Heures Noires. IDF Croissant Ouest T DTZ Research PROPERTY TIMES. Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Heures Noires IDF Croissant Ouest T Avril 215 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Le marché de bureaux du Croissant Ouest avait vu son volume de commercialisation se réduire de 6% en 214 pour avoisiner 556 m². Il n a pas su redressé la barre au cours du 1 er trimestre 215, son activité enregistrant à nouveau une baisse. La demande placée dans la Croissant Ouest se porte donc à 67 4 m² depuis le début de l année, en recul de 44% en un an. L ensemble des sous-marchés ont subi cette baisse mais dans des proportions très différentes. Ainsi, les marchés de la Boucle Sud (-51% en un an), la Boucle Nord (-92% en un an) et Neuilly Levallois (-39% en un an) ont connu un recul à deux chiffres, celui de la Péri Défense a été beaucoup mieux résisté sur la période étudiée (-7%). Le loyer prime est resté stable d une année à l autre se positionnant à 58 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 215. Le loyer moyen de première main est, quant à lui, reparti à la hausse (+37% en un an), se positionnant à 395 /m²/an, tandis que la valeur locative de seconde main est restée stable à 29 /m²/an. L offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest a très peu évolué entre les premiers trimestres 214 et 215 (-2% en un an) et avoisine 1 million de m². Ce niveau reste le plus élevé enregistré en Ile de France pour un taux de vacance de à 13%. Face à l importance de l offre immédiate, le volume des livraisons du Croissant Ouest s était réduit de 2% entre 213 et 214, avec m² livrés l an dernier. L année 215 devrait, quant à elle, être beaucoup plus dynamique en termes de livraisons avec un peu plus de 242 m² attendus d ici à la fin de l année dont m² encore disponibles. Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Graphique 1 Demande placée et offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Offre immédiate Source: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 IDF Croissant Ouest T1 215 Contexte économique Vers des lendemains meilleurs? L économie mondiale continue d afficher une tendance positive même si l heure est au ralentissement en Chine et que des voix s élèvent pour alerter sur la stagnation de l économie américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les signes d une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort dynamisme de l activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en Europe Centrale et de l Est. En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau recul au 4 ème trimestre sans cependant entamer la confiance dans un retour de cet indicateur autour de,3% et,4% au 1 er semestre 215. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,1% pour l ensemble de l année 215 (graphique 2). Des ménages plus optimistes que les entreprises En mars 215, la confiance des ménages s est améliorée pour le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93, son plus haut niveau depuis novembre 21 (graphique 3). Dans le même temps, le climat des affaires s est amélioré en France avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après trois mois de stabilité. Selon les secteurs d activité la confiance des chefs d entreprise est variable : elle gagne un point dans les services et trois dans le commerce. Les industriels sont en plus pessimistes avec un recul d un point en un mois. Nouvelle hausse du chômage Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs d emploi, la courbe du chômage s est inversée mais pour un mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé d autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de demandeurs d emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre 3,494 millions de demandeurs d emplois (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. Les différentes mesures politiques prises par le gouvernement pour soutenir l emploi - CICE et Pacte de responsabilité devraient produire leurs effets haussiers sur l emploi marchand au cours du premier semestre 215. La traduction immobilière de l ensemble de ces données macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent d actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très prudentes quant à l initiation de nouveaux déménagements. Il faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs d une reprise économique avant de revenir à des niveaux de demandes exprimées satisfaisants. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 IDF Croissant Ouest T1 215 Croissant Ouest Demande Placée : un marché qui fait grise mine L année 215 démarre sur une note bien décevante pour le marché des bureaux francilien qui enregistre un recul de 27% de son activité d une année à l autre. La faible performance du Croissant Ouest aura sans aucun doute contribué à la baisse francilienne. En effet, avec une demande placée qui dépasse péniblement 67 m² pour le 1 er trimestre 215, le Croissant Ouest signe sa plus mauvaise performance pour un 1 er trimestre depuis le début des années 2 (graphique 5). Aucun des segments de surface n a été épargné par cette baisse de l activité transactionnelle, mais l impact est d intensité variable selon les segments de surfaces considérés (tableau 1). En effet, les petites et grandes surfaces ont vu leur volume se réduire de 31% et 39% en un an, alors que la contraction a été bien plus marquée pour les surfaces intermédiaires (-62% sur la même période). Les grandes surfaces restent le principal pilier de l activité du Croissant Ouest en ce début d année, avec un volume de commercialisation qui avoisine 29 m² quand la moyenne enregistrée depuis 24 sur ce marché à cette période de l année s établit à 61 5 m². Cette moindre performance s explique en grande partie par le recentrage des opérations d envergure vers le marché parisien. L ensemble des sous-marchés du Croissant Ouest s est contracté au cours du 1 er trimestre 215 enregistrant des baisses s échelonnant entre 7% en Péri Défense et 92% en Boucle Nord. Loyers : stables pour le «prime», à la hausse pour la première et seconde main Le loyer prime s est stabilisé pour se positionner à 58 /m²/an fin mars 215 (graphique 6). Cette valeur correspond aux produits les plus qualitatifs de Neuilly-sur-Seine ; ailleurs les loyers prime oscillent entre 37 et 42 /m²/an. Le loyer moyen de première main s est, quant à lui, apprécié d une année à l autre (+37%), se positionnant à 395 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 215. Cette hausse des valeurs locatives est essentiellement liée à un déplacement des transactions vers les secteurs les plus chers comme la Boucle Sud (graphique 6). Graphique 5 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Neuilly-Levallois Offre immédiate Tableau 1 Demande placée par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -31% De 1 à 5 m² % -62% Plus de 5 m² % -39% Surface totale % -44% Graphique 6 Boucle Nord Péri Défense Evolution des valeurs locatives dans le croissant Ouest, /m²/an La valeur locative moyenne de seconde main a suivi une dynamique similaire à celle de la première main. En hausse de 7% par rapport à fin 214, elle atteint le même niveau qu en mars 214 soit 29 /m²/an (graphique 6). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 IDF Croissant Ouest T1 215 Offre immédiate : l offre reste relativement stable d une année à l autre Après avoir diminué de 6% entre 213 et 214, l offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest s est à nouveau orientée à la hausse au cours des trois derniers mois finissant sa course à 1 41 m² fin mars 215 (graphique 7). Cette stabilité cache cependant de nombreuses disparités. Ainsi, la Boucle Sud, la Boucle Nord, et Neuilly-Levallois ont vu leurs disponibilités immédiates s apprécier respectivement de 3%,5% et 3% en un an, alors que la Péri Défense fait figure d exception avec une offre de bureaux immédiatement disponibles en recul de 13% en un an. Les taux de vacance au 1 er trimestre 215 sont compris entre 11% sur le secteur Neuilly-Levallois et 15,4% en Boucle Nord (graphique 8). Les surfaces supérieures à 5 m² constituent toujours l essentiel des disponibilités (473 8 m²) malgré un recul de 6% d une année à l autre. Les petites surfaces ont suivi la même dynamique (-11% en un