien, troubles de voisinage ) peut constituer un motif légitime et sérieux. Quel que soit le motif invoqué, si le locataire quitte le logement avant la fin du préavis, il ne paie dans ce cas que le loyer et les charges correspondant au temps effectif de l occupation du logement. 22

16 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 17 Les conditions financières Généralement, un propriétaire privé demande au moment de la signature du bail : un dépôt de garantie (maximum un mois de loyer), le paiement du premier loyer d avance, À ces sommes s ajoute, éventuellement, la rémunération de l intermédiaire (environ 8% du loyer annuel). À la signature du bail, le montant à payer peut donc s élever, pour un loyer mensuel de 770 à : un mois de loyer 770 un mois de dépôt de garantie 770 8% du loyer annuel 740 TOTAL 2280 Seul le dépôt de garantie est récupérable par le locataire en fin de bail, s il n a pas commis de dégradations dans le logement et s il est à jour du paiement des loyers et des charges. 23

17 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location de courte durée Les meublés Il n existe pas de système particulier pour la location de logements meublés. Les circuits et les conditions d accès sont les mêmes que pour les logements vides. Il est à noter cependant que la filière des locations meublées se développe surtout en haute saison et dans le secteur balnéaire. Cependant, l Office de Tourisme de Dunkerque peut vous communiquer sur simple demande une liste des locations meublées ainsi que les agences immobilières proposant ce type de locations. Office de tourisme de Dunkerque Place du beffroi Tél ou Les locations meublées «tourisme» sont classées par catégories «4 Étoiles», «3 Étoiles», et «2 Étoiles». Les fourchettes de prix s entendent par mois, quinzaine ou semaine pour les locations «classées tourisme», dans la brochure éditée par l office de tourisme, vous trouverez également des locations non classées et des petits logements ; la plupart des locations non classées s entendent au mois de septembre à juin. Le montant dépend surtout de la taille de la location (de 1 personne à 5/7 personnes). La taxe de séjour peut vous être réclamée. POINTS JURIDIQUES Attention, depuis le 20/01/05, toute personne qui loue un logement meublé, que la location s accompagne ou non de prestations secondaires, doit respecter une réglementation minimum dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. 24

18 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 19 é Pour une location meublée à usage de résidence principale, un bail écrit d une durée minimale d un an doit être établi. La durée pourra être réduite à neuf mois pour l habitation principale d un étudiant. À l expiration du bail, il est tacitement reconduit pour un an, sauf congé donné par le propriétaire ou le locataire et sauf s il s agit d un logement occupé par un étudiant. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d un mois. Le bailleur peut donner congé à l expiration du contrat, en respectant un préavis de trois mois. Le congé doit être motivé par la reprise, la vente du logement ou un motif légitime et sérieux. Le bailleur peut aussi proposer le renouvellement trois mois au moins avant l expiration du contrat, notamment avec un nouveau loyer. > Il est également recommandé de préciser : la destination des lieux, c est-à-dire l usage qui sera fait des lieux (habitation ou usage mixte habitation et professionnel), le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, le montant et la liste des charges que le locataire devra payer au propriétaire (les charges n étant pas réglementées), elles peuvent faire l objet d une évaluation forfaitaire ou d un versement de provisions avec régularisations périodiques, les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles, c est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d assurances. Les documents à annexer au bail Vous avez intérêt à joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier. Dans le cas où vous avez eu recours à un intermédiaire (agent immobilier ou notaire), celui-ci a droit à une rémunération dont il doit vous indiquer le montant. 25

19 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location auprès d'un propriétaire privé > La location de courte durée Les foyers de travailleurs La région dunkerquoise dispose actuellement d environ 900 places réparties en six foyers d hébergement, les conditions d accès varient selon les foyers : ADOMA Essentiellement ouvert aux adultes célibataires (hommes et femmes), justifiant d un minimum de ressources avec une priorité pour les personnes les plus défavorisées. 56 rue d Uxem Dunkerque Tél Capacité : 161 lits dont 8 studios Fermé au public le mercredi Accueil de 10h à 12h et de 15h à 17h30 9 rue du Maréchal Foch Saint-Pol-sur-Mer Tél : Capacité : 224 lits Fermé au public le Jeudi SNCF Ouvert à toute personne (hommes et femmes) exerçant une activité, et percevant au minimum le SMIC, ainsi qu'aux étudiants. 21 rue Verstraete Saint-Pol-sur-Mer Capacité : 95 lits Accueil de 8h à 12h et de 15h à 19h NOTE Les foyers offrent tous des équipements collectifs (réfectoires, bibliothèques, cuisines... ) en dehors des équipements sanitaires individuels. 26

