Etude de marché Jones Lang LaSalle Incorporated. Panorama des bureaux en région lyonnaise. 4 ème trimestre 2018

Etude de marché Jones Lang LaSalle Incorporated Panorama des bureaux en région lyonnaise 4 ème trimestre 2018

Ce qu il faut retenir Changement de dimension Marché locatif Le marché lyonnais passe pour la première fois de son histoire la barre symbolique des 300 000 m² commercialisés. L agglomération lyonnaise n a jamais enregistré autant de mouvements (616). 58 signatures de plus de 1 000 m² ont été référencées contre 46 en moyenne depuis 2010. Le segment des grandes surfaces cumule ainsi 185 000 m², grâce entre autres à 4 signatures de plus de 10 000 m². Avec 296 000 m² de bureaux disponibles, le marché lyonnais affiche un taux de vacance sain de 4,8 %. Le loyer «prime» augmente après quelques semestres de stabilité et atteint 325 HT-HC/m²/an sur la tour «To Lyon» à la Part-Dieu. Dans les immeubles traditionnels du secteur, la valeur prime atteint 280. Le secteur de la Presqu Ile Nord, dans le centre historique de Lyon, conserve sa valeur de 300. Marché de l investissement Près de 824 millions d euros ont été investis sur le marché lyonnais au cours du 4 ème trimestre, portant le montant global sur l ensemble de l année à 1,5 milliard d euros, un volume record en hausse de 49 % en un an. Le marché lyonnais a bénéficié d un nombre important de transactions d envergure, avec pas moins de 8 opérations d un montant supérieur à 40 millions d euros, dont 1 de plus de 100 millions d euros. Toutes les typologies d actifs voient leur performance augmenter. Le taux de rendement prime des bureaux lyonnais a connu une nouvelle compression au 4 ème trimestre 2018. Il se positionne ainsi à 3,85 % pour les actifs situés dans Lyon intra-muros. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 2

Marché locatif Le marché lyonnais franchit un nouveau cap Le marché lyonnais passe pour la 1 ère fois la barre des 300 000 m² Le marché lyonnais passe pour la première fois la barre symbolique des 300 000.m². Avec un niveau à fin d année de 331 700 m², la Métropole du Grand Lyon dépasse de 23 % son niveau de 2017 et de 32 % la moyenne observée depuis 2010. Le volume est en hausse, tout comme le nombre de transactions ; jamais autant de mouvements n avaient été comptabilisés sur une année et, là encore, un nouveau seuil a été franchi avec 616 signatures. La performance du marché tertiaire est la combinaison des dynamiques observées sur l ensemble du marché depuis 2010. En effet, tous les segments de surfaces ont affiché une évolution positive : + 21% en nombre de transactions en PMS par rapport à la moyenne, + 52 % en mid-market et + 26% sur les grandes surfaces. On dénombre à fin 2018 autant de signatures en PMS que sur l ensemble des segments de surfaces au cours d une année classique. En effet, ce ne sont pas moins de 479 transactions de moins de 500 m² qui ont été référencées sur l ensemble de l agglomération. Elles ont totalisé près de 93 000 m², soit 20 000 m² de plus qu une année lambda. Leur représentativité dans l ensemble du marché demeure stable avec environ 8 transactions sur 10. Le segment intermédiaire (de 500 à 1 000.m²) enregistre également une évolution positive tant en nombre qu en volume (+ 48 % par rapport la moyenne). Les prises à bail d INFODESCA sur «O Saône» à Lyon 5, de GAGNEPARK à Lyon 7, VINCI ENERGIES sur l immeuble «Les Loges» à Décines sont à compter parmi les 79 signatures de ce segment. Nombre de grandes transactions > 1 000 m² Après une année 2017 en mal de très grandes transactions, on dénombre 58 signatures de plus de 1 000 m², dont 4 de plus de 10 000 m². On citera notamment la signature sur 19 600 m² d ENGIE sur le futur programme «Urban Garden» sur le secteur de Gerland, les 2 prises à bail d EDF (15 200 m² et 10 900 m²) ainsi que le clés-en-main de BOBST dans l est lyonnais (10 285 m²). Le 46 Moyenne 2010-2017 Sources : JLL / CECIM 58 2018 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 3

