Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre Accelerating success.

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1 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215 Accelerating success.

2 perspectives Un marché immobilier qui attend la reprise de l économie >L e marché des bureaux francilien a progressé au 3ème trimestre 215, limitant le ralentissement de l activité constaté depuis le début de l année. La baisse de la demande placée est ainsi passée de - 21 % au 1er semestre à - 6 % au cours des 9 premiers mois de 215, comparés aux mêmes périodes en 214. sur un an (- 31 % en volume) et les transactions de plus de 2 m² sont peu nombreuses (5 dont seulement 2 de plus de 4 m²). > L année 215 est marquée par une progression des petites et moyennes surfaces, qui animent le marché, et par un fort recentrage de la demande placée vers. >S i le 3ème trimestre a été mieux orienté, le marché tertiaire reste encore fortement dépendant d un contexte économique fluctuant, et dont la reprise annoncée s avère encore très chaotique. Les acteurs économiques attendent des signes forts et durables d une reprise de l économie française. Sans ces signaux positifs, les entreprises conserveront une attitude prudente pour engager des projets immobiliers. > Dans ce contexte économique difficile, les entreprises sont confrontées à de forts besoins de réorganisation pour lesquels l immobilier est un levier de transformation important. Ceci passe par des réflexions stratégiques en matière de politiques immobilières, avec des besoins d amélioration et d optimisation de l outil immobilier. >F in septembre, ce sont 1,5 million de m² qui ont été commercialisés, laissant envisager que le seuil des 2 millions de m² placés sera atteint pour l ensemble de l année 215. >L amélioration du segment des grandes transactions (> 5 m²) pendant l été a contribué à une meilleure performance de la demande placée au 3ème trimestre 215. Toutefois, les grandes signatures restent en net retrait 2 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3ème trimestre 215 > Côté bailleurs, l enjeu est de conserver les locataires et de remplir leurs immeubles vacants, alors que la demande en surfaces de bureaux est incertaine et que l offre demeure à un niveau élevé en Ile-de-France. Les bailleurs sont donc très attentifs aux besoins des entreprises et s adaptent très souvent aux exigences des utilisateurs, en termes de montages juridiques et financiers.

3 la conjoncture économique Une reprise en dents de scie Un mouvement de reprise lent et chaotique > L embellie de l activité économique au 1 er trimestre 215 (+,7 % de PIB) aura été de courte durée avec une croissance nulle au 2 ème trimestre, du fait de la faiblesse persistante de l investissement et du ralentissement de la consommation des ménages. > La croissance française sera néanmoins plus forte en 215 qu en 214 (+ 1 % selon les dernières prévisions de l OCDE, après +,2 %). En 216, la croissance pourrait atteindre entre + 1,2 % et + 1,5 % selon les prévisionnistes. Un climat qui s éclaircit mais toujours obscurcit par un chômage élevé > Les dernières enquêtes de conjoncture publiées par l INSEE sont mieux orientées. Le climat des affaires est à son plus haut niveau depuis l été 211. Le moral des ménages reste inférieur à sa moyenne de long terme, mais se redresse de manière significative. > Par ailleurs, la situation financière des entreprises semble en voie d amélioration. La montée en puissance du CICE et la mise en œuvre de la première tranche du pacte de responsabilité ont entrainé un rebond du taux de marge des entreprises. > Le taux de chômage s est stabilisé à un niveau élevé de 1,3 % au 2 ème trimestre et ne reculera probablement pas d ici la fin de l année, compte tenu d une croissance limitée.,8,7,6,5,4,3,2,1, -,1 -, Evolution du PIB (%) Zone Euro 1T 213 2T 213 France 3T 213 4T 213 1T 214 2T 214 3T 214 4T 214 1T 215 2T 215 3T 215(p) 4T 215(p) Sources : INSEE, Eurostat - p : prévisions Indice synthétique du climat des affaires et du moral des ménages Climat des affaires en France Moral des ménages Moyenne de long terme > La dégradation du marché de l emploi en Ile-de-France a été moins forte qu au niveau national, mais le chômage s établit à un niveau historiquement haut (8,8 % au 1 er trimestre dernière publication). 6 sep-7 jan-8 mai-8 sep-8 jan-9 mai-9 sep-9 jan-9 mai-9 sep-9 jan-1 mai-1 sep-1 jan-11 mai-11 sep-11 jan-12 mai-12 sep-12 jan-13 mai-13 sep-13 jan-14 mai-14 sep-14 jan-15 mai-15 sep-15 Source : INSEE 3 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