20 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 21 é ARELI Exclusivement réservé aux hommes célibataires justifiant d une activité, percevant au minimum le SMIC, toutefois chaque situation est étudiée sur place. 720 rue de Cassel Dunkerque Tél Capacité : 160 lits, 29 apparts Résidence Les Bouleaux 605 rue Achille Péres Dunkerque Tél Capacité : 180 lits Foyer de la BATELLERIE Ouvert à tout public masculin célibataire justifiant d un minimum de ressources 11/13 rue de la Batellerie Tél Capacité : 143 chambres Résidence Clair Soleil 29 rue Bollaert Cappelle-la-Grande Capacité : 23 lits. 5 appartements : 26 rue de la paix à Dunkerque 4 appartements : 2 rue Vauban à Dunkerque 14 appartements : rue Dampierre à Dunkerque L'auberge de jeunesse Il existe à Dunkerque une auberge de jeunesse. Pour y accéder, il faut adhérer à la Fédération Internationale des Auberges de Jeunesse qui ouvre droit à l ensemble du réseau mondial des Auberges de jeunesse. Sa capacité est de 96 lits au tarif de la nuit + Petit déjeuner. Repas sous réserve d un coin cuisine individuel. Pour adhérer, cotisation internationale : - 26 ans : ans : 16 Groupe (collège, lycée, club sportif...) : 46 Carte famille : 23 Auberge de jeunesse Place Paul Asseman Dunkerque Tél Fax :

21 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location dans le parc social > Comment obtenir un logement HLM? Il existe sur la région Dunkerquoise un nombre important d organismes pouvant vous procurer un logement HLM (12 organismes cf. liste page 25). Les logements HLM (Habitations à Loyers Modérés) sont réservés à des personnes physiques dont les ressources n excèdent pas des limites fixées par décret. Afin de vous aider dans votre recherche d un logement dans le parc HLM et pour simplifier les démarches administratives, la Communauté urbaine de Dunkerque a mis en place un système de gestion décentralisée de la demande de logement, en association avec les communes suivantes du périmètre communautaire : Armbouts-Cappel, Bray-Dunes, Bourbourg, Dunkerque, Fort-Mardyck, Grand-Fort-Philippe, Grande-Synthe, Gravelines, Leffrinckoucke, Loon-Plage, Saint-Pol-sur-Mer, Téteghem et Zuydcoote. Quelles démarches? Il y a deux étapes à réaliser afin de faire une demande de logement HLM sur l agglomération : Vous devez d abord déposer un dossier de demande de logement auprès du service logement d une des communes partenaires ou au guichet logement de la CUD, rempli et accompagné des justificatifs nécessaires pour chaque personne du foyer. Votre demande sera inscrite au fichier communautaire et prise en compte par l ensemble des communes que vous avez souhaitées. Ensuite vous devez déposer un dossier de demande auprès de chaque bailleur HLM de votre choix en fonction de votre souhait de localisation. NOTE Vous n avez donc plus besoin de refaire un dossier à la CUD ou dans une autre commune, hormis les villes de Coudekerque-Branche et de Cappelle-la-Grande (non connectées au fichier). Cependant nous vous invitons à prendre contact avec les autres communes que vous avez pu souhaiter afin de vous faire connaître et pour qu elles puissent vous aider au mieux dans vos choix. 28

22 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 23 qui Qui fait quoi? Quels acteurs? La demande de logement L attribution du logement La Communauté urbaine de Dunkerque enregistrement de la demande. attribution du numéro unique départemental. transmission aux communes. Aucun rôle au niveau de l attribution. Les communes enregistrement de la demande. attribution du numéro unique départemental. examen des demandes. Préparation des commissions d attributions en rapport avec les bailleurs HLM. Les bailleurs HLM enregistrement de la demande. attribution du numéro unique départemental. examen des demandes et propositions de logement aux demandeurs. Préparation et gestion des commissions d attributions de logement. 29