volume placé sur le segment des grandes surfaces atteint plus de 185 000 m², soit 56 % de la demande placée globale. Le passage des 300 000 m² ne serait donc pas un heureux «accident» de parcours, mais un véritable changement de dimension pour le marché lyonnais. Aucun méga-deal (> 30 000 m²) n est venu gonfler artificiellement le marché. Cette progression est la combinaison du dynamisme du tissu économique lyonnais et la concrétisation de transactions initiées depuis plusieurs semestres. Une année exceptionnelle est historiquement portée par des clés-en-main et compte-propres. L année 2018 fait donc figure d exception. Seuls 5 clés-en-main ont été enregistrés, ce qui est peu au regard du nombre d opérations traditionnellement observé. Nous pouvons faire référence à BOBST, cité plus haut, qui s est étendu sur plus de 10 000 m² sur une réserve foncière de son site actuel. BUREAU VERITAS, MOBILITY, OPTEVEN et l OPAC DU RHONE viennent compléter la liste et totalisent près de 30 000 m². Ce dynamisme s explique également par la volonté des entreprises de faire évoluer leurs implantations immobilières via les regroupements, la recherche de surfaces plus efficientes ou de sites leur permettant de conduire leur transformation des modes de travail soit autant de facteurs favorables aux mouvements. La proportion d acquisitions reste globalement stable depuis plusieurs années (entre 20 et 27 % du nombre de signatures depuis 2010). Elle reste cependant plus importante pour les grandes surfaces (30 %) que pour les PMS (23 %). Dans l ensemble, si les demandes restent actives, nourries par des coûts de financement attractifs, elles n en demeurent pas moins contraintes par le faible volume d offres mis sur le marché. Gerland se taille la part du «Lyon» L intramuros conserve son statut de destination privilégiée mais dans une moindre mesure qu en 2017 : 70 % des surfaces ont été commercialisées en intra-muros contre 73 % à la fin de l année 2017. Gerland monte sur la première marche du podium avec près de 70 000 m² de bureaux commercialisés. Le nombre important de grandes transactions signées sur le périmètre (13) a permis au secteur de prendre largement la tête du classement. Elles ont en effet représenté près de 9 m² sur 10 en 2018. Le secteur Part-Dieu n a pu rivaliser cette année avec «seulement» 44 500 m² commercialisés. Le manque de grandes offres et de fonciers disponibles pénalise le secteur. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés 4

