Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier Janvier 2015 Direction des Études Point de conjoncture logement IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT 2014 se profile comme la troisième année consécutive critique pour le logement. Le découragement qui accable le marché pourrait-il, enfin, s atténuer en 2015, alors que les appels à l action pour sauver le logement résonnent depuis plusieurs mois? Le nouveau Plan de relance du Gouvernement est porteur de beaucoup d espoir, ses enjeux sont devenus majeurs mais ses objectifs semblent très ambitieux. Les mesures annoncées dans ce Plan sont nombreuses, les sujets ne sont toutefois pas nouveaux, la volonté proclamée d agir est bien là, mais la mise en œuvre de l ensemble des dispositifs ne tiendra sans doute pas dans le calendrier affiché. La croissance du PIB demeure faible mais a finalement progressé plus que prévu (+ 0,3 %), au troisième trimestre La France pourrait bénéficier du léger soutien de l activité économique en zone euro, obtenu grâce à la baisse du prix du pétrole depuis l été, et de la dépréciation de la monnaie européenne. Mais, si le climat des affaires a semblé s améliorer en fin d année, il faudra attendre le premier semestre 2015 pour vérifier si les effets positifs attendus se manifestent vraiment. Pour l heure, le chômage poursuit sa croissance, avec un taux de 9,9 % de la population active en France métropolitaine, à l inverse de l inflation, qui a atteint en novembre son niveau le plus bas depuis 1990, avec 0,2 % sur un an. Dans ce contexte, le pouvoir d achat des ménages devrait subir le contrecoup de l accroissement de la pression fiscale, conséquence des mesures entrées en vigueur au second semestre 2014, et l investissement des ménages pourrait s orienter, également, vers une nette contraction, la baisse estimée sur l ensemble de l année étant de l ordre de 6,3 % contre 3,1 % en L environnement dans lequel s inscrit, ainsi, le logement renforce la situation de crise sur l ensemble des marchés en Le bilan complet de l année ne pourra être réalisé qu à l issue de la publication de tous les résultats mesurant les évolutions des différents compartiments du marché résidentiel. Toutefois, la tonalité est d ores et déjà donnée. Malheureusement, l année a été sombre, particulièrement sur le marché du neuf, mais également sur celui de l ancien. Sur le marché de l ancien, l activité immobilière est en ligne avec les volumes des deux années précédentes, et toujours en retrait de la moyenne décennale. Les évolutions de prix constatées sont certes variables selon les différents marchés, mais globalement, les valeurs immobilières s orientent vers une érosion significative. Pour le marché du neuf, les indicateurs d activité du secteur de la construction reflètent-ils qu il a atteint le paroxysme de la crise en 2014? La production de logements est ralentie et les ventes de logements neufs sont au plus bas. La crise de la demande qui affecte le secteur est également amplifiée à cause des niveaux atteints par les prix qui n ont cessé de progresser régulièrement. Le marché du crédit à l habitat a aussi connu des aléas en 2014, et il pourrait figurer, au final, en léger retrait par rapport à 2013, malgré les conditions exceptionnelles de taux qui soutiennent le marché depuis trois ans. Au plan des territoires, les marchés se contrastent, évoluant à des rythmes très différenciés et présentant des tendances d activité et de prix très variables. L influence de l économie locale y est particulièrement sensible et impacte directement les ménages français. Les indicateurs économiques sont donc restés maussades tout au long de l année Quelques signes positifs se manifesterontils, enfin, en 2015? Cela renforcerait l effet des mesures du Plan de relance du logement, qui ne se mettront en place que progressivement. Et il faudra, de plus, compter avec le moment d inertie inhérent à l économie immobilière. Ainsi, même dans le cas d un scénario positif, des signes de rebond pourraient-ils n émerger que dans la seconde partie de l année ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2013