23 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location dans le parc social > Comment obtenir un logement HLM? L > d Dès lors, votre demande de logement se verra attribuer un numéro unique départemental (valable pour chaque organisme et au niveau communautaire). Votre demande pourra être examinée et traitée au cours des commissions d attribution de logement réunissant les communes, les bailleurs HLM et les représentants institutionnels concernés. En fonction des offres de chacun, des propositions de logement pourront vous être faites. Nouveauté : la Communauté urbaine de Dunkerque ainsi que les communes partenaires du fichier communautaire attribuent depuis février 2005 le numéro unique départemental. Votre demande a une durée de validité de 12 mois à l issue de laquelle il vous appartiendra de la renouveler sous peine d être radié après un préavis d un mois. Si votre demande n a pas été satisfaite dans un délai fixé au niveau départemental, vous pouvez saisir la commission départementale de médiation à l adresse suivante : Secrétariat de la commission de médiation (loi DALO) Hôtel de la Direction Départementale de l Equipement 44 rue de Tournai BP LILLE Cedex Cette commission étudiera votre saisine et se prononcera sur son caractère prioritaire et sur l urgence qu il y a à attribuer un logement ou à un accueil en structure d hébergement (Cf. Décret n du 28 novembre 2007 relatif à l attribution des logements locatifs sociaux, au droit au logement opposable). NOTA Les délais fixés au niveau départemental en ce qui concerne le territoire de la Communauté urbaine de Dunkerque sont les suivants : demande externe : 21 mois demande de mutation (déjà logé en HLM) : 24 mois 30

24 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 25 La location dans le parc social > Liste des mairies (service logement) et des organismes HLM de la région Dunkerquoise 1.3 Voici la liste des coordonnées des mairies et de leur service logement que vous pouvez contacter pour des renseignements à propos de la demande de logement. Mairies Ville Téléphone Fax Armbouts-Cappel Bourbourg Bray-Dunes Dunkerque Fort-Mardyck Grand-Fort-Philippe Grande-Synthe Gravelines Leffrinckoucke Loon-Plage Saint-Pol-sur-Mer Téteghem Zuydcoote Bailleurs HLM PARTENORD HABITAT Dunkerque : 11 place du Carré de la Vieille Tél Ouvert du lundi au vendredi de 13h30 à 17h. Littoral Ouest Grande-Synthe : 18 Bd de Flandres Résidence Versailles Grande-Synthe Tél Ouvert les lundi, jeudi et vendredi de 13h30 à 17h Flandre Littorale - Téteghem : 602/604, rue Henri Troyat Quartier Degroote Téteghem Tél Ouvert du lundi au vendredi de 13h30 à 17h. Internet : 31 COTTAGE SOCIAL DES FLANDRES 16 rue Royer Dunkerque cedex 01 Tél Fax Internet : Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 11h45 et de 14h15 à 17h. (Pour le siège et l agence accession)

