Étude réalisée en partenariat avec Immobilier tertiaire et performance environnementale Analyse de la demande de bureaux «verts» EN ile-de-france Synthèse Décembre 2013 Ce document synthétise les principaux résultats d une étude sur la demande des entreprises en matière de bureaux et de performance environnementale. Deux sources complémentaires d information ont été utilisées : Base de données DTZ sur les transactions de bureaux d une surface supérieure à 5 000 m 2 réalisées en Ile-de-France entre 2005 et 2012. Enquête réalisée entre juillet et septembre 2013 auprès d environ 80 responsables immobiliers d entreprise. Si le recours à la certification environnementale HQE Construction permet de décrire statistiquement l'importance de l'immobilier durable sur le marché de bureaux, l'enquête permet de distinguer les attentes des utilisateurs en fonction des différentes thématiques environnementales. 1
Le bâtiment «vert» et la performance environnementale Le développement durable est traditionnellement décrit via trois volets: environnemental, social et économique. L immobilier durable aborde ainsi de multiples problématiques: énergie, eau, déchets, mais aussi santé et confort des occupants, intégration du bâti dans le territoire, conditions de travail des employés de chantier, caractère «abordable» des biens immobiliers... L immobilier durable vu par les entreprises utilisatrices : entre consommation énergétique et confort des salariés La notion de bâtiment «vert» ou «durable» est une notion polymorphe qui reste aujourd hui fortement associée à la performance énergétique, à condition que les exigences de confort des occupants soient respectées. Consommation énergétique (99%), accessibilité en transports en commun (97%), et confort (93%) sont ainsi les trois premiers critères cités par le panel pour décrire un immobilier durable. Sans surprise, les utilisateurs s intéressent principalement aux thématiques ayant un impact direct sur la phase d exploitation. Une approche réglementaire tournée vers la consommation énergétique Les réglementations ont défini des standards minimums portant essentiellement sur la performance énergétique. Les lois Grenelle I et II, promulguées respectivement en 2009 puis 2010, fixent ainsi : Un objectif de 50kWhep/m 2 /an pour les consommations énergétiques des bâtiments existants d'ici à 2050. Une étape intermédiaire est attendue pour 2020 avec un objectif de réduction de 38%. Z Z Une généralisation des bâtiments à "énergie positive", également appelés BEPOS, à l'horizon 2020 pour les bâtiments neufs. Pour cela, les réglementations thermiques (RT 2005 puis RT 2012) ont progressivement réduit les seuils de consommation «intrinsèque» des bâtiments. Consommation réduite d énergie Accessibilité en transports en commun Optimisation des conditions de confort Comment définiriez-vous des locaux performants du point de vue du développement durable? Optimisation du poste de travail Consommation réduite d eau Faible empreinte environnementale à la construction Très important Important Peu important Pas important 4 8 10 Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts 2013 Des certifications qui doivent encore faire la preuve des performances réelles des immeubles En marge de cet appareil réglementaire, des certifications environnementales multicritères sont disponibles. En France, la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) domine le marché. Si cette certification s est largement diffusée, certains utilisateurs restent sceptiques sur les performances effectivement obtenues. des répondants déclarent ainsi que les certifications ne sont pas nécessairement le gage d une performance environnementale. Pour accompagner ces évolutions réglementaires, des labels énergétiques (HPE, BBC puis Effinergie + et Effinergie BEPOS) ont été créés. 2 Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale
Motivations et freins à la prise à bail de locaux certifiés Politiques RSE et image de l entreprise, principales motivations à l occupation de bureaux certifiés Interrogées sur les motivations associées à l occupation d un immeuble certifié, 95% des entreprises du panel indiquent que la prise à bail de locaux certifiés s inscrit dans une politique RSE globale de l entreprise. Viennent ensuite les bénéfices liés à l amélioration de l image des entreprises (86% du panel), la diminution des charges d exploitation (84%) et le confort des salariés (81%). Quels bénéfices associez-vous à l occupation d un immeuble certifié? Oui, tout à fait Oui, plutôt Non pas nécessairement Non, pas du tout 4 5 7 8 9 10 Répondre à la politique RSE de