Point Marché 1 er trimestre 2013

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1 Point Marché 1 er trimestre 213 AMUNDI IMMOBILIER Département Recherche Cécile Blanchard 213

2 Sommaire 1 Le marché locatif Les bureaux Paris Île de France Régions La logistique France 2 Le marché de l investissement En immobilier d entreprise France En locaux commerciaux France

3 Marché locatif des bureaux en Ile-de-France Forte baisse de la demande placée au 213 Baisse de 24% de la demande placée par rapport à 212 avec m² placés, un niveau trimestriel faible, sensiblement en deçà de la moyenne des 13 dernières années de 53 m² et proche de ceux enregistrés lors de la crise, résultat en ligne avec l aggravation de la crise économique, la plupart des analystes anticipant une décroissance du PIB au 213 de l ordre de,1%. Recul expliqué essentiellement par l absence de transactions supérieures à 2 m² alors qu il y en avait eu 2 pour 55, m² au 212, et également dans les autres segments de taille (-21% entre 5 et 1 m², -28% entre 1 et 2 m²), tandis que les petites et moyennes surfaces résistent mieux mais reculent néanmoins de 9%. Ce repli de la demande placée affecte tous les secteurs géographiques : baisse de 15% de la demande placée dans Paris Intra muros touchant essentiellement Paris QCA (-15%) et le secteur diffus parisiens (-21%), tandis que les pôles tertiaires sont stables par rapport à 212 avec 35 m² placés, plus forte dans le quartier des Affaires de l Ouest (-37%) malgré une transaction de 16 5 m² à Neuilly, quasi stabilité à La Défense mais à un niveau faible (26 m²), forte baisse des volumes de demande placée en 1 ère et 2 ème couronne (-26%). Quasi stabilité de l offre disponible, avec une poursuite de la baisse du neuf 3,58 millions m² disponibles immédiatement, en très légère baisse de,1% par rapport à 212 soit un taux de vacance de 6,5% : si l offre immédiate est stable depuis plus de 4 ans, sa qualité continue de se dégrader, indiquant un écoulement plus rapide des surfaces neuves et restructurées, mais une poursuite des libérations de 2 nde main. L offre neuve ne représente plus que 17% du total contre 19% au 212 et 28% au 29 et est concentrée dans le croissant Ouest (4%) alors que Paris est en pénurie (11% du total). Hausse de la vacance dans Paris QCA (5,3% contre 5,2% au 212), baisse provisoire à la Défense à 6,1% en raison de la sortie du volume d offres de la tour Egée pour rénovation, stabilité dans l Ouest QCA (1,5%) et dans le reste de la banlieue à l exception de la 1 ère périphérie Sud où le taux de vacance augmente en raison de la hausse des petites surfaces. Loyer 'prime' en baisse sensible, loyer moyen en baisse légère Baisse de 8% du loyer 'prime à 76 /m²/an par rapport à 212, aucune transaction n ayant été signée à des loyers top au 1 er trimestre, légère baisse de 1,2% du loyer moyen par rapport à 212 à 314 /m²/an. Ces évolutions masquent un accroissement des avantages commerciaux situés en 213 à deux mois de franchise par année d engagement. ' m² Demande placée Paris-IdF T3 T2 Ø des 13 dernières années Source : Immostat Offre et loyer 'prime' Paris-IdF ' m² Loyer 'prime' Offre /m²/an Source : Immostat, CBRE /13 Poursuite anticipée du repli des loyers, tant 'prime' que moyen Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page

4 Marché locatif en Régions Hausse forte de la demande placée à Lyon, bonne tenue à Lille mais baisse ailleurs Hausse de 6% de la demande placée dans les 4 grandes métropoles régionales, qui passe de 137 m² au 212 contre près de 145 m² au 213. Résultat expliqué uniquement par un très bon 1 er trimestre à Lyon (+6%) avec 72 m² placés, porté par le dynamisme des transactions de plus de 1 m², qui totalisent 75% de la demande placée, presque exclusivement dans des immeubles neufs, avec la réalisation de deux transactions de plus de 2 m² (SNCF, Sanofi). A Lille, hausse de 4,2% de la demande placée qui atteint 34,4 m² au 213, volume également obtenu grâce aux transactions de plus de 1 m² (7% du total), réalisées à plus de 6% dans des immeubles neufs. Toulouse et Marseille affichent, à l inverse, des résultats en forte baisse : recul de 25% à Toulouse, à 21 4 m², en raison d une forte baisse de la demande placée sur les grandes transactions (3 prises à bail supérieures à 1 m² au 213 contre 1 au 212) et forte baisse de la demande placée à Aix/Marseille avec seulement 17 m² placés, en recul de 43% par rapport à 212. Légère reprise de la hausse de l offre immédiate Nouvelle hausse de l offre immédiate dans les 4 grandes métropoles régionales après un début de baisse en fin 212 : progression de 3,4% enregistrée par rapport à 212 mais stabilité par rapport à 212. Hausse plus significative à Marseille (+9%) et à Lyon (+7,5%), mais stabilité à Toulouse avec une légère baisse de la part du neuf et recul à Lille (-4%). Hausse des loyers 'prime' à Lyon et Marseille, stabilité à Lille et Toulouse Hausse des loyers 'prime' à Lyon, loyer qui dépassent pour la 1 ère fois les 3 (315 /m²/an dans la tour Incity) contre 285 /m²/an au 212. Hausse plus modérée à Marseille avec un 'prime' qui passe néanmoins de 25 /m²/an au 212 à 27 /m²/an au 213. Stabilité à Lille à 2 /m²/an et légère baisse à Toulouse à 16 /m²/an contre 17 /m²/an au 212, reflétant la baisse d offres neuves disponibles ' m² ' m² Demande placée (15 villes) Bureaux neufs Bureaux de seconde main Offre neuve Offre (15 villes) Offre de seconde main Source : Estimations CBRE Source : Estimations CBRE Stabilisation des loyers 'prime' attendue pour le reste de l année 213 Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page 4

5 Marché locatif de la logistique (> 5 m²) Une demande en baisse au 213, essentiellement en Ile-de-France m² placés au 213, en baisse de 13% par rapport au 212, la demande placée logistique ayant subi les effets du ralentissement conjoncturel avec des acteurs qui retardent leurs décisions, en attente d une meilleure visibilité à court terme ou qui renégocient leur baux, afin d éviter des frais supplémentaires d un déménagement. Suivant la tendance imprimée à la fin 212, la demande placée en Ile-de-France baisse le plus fortement, avec un recul de près de 49% par rapport au 212, pour 12 m² placés : cette baisse s explique par une réduction du nombre d opérations, notamment des clés en main, mais aussi de la taille moyenne des opérations, aucune demande ne dépassant 25 m². Malgré cette baisse, la part de l Ile-de-France dans la demande placée nationale se redresse par rapport à 212 (28% contre 24%) et surtout par rapport à 212 (16%) et est très proche de sa moyenne trimestrielle des 5 dernières années. A l inverse, hausse de 21% de la demande placée en Régions, avec 3 m² placés, grâce essentiellement au dynamisme du Grand Nord avec un volume multiplié par 4 par rapport à 212 et dans une moindre mesure du Grand Sud où le volume de transaction a doublé. En revanche, effondrement de la demande placée dans le couloir Rhodanien : aucune opération de plus de 5 m² n y a été enregistrée au 213. Baisse de l offre immédiate en Régions Légère baisse de 2% de l offre immédiate par rapport à 212, reflétant le recul enregistré en Régions (-3%), puisqu elle reste stable en Ile-de-France. Dégradation de la qualité de l offre en raison de l arrêt des mises en chantier en blanc, tant de l offre immédiate (75% de seconde main) que de l offre future certaine composée uniquement de libérations. Poursuite de la baisse de l offre en gris, qui représente pourtant un volume important, de 2,7 millions m². Grande hétérogénéité des loyers faciaux Stabilité des valeurs faciales moyennes sur l ensemble du territoire. Accentuation de la forte hétérogénéité des valeurs selon la localisation et la qualité des locaux ' m² ' m² Régions Ile-de-France T2 21 Demande placée T3 21 Régions 29 T T T T Offre 211 T2 211 Ile-de-France Baisse de la demande en Ile-de-France et dans le couloir Rhodanien, des valeurs toujours stables anticipées pour 213 T Source : CB Richard Ellis T2 212 T Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page Source : CB Richard Ellis