En retrait en 2017, la périphérie a regagné du terrain en 2018 grâce notamment à la signature de clés-en-main. Les disponibilités foncières, des valeurs attractives et l environnement moins urbain ont motivé les entreprises à se localiser ou à rester sur ces secteurs. Cette tendance pourrait encore se renforcer, accentuée par un manque d offres neuves de grande capacité dans certains secteurs intramuros. L offre tertiaire se contracte et affiche son plus bas niveau depuis 2013 L offre immédiate continue de se rétracter. Elle reste pour le deuxième trimestre consécutif sous la barre des 300 000 m² - soit une baisse de 14 % par rapport à fin 2017 -, pour un taux de vacance de 4,8 % sur l ensemble de la métropole lyonnaise. Ce taux, particulièrement bas, reste pénalisant pour les utilisateurs en recherche de locaux à court ou moyen terme, et ce notamment sur les grandes surfaces neuves. Les très bons niveaux de commercialisations enregistrés au cours des trois dernières années ont asséché le stock disponible, notamment sur les surfaces de qualité et les utilisateurs ont largement entamé les futures disponibilités en se positionnant sur des immeubles via des précommercialisations. En périphérie, les taux de vacance varient de 4,5 % à plus de 10 % selon les secteurs, pour une moyenne globale de 6,4 %. Le taux de vacance intra-muros s affiche désormais à 4 %, avec des disparités persistantes entre les différentes zones tertiaires. Ainsi, la Presqu Ile Nord, Part-Dieu, Lyon 4-5, Lyon 6, Lyon 9, Préfecture-Universités restent sous la barre des 3 % de vacance alors que des quartiers tels que Gerland ou Carré de Soie-Grandclément affichent des taux supérieurs à 7 %. Les surfaces de dernière génération (moins de 5 ans) ne totalisent «que» 103 000.m² disponibles, contre 136 000 m² à la même période l année dernière, soit une baisse de 24 %. Les locaux de seconde main restent, quant à eux, relativement stables avec 192 000 m² actuellement vacants sur l agglomération lyonnaise. Bien que l offre neuve représente toujours ~35 % des disponibilités, elle connaît son plus bas niveau depuis 2013. L intramuros regroupe encore la majeure partie des surfaces de dernière génération : plus de 7 m² neuf sur 10 se concentrent sur ces secteurs les plus centraux. Mais là encore, de fortes disparités persistent : Carré de Soie-Grandclément et Confluence affichent une part du neuf supérieure à 80 % suite aux livraisons intervenues récemment sur ces périmètres encore en développement. Dans le même temps, les secteurs Part-Dieu et Villeurbanne- Tonkin dispose d une offre neuve inférieure à 20 %. Le manque de disponibilités foncière sur ces zones limite le nombre (et le volume) des projets. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés 5

En matière de livraisons de bureaux, une forme d alternance régulière était observée sur le territoire lyonnais depuis quelques années : une année calme était habituellement suivie d une année plus dynamique. 2018 a quelque peu contrarié cette tendance et 2019 devrait faire de même. 140 000 m² de nouvelles surfaces tertiaires sont venues alimenter le parc lyonnais sur l ensemble de l année 2018 dont 65 % étaient déjà précommercialisés (clé en main inclus). Le loyer «prime» augmente, porté par des projets d envergure Le loyer «prime» augmente après quelques semestres de stabilité et atteint 325 HT-HC/m²/an sur la tour «To Lyon» qui s élèvera sur le parvis de la gare Part-Dieu. Dans les immeubles traditionnels du secteur, la valeur prime atteint 280. La situation de pénurie avérée dans le quartier de la Part-Dieu engendre d ores-et-déjà une hausse des loyers dans le seconde-main et le récent de qualité. Le secteur de la Presqu Ile Nord conserve sa valeur de 300 pour le volet tertiaire du Grand Hôtel-Dieu situé dans le centre historique de Lyon. On retiendra la stabilité des valeurs locatives dans les principaux secteurs périphériques. Sur le secteur Nord-Ouest, le loyer prime se positionne à 160 /m²/an et le loyer de 2 nde main à 120 /m²/an. Les loyers du secteur Est s étendent quant à eux de 150 sur les meilleures surfaces à 120 en moyenne sur les offres de seconde main. Les mesures d accompagnement sont demeurées relativement stables en 2018 avec une moyenne de 11,7.% sur l ensemble de la Métropole du Grand Lyon, contre 11,4 % en 2017. Là encore, tous les secteurs ne sont pas égaux, puisque cette moyenne affiche son niveau le plus bas sur l Est lyonnais à 9 % et atteint son plus haut niveau en intramuros avec 12 % en moyenne, notamment sur les surfaces intermédiaires (14 %). COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés 6