an) pour représenter un peu plus de 174 m² de bureaux vacants à la fin du 1 er trimestre 215. Seules les surfaces intermédiaires se sont alourdies (+8% en un an) pour représenter 38% du stock global fin mars 215. Environ 159 m² toujours disponibles dans les livraisons de 215 Près de 197 m² de bureaux ont été livrés en 214 dans le Croissant Ouest, dont 91 9 m² disponibles à leur livraison. Le niveau de livraison devrait être encore plus élevé cette année avec plus de m² de bureaux actuellement en chantier dont m² sont disponibles à la commercialisation (graphique 9). Cette offre neuve se situe pour l essentiel en Péri Défense (69 2 m²) et en Boucle Sud (65 2 m²). Pour 216, le potentiel de livraison se porte à l heure actuelle à m² dont environ 342 m² sont encore disponibles. Sur cette projection de livraisons, seuls 12 m² de bureaux sont actuellement en chantier, dont 9% sont d ores et déjà précommercialisés. Les opérateurs sont donc clairement dans une phase attentiste quant à l initiation de nouveaux projets d immeubles de bureaux sur ce secteur. Graphique 7 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Graphique 8 Evolution des taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 9 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Boucle Sud Neuilly-Levallois Ile-de-France Boucle Nord Péri Défense Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Source: DTZ Research Livrés En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 IDF Croissant Ouest T1 215 Boucle Sud Demande placée : très mauvais démarrage La baisse observée en Boucle Sud en 214 s est confirmée au cours du 1 er trimestre 215. En effet, ce marché connait sa plus mauvaise performance trimestrielle depuis 21 avec seulement 18 m² placés depuis le début de l année, soit une baisse de 51% en un an (graphique 1). A l instar de nombreux marchés franciliens, le marché des bureaux de la Boucle Sud a été très fortement pénalisé par l absence totale de grands mouvements au cours des trois derniers mois. En effet, la Boucle Sud souffre depuis l an dernier d un déplacement de la demande des grandes entreprises qui privilégient désormais la Capitale dans leur choix de localisation, privant ainsi la Boucle sud d un des principaux moteurs de son activité. La baisse observée en Boucle Sud depuis le début de l année s explique également par le net ralentissement des surfaces inférieures à 5 m² (tableau 2). Avec 11 6 m² et 6 4 m² commercialisés, les petites (moins de 1 m²) et moyennes surfaces (comprises entre 1 et 5 m²) ont vu leur activité se réduire respectivement de 8% et 47% en un an. Il convient de noter que si le volume placé ce trimestre sur le segment des petites surfaces reste en parfaite cohérence avec la moyenne décennale enregistrée pour un 1 er trimestre (11 1 m²), il se situe bien en dessous pour le surfaces intermédiaires (13 5 m²). Moteur historique de l activité en Boucle Sud, la commune de Boulogne-Billancourt a largement confirmé son leadership en ce début d année, concentrant à elle seule plus de la moitié du marché soit près de 1 m². Loyers : baisse du «prime» et de la seconde main Alors que la valeur prime en Boucle Sud s était établie à 43 /m²/an fin 214, suite à la prise à bail de SOLOCAL sur «City Lights», elle a subi une légère correction en ce début d année. En effet, l importance des disponibilités de 1 ère main ainsi que la contraction du volume de demande placée ont exercé une pression à la baisse sur le prime qui s établit à 42 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 215. Le loyer moyen de première main est, quant à lui, orienté à la hausse (+32% en un an) pour atteindre 395 /m²/an au 1 er trimestre 215. Il convient toutefois d être prudent quant à cette valeur, basée sur un nombre très restreint de transactions alors que les mesures d accompagnement restent élevées sur ce secteur. Graphique 1 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -8% De 1 à 5 m² % -47% Plus de 5 m² % -1% Surface totale 18 1% -51% Graphique 11 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main En baisse de 6% en un an, la valeur locative moyenne sur des immeubles anciens ou rénovés s est positionnée à 29 /m²/an au 1 er trimestre 215, contre 31 /m²/an un an plus tôt (graphique 11). Property Times 5