4 le marché de bureaux en ile-de-france Une amélioration pendant l été, mais une reprise encore timide Un 3 ème trimestre mieux orienté > L activité transactionnelle s est améliorée au 3 ème trimestre 215 avec une demande placée de près de 565 m², après un début d année atone (412 5 m² commercialisés au 1 er trimestre 215). > La demande placée sur les 9 premiers mois de l année atteint 1,5 million de m², soit une diminution de 6 %, comparée à la même période en 214. Si le marché reste orienté à la baisse, celle-ci s est nettement réduite à la faveur d un 3 ème trimestre plus actif. > Cette progression laisse penser que le seuil des 2 millions de m² placés sera atteint pour l ensemble de l année 215. Les petites et moyennes surfaces représentent 7 % de la demande placée > Les grandes transactions ont été plus nombreuses au 3 ème trimestre, notamment sur des gabarits de plus de 2 m² (3 transactions). > Néanmoins, elles ont diminué de 31 % en volume sur un an, passant de 47 à 36 transactions signées au cours des 9 premiers mois de 214 et 215. Les grandes surfaces représentent à peine 3 % du volume global de la demande placée depuis le début de l année, alors que la moyenne sur 1 ans est plutôt de 4 %. > A l inverse des grandes transactions, les petites et moyennes surfaces retrouvent un certain dynamisme après plusieurs années assez mornes. En un an, leurs volumes de transactions ont respectivement augmenté de 12 % et 1 %. Evolution de la demande placée (milliers m ² ) 1 3 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Source : ImmoStat Répartition de la demande placée par tranches de surfaces (milliers m ² ) < 5 m² 5 à 1 m² 1 à 2 m² Plus de 2 m² (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) (9 mois) Source : Colliers International France, d après ImmoStat 4 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

5 le marché de bureaux en ile-de-france L attrait de se confirme 47 % des transactions se situent dans > Le dynamisme de la capitale s est poursuivi au cours du 3 ème trimestre. Tous les secteurs parisiens ont vu leurs volumes de transactions progresser en un an. 5 Répartition géographique de la demande placée (milliers m ² ) 213 (9 mois) 214 (9 mois) 215 (9 mois) > L activité a été particulièrement marquée dans Centre Ouest, qui capte 27 % du volume total de la demande placée, portée par les transactions de petites et moyennes surfaces. 4 3 > En périphérie, à l exception du Croissant Ouest, qui arrive en seconde position après, les volumes commercialisés demeurent limités (inférieurs à 1 m², voire à 5 m²). Un fort recentrage vers et le Croissant Ouest 2 1 Centre Ouest Sud Est La Défense Croissant Ouest Est Sud Boucle 2 ème Périph. Source : ImmoStat > Dans la capitale, la progression la plus forte concerne le secteur Sud, boosté par 7 grandes transactions, dont 1 de plus de 4 m². Le nombre de grandes transactions est plutôt à la baisse dans Centre Ouest et stable dans Est. > Le rééquilibrage du marché des grandes surfaces vers la Périphérie Ouest, constaté au 2 ème trimestre, s est confirmé au 3 ème trimestre. Dans ce secteur, la Boucle Sud tire particulièrement son épingle du jeu avec 6 grandes transactions, dont 2 de plus de 3 m². A l inverse, La Défense est en retrait avec seulement 4 grandes transactions et aucune sur des surfaces supérieures à 2 m². > Dans le reste de la périphérie, moins de 8 m² en 7 grandes transactions ont été signées en 9 mois : 3 en 1 ère Périphérie, 1 en 1 ère Périphérie Est et 3 en 2 ème Périphérie. La 1 ère Périphérie Sud et la Boucle n ont comptabilisé aucune grande signature Répartition de la demande placée du 1T au 3T 215 par secteurs géographiques et tranches de surfaces (milliers m ² ) < 5 m 2 > 5 m 2 Centre Ouest Sud Est La Défense Croissant Ouest Est Sud Boucle 2 èmr Périph. Source : Colliers International France d après ImmoStat 5 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