Marché de l investissement Historique Une fin d année extrêmement dynamique Près de 824 millions d euros ont été investis sur le marché lyonnais au cours du 4 ème trimestre 2018, un volume supérieur à ceux observés certaines années dans leur totalité. Au total, près 1,5 milliard d euros ont été investis sur le marché lyonnais en 2018, un volume record en hausse de 49 % d une année sur l autre et supérieur de 53 % à la moyenne observée au cours des 5 dernières années. A l image du marché francilien, le marché lyonnais de l investissement a bénéficié, en premier lieu, d un nombre important de transactions d envergure, avec pas moins de 8 opérations d un montant supérieur à 40 millions d euros, dont 1 de plus de 100 millions d euros : l acquisition par PRIMONIAL REIM d un portefeuille de 9 actifs (60 000 m²) situés dans Lyon intra-muros ou dans la métropole du Grand Lyon pour 266 millions d euros auprès de GECINA, qui poursuit l arbitrage des actifs régionaux hérités du rachat d EUROSIC. Pour rappel, l an dernier, 2 transactions de cette envergure avaient été recensées pour un volume global similaire. Le segment des transactions d un montant compris entre 40 et 100 millions d euros voit quant à lui sa performance quasiment tripler d une année sur l autre, avec un peu de 484 millions d euros investi via 7 transactions (contre 3 l an dernier), soit 1/3 de l activité. Parmi les récentes transactions enregistrées sur ce segment, on citera notamment l acquisition par AEW EUROPE auprès d ATREAM de l immeuble «Thiers Lafayette» (13 775 m²) pour un montant de 86 millions d euros. Les opérations comprises entre 15 et 40 millions d euros ont, elles aussi, été particulièrement nombreuses (18). Elles totalisent ainsi 435 millions d euros, un résultat en progression de 53 % en un an et supérieur de 62 % à la moyenne observée au cours des 5 dernières années. Tous segments confondus, 100 signatures ont été enregistrées sur le marché lyonnais en 2018, un chiffre record supérieur de 20 % à la moyenne des 5 dernières années. Le lot moyen atteint quant à lui 14,6 millions d euros, un niveau similaire observé à celui en 2017. Volumes investis sur le marché lyonnais En millions d' 1 800 1 465 1 500 1 200 983 886 900 600 300 0 2016 2017 2018 T1 T2 T3 T4 Sources : JLL/CECIM Volumes investis par tranche de montant En millions d' 1 800 1 500 1 200 900 600 300 0 2016 2017 2018 < 5 M 5-15M 15-40 M 40-100 M > 100 M Sources : JLL/CECIM COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 7

Toutes les typologies d actifs progressent d une année sur l autre Avec plus d 1,1 milliard d euros investis en 2018 (+47 % en un an), les bureaux, aidés par des perspectives positives quant à l évolution des valeurs locatives, confirment leur suprématie. Si près des 2/3 des engagements ont concerné des actifs de 2 nde main, 6 ventes en VEFA (contre 10 en 2017), représentant un total de 187 millions d euros, ont été recensées sur des actifs tertiaires en 2018. Avec près de 59 millions d euros investis en 2018, les commerces réalisent une performance en nette progression d une année sur l autre (+68 %) mais néanmoins inférieure à la moyenne de long terme (-18 %). Hormis l acquisition par IMOCOMPARTNERS d un retail-park de 24 200 m² situé à Saint-Priest pour 37 millions d'euros, l ensemble de l activité a concerné des commerces de pied d immeuble. On citera notamment l acquisition récente par SWISS LIFE AM du commerce situé au 82-84 boulevard Vivier Merle à Lyon pour environ 12 millions d euros. Les actifs logistiques concentrent quant à eux près de 166 millions d investissements, un résultat en hausse de 11 % d une année sur l autre et supérieur de 40 % à la moyenne observée au cours des 5 dernières années. Les investissements en locaux d activité sont, eux aussi, particulièrement bien orientés avec plus de 97 millions d euros, un volume quasiment multiplié par 3 d une année sur l autre. Sources : JLL/CECIM Répartition des engagements par type d'actif en 2018 4% Bureaux 11% Entrepôts 7% 78% Commerce Locaux d'activité Le secteur Vaise Lyon 9 arrive largement en tête Suite aux quelques transactions en portefeuilles intervenues en fin d année, Lyon intra-muros, qui concentrait 57 % des engagements à la fin du 3 ème trimestre, a perdu du terrain au 4 ème trimestre. Sur l ensemble de l année, il totalise ainsi 703 millions d euros, soit 49 % des engagements. Malgré une fin d année calme, le secteur Vaise Lyon 9 arrive largement en tête avec plus de 218 millions d euros investis (15 % de l activité observée à l échelle de l agglomération lyonnaise), notamment grâce à 2 transactions d envergure intervenues en début d année : l acquisition par REAL IS auprès d'un fonds géré par DWS de «Docksite», et la vente en sale & leaseback par APICIL de son site à PERIAL. Il est suivi de la Part- Dieu qui, grâce à une fin d année dynamique, totalise 122 millions d euros en 2018. Les secteurs Lyon 6 ème et Gerland ont, eux aussi, connu un 4 ème trimestre actif avec respectivement 86 et 80 millions d euros d engagements, portant leurs volumes d investissement respectifs sur l ensemble de l année à 92 et 109 millions d euros. En périphérie (356 millions d euros), la 1 ère Couronne - Autres a été la plus dynamique avec près de 131 millions d investissements, suivi de la 1 ère Couronne Est (95 millions d euros). COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 8

