Panorama bureaux Lyon

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1 Panorama bureaux Lyon On Point I1 Myriam Cohen er trimestre 2015 I 1

2 I 2 Le fait marquant de 2015 Grand Lyon la Métropole : une première en France C est une innovation institutionnelle importante et une première en France : la Communauté Urbaine du Grand Lyon et le Conseil Général du Rhône ont fusionné donnant naissance à la Métropole de Lyon le 1 er janvier Cette dernière rassemble désormais les compétences de ces deux collectivités et va s appeler «Grand Lyon la Métropole». Elle forme un espace pour élaborer et conduire un projet d aménagement et de développement économique, écologique, éducatif, sportif, culturel et social de son territoire, afin d en améliorer la compétitivité et la cohésion. Elle assure également les conditions de son développement économique, social et environnemental au moyen des infrastructures, réseaux et équipements structurants métropolitains. La Métropole exerce de plein droit, en lieu et place des communes de son territoire certaines de leurs compétences et reprend les compétences précédemment exercées par le Conseil général du Rhône. Cette nouvelle métropole répond à plusieurs objectifs majeurs. Premièrement, il s agit d asseoir la place de Lyon dans les villes qui comptent et fabriquent l économie européenne notamment en soutenant la recherche, en développant de grands projets urbains, et en rendant la ville toujours plus agréable. Deuxièmement, la métropole vise à améliorer l efficacité de l action publique et de la rendre plus lisible. Enfin, la Métropole doit permettre de mieux répondre aux besoins des citoyens. Articuler la maîtrise urbaine du Grand Lyon et les compétences sociales du Conseil Général, créer des passerelles entre le développement économique et les parcours d insertion.

3 I 3 En direct du marché Un premier trimestre atone et des perspectives encourageantes L INSEE a livré son rapport pour le 4 ème trimestre 2014 en Rhône-Alpes. La région s en sort mieux qu au niveau national et montre des signes de reprise. Dans sa note de conjoncture pour le 4 ème trimestre 2014, l Institut de statistiques a présenté des signes encourageants de reprise économique. L industrie préserve ses emplois, les services en gagnent et l emploi intérimaire se redresse. Malgré ces points positifs, la balance des emplois dans la région sur l ensemble de l année 2014 reste négative, avec une augmentation du taux de chômage de 0,4%, similaire à celle observée à l échelle nationale. Il est de 8,9% en Rhône-Alpes à la fin de l année, contre 10% sur le territoire national.tout comme il l avait été au premier trimestre 2014, le marché tertiaire lyonnais a été impacté par le manque de grandes demandes en ce début d année. Demande placée Sources : JLL/CECIM m 2 Marché locatif, un premier trimestre en net repli mais de grandes transactions en perspective Le premier trimestre 2015, avec un volume placé de m², est en retrait. La baisse est de 17% par rapport au premier trimestre 2014, mais ce pourcentage reste à relativiser. L évolution lissée sur 12 mois acte, quant à elle, une hausse de 16%. En effet, ce premier trimestre atone tient davantage d une accalmie transitoire que d une tendance à long terme et cette contre-performance était attendue. De grandes demandes sont enregistrées et les signatures sont attendues à partir du second trimestre. Le segment des surfaces de moins de 500 m² a été actif et reste un socle solide du marché lyonnais. Ces transactions ne représentent pas moins de 92% des transactions réalisées sur le territoire pour 85% des surfaces consommées. Leur nombre reste relativement stable. On dénombre sur ce premier trimestre 85 signatures de moins de 500 m² contre 90 en moyenne sur les 7 dernières années. Ce segment est peu soumis aux fluctuations du marché. Leur impact sur le volume reste important et représente en moyenne un tiers du volume global annuel depuis 6 ans. Cette tranche constitue un véritable socle transactionnel pour le marché, et démontre la solidité du tissu économique lyonnais. 7 m² sur 10 consommés se situent à Lyon ou Villeurbanne, ce qui montre s il le fallait encore, l intérêt des entreprises pour le territoire intra-muros avec notamment ses facilités de transports et des services de proximité. Cette part est encore plus importante lorsque l on observe les signatures réalisées sur des surfaces neuves ou restructurées : en effet, 80% des transactions sur des immeubles neufs se font en intra-muros. Nombre de transactions Nombre de transactions Sources : JLL/CECIM > 1000 m Sources : JLL/CECIM < 500 m