6 Marché de l investissement en France (I) Forte hausse des volumes investis en 213 Hausse de 16% des volumes investis en immobilier d entreprise au 213 par rapport à 212 avec 2,2 milliards, volume très proche de ceux importants atteints au 211, résultat satisfaisant dans la conjoncture actuelle mais qui reste encore très inférieur à ceux qui étaient enregistrés avant la crise financière. Résultat soutenu par la forte activité dans le segments de taille compris entre 5 et 1 millions, qui présentent des volumes multipliés par 6 par rapport à 212 avec 722 millions et par la forte hausse du segment 1-2 mns (+22% par rapport à 212). En revanche aucune opération supérieure à 2 millions enregistrée en 213, contre une en 212, et poursuite de la baisse pour les opérations inférieures à 5 millions. Doublement des montants investis par les fonds d investissement avec des opérations réalisées par des fonds souverains (Norvège ou Azerbaïdjan) et par des fonds allemands, retour des foncières avec 19% des acquisitions (dont 12% pour les SIIC), mais baisse des acquisitions des compagnies d assurances qui conservent toutefois une part de 2%. Bonne tenue des fonds Grand public, qui ont bénéficié d une collecte encore soutenue en 212 et en ce début d année, avec une forte hausse des investissements opérés par les OPCI (+85% avec 262 millions soit 12% du total) et une stabilité des SCPI avec 14%. Poursuite du recentrage sur les actifs et les localisations «core» 94% des acquisitions sur des actifs loués en grande partie avec des baux fermes d au moins 6 ans, tandis que les ventes en blanc s effondrent avec 4% des montants investis au 213 contre 13% au 212. Confirmation de la concentration des investissements dans les meilleures zones de marché, Paris attirant 49% des volumes investis au 213 contre 34% au 212 et notamment le QCA parisien (35% du total au 213 contre 4% au 212). Hausse également des investissement en 1 ère couronne, qui représentent 13% des montants au 213 contre 3% au 212, mais forte baisse dans certaines autres zones: -76% dans l Ouest QCA (soit 3% de part de marché et un volume de seulement 12 millions enregistré à La Défense, repli également sensible en 2 ème périphérie (-39%), secteur qui ne représente plus que 13% des volumes contre 24% au 212. Poursuite de la hausse des investissements en commerce (+29%) avec une part de marché atteignant 25% contre 1% au 212, malgré des engagements en centre commerciaux qui restent marginaux par manque d offre Milliards Volume d investissement M 12 3M 13 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Investissements par produit Commerces Centres commerciaux Logistique Activités Bureaux Source : MBE Conseil Des investissements qui devraient rester soutenus, portés par des liquidités abondantes et des taux d emprunt très bas Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page 6 Source : MBE Conseil