Les SCPI et OPCI très actifs en fin d année Sans surprise, les investisseurs français demeurent les plus actifs, avec 75 % des engagements. Les SCPI/OPCI, qui avaient cédé leur place aux fonds d investissement au trimestre précédent, ont été particulièrement actifs au cours des 3 derniers mois, avec près de 441 millions d euros d acquisitions. Ces véhicules sont ainsi à l origine de 60 % de l activité sur l ensemble de l année 2018. Ils sont suivis des assureurs qui, avec seulement 3 transactions, totalisent 115 millions d euros d engagements. Les SIIC arrivent quant à elles en 3 ème position (7 %). Les investisseurs français présentent un bilan équilibré entre acquisitions et cessions. Les SIIC présentent néanmoins un solde clairement négatif avec près de 288 millions d arbitrages pour seulement 91 millions d euros du côté des acquisitions. Du côté des investisseurs étrangers, on notera notamment la forte présence des investisseurs allemands qui, avec 4 transactions réalisés sur des immeubles de bureau, totalisent 131 millions d euros d investissements. Ils sont suivis des fonds d investissement internationaux et des investisseurs anglais, qui concentrent respectivement 6 et 5 % de l activité. Les investisseurs américains, très actifs en Ile-de-France, le sont moins sur le marché lyonnais ; avec seulement 2 transactions, réalisées sur des entrepôts, leur part de marché n atteint que 3 %. Enfin, on notera, en 2018, la présence d investisseurs singapouriens, nouveaux entrants sur le marché lyonnais. Nouvelle compression pour le taux de rendement prime bureau Taux de rendement prime bureaux Le taux de rendement prime des bureaux lyonnais a connu une nouvelle compression au 4 ème trimestre 2018. Il se positionne ainsi à 3,85 % pour les actifs situés dans Lyon intra-muros et à 4,80 % pour les immeubles de périphérie. Avec des OAT positionnées à 0,71 % fin décembre 2018, la prime de risque offerte par les bureaux lyonnais (314 points de base) demeure attractive pour les investisseurs. Les taux de rendement sont demeurés stables sur les autres typologies d actifs. Source : JLL 3,85 % - 4,40 % QCA Part-Dieu COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 9