4 I 4 Notons également que 2 transactions de plus de m² sur les 3 signées ce trimestre y ont été réalisées : - La future École d architecture d Odile Decq s installera sur le secteur de la Confluence sur m² - Bayer SA a pris à bail m² de bureaux sur le Murano à Lyon Vaise. Dans l ensemble, les valeurs locatives prime se maintiennent sur les secteurs disposant d un bon équilibre entre l offre et la demande. Le loyer prime de La Part-Dieu reste sur des bases de 300 HT/m²/an, correspondant à la valeur locative d un espace de première catégorie sur la meilleure localisation de Lyon. Cependant, nous retenons également la valeur de 270 HT/m²/an sur des immeubles non IGH. Les loyers de seconde main ont connu des variations dans les secteurs. Le faible nombre de transactions par secteur ne permet pas encore de tirer des tendances claires pour l année Les valeurs locatives dans l ancien sont cependant en baisse d une manière plus générale sur l ensemble de l agglomération lyonnaise et affichent une moyenne de 148 /m²/an contre 157 pour l ensemble de l année Sur un an, l offre de seconde main progresse de 13% pour un volume de m². La stratégie de rationalisation des surfaces opérée par la plupart des utilisateurs ainsi que de récentes libérations expliquent en partie ce phénomène. L offre neuve, quant à elle, progresse moins vite. Avec une augmentation de 8% pour atteindre un total de m², le stock se maintient à un niveau correct. Les livraisons d opérations significatives des derniers trimestres placent le stock à un palier permettant de répondre aux besoins des utilisateurs. Cependant, des disparités existent selon les secteurs en matière de disponibilités de surfaces neuves : le stock est quasi inexistant sur le secteur du 6 ème alors qu il représente 68% des disponibilités sur Vaise. Les pénuries localisées expliquent également l intérêt des utilisateurs pour les précommercialisations : 58% des surfaces actuellement en cours de construction ont d oreset-déjà trouvé preneur. Loyer prime ( /m2/an) Source : JLL La Part-Dieu 300 Fin 2014 * Valeur IGH Sources : JLL * Valeur IGH Immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans m 2 en hausse 58 % pré-loués Les taux de vacance restent contrastés d un secteur à l autre. La périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus important avec 6,5% contre 5,7% pour l intra-muros. Le secteur de La Part-Dieu, sous-offreur depuis plusieurs semestres, avec un taux de vacance autour de 3%, sort peu à peu de sa situation critique de pénurie. Son taux de vacance atteint aujourd hui 3,4%. Les livraisons des deux opérations neuves «Equinox» ( m² dont m² disponibles) et «Be» ( m² dont m² disponibles) ont apporté un peu de fluidité sur le marché et pourraient susciter l intérêt d utilisateurs à la recherche d opportunités disponibles à court terme sur ce secteur. Elles restent cependant les deux seules offres neuves disponibles immédiatement sur ce marché. Taux de vacance Sources : JLL / CECIM ,9 %