25 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location dans le parc social > Liste des organismes HLM de l agglomération dunkerquoise L > HABITAT DU NORD rue de la République Résidence Jean Bart, S/ Saint-Pol-sur-Mer Tél non stop Ouvert du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h30. MAISON FLAMANDE Dunkerque 51, rue Poincaré Cedex 01 - BP 5273 Tél Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h30 à 18h Fermé le vendredi après-midi à 17h. Agence Rosendaël 49 place de la vallée des Roses Dunkerque Tél Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 11h30 et de 13h30 à 17h30. Agence Saint-Pol-sur-Mer 37 boulevard de l Aurore Résidence Berlioz Saint-Pol-sur-Mer Tél Ouvert du lundi au vendredi de 9h à 11h30 et de 13h30 à 17h30. NORD EST IMMOBILIÈRE 2 bis place de la gare Tél Ouvert du lundi au jeudi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 16h30. Le vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 15h30. HABITAT 62/59 19 place de la gare Tél Ouvert du lundi au samedi de 9h à 12h30 et de 14h à 17h30. S. I. A. Habitat 1 rue Charles Tillon rés. Hélène Boucher Grande-Synthe Tél Ouvert du lundi au vendredi de 14h à 17h. IMMOBILIÈRE NORD ARTOIS (SA HLM) (Bureau d accueil) 4 place du Courghain Grande Synthe Tél Permanence du lundi au vendredi de 17h à 18h. LOGIFIM (LOGIS DES FLANDRES INTÉ- RIEURE ET MARITIME) 2 rue du Foyer Flamand Coudekerque-Branche Tél Ouvert le lundi et le vendredi de 8h45 à 11h45 et de 14h à 17h. LOGIS 62 (SA HLM) (Bureau d accueil) Rés. "Gaston Defferre" 5 Place de l'horloge Grande-Synthe Tél Permanence du lundi au vendredi de 8h30 à 9h30 et de 13h30 à 14h30. LOGIS 62 Agence de Calais 137 boulevard Lafayette Calais Tél Du lundi au vendredi de 9h à 11h30 et de 14h à 17h Fermé le lundi après-midi, mercredi après-midi et vendredi après-midi au public SLE Habitat Agence d Hellemmes 2 rue Bernos Lille Tél Du lundi 10h à 12h30 et de 14h30 à 17h30 Du mardi 10h à 12h30 Du mercredi 10h à 12h30 et de 14h30 à 17h30 Du jeudi 10h à 12h30 Du vendredi de 10h à 16h sans interruption. Logis Métropole : les Estudiantines 50 rue des Arbres Tél Du lundi au vendredi de 8h à 12h et 13h30 à 15h30. Tél. (Lille)

26 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 27 La location dans le parc social > Les associations de locataires 1.3 Il existe sur l agglomération plusieurs associations de locataires, dont voici la liste : L ADAL (Association de défense et d action des locataires) 7 avenue de la Libération Résidence Charles De Gaulle Tél Permanence tous les mardis de 14h à 16h. La CLCV (Confédération du Logement et du Cadre de Vie) Permanence tous les lundis de 16h30 à 18h (sauf vacances scolaires). En mairie annexe de Petite-Synthe La CNL (Confédération Nationale du Logement) 42/1 rue de Tournai Lille cnl59@yahoo.fr Lundi après-midi de 14h30 à 18h. Mercredi de 14h à 17h30. la Maison des Associations 72/74 rue Royale Lille Tél Correspondant sur la région Dunkerquoise : Union locale CNL Dunkerque 1 rue des Aulnes appt Coudekerque-Branche Tél Portable L UFCS (Union Féminine Civique et Sociale) Maison de quartier des Glacis 8 rue de l Adroit Tél Permanence le mardi de 14h15 à 16h30 (sauf vacances scolaires). 33

27 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page La location dans le parc social > Les conditions de location dans le parc social L > Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond réglementaire, fixé annuellement par voie de circulaire de l Etat. Les règles de location sont voisines de celles qui sont applicables dans le secteur privé avec quelques exceptions : Le montant des loyers est réglementé par les Pouvoirs Publics, Le loyer est calculé en fonction de la surface corrigée ou utile, La durée du bail est indéterminée et les locataires ont droit au maintien dans les lieux. La résiliation par le bailleur peut intervenir pour défaut de paiement du loyer ou non respect des conditions du bail. > Plafond de ressources pour pouvoir prétendre à un logement HLM (revenu net imposable, zone 2 CUD) Les plafonds de ressources indiqués ci-après sont applicables au 1 er janvier 2009** Le revenu net imposable à prendre en compte est celui de l année n-2, c est-à-dire l année Catégorie de ménages Plafond Prêt Locatif à Plafond Prêt Locatif Usage Social Aidé d Intégration 1 personne seule personnes ne comportant aucune personne à charges à l exception de jeunes ménages(*) ou 1 personne seule 3 personnes avec 1 personne à charge ou 1 jeune ménage avec 2 personnes à charge 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge personnes ou 1 personne seule avec 4 enfants à charge Par personne supplémentaire (*) le couple dont la somme des âges révolus des deux conjoints le composant est au plus égale à cinquante cinq ans constitue un jeune ménage au sens de l arrêté du 29 juillet 1987 modifié. ** NOTA Pour la mise à jour, consultez le site du ministère du logement sur : 34