6 IDF Croissant Ouest T1 215 Offre immédiate en légère hausse en ce début d année Après le pic de 213, le stock de bureaux immédiatement disponibles en Boucle Sud s était réduit de 5% en 214 (graphique 12). Les années se suivant mais ne se ressemblant pas, les disponibilités sont à nouveau reparties à la hausse (+3%) au cours des douze derniers pour représenter 274 m² fin mars 215. Toutefois, cette hausse s explique essentiellement par des libérations de surfaces au cours des derniers mois et n a pas été induite par l ensemble des segments de marché. En effet les surfaces intermédiaires, largement majoritaires (4% du stock vacant), ont vu leurs disponibilités augmenter de 18% en un an pour avoisiner 11 m². Les petites et grandes surfaces ont suivi la dynamique inverse (-4% en an chacun) représentant respectivement 64 5 m² et 99 7 m² sur la période étudiée. Si la Boucle Sud reste un marché globalement sur offreur, cette situation est d autant plus marquée sur le segment des surfaces moyennes : 19 9 m² disponibles mais seulement 52 6 m² placés en moyenne par an sur ce segment depuis 24. Le taux de vacance en Boucle Sud, positionné à 11,1% au 1 er trimestre 215 compte parmi les plus faibles du Croissant Ouest (13% en moyenne) (graphique 13) m² de bureaux neufs attendus en Boucle Sud en 215, principalement à Issy-les-Moulineaux Un peu moins de 5 m² avaient été livrés l an dernier en Boucle Sud. Par comparaison, l année 215 devrait être beaucoup dynamique avec m² en cours de construction et livrable cette année, dont un peu plus de 65 m² de bureaux encore disponibles. Parmi ces projets citons le «Lemnys» d AG2R et ses 42 m² de bureaux restructurés encore commercialisables à Issy-les-Moulineaux ou encore l ilot A4 Est du projet «In Situ» de NEXITY offrant plus de 12 m² de surfaces disponibles à Boulogne- Billancourt (graphique 14). L offre neuve pourrait marquer une légère pause en termes de livraisons en 216 avec seulement trois projets qui pourraient voir le jour (un peu de plus de 56 m² de bureaux). On citera l immeuble «Quai Ouest» (15 7 m²) d EMERIGE situé à Boulogne-Billancourt et livrable fin 216. Viendront ensuite les réalisations de projets d envergure à Issy-les-Moulineaux en 217 et 218. Graphique 12 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² Graphique 13 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 14 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² T2-T Boulogne-Billancourt Meudon Saint-Cloud Issy-les-Moulineaux Sèvres Source: DTZ Research Property Times 6

7 IDF Croissant Ouest T1 215 Boucle Nord Demande placée : Avis de tempête Après une année 214 en demi teinte avec un peu plus de 71 3 m² été placés contre 14 6 m² un an plus tôt, le marché de bureaux de la Boucle Nord démarre l année 215 sur sa plus mauvaise performance trimestrielle depuis 21. Le volume de transaction enregistré sur ce marché atteint péniblement 2 m² en ce début d année quand 29 6 m² y sont transactés chaque année depuis 24 (graphique 15). Cette mauvaise performance s explique par l absence totale de transaction supérieure à 1 m². Ainsi, seules les petites surfaces, en recul de 66% en un an, ont fait le marché en Boucle Nord au cours des trois derniers mois (tableau 3). Le stock de bureaux immédiatement disponible étant majoritairement constitué de surfaces anciennes et rénovées (6% des disponibilités totales), l ensemble des transactions enregistrées depuis le début de l année en Boucle Nord l ont été, sans surprise, sur ce type de surface. Les communes de Clichy et d Asnières-sur-Seine ont été les plus dynamiques en ce début d année concentrant plus des deux tiers du volume placé au cours du 1 er trimestre 215. Loyers prime et seconde main stables Faute de nouvelle référence, le loyer prime en Boucle Nord se maintient à 37 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 215 (graphique 16). Faute de transaction de première main ce trimestre, aucun loyer moyen n a pu être révisé. Rappelons qu à la fin du 4 ème trimestre 214, il s était fixé à 29 /m²/an. Suivant la même tendance que le prime, la valeur locative de seconde main s est, quant à elle, maintenu pour se fixer à 2 /m²/an fin mars 215. Graphique 15 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 2 1% -66% De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Surface totale 2 1% -92% Source: Immostat, DTZ Research Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Property Times 7