5 I 5 Le marché de l investissement dans les starting blocks Avec 30,7 millions d euros investis sur la région lyonnaise, le marché de l investissement marque un temps d arrêt. Le premier trimestre est quasi-exclusivement basé sur des petites transactions de moins de 5 millions d euros : 8 transactions sur 9 ont été signées sur ce segment. Aucune grande cession n a été signée ce trimestre. Toutefois, de belles signatures sont attendues dans les prochains mois. Volume d investissement par type d actifs 18 M Source : JLL Bureaux 4 M Entrepôts Le marché lyonnais de l investissement est traditionnellement diversifié en termes de typologie d actifs. Ce premier trimestre ne déroge pas à la règle : 59% de cessions sur les actifs tertiaires, 28% sur de l activité industrielle et 13% en logistique. 8,7 M Locaux d activités La part des VEFA est au plus bas en ce début d année et aucune transaction en blanc n a été encore réalisée. Les opérations sécurisées sont toujours privilégiées puisque 95% des volumes investis l ont été sur des actifs entièrement ou partiellement loués. Bien que les investisseurs français dominent le marché avec 53% des investissements réalisés, les acteurs internationaux sont très présents sur l agglomération lyonnaise ce trimestre alors même que le marché n a pas enregistré de grande opération, segment qui est traditionnellement le plus recherché par les investisseurs internationaux. La demande de produits prime restant soutenue et l offre toujours insuffisante, on a constaté une stabilisation du taux de rendement prime à Lyon en début de l année avec un prime «Part-Dieu» à 5,40%. Le déséquilibre offre-demande perdurant, et la rémunération des autres classes d actifs demeurant également faible, les taux sont restés bas. Au sujet du quartier de La Part-Dieu et, plus généralement, des principaux quartiers d affaires en régions, comme Euroméditerranée, à Marseille et Euralille, les fonds souverains et autres compagnies d assurances figurent parmi les principaux acquéreurs depuis près de 10 ans. Leur stratégie de détention s inscrit historiquement dans le moyen et long terme. Cette caractéristique risque de peser à l avenir sur la rotation des actifs dans ces secteurs d autant plus que leurs acquisitions se font généralement sur des immeubles d envergure. En 2015, 93% des acquéreurs sont des fonds non côtés et des investisseurs privés qui favorisent des tailles unitaires d actifs de moins de 15 millions d euros. Taux de rendement prime bureaux Source : JLL QCA Part-Dieu 5,40 % - 5,70 %

6 I 6 Parmi les principales transactions de référence, on peut retenir : - L acquisition par Keystone Real Estate Placement d un immeuble tertiaire à Villeurbanne pour un montant de 10 millions d euros d une surface de m². - L acquisition par La Française AM de locaux d activités à Heyrieux pour un montant de 4,4 millions d euros d une surface de m². - L acquisition par un investisseur privé d un entrepôt logistique à Saint-Pierre-de- Chandieu pour un montant de 3,9 millions d euros, d une surface de m². Igor Emmerich

7 I 7 Perspectives 2015 Malgré la hausse du chômage constatée en 2014 dans la région Rhône-Alpes, l activité économique «semble mieux orientée dans la région qu au niveau national, où elle a peu progressé», explique l Insee. De quoi profiter de la reprise économique anticipée pour la France en 2015, avec une hausse de l activité estimée à 1,1%, ce qui serait son plus haut niveau depuis Marché locatif : l optimisme reste de mise 2015 ne sera sans doute pas une année record, mais l optimisme reste tout de même de mise. JLL comptabilise plus de m² de grandes demandes sur l agglomération pour les années à venir, dont la moitié devrait vraisemblablement se concrétiser cette année. Les grandes transactions se font attendre, mais les signatures devraient se matérialiser à partir du second trimestre. À ce stade de l année nous maintenons notre prévision d une demande placée de l ordre de m² pour Côté offre, l écart se creuse entre les différents secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires recherchés et les secteurs dits «secondaires» où les taux de vacance sont nettement plus élevés. En matière de livraisons, 2015 devrait être un excellent millésime, puisque plus de nouveaux mètres carrés de bureaux devraient sortir de terre sur l agglomération lyonnaise : m² ont été livrés sur les 3 premiers mois de l année et m² de bureaux livrables en 2015 sont actuellement en cours de construction. Les pré commercialisations restent toujours importantes puisque 62% de ces surfaces ont d ores-et-déjà trouvé preneurs. La livraison la plus importante et la plus attendue est bien sûr celle de la «Tour Incity», sur le secteur de La Part-Dieu avec ses m² de bureaux. La demande pour les produits neufs demeure soutenue et où l offre reste maîtrisée dans les secteurs tertiaires les plus recherchés, les valeurs locatives faciales sur des produits neufs devraient se maintenir. Le marché immobilier lyonnais est, depuis plus d une décennie, le premier marché régional français, que ce soit en termes de demande placée ou de volumes d investissements. Le marché de l investissement Aujourd hui, l écart entre les taux d intérêt et les taux de rendement prime n a jamais été aussi important. Dans ce contexte favorable, le marché de l immobilier va rester un marché privilégié par les investisseurs. Par ailleurs, la pénurie d offres sur le marché lyonnais va continuer à exercer une pression baissière sur les taux de rendement. Lyon, en raison de sa taille et de l attractivité de ses taux de rendement restera bien placée pour capter cette demande. Malgré un premier trimestre sur la réserve, les perspectives sont bonnes. Les signatures prochaines d un immeuble IGH de m² à La Part-Dieu et de plusieurs opérations d envergure laissent présager une année 2015 comparable à 2014 en montants investis sur la Métropole lyonnaise, soit entre 800 et 900 millions d euros. Par ailleurs, de nombreux projets d envergure sont prévus sur l agglomération lyonnaise et devraient venir augmenter le niveau des VEFA dans les prochaines années. La performance à venir restera une fois de plus conditionnée par la disponibilité de l offre à mettre en face.

8 I 8 Bloc-notes L Europe à portée de Lyon Entre Massif Central et Alpes, entre Paris et la Méditerranée, Lyon a toujours bénéficié de sa position de carrefour concernant les transports et communications. L agglomération lyonnaise est reliée à 112 métropoles européennes et villes françaises par l Aéroport Lyon-Saint-Exupéry. Avec trois gares TGV (Part-Dieu, Perrache, Aéroport), Lyon est au cœur du plus grand réseau européen de trains à grande vitesse (230 TGV par jour) et dessert rapidement les centres villes des principales agglomérations françaises et européennes. Et dans un peu plus d un mois, le 1 er mai, la ligne Eurostar Lyon-Londres ouvrira. Une liaison alternative à l avion attendue. Les fréquences des liaisons varieront selon les périodes de l année. Il faudra ainsi 4h30 pour faire Londres-Lyon et 5h30 pour le trajet inverse. Source : JLL

9 I 9 De nombreux facteurs de soutien à la demande en investissement immobilier Bien que les rendements soient orientés à la baisse et approchent de leur point bas historique tout laisse à penser que la demande ne baissera pas en France. De nombreux paramètres continuent en effet à pousser les investisseurs à se positionner sur l immobilier qui apparaît comme attractif par rapport aux autres classes d actifs et contribue à améliorer la performance globale de leur portefeuille. L immobilier est rentable par rapport aux obligations auxquelles il est toujours comparé. Le lancement du Quantitative Easing par la BCE, rachats d obligations d état à hauteur de 60 milliards par mois jusqu en septembre 2016, a eu pour effet d entraîner une chute de la rémunération de ces produits. Le rendement des obligations françaises à 10 ans se situe aujourd hui autour de 0,5% à 0,6% par an, celui de l Allemagne autour de 0,2% alors que l Italie et l Espagne s endettent à 1,3% pour la même durée. Sur des durées plus courtes la rémunération des obligations approche 0 (par exemple elle est inférieure à 0,1% par an pour les TEC_5 françaises) voire dans certains cas passe en rendement négatif! Pour les investisseurs en obligations, les solutions peuvent être de prendre des maturités plus longues (par exemple le TEC_30 rémunère actuellement autour de 1,1% à 1,4%), de sortir de leur zone d investissement habituelle (quitter la zone Euro pour acheter des obligations UK ou US mieux rémunérées entre 1,5% et 2% à 10 ans) mais avec risque de change ou encore de se positionner sur des produits plus risqués (obligations d entreprises, marchés émergents). Toutefois, ces évolutions se font au détriment de la sécurité et/ou de la liquidité. La collecte d épargne demeure très élevée, qu il s agisse des assurances vie ou de la pierre papier. Les annonces faites en début d année par les organismes collecteurs d épargne «grand public» montrent que l appétit des particuliers pour la pierre ne se dément pas. Ainsi, au travers des assurances vie la collecte des OPCI grand public a atteint un niveau record en 2014 avec plus de 800 millions d euros selon l IEIF. Pour la même année 2014, les SCPI ont annoncé une collecte nette record qui approche les 3 milliards d euros, soit une hausse de plus de 16%. Le fort appétit du public pour ces produits provient certainement du fait que, bien qu en baisse en 2014, le rendement moyen des SCPI dépasse malgré-tout les 5%. Sur le long terme il peut aussi être mis sur le compte du transfert de fonds opéré par d anciens actionnaires individuels qui ont quitté en masse le marché boursier depuis la crise (leur nombre est passé de 7,1 millions en 2008 à 4,2 millions) et transféré leurs avoirs sur des organismes de gestion collectifs comme les assurances vie. Les différents krachs boursiers ont détourné de nombreux particuliers de la bourse perçue comme trop risquée, renforçant le côté «valeur refuge» de l immobilier. Enfin on peut aussi noter que la zone Euro devient plus attractive auprès des investisseurs internationaux. L euro a baissé et se situe actuellement à environ 1,10 dollar contre près d 1,40 dollar il y a un an. Ainsi, par le simple jeu du taux de change, le prix des actifs immobiliers a baissé de plus de 20% par rapport à début 2014 pour un investisseur en dollars. Pour les investisseurs qui se positionnent sur le marché londonien, la France renforce son attractivité. Avec un loyer prime deux fois plus faible que le loyer prime du Westend et un euro en baisse de l ordre de 15% par rapport à la livre sterling, Paris est nettement moins chère que Londres à taux de rendement équivalent par exemple.