28 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 29 La location dans le parc social > Le supplément de loyer de solidarité 1.3 La loi du 4 mars 1996 publiée au Journal Officiel du 5 mars 1996 rend obligatoire le supplément de loyer de solidarité (S.L.S.), dont les modalités d application ont été fixées par un décret du 25 avril Le dispositif concerne les logements construits, acquis ou améliorés avec le concours financier de l état, ou ouvrant droit à l APL. Seuls sont exonérés du SLS : les logements situés dans les ZUS (Zones Urbaines Sensibles), les logements financés en Prêt Locatif Aidé du Crédit Foncier, les logements financés en Prêt Conventionné locatif, les logements situés dans les zones de revitalisation rurale. > Détermination du supplément de loyer : Les organismes HLM peuvent exiger des locataires le paiement d un SLS. en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu au cours du bail, les ressources de l ensemble des personnes vivant au foyer dépassent les plafonds de ressources en vigueur. La famille peut conserver son logement HLM car elle a droit au maintien dans les lieux. Les organismes HLM doivent exiger le paiement d un tel supplément dès lors que le dépassement est d au moins 60 %. Le bailleur devra fournir une information complète au locataire assujetti au SLS, lui permettant ainsi de vérifier le montant du SLS réclamé. 35

29 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Les aspects juridiques de la location > Les annexes au contrat de location Le bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement un certain nombre de documents d information. L état des lieux D une importance capitale, l état des lieux est un document écrit qui décrit, à la date de son établissement, le logement loué pièce par pièce ainsi que les équipements qu il comporte. > Quand faut-il établir un état des lieux? La loi impose que soient établis deux états des lieux, lors de la remise des clés au locataire (celui-ci doit être joint au contrat de location) et lorsque le locataire restituera les clés au propriétaire. > Son utilité Lorsque le locataire quitte les lieux, il doit les restituer dans l état où il les a loués. Il est donc nécessaire de connaître l état du local tant à l entrée qu à la sortie du locataire. D une part, les états des lieux, exigés par la loi, répondront à ce besoin tout en constituant des preuves, d autre part, la comparaison des deux états des lieux permettra la juste détermination des éventuelles réparations imputables au locataire. > Comment faut-il procéder? L état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire et établi en autant d exemplaires que de personnes intéressées au contrat. B Il doit être détaillé : ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type «logement en bon état, état moyen, mauvais état» qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes : faites une description du sol au plafond pièce par 36

30 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 31 pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d inscrire les détails sur la nature et l état du logement et le fonctionnement des équipements. > N hésitez pas à tout détailler : La loi ne prévoit pas de mentions obligatoires, toutefois, il est souhaitable qu il décrive la consistance et l état : de l immeuble (murs, charpentes ), des pièces principales, annexes ou de service, constituant les locaux (portes, fenêtres, stores, peinture, papiers peints, vitreries ), des éléments d équipement (installations d eau, de gaz, d électricité, de sanitaire, de chauffage ). De plus, il est de l intérêt du propriétaire et du locataire d effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l état des lieux d entrée et de sortie. BON À SAVOIR Si l électricité est coupée lors de l état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques. De même, pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut demander que l état des lieux soit complété par l état des éléments de chauffage. Sachez également qu à défaut d un état des lieux contradictoire, le locataire ou le propriétaire peut le faire établir par huissier. Celui-ci doit avertir les parties 7 jours avant par lettre recommandée avec accusé de réception. Sa rémunération sera partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire. 37

31 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Les aspects juridiques de la location > Les annexes au contrat de location Le dossier de diagnostic technique (loi n du 6 Juillet 1989 : articles 2 al 2, 3 et 3-1) > Ce dossier comprend : le diagnostic de performance énergétique (depuis le 1 er Juillet 2007) destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement. le constat de risque d exposition au plomb (à compter du 12 Août 2008) si le logement a été construit avant le 1 er Janvier l état des risques naturels et technologiques (depuis le 1 er Juin 2006) si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicités définies par décret. règlements Les extraits du de copropriété Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l immeuble, la jouissance et l usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au logement loué dans chacune des catégories de charges. > L information sur les moyens de réception des services de télévision pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 8 mars 2007 (Loi du 6 Juillet 1989 art 3-2) 38