2 Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES AU TROISIÈME TRIMESTRE 2014 L activité immobilière devrait rester en ligne avec les volumes des deux années précédentes. Si, au cours du troisième trimestre, en Île-de-France, le volume des ventes de logements anciens a enregistré une faible évolution positive, le nombre total de transactions, France entière, figure en légère baisse sur ce trimestre ( 0,4 %). Au final, en 2014, le marché devrait plutôt stagner, la prévision d atterrissage étant en ligne avec le volume de 2012 et en léger retrait par rapport à L Île-de-France représente 18 % du nombre de ventes de logements anciens en France. Au plan national, sur la base des estimations réalisées à fin novembre, avec ventes de logements sur un an glissant, l activité du marché de l ancien devrait demeurer en retrait de la référence à la moyenne décennale. La lente contraction du marché de l ancien s est poursuivie sur les deux tiers de l année, essentiellement en raison de la pression croissante de la demande, en Île-de-France et dans les grands pôles urbains régionaux, mais de manière encore plus marquée, dans les villes moyennes et dans les zones plus rurales. Impactés par la crise, et face à des niveaux de prix trop élevés pour eux, les acheteurs se sont confrontés à de plus en plus d obstacles, depuis plusieurs mois (distribution des crédits plus restrictive, allongement des délais de signature en raison d un accroissement des formalités). Il est clair que ceux qui peuvent concrétiser leur projet immobilier sont devenus moins nombreux. C est une tendance lourde et de moyen terme : l étude réalisée par l université Paris-Dauphine pour le Crédit Foncier, publiée le 11 décembre 2014, révèle que, de 1998 à 2010, le pouvoir d achat immobilier des ménages a subi un sérieux recul lié à une progression des salaires limitée, en moyenne, à 23 %, alors que, dans le même temps, le prix des logements dans l ancien bondissait, en moyenne, de 56 %. Les causes de l essoufflement de la demande de logements, qui conduisent à cette contraction du marché de l ancien, varient selon les différentes catégories de ménages et les affectent également plus ou moins durement selon les tranches d âge. Au cours des trois dernières années, les primo-accédants et les ménages modestes ont été progressivement exclus des marchés sur lesquels les niveaux de prix étaient devenus inaccessibles à leur budget. Les ventes de logements anciens occupés ont fortement chuté, faute d incitations fiscales, et du fait de l accroissement des contraintes que la loi Alur a imposées sur les loyers et les rapports locatifs. La catégorie des secundo-accédants, qui constitue aujourd hui l un des seuls leviers encore actifs du marché de l ancien, ne suffit pas à dynamiser l activité. L existence d une fracture générationnelle (les trentenaires ont rencontré, par exemple, plus de difficultés à acquérir un bien VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS (3 E TRIMESTRE 2014) (Sources : études CFI/Notaires IdF/Insee.) Appartements annuelle (1) Maisons immobilier que les quinquagénaires et les sexagénaires au long de la période), observée par l université Paris-Dauphine dans son étude sur l évolution du pouvoir d achat immobilier des ménages entre 1998 et 2010, constitue une tendance qui pourrait s accentuer. PRIX DE VENTE À LA FIN DU TROISIÈME TRIMESTRE 2014 annuelle (1) Paris % NS NS Petite Couronne % % Grande Couronne % % Île-de-France % % (1) T3 2014/T Les évolutions des valeurs immobilières sont variables selon les marchés, mais s orientent vers une érosion pouvant devenir significative. L évolution des prix moyens au troisième trimestre révèle, sans grande surprise, une tendance à la baisse en variation annuelle. Les dernières statistiques publiées par les notaires et l Insee mettent, ainsi, en évidence des variations négatives en province et en Île-de-France avec Paris, qui enregistre une baisse de 1,9 % en glissement annuel. Toutefois, quelle que soit la source statistique, on voit que, sur plusieurs séries successives publiées, les variations sont loin d être franches et significatives, même en glissement annuel. En se référant plutôt aux tendances sur longue période (CGEDD, prix de l immobilier d habitation sur le long terme), on se souvient qu au terme de la crise de l immobilier des années 1990, les moyennes de prix ont régulièrement augmenté jusqu à la crise de ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

3 IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT Une correction des prix moyens des logements s est opérée, entre 2008 et 2010, avant qu ils ne se redressent assez rapidement jusqu à fin Confronté à une situation économique dégradée, un pouvoir d achat immobilier des ménages en souffrance, et un environnement fiscal et réglementaire incertain, depuis 2012, le marché est resté dans l attente d un décrochage brutal des prix qui ne s est pas produit. La tendance générale, depuis un peu plus de trois ans, reflète une correction hésitante mais régulière. Les ajustements constatés dans les statistiques semblent homéopathiques, alors que, au contact du marché, les corrections de valeurs observées sont bien plus perceptibles. En effet, les valeurs immobilières subissent des tensions visibles dans la négociation, au travers des décotes en forte croissance entre prix à l offre et prix acté. PRIX DANS L ANCIEN (3 E TRIMESTRE 2014) (Sources : Insee, Notaires d Idf/base Bien, Notaires de France/Perval, études CFI novembre 2014.) Appartements Prix au m 2 Variation annuelle (glissement sur un an) Maisons Prix à l unité annuelle Paris e 1,9 % NS NS Petite Couronne e 0,7 % e 0,2 % Grande Couronne e 2,5 % e 0,8 % Province NS 1,7 % NS 0,3 % IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN NOVEMBRE 2014 (FRANCE ENTIÈRE) Les indicateurs d activité du secteur de la construction reflètent-ils le paroxysme de la crise en 2014? Suivant la même tendance que précédemment, les chiffres de la production de logements neufs sont en baisse, si l on excepte les logements en résidence, dont la production affiche une progression insolente, avec + 21,2 % de logements autorisés et + 11,1 % de logements commencés. Sur la même période, les logements collectifs autorisés baissent de 7,2 %, tandis que les logements individuels en secteur groupé chutent de presque 28 %, et de 17,5 % en secteur diffus. Les mises en chantier des logements collectifs diminuent de 6,7 %, de 20,5 % pour les logements individuels en secteur groupé et de 18,6 % en secteur diffus. CONSTRUCTIONS NEUVES ET SUR BÂTIMENTS EXISTANTS (Sources : SOeS, Sit@del2 décembre 2014.) LOGEMENTS AUTORISÉS Nombre de logements autorisés depuis 1 an 12 mois glissants (1) MISES EN CHANTIER Nombre de logements mis en chantier depuis 1 an 12 mois glissants (1) Logements individuels purs ,5 % ,6 % Logements individuels groupés ,9 % ,5 % Logements collectifs ,2 % ,7 % Logements en résidence ,2 % ,1 % TOTAL ,9 % ,4 % (1) Décembre 2013 à novembre 2014 / de décembre 2012 à novembre Au global, les mises en chantier se chiffrent à seulement logements sur un an, et les autorisations concernent logements, soit 12 % sur un an. La construction neuve poursuit, ainsi, sa longue chute d activité, et l année 2014 aura vu la production atteindre son plus bas niveau depuis plus de cinq ans. À fin octobre, les promoteurs restaient pessimistes et anticipaient toujours une diminution de la demande de logements pour le dernier trimestre. Les professionnels fondent l essentiel de leurs espoirs de sortie de crise sur les mesures du Plan de relance du logement du Gouvernement, qui dépendent, toutefois, de la mise en œuvre opérationnelle des dispositifs dans un calendrier satisfaisant. NOMBRE DE LOGEMENTS CUMULÉS SUR 1 AN GLISSANT (Sources : SOeS, Sit@del2 décembre 2014.) Juil. 09 Nov. 09 Mars 10 Juil. 10 Nov. 10 Mars 11 Juil. 11 Nov. 11 Mars 12 Juil. 12 Nov. 12 Mars 13 Juil. 13 Nov. 13 Mars 14 Juil. 14 Nov. 14 Autorisés Commencés 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

4 Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS (TROISIÈME TRIMESTRE 2014) Les ventes de logements neufs sont au plus bas. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS AU 3 E TRIMESTRE 2014 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : études CFI /SOeS, Sit@del2, FPI.) APPARTEMENTS MAISONS (habitat groupé) Ventes T et évolution /T ,0 % ,8 % Total sur 12 mois glissants et variation annuelle (1) ,1 % ,7 % Mises en vente T et évolution/t ,5 % ,2 % Total sur 12 mois glissants et variation annuelle (1) ,7 % ,7 % (1) Ventes 12 mois glissants de T à T Variation annuelle de T à T par rapport à T à T Au cours du troisième trimestre, les ventes de logements neufs ont encore diminué, de 5,1 % pour les appartements, et de presque 22 % pour les maisons en secteur groupé. Depuis 2012, les réservations trimestrielles oscillaient entre et logements. Au troisième trimestre, elles sont sorties du tunnel, mais pour tomber sous le plancher des ventes sur trois mois. On ne dénombre, ainsi, que ventes sur ce trimestre, et sur une année glissante, le nombre de réservations tombe à logements (tous types confondus). Même si les mises en vente régressent toujours ( 16 % par rapport au troisième trimestre 2013), l encours de logements, avec logements proposés à la vente, se rapproche des niveaux atteints en 2008 ( au premier trimestre et au troisième trimestre). NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : SOeS, Sit@del2 novembre ) Stock en mois de commercialisation T T T T T T T T T T T T T T Stock en mois de commercialisation Stock en volume Stock en volume L offre globale de unités est constituée à 43,20 % de logements achevés ou en cours de construction. Au terme du troisième trimestre, il faudrait compter, en moyenne, bien plus d une année pour écouler les appartements en vente, avec près de dix-sept mois de délai de commercialisation. Il dépasse les dix-huit mois pour les maisons en secteur groupé. NOMBRE DE VENTES DE LOGEMENTS AU 3 E TRIMESTRE 2014 (Sources: études CFI/SOeS, Sit@del, FPI, Articque C&D novembre 2014.) Haute-Normandie Nord-Pas-de-Calais Picardie Sept régions se distinguent par le nombre de logements vendus au cours du troisième trimestre, avec des volumes moyens en contraction, mais, pour partie, en raison de l effet saisonnier de cette période, où l activité est plus calme. Bretagne Basse-Normandie Pays de la Loire Lorraine Île-de-France Alsace Champagne-Ardenne Centre Bourgogne Franche-Comté Dans les régions les plus dynamiques, la commercialisation s est étagée entre 900 et réservations sur trois mois, alors que les volumes étaient compris entre et réservations au cours du deuxième trimestre. Ces zones concentrent 77 % des ventes enregistrées. Poitou-Charentes Limousin Auvergne Aquitaine Midi-Pyrénées Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur Sur le reste de la France, trois régions seulement ont enregistré plus de 500 réservations sur la période. Languedoc-Roussillon Corse De 18 à 500 De 500 à 900 De 900 à De à De à ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

5 IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT La crise de la demande qui affecte le secteur s explique aussi par les niveaux atteints par les prix, qui n ont cessé de progresser régulièrement. Une grande partie des ménages qui souhaitent accéder à la propriété sont écartés du marché par les prix, et a fortiori les ménages modestes et les primo-accédants. Le prix de vente moyen au mètre carré des appartements, à la fin du troisième trimestre, atteint désormais Le prix des maisons a progressé, en moyenne nationale, de 4,6 % pour atteindre , France entière. Le niveau élevé des prix de sortie du neuf s explique, notamment, par les prix du foncier, surtout en ville, où la demande serait plus forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut après une décennie de forte hausse, par le fait de l accumulation de normes techniques, de coûts de main-d oeuvre élevés, de matériaux plus techniques et plus chers, et de chantiers plus complexes et plus coûteux dans les centres urbains. ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/programmes immobiliers de cinq logements et plus novembre 2014.) Prix des maisons en euros, à l'unité T T T T T T T T Prix de vente des maisons T T T T T T T T T T T T Prix des appartements en euros au m² Prix de vente des appartements On rappellera aussi que, pour contenir les prix de vente des logements, les promoteurs ont eu tendance à en réduire un peu les surfaces habitables, concentrant ainsi les coûts techniques sur moins de mètres carrés, au détriment du prix de revient métrique. MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS Depuis 2010, le nombre de maisons individuelles commercialisées en secteur diffus a chuté, pour atteindre environ ventes en L année en cours avait plutôt mieux démarré que la précédente, mais à fin novembre, on estime que 2014, pourrait se situer encore plus bas, ou, au mieux, rester à l étiage. La contraction de ce marché résulte de plusieurs facteurs, à la fois structurels et conjoncturels. Ce segment du secteur de la construction a dû produire d importants efforts d adaptation, notamment avec l intégration de différentes normes comme celles de la Réglementation thermique 2012, qui ont aussi nécessité du temps. Ces évolutions conduisent de petites entreprises, parfois mal préparées, à des mutations techniques, à d importants efforts de formation et à des surcoûts de mise en oeuvre évalués entre 8 % et 15 %. Par ailleurs, les difficultés rencontrées par les primo-accédants pour disposer d une enveloppe financière suffisante à la réalisation de leur projet avec la réforme du PTZ depuis 2012, ont privé les constructeurs de maisons individuelles d une majorité de leur clientèle. Pour autant, les professionnels du secteur diffus ont cherché des solutions pour éviter une hausse des prix de sortie supérieure à la capacité d absorption du marché, en commercialisant des maisons de plus petite taille ; les prix moyens n affichent, ainsi, qu une hausse limitée de 3 % à 5 % (source UMF), en moyenne. INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : études CFI/UMF/Markemetron.) Ventes estimées (1) octobre octobre 2014/octobre % Total ventes estimées un an glissant annuelle 6 % (1) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché global de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière. 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