l'entreprise Améliorer l image de l entreprise Diminuer les charges d exploitation Améliorer le confort des salariés Optimiser le coût des postes de travail Améliorer la productivité des salariés Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts 2013 Des avantages économiques qui restent à prouver Le coût et la faiblesse de l offre sont les deux principales barrières à la prise à bail de locaux certifiés mises en avant par les répondants. Ainsi, 82% des répondants regrettent que les locaux certifiés soient plus chers que la moyenne et plus d un tiers ne sont pas convaincus de leurs avantages économiques réels. La structure de l offre certifiée apparaît également mal adaptée pour environ 7 des répondants. En effet, si la certification HQE Construction a très largement pénétré la production de bureaux neufs (9 des surfaces de bureaux livrées en Ile-de-France au cours de l année 2013 sont certifiées), elle ne concerne au final que 10 millions de m 2 soit du parc francilien. Pour 67% des personnes interrogées, la localisation de l offre certifiée reste à un frein à sa prise à bail. La certification ne saurait prendre le pas sur la localisation dans le choix final d une future implantation. Quels freins associez-vous à la prise à bail d un immeuble certifié? Oui, tout à fait Oui, plutôt Non pas nécessairement Non, pas du tout Les immeubles certifiés présentent un loyer plus élevé L offre d immeubles certifiés est trop limitée La localisation de l offre certifiée ne répond pas à nos besoins Les immeubles certifiés n ont pas d avantages clairement prouvés Les immeubles certifiés présentent des surcoûts à l exploitation 4 8 10 Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts 2013 Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale 3
Immeubles certifiés et dynamiques de marché Les opérations certifiées dominent la demande placée de première main depuis 2010 En huit ans, les locaux certifiés HQE Construction sont devenus un standard de marché pour la commercialisation des locaux de première main. Dès 2010, la majorité des transactions sur des locaux neufs ou restructurés s effectue sur des locaux certifiés. En 2012, cette proportion atteint 88% des transactions de première main. L évolution des surfaces certifiées HQE Construction au sein de l offre neuve de bureaux confirme cette analyse. Alors que la proportion de surfaces certifiées a augmenté de manière régulière au sein de la demande placée depuis 2005, la part au sein de l offre neuve grimpe rapidement entre 2007 et 2009 pour atteindre 77% en 2010, proportion restée quasiment constante depuis lors. L augmentation du nombre d opérations certifiées HQE Construction s est aussi accompagnée d une hausse des exigences environnementales, avec la recherche de niveaux de certification de plus en plus ambitieux et ce en dépit de référentiels sans cesse plus contraignants. La part des opérations certifiées au niveau Excellent et Exceptionnel dépasse ainsi 5 en 2012 alors qu elle n était que de en moyenne entre 2005 et 2007. Évolution de la part de surfaces certifiées dans les livraisons et les transactions de première main 10 9 8 7 5 4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 % HQE Construction/livraisons % HQE Construction/demande placée Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE La prise à bail de locaux certifiés s est généralisée à tous les types de surfaces et d acteurs La diffusion des certifications HQE Construction sur le marché s est opérée en trois périodes: Une phase d amorce entre 2005 et 2007. Elle correspond à la réalisation de projets précurseurs avec quelques opérations clés en main lancées par des utilisateurs volontaires. Une phase de structuration du marché entre 2008 et 2010. Cette phase représente une période d apprentissage tant pour les utilisateurs que pour les investisseurs et promoteurs. La présence de certification concerne principalement des locaux de grande taille, les bureaux à vocation de siège social et les immeubles dits de «front office». Les entreprises du secteur des technologies de l information sont celles qui ont le plus fréquemment pris des locaux certifiés. Une phase de généralisation entamée depuis 2011. La prise à bail de locaux certifiés s étend à l ensemble des surfaces indépendamment de leur taille. Les grandes entreprises industrielles cotées, le secteur public ainsi que les cabinets juridiques et de conseil systématisent la prise à bail de locaux certifiés pour leurs déménagements dans des locaux neufs. 4 Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale
Certification et répartition géographique La prise à bail de locaux certifiés concerne majoritairement des secteurs émergents, situés à l extérieur de quartiers d affaires traditionnels comme Paris QCA (Quartier Central des Affaires) et La Défense. La part de surfaces certifiées au sein des transactions de première main atteint ainsi 61% dans le Croissant Ouest, alors qu elle ne dépasse pas 25% à La Défense. La moyenne parisienne masque des configurations très différentes entre les arrondissements du nord-est et du sud où cette proportion approche 7, et Paris QCA où elle n est que de 23%. Il est cependant à noter que l écart entre les secteurs géographiques s est réduit dans le temps. Proportion des opérations certifiées dans les transactions de première main par zone de marché (en surfaces) Île-de-France Focus Paris 10 9 8 7 5 4 10 9 8 7 5 4 Paris Sud Paris Nord Est Paris Centre Ouest Hors QCA Paris QCA HQE Construction Non HQE Construction HQE Construction Non HQE Construction Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE Certification et mobilité des entreprises L analyse de la provenance des entreprises montre que les certifications sont d autant plus recherchées que les entreprises s écartent des zones d affaires traditionnelles. La prise à bail de locaux certifiés est plus fréquente lorsque l entreprise déménage d un quartier d affaires établi (Paris Centre Ouest, Croissant Ouest, La Défense ) vers un secteur d affaires émergent (Première et Deuxième Couronne, Paris hors Centre Ouest). 47% des transferts effectués entre un pôle établi et un pôle émergent se sont réalisés sur un immeuble certifié. Part des opérations certifiées selon le type de transfert réalisé (transactions de première main 2005-2012) Etabli vers Emergent Emergent vers Emergent Moyenne Emergent vers Etabli Etabli vers Etabli 4 5 Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale 5
Les attentes environnementales des entreprises Importance des critères environnementaux pour les nouveaux emménagements Les premiers critères examinés par les répondants lors de leurs derniers projets immobiliers sont la localisation (82%), puis le niveau des loyers (59%) et la flexibilité de l aménagement intérieur (22%). La présence d une certification apparaît comme le dernier critère considéré, après la performance énergétique. Cependant, cette moyenne masque d importantes disparités. Pour 22% des répondants, la performance environnementale n a pas du tout été considérée alors que 12% du panel recherchaient spécifiquement un immeuble certifié. Néanmoins, 42% des répondants se sont déclarés insatisfaits des performances environnementales des locaux effectivement pris à bail. Ces retours d expérience suggèrent l existence d une marge de diffusion pour les certifications à condition que la localisation et le niveau de loyer répondent aux contraintes des utilisateurs. Place de la performance environnementale dans les implantations actuelles Les personnes interrogées s estiment majoritairement satisfaites de leurs implantations actuelles. La performance environnementale et le confort thermique sont les critères sur lesquels les taux d insatisfaction sont les plus élevés. 42% des répondants se sont ainsi déclarés prêt à supporter une légère augmentation de leur loyer (inférieure à 15%) pour améliorer la qualité de leurs locaux. Quand il est jugé admissible, ce surloyer doit, avant tout, servir à l amélioration de la performance énergétique, du confort thermique et de la qualité de l air intérieur. Dans le cadre de vos implantations actuelles, comment décririez-vous le niveau de performance de vos immeubles sur les points suivants : 4 5 7 8 9 10 Performance énergétique Performance environnementale (eau, déchets) Confort thermique (chauffage, climatisation) Confort acoustique et visuel (luminosité, éclairage) Optimisation des postes de travail Qualité et flexibilité de l aménagement intérieur Santé et qualité de l air Etat général des locaux (dégradation physique) Esthétique, visibilité Très bonne Bonne Acceptable Mauvaise Très mauvaise Source : DTZ/Novethic enquête sur la demande de bureaux verts 2013 6 Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale
Conséquences sur la valorisation des immeubles Performance commerciale des opérations certifiées Entre 2005 et 2012, les immeubles certifiés HQE Construction se sont mieux commercialisés, et avec des taux de pré commercialisation plus élevés. En 2012, près de des locaux présentant une certification HQE Construction ont été pré commercialisés, contre 4 pour les locaux ne présentant pas cette certification. L analyse de l écoulement de l offre neuve certifiée met ainsi en évidence deux phénomènes : La part des opérations vacantes à leur livraison est sensiblement plus faible pour les opérations certifiées que pour celles ne pouvant se prévaloir d une certification. La part des pré-commercialisations est plus élevée pour les opérations certifiées que pour les autres. % d offre disponible à la livraison et part de la pré-commercialisation de l offre neuve par année de livraison NON HQE CONSTRUCTION HQE CONSTRUCTION 10 9 5 8 7 4 HQE Construction Non HQE Construction 5 4 2008 2009 2010 2011 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source : DTZ Research à partir de données Immostat et Certivea pour la certification HQE Cependant, ces bénéfices en termes de commercialisation tendent à s amoindrir dans le temps, sous l effet de l augmentation de l offre de locaux certifiés et d une banalisation de ce type de produit. Les promoteurs et les propriétaires devront donc sans doute trouver un nouveau un moyen de se différencier dans la masse des opérations certifiées. IMPACT DES CERTIFICATIONS SUR LA VALEUR DES IMMEUBLES L existence d une «valeur verte» est au coeur des débats sur les immeubles verts depuis la mise en service des premières certifications HQE. Il est cependant difficile d estimer la valeur liée à la certification d un immeuble, abstraction faite de tous les autres paramètres. Une première analyse des transactions de première main entre 2005 et 2012 suggère cependant que la présence d une certification est un facteur significatif pour expliquer la valeur locative des surfaces de bureaux de plus de 5 000 m 2 en Ile-de-France. Une prime de 4 à 5% sur le loyer des immeubles certifiés est ainsi détectée, toute chose étant égale par ailleurs (secteur géographique, qualité du bien, année de transaction ). Cependant, un tel calcul présente ses limites. D une part, ce calcul a été réalisé à partir de la valeur locative annoncée et non des loyers effectifs. D autre part, l ensemble des caractéristiques du bien, notamment les services à l occupant n ont pu être complètement contrôlés. Enfin, cette prime est probablement destinée à s amoindrir dans le temps. Synthèse Immobilier tertiaire et performance environnementale 7
A retenir Les immeubles certifiés HQE Construction sont devenus un standard de marché incontournable pour la commercialisation des espaces neufs ou restructurés. Les certifications à l exploitation devraient, quant à elles, ouvrir une voie de diffusion pour les locaux de seconde main. La prise à bail de locaux certifiés s inscrit avant tout dans le cadre d une politique RSE plus globale des entreprises utilisatrices. Certaines entreprises restent cependant sceptiques quant à la performance réelle et aux avantages économiques des locaux certifiés. Les locaux certifiés se commercialisent mieux et plus rapidement que les locaux non certifiés, mais ces bénéfices tendent à se réduire. A l avenir, la différenciation environnementale des locaux devra peut-être inclure une garantie sur les performances réelles, et une attention accrue à la flexibilité de l aménagement intérieur et aux enjeux de confort et de santé des occupants. La version complète de cette étude est disponible sur demande. Contacts : Magali Marton Directrice des Etudes DTZ 01 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Novethic, filiale de la Caisse des Dépôts, est un média expert et un centre de recherche sur l Investissement Responsable (IR) créé en 2001. Le centre de recherche analyse les grandes évolutions et caractéristiques de l investissement responsable et propose un label ISR et un label fonds verts qui garantissent la qualité et la transparence des produits financiers européens. Novethic a développé une expertise spécifique sur l immobilier durable, incarnée par Yona Kamelgarn. Celle-ci a réalisé l analyse des données utilisées pour cette étude qui participe aux travaux de recherche de Novethic sur l intégration de critères environnementaux et sociaux dans la gestion immobilière. Retrouvez toutes les publications de Novethic sur www.novethic.fr DTZ, un leader mondial du conseil en immobilier d entreprise, propose à ses clients français et internationaux entreprises, promoteurs, investisseurs, collectivités une expertise sectorielle et un panel complet de solutions sur mesure et à haute valeur ajoutée, en matière de conseil, transaction, valorisation et gestion de l immobilier. 47 000 professionnels 208 bureaux 52 pays 320 collaborateurs en France 19 agences dont 5 en Île de France www.dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ et de Novethic. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ /Novethic Décembre 2013