6 La structure de l offre reste inchangée le marché de bureaux en ile-de-france L offre demeure à un niveau élevé > Depuis fin 214, l offre immédiate oscille autour de 4 millions de m², passant tantôt au-dessus, tantôt au-dessous de ce seuil. > Le redressement de l activité au 3 ème trimestre a permis à l offre de redescendre sous la barre des 4 millions de m², à 3,9 millions de m² fin septembre. > La part des locaux neufs ou restructurés dans l offre immédiate est d environ 22 %. Cette proportion reste plutôt stable depuis le début de l année, les surfaces neuves commercialisées étant «compensées» par la livraison de nouveaux immeubles. Les différences géographiques perdurent > Le taux de vacance moyen en Ile-de-France s établit à 7,4 % à la fin du 3 ème trimestre. Les taux de vacance par secteurs géographiques ont peu évolué en un an et les écarts observés depuis plusieurs années perdurent. > A, l offre reste contenue avec un taux de vacance qui descend sous la barre des 5 %. Le secteur Sud est toujours très tendu avec un taux de vacance de 3,5 % Evolution de l offre immédiate (milliers m ² ) Seconde main 1 ère main T 215 Source : ImmoStat Taux de vacance en Ile-de-France (%) 3T 214 3T 215 Marché offreur > En périphérie, les taux de vacance conservent des niveaux globalement élevés, proches ou supérieurs à 1 %. Seule la Périphérie Est affiche un taux de vacance plus faible (6,2 %), du fait d un volume d offres plus restreint dans ce secteur Marché fluide Marché tendu > La Périphérie Sud a vu son taux de vacance progresser en un an (de 1 % à 11,4 %). Ce secteur souffre d un faible volume de transactions, alors que des immeubles neufs y ont été livrés sans être à ce jour commercialisés. La Défense Croissant Ouest Est Sud Boucle 2 ème Périph. Source : Colliers International France, d après ImmoStat et l ORIE 6 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

7 le marché de bureaux en ile-de-france Un retour des opérations en blanc dans Peu d évolution dans les volumes mais des décalages dans le temps > L offre certaine de grands programmes neufs ou restructurés (> 5 m²) s établit à 1,4 million de m² fin octobre. Cette offre se compose de 666 m² livrés et de 77 m² en cours de construction ou de restructuration. > L offre immédiate de grands programmes de qualité a légèrement diminué au cours de l été, du fait de la commercialisation d immeubles livrés sur le marché depuis plusieurs mois. Néanmoins, il reste dans le stock un certain nombre d immeubles neufs et vacants depuis plusieurs années. > L offre probable, composée des opérations avec permis de construire déposé ou obtenu, s établit à 2,6 millions de m². La part des opérations avec PC obtenu a augmenté depuis le début de l année. Pour beaucoup d entre elles, les promoteurs attendent l engagement d un utilisateur pour démarrer les travaux, expliquant le décalage dans le temps des dates de livraisons prévisionnelles. et l Ouest concentrent toujours la majorité des grandes opérations > 6 % des opérations livrées ou en chantier se situent à et dans le proche Ouest francilien. Cette part a tendance à diminuer, en raison des commercialisations de grandes surfaces de qualité qui ont eu lieu depuis le début de l année dans ces secteurs. > Au cours des 9 premiers mois de 215, les lancements d opérations en blanc ont augmenté, alors qu ils étaient rares en 214. Toutefois ces lancements restent circonscrits aux secteurs de marché établis. Ils se situent essentiellement dans la capitale et, dans une moindre mesure, dans quelques communes tertiaires de l Ouest parisien Offre immédiate et future > 5 m² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Immédiate 4T Source : Colliers International France Répartition géographique de l offre immédiate et future > 5 m ² (milliers m ² ) Immeubles neufs et restructurés ou rénovés avec certifications environnementales Livré Chantier démarré PC obtenu PC déposé Centre Ouest Sud Est La Défense Croissant Ouest Est Sud Boucle 2 ème Périph. Source : Colliers International France 7 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