32 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 33 > Les documents à prévoir Afin de s'assurer que vous serez en mesure de payer régulièrement votre loyer et vos charges, le propriétaire ou le professionnel chargé de la transaction peut vous demander : Des justificatifs de vos revenus : plusieurs fiches de paie, votre déclaration d'impôt sur le revenu et éventuellement votre dernière quittance de loyer si vous êtes déjà locataires. Attention, ces documents sont personnels, faites-en des photocopies, ne donnez jamais les originaux. Par contre, ils ne peuvent plus demander de produire un certain nombre de documents (Loi du 06 juillet 1989 art 22-2) tels que : une photographie d identité, carte d assuré social copie de relevé de compte bancaire ou postal autorisation de prélèvement automatique jugement de divorce, à l exception du paragraphe commençant par l énoncé : Par ces motifs attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d autres justificatifs attestation de l employeur dès lors que peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaires contrat de mariage, certificat de concubinage extrait de casier judiciaire la caution d un tiers. > La caution d'un tiers Par exemple l'engagement d'un membre de votre famille à payer le loyer en cas de défaillance de votre part. Sachez que le Fonds de Solidarité du Logement, mis en place par le Conseil Général ou le Loca-Pass accordé par les organismes collecteurs du 1% veut dans certains cas apporter cette garantie (renseignez-vous auprès de l assistante sociale de votre secteur ou de l ADIL). À ne pas faire : Régler votre loyer sans recevoir en contrepartie une quittance établie en bonne et due forme (montant du loyer daté et signé). 39

33 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Les aspects juridiques de la location > Les annexes au contrat de location Qui assure quoi? QUELLES GARANTIES POUR LE LOCATAIRE? LE PROPRIÉTAIRE? LE COPROPRIÉTAIRE? BÂTIMENT MOBILIER Garanties incendie, explosion chute de la foudre tempêtes, catastrophes naturelles dégât des eaux gel recherche de fuites responsabilité locative incendie, explosion chute de la foudre tempêtes, catastrophes naturelles dégât des eaux gel recherche de fuites vol bris de glace Copropriétaire occupant et locataire Copropriétaire et propriétaire bailleur valeur à neuf, bâtiment pertes indirectes, mobilier GARANTIES privation jouissance COMPLÉMENTAIRES voyages-villégiature frais de déplacement perte de loyer honoraires d expert ATTENTION! Le propriétaire est en droit de vous demander, chaque année, un justificatif de votre assurance. Une clause du bail peut prévoir la résiliation de la location en cas d absence d assurance. 40

34 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 35 Les obligations des parties Quel que soit le contrat de location, le propriétaire comme le locataire sont tenus de répondre à certaines obligations pendant la durée du bail : > Les obligations du propriétaire : Le propriétaire bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Si ce n est pas le cas à l arrivée du locataire, les parties peuvent convenir, par une clause expresse et par écrit des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter ainsi que des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause prévoit la durée de cette imputation, et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Une telle clause ne peut concerner que les logements répondant aux caractéristiques du logement décent. Il est tenu de délivrer gratuitement à la demande du locataire une quittance de loyer. En contrepartie des charges payées par le locataire, le propriétaire doit justifier les dépenses effectuées et doit envoyer un décompte de charges annuel, qui indique : Les différentes catégories de dépenses ainsi que les quantités consommées. Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges entre tous les locataires. Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un mois après l envoi du décompte. Le propriétaire est tenu d assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux consignés dans l état des lieux, qui ont été stipulés dans la clause expresse de travaux. 41