6 Point de conjoncture logement LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT L activité du marché des crédits à l habitat devrait être légèrement en retrait par rapport à Le bon début d année du marché du crédit a laissé place à une activité plus molle ; la fin 2014 s annonce, ainsi, en retrait par rapport à L année passée avait bénéficié d un rebond, qui s est finalement révélé éphémère. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors frais d assurance et coûts liés aux sûretés) sont descendus à 2,37 % fin Ils ont perdu 72 points de base depuis le début de l année. Si l on rapproche ces conditions de taux exceptionnelles des niveaux atteints par l inflation, on constate que le taux réel déflaté des crédits à l habitat s est établi à 2,36 % à la fin du troisième trimestre 2014, contre 2,09 % en 2013, et 1,58 % en 2012, sur la même période d observation. Au final, si les taux des crédits atteignent encore un plancher historique, la correction de l inflation elle-même en forte baisse, produit un effet légèrement modérateur. Au troisième trimestre, la durée des prêts accordés a été de 209 mois, en moyenne, représentant un peu plus de 17 ans. La durée moyenne est légèrement plus longue pour l accession dans le neuf que dans l ancien. La tendance à l allongement de la durée moyenne des crédits est légère, avec + quatre mois depuis le premier trimestre. La part des prêts à l accession à plus de 25 ans remonte, désormais, à 19,3 %. VOLUMES DE CRÉDIT À L HABITAT (MONTANTS ENGAGÉS PAR AN EN MD ) (Sources : OFL/CSA/BDF/OPCI décembre 2014.) (estimations) PREMIER BILAN POUR 2014 Le marché résidentiel n a pas connu de rebond en 2014 ; les indicateurs sont médiocres ou stables dans l ensemble. Dans un environnement économique dégradé, avec l émergence d une situation déflationniste, l étau s est resserré tout au long de l année. Aujourd hui, les marchés immobiliers aspirent à un renversement de tendance que le Plan de relance du Gouvernement ambitionne de favoriser. Les conditions d un retour à de meilleures perspectives sont très fragiles, et l horizon ne pourra s éclaircir que lentement. La croissance du PIB de l économie française s est limitée à 0,3 % au troisième trimestre L évolution de l emploi demeure critique, et le taux de chômage a encore augmenté, au troisième trimestre, pour atteindre 10,4 % (France entière, au sens du BIT). L indicateur synthétique de confiance des ménages (enquête de conjoncture auprès des ménages, Insee) a pris 2 points au troisième trimestre, mais reste très en dessous de sa moyenne sur longue période. La proportion des ménages considérant comme opportun de faire des achats importants s améliore légèrement (+ 4 points), mais avec un niveau de 21, l indicateur est en retrait de la moyenne située à 14. La distribution des crédits à l habitat devrait être en retrait par rapport à NOMBRE D OPÉRATIONS DANS LE NEUF EN FRANCE (EN MILLIERS) (Sources : Panorama du financement, études CFI, Sit@del2, DAEI/SES/ AEREL/modèle FANIE novembre 2014.) ,4 44,3 50, (estimations) Total logements Locatif social Accession Locatif privé 6 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

7 IL FAUT SAUVER LE LOGEMENT Les taux ont poursuivi leur baisse tout au long de l année, les records historiques de bas niveaux s y succédant. Toutefois, comme la correction des prix actés est restée plutôt modeste, le pouvoir d achat immobilier des ménages a eu tendance à s effriter sur longue période. Les tendances du marché du neuf, cette année, sont restées orientées à la baisse comme lors des trois précédentes, et il faudra du temps pour redresser une situation devenue critique. d opérations, comme l attestent les données du marché du crédit à l habitat. Au-delà de ce frein financier, les facteurs psychologiques influencent le comportement des acquéreurs, très affectés par l environnement actuel, et qui hésitent à se lancer. PERSPECTIVES 2015 Les perspectives récessives sur le marché du neuf demeureront tant que les autorisations de construire ne se ressaisiront pas, et, pour les mises en chantier de logements, les volumes pourraient atteindre péniblement les unités sur l année. Le marché de l accession semble le plus atteint par la baisse des volumes. La construction de logements destinés au locatif social stagne depuis 2010, et n a pas redécollé en Elle devrait rester encore stable par rapport à l an dernier. Le marché de la construction orientée vers l investissement locatif subit, depuis trois ans, les contrecoups des incertitudes qui ont affecté les investisseurs, devenus frileux sur ce type d opération. La relance de nouveaux programmes dépend étroitement de la commercialisation de ceux qui sont déjà lancés ou achevés, et l évolution devrait rester atone à court terme. Au global, la commercialisation de logements construits dans des programmes de promotion devrait finir en baisse