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (p) 2019 (p) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 (p) 2019 (p) Perspectives Une montée des incertitudes Des perspectives économiques moins favorables La reprise économique observée à l échelle mondiale depuis mi-2016 se poursuit, mais de façon plus lente et moins synchronisée. Si les Etats-Unis, grâce à une politique expansionniste, conservent une croissance solide, avec une prévision de 2,9 % en 2018 et 2,7 % en 2019 pour l OCDE, d autres économies développées, au sein de la Zone Euro notamment, voient aujourd hui leur 5% 4% 3% 2% 1% Croissance mondiale activité ralentir. Les pays émergents souffrent quant à eux d une demande mondiale moins forte et du resserrement des conditions financières à l échelle internationale. Malgré les récentes discussions entre les Etats-Unis et la Chine au sommet du G20, qui ont abouti à une suspension des droits de douane pour 90 jours, les conflits commerciaux restent préoccupants, tout comme l endettement record, ou encore le recul des marchés boursiers. Dans ce 0% -1% -2% -3% -4% -5% contexte, l OCDE a maintenu sa prévision de croissance du PIB mondial pour 2018 (3,7 %) mais a revu son anticipation à la baisse pour 2019 (3,5 % au lieu de Source : FMI 3,7 % au trimestre précédent). Le FMI table quant à lui sur une croissance de 3,7 % en 2018 et 2019. En Zone Euro, après une année 2017 très dynamique, la croissance a ralenti plus précocement que prévu en 2018 avec seulement 0,4 % de croissance aux 2 premiers trimestres et 0,2 % au 3 ème. Mauvaise performance des exportations, industrie manufacturière au ralenti, hausse des prix de l énergie, et persistance de crises politiques expliquent ce ralentissement. Les prévisions de croissance de la Zone Euro pour l année 2018 ont ainsi été revues récemment à la baisse, que ce soit par l OCDE (1,9 % contre 2 % au trimestre précédent) ou par le FMI (2 % contre 2,2 %). Le chômage reste quant à lui stable, à 8,1 % au mois d octobre, tandis que l inflation continue de graviter autour de 2 % (2,1 % en novembre après 2,2 % en octobre), portée essentiellement par la forte hausse des prix de l énergie. L inflation sous-jacente reste, elle, positionnée autour de 1,0 % (1,0 % en novembre contre 1,1 % en octobre). Croissance en Zone Euro 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% Sources : Banque mondiale, FMI COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 10

déc.-14 févr.-15 avr.-15 juin-15 août-15 oct.-15 déc.-15 févr.-16 avr.-16 juin-16 août-16 oct.-16 déc.-16 févr.-17 avr.-17 juin-17 août-17 oct.-17 déc.-17 févr.-18 avr.-18 juin-18 août-18 oct.-18 déc.-18 T2 2012 T3 2012 T4 2012 T1 2013 T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 En France, après un trou d air au 1 er semestre, l INSEE, qui avait dans un premier temps annoncé une croissance de +0,4 % pour le 3 ème trimestre 2018, a finalement revu cette dernière à la baisse, le PIB français n ayant progressé que de +0,3 %. Le Climat des Affaires, qui avait atteint 112 en décembre 2017, est aujourd hui retombé à 102, son plus bas niveau depuis décembre 2016, essentiellement en raison de la forte baisse dans le commerce de détail. L indice global PMI Markit français est, lui aussi, orienté à la baisse ; oscillant entre 54 et 56 depuis le mois de mai, il se positionnait à 49,3 mi-décembre, repassant pour la première fois depuis juillet 2016 en-dessous du seuil d expansion. La confiance des ménages continue quant à elle de s éroder ; diminuant continûment depuis son point haut en décembre 2017 (104), elle est tombée à 92 au mois de novembre 2018, son plus bas niveau depuis février 2015. Les ménages ont nettement plus de craintes vis-à-vis de leur pouvoir d achat, craintes qui ont abouti, en novembre 2018, au mouvement des gilets jaunes. Considérant les impacts de ce dernier, les prévisions initiales de croissance pour le 4 ème trimestre 2018 (+0,4 %) semblent difficiles à atteindre. La BANQUE DE FRANCE et l INSEE ont ainsi revu à la baisse leurs anticipations de croissance pour 2018, tablant dorénavant sur une progression du PIB français d 1,5 % sur l ensemble de l année (contre 1,6 % au trimestre précédent). 1,0% 115 0,8% 110 0,6% 105 0,4% 100 0,2% 95 0,0% 90 85-0,2% 80-0,4% Source : Insee Evolution trimestrielle du PIB français Indice synthétique du climat des affaires Au regard des points d attention précédemment cités, l ensemble des économistes s accordent à dire que la croissance va de nouveau ralentir en 2019, que ce soit à l échelle internationale, pour la Zone Euro (1,8 % contre 1,9 % précédemment) ou la France. Pour cette dernière, la croissance devrait être comprise entre 1,5 % pour l INSEE et la BANQUE DE FRANCE et 1,6 % pour l OCDE (contre 1,8 % au trimestre précédent). Un certain nombre d incertitudes pèsent sur l économie française pour 2019 comme la durée du conflit des gilets jaunes et la réforme annoncée des systèmes de retraites. Face à ce ralentissement, la BCE, qui a mis fin au QE en 2018, pourrait ne pas remonter ses taux d intérêt en 2019. L évolution de la politique monétaire européenne en 2019 dépendra également de qui sera nommé pour remplacer Mario Draghi, dont le mandat se termine. En raison des solides performances de l économie américaine, la FED devrait en revanche poursuivre sa politique de resserrement monétaire malgré l opposition de la Maison Blanche. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés. 11