8 IDF Croissant Ouest T1 215 Une offre immédiate à nouveau à la hausse Les signes d encouragement pour le marché de bureaux de la Boucle Nord ne seront pas non plus à trouver du coté de l offre. Après avoir atteint un nouveau pic en 213, le stock des bureaux immédiatement disponibles est à nouveau reparti à la hausse (+5%) au cours des douze derniers mois battant ainsi un nouveau record. Dès lors, 287 m² de bureaux étaient immédiatement disponibles sur ce marché à la fin du 1 er trimestre 215. Il en découle un taux de vacance de 15,4% qui n est autre que le plus élevé du Croissant Ouest (graphiques 17 et 18). La hausse des disponibilités n a cependant concerné que les que les surfaces intermédiaires (+5% en un an) et d envergure (+13% en un an) qui se sont établies respectivement à 81 9 m² et m². Principal moteur de l activité depuis le début de l année, les petites surfaces ont naturellement vu leur stock s orienter à la baisse pour représenter un peu plus de 25 m² fin mars 215. Un peu moins des 2/3 de l offre immédiatement disponible en Boucle Nord est composée de surfaces de seconde main et se situe principalement sur les communes de Colombes, Clichy et Gennevilliers. Ces villes regroupent, à elles seules, près de trois quarts du stock global. Les livraisons marquent le pas en 215 Prenant toute la mesure de l inadéquation grandissante entre l offre et la demande, les opérateurs ont nettement limité les lancements en blanc au cours des dernières années. Cette situation devrait se poursuivre au cours des prochains mois. A la suite à la livraison du «Noblet» (12 m² de bureaux restructurés et totalement disponibles) à Colombes au cours du 1 er trimestre 215, seul un immeuble à Villeneuve la Garenne (5 2 m²) devrait venir alimenter le marché d ici la fin de l année. L année 216 pourrait marquer le grand retour des offres neuves. Le potentiel de livraisons se porte, pour l heure, à un peu plus de 124 m², dont 89 m² encore disponibles. Le planning de livraison de ces projets, en attente de lancement de chantier, est cependant susceptible d évoluer en fonction de la conjoncture de marché. Graphique 17 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Graphique 18 Taux de vacance 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 19 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² T2-T Asnières-sur-Seine Clichy Gennevilliers Villeneuve la Garenne Source: DTZ Research Bois-Colombes Colombes La Garenne Colombes Property Times 8

9 IDF Croissant Ouest T1 215 Neuilly-Levallois Demande placée : un début d année très timide Après une année 214 exceptionnelle où près de 193 m² avaient été placés, le marché de bureaux de Neuilly-Levallois commence l année 215 plutôt timidement. Avec un peu plus de 13 m² transactés au cours du 1 er trimestre, soit une baisse de 39% en un an, ce secteur enregistre ainsi une performance bien en dessous de sa moyenne décennale (22 9 m²) (graphique 2). Ce résultat s explique en grande partie par le moindre dynamisme des petites et moyennes surfaces qui ont vu leur volume se contracter respectivement de 54 et 74% d une année sur l autre. Elles concentrent donc respectivement 3 et 25% du marché sur la période étudiée (tableau 4). En ce début d année, les marchés de bureaux de Neuilly- Levallois et de Péri Défense ont été les seuls marchés du Croissant Ouest à être le terrain de jeu privilégié des grands utilisateurs. A Neuilly-Levallois une seule transaction de ce type a été enregistrée au cours des trois derniers mois. Il s agit de la prise à bail de 6 m² par ORANGINA SCHWEPPES FRANCE dans l immeuble «New time» situé à Neuilly-sur-Seine. Ce mouvement a représenté, à lui seul près de la moitié du volume commercialisé sur le secteur au cours du 1 er