10 I 10 L actualité des transports de l agglomération lyonnaise Prolongement de la ligne T1 Un an déjà que le tramway T1 se prolonge à la station Debourg, reliant le quartier de Gerland à celui de la Confluence en 7 min. La ligne transporte quotidiennement environ personnes. Ce prolongement permet de désenclaver le nouveau quartier de la Confluence et Debourg en leurs offrant une desserte plus efficace et multidirectionnelle. D ici 2019 donc, une nouvelle ligne devrait voir le jour en prolongement de l actuelle ligne T1 jusqu aux Hôpitaux Est et prendrait le nom de T6. La concertation publique s achève fin mars. Prolongement du métro B D une longueur de 2,5 km environ, ce projet prévoit un prolongement de la ligne B depuis la station Oullins Gare jusqu aux Hôpitaux Lyon Sud et la création de deux stations supplémentaires. Ce prolongement permettra de desservir le Sud-Ouest de l agglomération. Il permettra aussi de relier des pôles d activités et d enseignement importants au reste de l agglomération : plus de emplois chercheurs étudiants sur le site des Hôpitaux Lyon Sud Ce projet s inscrit dans un projet plus vaste d organisation des villes de Saint-Genis-Laval, Pierre-Bénite et Oullins dans le secteur des Hôpitaux-Sud. Enfin, le prolongement du métro B s articule avec le projet Anneau des Sciences en assurant une connexion des deux infrastructures sur le site des Hôpitaux Lyon Sud (Porte des Hôpitaux et pôle multimodal). X. Vuillermoz

11 I 11 ICC, ILAT et ILC : des indices toujours modérés Après avoir enregistré une hausse de près d 1% au 3 ème trimestre, l ICC voit sa progression ralentir au 4 ème trimestre. En effet, il a augmenté de 0,62% en glissement annuel (contre 0,93% au trimestre précédent) pour atteindre points. En parallèle, l ILAT a également été publié, et voit toujours son rythme de croissance annuelle évoluer modérément à la hausse avec une progression de 0,50% sur un an. Ainsi, l indice s établit à 107,80 au 4 ème trimestre Pour terminer, concernant les baux de commerces, l ILC reste de nouveau stable à 108,47 au 4 ème trimestre Depuis maintenant près de 2 ans, l indice des loyers de commerce stagne dans une zone comprise entre 108,47 et 108,52 points. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

12 I 12 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Cœur Défense esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 2, place Sadi-Carnot Marseille T : F : Magali Pousson Consultante Études & Recherche - Lyon T : magali.pousson@eu.jll.com Virginie Houzé MRICS Directeur Études & Recherche Études & Recherche Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Laurent Vallas Directeur JLL Lyon T : laurent.vallas@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.