35 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Les aspects juridiques de la location > Les annexes au contrat de location Enfin, le propriétaire doit veiller à l entretien des locaux en état de servir à l usage prévu par le contrat et doit procéder à toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l entretien normal des locaux loués. La liste complète des charges récupérables est définie dans le décret n du 26 août Elles concernent notamment : > Les obligations du locataire : Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. Il est tenu d habiter «paisiblement» le logement, de prendre à sa charge les dégradations et les pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, de même il assume l entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l ensemble des réparations locatives définies par décret sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Il ne peut céder ou sous-louer le logement sans l accord écrit du propriétaire. L ensemble des réparations qui incombent au locataire sont reprises dans le décret n du 26 août 1987, dont voici les principaux axes : Les parties extérieures dont le locataire a l usage exclusif, il s agit entre autres, des jardins privatifs, des terrasses, des chéneaux et des gouttières. Les ouvertures intérieures et extérieures, plus particulièrement l entretien et les réparations des portes et des fenêtres, mais aussi, des vitrages, des serrures, des verrous de sécurité et des grilles. 42

36 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 37 Les parties intérieures, avec notamment le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons, des parquets, moquettes et autres revêtements de sol. Les installations de plomberie, qui concernent entre autres les remplacements de joints, de colliers ainsi que l entretien courant des robinets, des siphons, celui des éviers et des appareils sanitaires. Les équipements d installations électriques avec le remplacement des interrupteurs, des prises de courant, des fusibles et des ampoules. En cas d urgence, le locataire peut être amené à faire des travaux. Pour qu il puisse se faire rembourser de ses dépenses, il doit pouvoir prouver l urgence, le caractère indispensable des travaux qui doivent être exécutés au moindre coût (arrêt de la Cour de Cassation du 20 mars 1996) ou obtenir l accord formel du propriétaire pour entreprendre les travaux. Pour plus de renseignements, vous pouvez vous procurer les listes complètes auprès de l Adil du Nord. De plus, il est de l intérêt du propriétaire et du locataire d effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l état des lieux d entrée et de sortie. ADIL DU NORD 1 rue de Beaumont Tél Ouvert du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30 et de 13h30 à 17h sur rendez-vous exclusivement 43

37 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Les aspects juridiques de la location > Les annexes au contrat de location ATTENTION! Le locataire ne peut s opposer aux travaux d amélioration ou d entretien du logement ou des parties communes. Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut demander une diminution du loyer, à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privée. De même, si ces travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut résilier le bail. Le locataire ne peut transformer le logement, ni les équipements, sans l accord écrit du propriétaire. Dans le cas contraire, lors de son départ, le propriétaire peut conserver le bénéfice des transformations sans l indemniser. Il peut même exiger la remise en état initial des lieux, si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou de la sécurité du local. 44

38 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page 39 Le préavis > Délai de droit commun : Lorsqu il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, qu il s agisse d un logement HLM conventionné ou non, ou d une location dans le parc privé. > Les exceptions : Ce délai peut dans certains cas être ramené à un mois, notamment pour : obtention d un premier emploi, une mutation professionnelle, perte d emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d emploi, les bénéficiaires du RMI, le locataire de plus de 60 ans, dont l état de santé justifie d un changement de domicile (avec l appui d un certificat médical). En outre, le délai peut également être ramené à deux mois lorsque le locataire d un logement conventionné HLM bénéficie de l attribution d un autre logement HLM conventionné, avec justificatif de l organisme à l appui. Par contre, le délai de préavis est réduit à un mois lorsque le locataire bénéficie de l attribution d un nouveau logement dans le parc du même bailleur. 45

39 doc chap 1:Mise en page 1 9/07/09 9:42 Page Le logement > Des personnes handicapées L handicap ne doit pas être un frein pour trouver ou rester dans son logement. Il existe des associations, une offre en logement pour les personnes handicapées et mobilité réduite. L APAHM L APAHM (Aide aux Personnes À Handicap Moteur) s est développée dans plusieurs secteurs pour offrir aux personnes à handicap moteur les moyens de trouver la situation physique, professionnelle et sociale la mieux adaptée, de manière à leur assurer une intégration de qualité dans la vie privée et publique. Elle aide les personnes souhaitant adapter leur logement à monter un dossier technique et financier. Actuellement, l association dispose de 19 logements adaptés pour accueillir les personnes handicapées : 6 appartements d expérimentation Lieux d accueil et de passage, ils permettent à la personne handicapée de se confronter à une réalité, de vivre une période d auto-évaluation. 13 appartements locatifs Appartements adaptés, domotisés au cœur de la ville où la personne à handicap moteur lourd peut vivre en autonomie. 46