7 Marché de l investissement en France (II) Stabilité du taux 'prime' des bureaux dans Paris QCA Pas de mouvement sur le taux de rendement prime de Paris QCA entre 213 et 212, en revanche, baisse de 2 points de base par rapport à 212, résultat de l appétit des investisseurs pour les meilleurs actifs et à la relative faiblesse de l offre. En Régions, baisse de 5 point de base (bps) du taux de rendement prime en 213 par rapport à 212 et de 35 bps par rapport à 212, enregistrée notamment à Lyon et à Lille, tandis que les investissements réalisés en Régions se stabilisent et représentent 4 millions, soit 18% du total. En revanche, hausse significative des rendements prime en 1 ère couronne : +75 bps entre 212 et 213 et de 1 points de base entre 213 et 212, à 6,25%, expliquant probablement la hausse des montants investis et confirmant l ajustement à attendre sur les localisations plus secondaires. Début d ajustement véritable des actifs secondaires avec un élargissement très significatifs des fourchettes de taux enregistrées notamment en 1 ère et 2 ème couronne : ils s établissent entre 6,25% et 9% en 1 ère couronne, 6,75% et 12% en 2 ème couronne. Stabilisation des rendements prime pour la logistique par rapport à 212, à 7,5%, taux qui affichent toutefois une hausse de 35 points de base par rapport à 212 : les engagements en logistique progressent nettement (+171%) et représentant 1% des volumes, même si la part des bureaux dans le volume total d investissement reste la plus élevée (62% du total) malgré une baisse de 11%. Léger repli de la prime de risque Baisse de la prime de risque qui passe de 451 points de base à la fin 212 à 383 bps au 213, résultat de la légère hausse de l OAT, dont le rendement est plus faiblement amputée par un niveau d inflation en net repli au cours des derniers mois et qui devrait se situer à 1,4% entre mars 212 et mars 213. L immobilier reste très attractif avec une prime de risque toujours très élevée et très sensiblement supérieure à la moyenne décennale : si le rendement de l OAT déflaté est redevenu positif, il reste néanmoins très faible (,67%) et permet à l immobilier de rester nettement plus rémunérateur que les obligations. 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% Evolution des rendements 'prime' Source : CB Richard Ellis Entrepôts France Bureaux 1ère Couronne IdF 12/1 12/2 12/3 12/4 12/5 12/6 12/7 12/8 12/9 12/1 12/11 12/12 3/13 Rendement 'prime' Paris et OAT déflatée Rendement initial de l'oat déflatée Rendement initial 'prime' Paris QCA Source : Amundi, CBRE, Banque de France Bureaux Régions Bureaux Paris QCA p Stabilisation des taux 'prime' bureaux, l ajustement des taux pour les actifs secondaires, déjà entamé, devrait se poursuivre Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page 7

8 Marché de l investissement en commerces en France Des loyers toujours stables sur les actifs 'prime' Difficultés grandissantes pour les enseignes, les enseignes nationales notamment, dans un contexte de grande morosité et d entrée probable en récession de l économie dans les prochains mois, ayant entraîné une stabilité de la consommation des ménages de,2% sur l ensemble de l année 212, mais baisse enregistrée de la consommation en janvier et en février (-2,9%) en rythme annuel, baisse qui pourrait se confirmer sur l ensemble de l année 213. En conséquence, les chiffres d affaires des enseignes sont globalement en stagnation voire en repli, ce qui augmente mécaniquement les taux d'effort, entrainant un nombre croissant de locataires vers leur seuil de rupture. Recul des ambitions des enseignes, qui s orientent de plus en plus systématiquement vers un gel des programmes de développements, alors que, dans le même temps, seules quelques nouvelles enseignes, exclusivement étrangères, se positionnent sur les sites majeurs, tant en IdF qu en Province. Augmentation du temps des prises de décision, résultat de l écart grandissant entre les prétentions du bailleur et le loyer acceptable par les enseignes. Des loyers prime toujours stables sur l ensemble des segments des commerces, mais leurs niveaux actuels (après indexations successives) sont considérés comme élevés, compte tenu de la consommation en berne, à la fois par les investisseurs, lors d une acquisition et par les preneurs/enseignes : les demandes de renégociations sont de plus en plus courantes. Persistance de l intérêt des investisseurs pour les commerces au 644 millions investis au 213, en très forte augmentation, puisque ce volume représente 2,3 fois celui investi en 212, qui a représenté, il est vrai un des résultats trimestriels les plus faibles de ces dernières années. Très fort engouement pour les commerces de pieds d immeuble, portés par de grandes transactions, la vente du Levis sur les Champs Elysées notamment. Poursuite de la baisse du taux 'prime' pour les pieds d immeuble Nouvelle contraction du taux prime pour les pieds d immeuble, reflétant une demande croissante pour les meilleurs produits de centre-ville. Stabilisation des taux pour les centres commerciaux, résultat du manque de transactions et pour les PAC prime, mais décrochage en cours des taux pour les boîtes de périphérie. 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Source : The Retail Consulting Group Evolution des taux de rendement Centres Commerciaux Parc d'activités commerciales Pieds d'immeuble Source : The Retail Consulting Group T Des prix en stabilisation pour les meilleurs actifs, en baisse pour les autres Répartition des investissements en commerce 1% 8% 6% 4% 2% % Pieds d'immeuble Parc d'activités commerciales Sale & Leaseback Centres Commerciaux Amundi Immobilier Point marché - 27/5/213 - page 8