8 Peu de changements du côté des loyers le marché de bureaux en ile-de-france Loyers faciaux de transactions ( HT HC/m²/an) Les valeurs locatives sont plutôt stables > Le 3 ème trimestre n a pas connu de grands changements sur le plan des valeurs locatives. Celles-ci restent globalement stables depuis le début de l année. > La pression sur les valeurs est corrélée avec le niveau d offre disponible. Les secteurs géographiques, surtout de périphérie, où l offre est abondante, restent soumis à des ajustements de loyers. Ceux-ci passent notamment par la baisse des valeurs de présentation des immeubles. > A, les valeurs résistent davantage, du fait d une offre plus restreinte et d un renforcement de la demande. Malgré tout, les loyers faciaux restent dans le bas des fourchettes de valeurs. Locaux neufs ou restructurés Les avantages commerciaux sont toujours importants > La pression sur les valeurs continue de se manifester par des avantages commerciaux conséquents accordés par les bailleurs. > L écart entre les valeurs faciales et les valeurs économiques ne s est pas atténué, ou seulement de manière ponctuelle sur des secteurs plus tendus en termes d offres. Cet écart se situe dans une échelle comprise entre 15 % et 25 %, selon la qualité des immeubles, leur taille et leur localisation. > Tant que la demande en surfaces de bureaux n aura pas repris un rythme de croissance soutenu, les mesures d accompagnement devraient perdurer sur le marché. Locaux de seconde main Source : Colliers International France 8 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

9 9 Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 3 ème trimestre 215

10 52 bureaux dans 67 pays sur 6 continents Etats-Unis : 14 Canada : 31 Amérique du Sud : 24 Asie-Pacifique : 199 Europe et Moyen-Orient : 18 Thibault DE GUELTZL Directeur du Pôle Real Estate Services Téléphone : Portable : Laurence BOUARD Directeur Etudes et Recherche Téléphone : Portable : Colliers International France 41 Rue Louise Michel Levallois Perret, France Tél SAS au capital de Euros RCS Nanterre 1,7 milliard d euros de chiffre d affaires 16 millions de m² gérés 16 3 collaborateurs Colliers International Colliers International est l un des leaders mondiaux des services en immobilier d entreprise, avec plus de 16 3 collaborateurs dans plus de 52 bureaux et 67 pays. Filiale de FirstService Corporation (holding financière), Colliers s attache à accélérer le succès de ses clients en leur proposant une offre de services complète. En France, nos experts en stratégie immobilière, gestion de projet, aménagement de bureaux et en conseil en environnement de travail accompagnent nos clients dans la mise en place d espaces de travail performants et flexibles ou dans leur stratégie d optimisation des coûts. En 214, Colliers International France comptait plus de 2 collaborateurs pour un chiffre d affaires de 44 millions d euros. Copyright 215 Colliers International. Les informations contenues dans le présent document proviennent de sources réputées fiables. Malgré tous nos efforts pour vérifier leur exactitude, nous ne sommes pas en mesure de la garantir. Nous dégageons toute responsabilité vis-à-vis d erreurs éventuelles. Il est vivement recommandé de consulter un conseiller professionnel avant toute décision basée sur le contenu du présent rapport Accelerating success.

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