de 5 % à 10 % par rapport à 2013, et sur un chiffre légèrement supérieur à ventes. NOMBRE D OPÉRATIONS DANS L ANCIEN EN FRANCE (Sources : Panorama du financement, études CFI novembre 2014.) (estimations) Le marché de l ancien n a pas été épargné, en Cependant, si l activité est globalement en ligne avec les volumes des deux précédentes années, la demande n a pas suffisamment alimenté l activité pour que cette dernière retrouve les niveaux de la moyenne décennale. La question cruciale des niveaux de prix atteints, qu on se positionne sur le marché du neuf ou sur celui de l ancien, conditionne des budgets nécessaires à la réalisation d opérations immobilières, lesquels sont devenus trop élevés pour une grande majorité des candidats à l acquisition. Les ménages les plus modestes et les primo-accédants ont connu les plus grandes difficultés à boucler le financement Au contraire de l économie américaine, qui génère une reprise de sa croissance, et malgré l impulsion monétaire dont elle bénéficie, outre le bénéfice de la chute des prix du pétrole, la zone euro a affiché, en 2014, des performances décevantes. L accélération attendue pour 2015 devrait rester modérée, les prévisions de croissance pour la France étant plutôt inférieures à 1 %, à l heure actuelle. Malgré une tendance à l amélioration du climat des affaires en toute fin d année, la confiance des entreprises et des ménages, nécessaire à la reprise économique, reste insuffisante à un rebond significatif et rapide. Tout comme ses voisins européens, la France est confrontée au risque déflationniste, contre lequel elle va devoir lutter. De plus, le chômage ne devrait pas s améliorer rapidement, ce qui freine toute dynamique de reprise. L effet anxiogène qu il provoque pèse lourdement sur les projets d investissement des ménages, qui font face, de surcroît, à un alourdissement sans précédent de la fiscalité, du moins pour ceux qui seraient en mesure de réaliser une opération immobilière. Enfin, une incertitude pourrait peser sur l évolution des taux longs en 2015, compte tenu des hausses des taux directeurs de la Fed, programmées en Les marchés immobiliers devraient logiquement continuer d évoluer selon des rythmes très différenciés, et les contrastes se renforcer encore. La demande, toujours présente mais plus exigeante, continuera d exercer une pression accrue sur les prix, et les délais de vente devraient s allonger. Les décotes sur les prix proposés à l offre pourraient s accroître : dans les derniers mois de 2014, certaines décotes ont même pu atteindre 20 %, même pour de bons produits, bien situés en Île-de-France. Les biens recherchés, ou très liquides, devraient continuer de s échanger mais avec des ajustements de valeur, dont la fourchette devrait s élargir, pouvant aller de 5 % à 10 % sur Paris et l Île-de-France, et les secteurs littoraux du Sud-Est. Dans les métropoles régionales, en coeur de ville, les décotes entre prix à l offre et prix finalement acté se multiplieront également, et des baisses de valeur de 5 % à 15 %, et même jusqu à 20 % pour les biens les moins liquides, sont plausibles. Quant aux logements situés sur les marchés les plus secondaires, ils ne s échangeront que si les vendeurs acceptent de se remettre dans le marché. C est à ce prix que l activité pourra repartir sur des fondamentaux assainis, même s il n est pas exclu de voir certains des marchés les moins actifs, ou les plus ruraux, devenir momentanément illiquides. Pour autant, et par effet de lissage, les indices de prix nationaux devraient évoluer au même rythme qu en 2014, autour d une baisse moyenne de 0,8 % à 1,2%. 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER NOS MÉTIERS DU CONSEIL ET DE L EXPERTISE DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements Tél. : isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux Tél. : mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER CONSEIL ET AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : sebastien.boussuge@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr SEREXIM, AVIS DE VALEUR Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr NOS MÉTIERS DE LA TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM INVESTISSEMENT Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf et ancien Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM GESTION Laurence Regimbart Tél. : laurence.regimbart@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 17 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : LILLE ROUEN PARIS NANCY RENNES STRASBOURG TOURS DIJON NANTES CLERMONT-FERRAND CHAMBÉRY LYON BORDEAUX MONTPELLIER NICE TOULOUSE MARSEILLE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JANVIER 2015