trimestre 215. Les utilisateurs ont une nouvelle fois privilégié les surfaces de seconde main, la grande majorité des opérations enregistrées sur la période concernant ce type de surfaces. Alors que l activité transactionnelle s était majoritairement concentrée à Levallois-Perret en 214, un peu moins des trois quart des opérations enregistrées, entre janvier et mars 215, sur ce marché l ont été à Neuilly-sur-Seine. Stabilité du prime et hausse du loyer de seconde main Le loyer prime du secteur Neuilly-Levallois s est maintenu à 58 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 215 (graphique 21). Faute de référence, aucun loyer moyen de première main n a pu être établi. Rappelons qu à la fin du 4 ème trimestre 214, il s élevait à 46 /m²/an. Graphique 2 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 4 1 3% -54% De 1 à 5 m² % -74% Plus de 5 m² 6 45% +1% Surface totale % -39% Graphique 21 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de seconde main a, quant à lui, progressé de 11% d une année à l autre se positionnant à 41 /m²/an fin mars 215 (graphique 21). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 9

10 IDF Croissant Ouest T1 215 Offre immédiate en hausse très légère d une année à l autre L offre de bureaux immédiatement disponibles avait augmenté de 7% entre 213 et 214 sur le secteur de Neuilly-Levallois. Elle s est à nouveau orientée à la hausse au cours des douze derniers mois mais beaucoup plus modérément (+3%) finissant sa course à 155 m² à la fin 1 er trimestre 215 (graphique 22). Cette hausse du stock vacant masque des évolutions contrastées entre les différents segments de surface. Les disponibilités ont nettement augmenté sur le segment des petites (+11%) et moyennes surfaces (+14%) suite à de nombreuses libérations. A l inverse le stock vacant des grandes surfaces s est réduit de 14% sur la même période. A la fin de la période étudiée, 5 offres de bureaux restructurés étaient ainsi disponibles sur ce segment de surfaces pour un total de 46 5 m² (graphique 22). Parmi ces projets citons l immeuble «Alegria» (13 2 m²) à Neuilly-sur-Seine et le «Carré Champerret» (14 5 m²) situé à Levallois-Perret. Positionné à 11% fin mars 215, le taux de vacance de Neuilly-Levallois est le plus faible du Croissant Ouest mais reste bien au dessous de la moyenne francilienne (7,6%) (graphique 23). Graphique 22 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Graphique 23 Evolution du taux de vacance 15% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Un peu plus de 7 3 m² de bureaux neufs pourraient venir alimenter en 215 Après une année 214 particulièrement dynamique où près de 63 m² de bureaux neufs ou restructurés avaient été livrés sur le marché de Neuilly-Levallois, un net ralentissement devrait s opérer en 215. En effet, 35 m² de bureaux neufs situés uniquement sur la commune de Levallois-Perret pourraient être achevés d ici à la fin de l année dont 7 3 m² sont encore disponibles (graphique 24). 1% 5% % Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France En 216, trois projets, totalisant plus de 33 m² et situés majoritairement à Levallois-Perret (8% de l offre attendue) pourraient venir alimenter au cours des neuf prochains mois à l instar de l «Ecowest» et ses 12 m² encore disponibles à Levallois-Perret ou encore le projet «Think» de ZUBLIN IMMOBILIER à Neuilly-sur-Seine. Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² T2-T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Source: DTZ Research Property Times 1

11 IDF Croissant Ouest T1 215 Péri Défense Demande placée : un début d année en demi-teinte Alors que l ensemble des marchés du Croissant Ouest se sont orientés à la baisse d une année à l autre (-44% en moyenne), la Péri Défense est néanmoins le marché qui a le mieux résisté. En effet, 34 m² y ont été commercialisés depuis janvier 215 soit une baisse de 7% en un an (graphique 25). Ce léger recul est la conséquence directe du moindre dynamisme des surfaces inférieures à 5 m². En effet, avec 6 7 m² et 5 1 ² commercialisés depuis le début de l année, les petites et moyennes surfaces ont vu leur activité se réduire respectivement