Marché locatif En progression durable depuis maintenant 3 ans, le marché tertiaire de l agglomération lyonnaise cumule les performances. Le seuil des 300 000 m² a été franchi, comme nous vous l avions annoncé dès de le début de l année 2018. Le nombre de transactions n a également jamais été aussi important, et tous les segments de surfaces profitent de ce regain d activité qui devrait encore perdurer. Bien que le climat économique national soit quelque peu chahuté ces derniers mois par les évènements sociaux couplés à une croissance 2019 revue à la baisse et un climat des affaires en retrait, nous restons confiants pour l année 2019. La baisse du niveau d offre (notamment sur les immeubles neufs), peu réalimentée par des projets rapidement précommercialisés, risque cependant de freiner la dynamique en place. Les promoteurs ont bien reçu le message et de nombreux projets sont lancés en blanc. 240 000 m² (hors clés en main et comptes-propres) sont aujourd hui en chantier avec des livraisons prévues d ici fin 2020, dont 164 000 m² encore disponibles sur 29 opérations différentes. La demande exprimée reste importante sur tous les segments de surfaces et de belles signatures sont encore attendues au cours de cette nouvelle année. Marché de l investissement Le marché lyonnais de l investissement s est montré particulièrement dynamique au 4 ème trimestre, et ce malgré un contexte économique moins porteur que prévu. Et tout laisse à penser qu il devrait le rester dans les mois à venir, porté par la dynamique actuelle des valeurs locatives. Dans ce contexte, nous sommes confiants pour l année 2019, pour laquelle nous envisageons un volume d investissement sur le marché lyonnais autour d 1 milliard d euros. Par ailleurs, la BCE ayant annoncé ne pas envisager de resserrement monétaire avant octobre 2019, nous n anticipons pas de hausse des taux de rendement à court terme, ces derniers restant sous pression d une forte demande forte. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2019. Tous droits réservés 12

Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28 Saint-Denis 3 rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28 Lyon «King Charles» - 132 cours Charlemagne 69002 Lyon T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)4 78 89 04 76 Marseille 21 rue de la République 13002 Marseille T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)4 95 09 13 00 Bordeaux 16 cours de Tournon 33000 Bordeaux T : +33 (0)5 57 83 60 44 F : +33 (0)1 46 22 28 28 Lille 46 rue de Valenciennes 59000 Lille T : +33 (0)3 20 17 93 10 F : +33 (0)1 46 22 28 28 Rennes 20 rue d Isly 35042 Rennes Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28 Contacts Virginie Houzé Directeur Etudes & Recherche Paris T : +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Delphine Mahé Responsable Etudes & Recherche Paris T : +33 (0)1 40 55 15 91 delphine.mahe@eu.jll.com Magali Von Kanel Consultante Etudes & Recherche Lyon T : +33 (0)4 78 17 13 13 magali.vonkanel@eu.jll.com www.jll.fr Jones Lang LaSalle 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.