Property Times La Défense T4 2013 Triste record pour l offre immédiate 9 Janvier 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Nora Jacintho Chargée d études + 33 (0)149646498 nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0)149644791 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0)149644954 magali.marton@dtz.com Malgré un 3 ème trimestre encourageant (45000 m² de bureaux placés), le marché de La Défense a fini l année 2013 sur une très mauvaise note. En effet, seuls 17800 m² ont été commercialisés au cours du 4 ème trimestre, portant la demande placée à 106700 m² au cumul de l année 2013, un volume en baisse de 34 % en un an. Le fort dynamisme des transactions impliquant des surfaces intermédiaires (+80% en un an) n a pas suffi à compenser la faiblesse des transactions de grande envergure, qui ont vu leur volume de commercialisation passer de 126 m² en 2012 à 52700 m² en 2013. La part des petites surfaces dans la demande placée est restée faible (8% de la demande globale), avec 8800 m² commercialisés au cours de l année. Face à l alourdissement du stock vacant et à une dynamique de marché relativement faible, de nombreux propriétaires ont été contraints de revoir à la baisse leurs prétentions en termes de loyer. Ils augmentent les franchises de loyers et autres aménagements, tant sur des surfaces de grand gabarit que sur celles de taille moyenne. Ainsi, fin 2013, les valeurs locatives des première et seconde main se positionnent respectivement à 430 /m²/an et 394 /m²/an à La Défense contre 445 /m²/an et 425 /m²/an un an plus tôt. Suite à de nombreuses libérations et aux livraisons des tours «Eqho» et «Carpe Diem», l offre immédiate à La Défense atteint un niveau record avec 400 m² de bureaux disponibles fin décembre 2013 (+92% en un an). Le taux de vacance (12,7%) se positionne dorénavant bien au dessus de la barre des 10%. Il n était que de 6,8% il y a encore un an. En 2014, le marché de La Défense devra absorber deux nouvelles livraisons de tours de bureaux avec «D2»(50900 m²) et «Majunga»(63700 m²) et quelque 88000 m² de surfaces de seconde main issus de libérations et rénovations de tours. Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)2032962159 hans.vrensen@dtz.com DTZ Research
Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de 0,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 2013 (+0,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 2014, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 2014, avec 0,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 2014 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de 0,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 10,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de 30 000 emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été 2014. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 120 110 90 80 70 60 Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A 1 3400 2900 2400 1900 Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Demande placée et valeurs locatives Le marché de La Défense n aura pas brillé en 2013 L embellie du 3 ème trimestre n aura pas suffi pour permettre au marché de bureaux de La Défense d égaler en 2013 la performance de 2012. En effet, avec seulement 18 000 m² de bureaux placés au 4 ème trimestre 2013, le volume de demande placée à La Défense au cumul de l année s élève à un peu plus de 106 700 m², soit une baisse de 34% d une année sur l autre. Rappelons qu en moyenne 180 000 m² de bureaux sont placés chaque année depuis 2002 sur ce marché. Conformément à la tendance francilienne, et ce malgré la concrétisation de quatre mouvements au cours des douze derniers mois, les grandes transactions ont connu le plus fort recul (-58%), avec moins de 53 000 m² commercialisés cette année. Elles ont néanmoins représenté la moitié de l activité enregistrée à La Défense (tableau 1). La prise à bail par EGENCIA EXPEDIA de 5 600 m² dans la tour «Egée» est la dernière opération de l année enregistrée sur ce segment de surface à La Défense. Les surfaces intermédiaires sont aujourd hui le véritable moteur de l activité tertiaire à La Défense, en raison notamment d une plus grande souplesse des propriétaires dans la division de leurs immeubles. Les opérations impliquant ce type de surfaces ont ainsi concentré 42% du volume commercialisé à La Défense en 2013. La part des petites surfaces reste, quant à elle, marginale avec 8 8 000 m² placés en 2013 soit 8% de la demande totale. Baisse générale pour les valeurs locatives moyennes Face à l alourdissement du stock vacant et une dynamique de marché relativement moyenne, de nombreux propriétaires ont été contraints de revoir à la baisse leurs prétentions en termes de loyer. Graphique 4 Demande placée à La Défense, en milliers de m² 300 250 200 150 50 0 Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface 2013 Part Evol. sur un an Moins de 1 000 m² 8 800 m² 8% -12% De 1 000 à 5 000 m² 45 200 m² 42% +80% Plus de 5 000 m² 52 700 m² 50% -58% Surface totale 106 700 m² % -34% Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 5 Evolution des valeurs locatives à La Défense, /m²/an 600 500 400 300 T1 T2 T3 T4 Ainsi, la valeur locative moyenne de seconde main a enregistré un recul de 12% en un an pour s établir à 394 /m²/an en 2013. Le loyer moyen de première main se positionne, quant à lui, à 430 /m²/an (valeur faciale) suite au positionnement d ERDF sur des surfaces restructurées dans la tour «Blanche». Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Sources: Immostat, DTZ Research Loyer moyen de 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Offre Triste record pour l offre immédiate Au cours de l année 2013, de nombreuses libérations ont eu lieu à La Défense, venant alourdir le stock de surfaces immédiatement disponibles. De plus, ce phénomène a été accentué par la livraison de tours neuves ou restructurées, à l instar des tours «Eqho» (81 600 m² de bureaux restructurés) et «Carpe Diem» (43 000 m² neufs), qui sont venues à leur tour alimenter le marché. Ainsi, fin 2013, le stock vacant à La Défense atteint un bien triste record, avec 401 000 m² de bureaux immédiatement disponibles, soit plus du double des niveaux de disponibilités moyens observés sur ce marché au cours des 10 dernières années. Le taux de vacance a naturellement suivi la même dynamique pour se positionner à 12,7%, un niveau désormais bien supérieur à la moyenne francilienne (7,5%). Suite aux livraisons survenues au cours des douze derniers mois, les surfaces de première main sont aujourd hui prédominantes à La Défense. La hausse de l offre immédiate concerne l ensemble des segments de surface. Ainsi, alors que les petites surfaces ont connu la plus forte hausse en un an (+191%), les grandes et moyennes surfaces ont vu leurs disponibilités augmenter respectivement de 85% et 110% par rapport à 2012. 114 600 m² de bureaux disponibles sont attendus en 2014 Deux nouveaux projets présentant encore des surfaces disponibles devraient venir alimenter le marché en 2014. Il s agit de la tour «Majunga» d UNIBAIL et ses 63 700 m² livrables au 1 er trimestre 2014, et de la tour «D2» de SOGECAP, offrant 50 900 m² de bureaux livrables fin 2014. La production de bureaux neufs marquera ensuite une pause en 2015 puisqu aucune livraison n est annoncée pour cette date. Il reste cependant quelque 400 000 m² de projets à réaliser de 2017 à 2020. Graphique 6 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² 500 400 300 200 0 Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 7 Taux de vacance 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 8 Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² 140 120 80 60 40 20 0 Moins de 1 000 m² De 1 000 à 5 000 m² Plus de 5 000 m² La Défense Paris QCA Ile-de-France 2014 2015 2016 2017 Courbevoie Nanterre Puteaux Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 4
Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 5
Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November 2013 Sweden - Computer Games developers November 2013 India Office Demand and Trends Survey 2012-13 Poland Banking Sector - January 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 2013 UK secondary market pricing - Octobre 2013 German Open Ended Funds - Octobre 2013 Great Wall of Money - Octobre 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013 Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 UK lending market -Septembre 2013 Quantitative Easing - Août 2013 Property Investment Guide Asia Pacific 2013-2014 Singapore Insight Residential Juillet 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 City of London occupier demand - Avril 2013 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 6
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0)2032962159 Email: hans.vrensen@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0)2032962002 Email: john.forrester@dtz.com Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0)1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0)20 3296 2002 Email: john.forrester@dtz.com Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 (0)149644791 Email: delphine.mahe@dtz.com mail Head of Greater China Research David Ji nic.brown@dtz.com Agence Phone: + 33(0) Email:x. @dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 (0)149649070 Email: antoine.derville@dtz.com Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33 (0)149644921 Email: philippe.mejean@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 (0)149644637 Email: nils.vinck@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0)1 49 64 90 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 (0)1 47 48 77 24 Asset Management Alban Liss Phone: + 33 (0)1 49 64 49 13 Email: alban.liss@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0)1 49 64 90 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0)1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 2014 www.dtz.com Property Times 7