de 13% et 34% d une année à l autre. Principal moteur de l activité depuis le début de l année, les grandes transactions ont, quant à elles, progressé de 5% en un an et ont représenté 65% de la demande globale via deux transactions (tableau 5). Parmi elles figurent la prise à bail de 15 m² par PEUGEOT PSA dans l immeuble «Les Fontaines» à Rueil-Malmaison. Les surfaces de bureaux de première main avaient représenté 28% de la demande placée en 214, elles ont vu leur poids augmenter au cours des trois derniers mois pour atteindre 45% du volume global. Maintien du prime, baisse de la seconde main Faute de nouvelle référence, le loyer prime du secteur Péri Défense reste positionné, au 1 er trimestre 215, à 39 /m²/an (graphique 26). Faute de référence, aucun loyer moyen de première main n a pu être établi. Rappelons qu à la fin du 4 ème trimestre 214, il s élevait à 3 /m²/an (graphique 26). En baisse de 11% par rapport à l an dernier, le loyer moyen de seconde main s est établi, à 24 /m²/an fin mars 215 (graphique 26) contre 27 /m²/an à la fin du 1 er trimestre 214. Graphique 25 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface en Péri Défense au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 6 7 2% -13% De 1 à 5 m² % -34% Plus de 5 m² % 5% Surface totale 34 1% -7% Graphique 26 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 15 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 11

12 IDF Croissant Ouest T1 215 Offre immédiate : la baisse se poursuit La Péri Défense aura été le seul marché du Croissant Ouest à avoir vu son offre immédiate se réduire au cours des trois derniers mois. En effet, le stock de bureaux vacants en Péri Défense a poursuivi la baisse amorcée en 214 pour s établir à 325 m² fin mars 215 (-13% en un an) (graphique 27). Le taux de vacance s est, quant à lui, positionné à 14,4% à la fin du 1 er trimestre 215 contre 16,9% un an plus tôt (graphique 28). Malgré ce recul, le marché de la Péri Défense reste en situation de suroffre au regard du niveau annuel moyen de commercialisation (178 m²) observé sur ce marché entre 24 et 214. Cette situation cache cependant quelques disparités. L offre immédiate de bureaux en petite surface est en adéquation avec la demande, tandis que le déséquilibre s opère essentiellement pour les surfaces intermédiaires, avec un peu moins de 128 m² disponibles pour une consommation annuelle moyenne de 5 7 m². Trois quarts des disponibilités immédiates de bureaux en Péri Défense consistent en des surfaces anciennes et se composent à plus de 45% de grands gabarits. Trois offres actuellement disponibles à l instar de l immeuble «Axe Seine» (18 1 m²) à Nanterre, proposent aujourd hui plus de 1 m² de bureaux. Le stock vacant de surfaces intermédiaires (comprises entre 1 et 5 m²) est resté relativement stable d une année à l autre (-1%); il représente 4% des disponibilités à la fin du 1 er trimestre 215. Reprise des livraisons en 215 en attendant un pic en 216 Après le ralentissement de 214 où un peu moins de 48 m² avaient été achevés en Péri Défense, les livraisons devraient se montrer beaucoup plus dynamiques en 215 avec environ 17 1 m² attendus dont encore 69 2 m² encore disponibles. Ces projets se situent essentiellement sur les communes de Nanterre et Rueil-Malmaison (87% de l offre neuve attendue) (graphique 29). Citons les 33 1 m² de l opération «Green Office Spring Origin» développés par BOUYGUES IMMOBILIER à Nanterre et l immeuble «Le Newton», 17 8 m² restructurés à Rueil-Malmaison. L offre neuve pourrait atteindre un de ses plus hauts niveaux en 216 (163 m²) et devrait concerner essentiellement la commune de Nanterre. Toutefois, il convient d être prudent sur ce chiffre, puisqu aucun des projets identifiés n est actuellement en chantier. Graphique 27 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² Graphique 28 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 29 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France 5 T2-T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Source: DTZ Research Property Times 12

13 IDF Croissant Ouest T1 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com