MARKETBEAT IDF - PARIS QCA BUREAUX 3 ème Trimestre 2018 Sur un fil
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions & Sectorisation Immostat 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre 2018. Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : +129 000 en 2018 à comparer à +342 000 en 2017. Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017. Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics 2
PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : toujours à fond mais attention! Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Le marché des bureaux de Paris QCA enchaîne son 6 ème trimestre consécutif à plus de 100 000 m² placés, une séquence inédite depuis 2007. Depuis le début de l année, plus de 326 000 m² de bureaux ont ainsi été commercialisés, un volume en hausse de 2% d une année sur l autre. Attention cependant aux amalgames car tous les micromarchés et tous les segments de surfaces n affichent pas cette même bonne dynamique. Le secteur Etoile, qui regroupe les 8 ème, 16 ème et 17 ème arrondissements, a ainsi vu son volume de demande placée reculer de 10% en un an, avec un déficit avéré de petites et moyennes transactions depuis le début de l année (-8% et -23% respectivement). Le Centre, quant à lui, profite très largement de l appétit des utilisateurs pour son parc tertiaire et affiche une croissance de 27% de ses volumes traités sur les 9 premiers mois de l année. Si les prises à bail de grand gabarit sont peu nombreuses (3 signatures seulement), elles sont compensées par un extraordinaire rebond des transactions de taille intermédiaire (26 signatures depuis le début de l année 2018 à comparer à 11 l an dernier à la même époque). La tendance est aussi nettement positive sur le créneau des petits gabarits de bureaux sur ce secteur : la croissance de 16% des volumes traités dans le Centre compense même le recul de 8% observé sur l Etoile sur ce même segment. Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface T1-T3 2018 TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 158 700 49% - De 1 000 à 5 000 m² 107 200 33% +19% Plus de 5 000 m² 60 300 18% -14% Surface totale 326 200 100% +2% Valeurs locatives : la hausse se poursuit Source : Immostat La tendance haussière des valeurs locatives de transactions s est poursuivie et même accentuée au 3 ème trimestre à Paris QCA. Les loyers faciaux des prises à bail du trimestre se positionnent en moyenne autour de 750 /m²/an pour des bureaux de classe A; dans ce contexte la valeur moyenne des loyers signés atteint 700 /m²/an depuis le début de l année. Il faut remonter à 2012 pour trouver une valeur supérieure (725 /m²/an). Valeurs locatives de transactions à Paris QCA, /m²/an La faiblesse de l offre (1,5% de taux de vacance) met également sous pression haussière les bureaux de seconde main. Ils affichent une valeur moyenne de 580 /m²/an depuis le début de l année, un record historique. Fait intéressant, ces loyers de seconde main sont quasi identiques entre l Etoile et le Centre alors que pour les bureaux de classe A on note encore un différentiel de près de 10% entre ces 2 micromarchés. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3
PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate : espèce en danger La situation de l offre immédiatement disponible devient critique sur le marché de Paris QCA avec seulement 102 000 m² vacants : après la disparition des surfaces de grand gabarit, c est au tour des bureaux de taille intermédiaire d être attaquées. On compte aujourd hui à peine 26 000 m² vacants sur ce créneau, soit deux fois moins que fin 2017. Les petites surfaces concentrent désormais la très grande majorité du stock vacant sur ce secteur avec quelques 75 000 m² disponibles.un chiffre bien faible au regard des volumes transactés, de l ordre de 225 000 m² en 2017 et près de 160 000 m² depuis le début de l année. L offre à 12 mois n a pas beaucoup évolué d un trimestre sur l autre, avec 223 000 m² à commercialiser : ce retour de l offre va donner un peu d oxygène au secteur Etoile avec 165 000 m² attendus tandis que le Centre - 58 000 m² - devra composer avec un stock vacant toujours aussi faible. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance dans le QCA : un plus bas historique Sans grande surprise compte-tenu du dynamisme de la demande placée, le taux de vacance des bureaux a encore baissé dans le QCA pour se positionner à 1,5% à la fin du 3 ème trimestre. Il s agit d un point bas historique jamais observé sur ce marché depuis 2000. Offre future : sursis jusqu en 2019 Une petite dizaine d immeubles de bureaux restructurés ont été livrés ou le seront à Paris QCA en 2018. Ces surfaces ont été très largement (90%) précommercialisées auprès des utilisateurs et une seule opération n aura pas trouvé preneur en amont de sa livraison. En 2019, un total de 144 000 m² de bureaux répartis sur 12 immeubles sera livré dans le QCA, dont la moitié a déjà été pré-louée. Il ne reste donc que 68 000 m² à commercialiser, dont 47 000 m² sur le secteur de l Etoile (4 immeubles) et 21 000 m² sur le Centre (3 immeubles). La volumétrie de l offre future sera quasi identique en 2020 avec 70 000 m² attendus et encore disponibles, dont la majorité est située dans le Centre (3 projets). Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) en chantier à Paris QCA, en milliers de m² Six autres projets pour un total de 58 000 m² pourraient venir abonder le volume de l offre nouvelle du QCA, essentiellement dans le secteur de l Etoile, pour des livraisons programmées en 2019 et 2020. Source : Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 5
CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés