MARKETBEAT 2 ÈME COURONNE BUREAUX

XXX XXX MARKETBEAT 2 ÈME COURONNE BUREAUX 3ème trimestre 2018 XXX Des résultats encourageants

SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 07 Définitions et sectorisation 12

CONTEXTE ÉCONOMIQUE UNE ANNÉE AUX 2 VISAGES Le PIB joue aux montagnes russes Pour le 2 ème trimestre consécutif, le Produit Intérieur Brut (PIB) n a augmenté que de 0,2% en France. Les facteurs internationaux (forte appréciation de l euro, tensions protectionnistes, etc ) constituent la toile de fond du décrochage général de croissance observé depuis le début de l année tant en France qu en Europe. Toutefois, ce plongeon, en deçà des niveaux de croissance de la zone euro (+0,4% au 2 ème trimestre 2018), est assurément induit par des facteurs ponctuels nationaux : impact des grèves sur la consommation, investissement atone des ménages (-0,1% au 2 ème trimestre après +0,3%) Depuis janvier, le moral des ménages a d ailleurs chuté de 10 points, contre seulement 6 points pour le climat des affaires qui se stabilise désormais à 106, un niveau supérieur à sa moyenne long terme. C est d ailleurs du côté des entreprises que l horizon de croissance devrait s éclaircir au 2 nd semestre de l année. L accélération de leurs investissements (+0,1% au 1er trimestre et +1,2% au 2 ème ), en particulier dans les biens d équipement, traduit en effet leurs anticipations d un rebond de la demande intérieure et extérieure. D autre part, la suppression des cotisations d assurance chômage et la réduction de la taxe d habitation pour certains foyers viendront prochainement augmenter le pouvoir d achat des ménages : +0,5% au 3 ème trimestre suivi de +1,7% au 4 ème trimestre 2018. Cette perspective devrait ainsi participer à dynamiser la consommation des ménages, principal moteur de la croissance française. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Décrue plus lente que prévue! INSEE Résultat d une croissance moins soutenue, une décélération des créations nettes d emplois est attendue cette année : +129 000 en 2018 à comparer à +342 000 en 2017. Parmi les emplois salariés marchands, le secteur tertiaire concentre toujours l essentiel des créations de postes alors que l intérim s essouffle et que l industrie reste en zone rouge. L emploi salarié non marchand, pour sa part, devrait profiter de la mise en place du nouveau dispositif «Parcours emploi compétences» sur la seconde partie de l année. Fort de ces constats, OXFORD ECONOMICS a revu à la hausse (+20 bps) sa prévision du taux de chômage à fin d année, à 9,1% en France métropolitaine - et 8,2% pour l Ile-de-France - un chiffre toutefois en baisse par rapport aux 9,4% relevés en 2017. Bien que plus mesuré que prévu, le recul du chômage devrait toutefois se confirmer en fin d année et ce, pour la 3 ème année consécutive. Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Volume placé : un bon résultat d ensemble L activité du marché des bureaux en Deuxième Couronne a ralenti et enregistre seulement 54 300 m² placés au cours du 3 ème trimestre 2018. Toutefois les bons résultats obtenus lors des deux trimestres précédents permettent d atteindre au total 226 300 m² traités de janvier à septembre, soit une hausse de 24% en un an. A ce rythme, le résultat annuel devrait au moins dépasser le niveau de l année précédente. Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne, Le regain de l activité transactionnelle depuis le début de l année s apprécie sur la quasi-totalité des sous-secteurs, à l exception de Saint-Quentin-en-Yvelines. Sans surprise, les plus gros volumes traités se retrouvent en Deuxième Couronne Sud (81 800 m²), suivis de loin par Marne-la- Vallée (38 800 m²), Saint-Quentin-en-Yvelines (28 700 m²), et le Pôle de Roissy (11 200 m²). L orientation haussière de la demande placée s observe sur les grandes surfaces, avec une évolution de 40% en un an. Ces gabarits supérieurs à 5 000 m² ont été signés sur tous les sous-secteurs, à l exception du Pôle de Roissy. Parmi elles, figurent l EPI 77 (8 700 m²) et AMARIS (7 400 m²) en Deuxième Couronne Sud, CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE (9 200 m²) et de DISNEY (7 900 m²) à Marne-la-Vallée, ainsi que AKKA TECHNOLOGIES (2 implantations de 27 600 m² au total) à Saint-Quentin-en-Yvelines et à Rocquencourt, ou encore de NIELSEN (7 700 m²) à Bezons. Le volume placé progresse également de manière forte sur les moyennes surfaces (+60% en un an), sur tous les sous-secteurs. A contrario, le volume traité sur les petits gabarits observe un recul de 9% en un an, une situation imputable principalement au Pôle de Roissy. Hausse générale du loyer moyen 2 nde main Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne par tranche de surface T1-T3 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 70 300 31% -9% De 1 000 à 5 000 m² 72 500 32% +60% Plus de 5 000 m² 83 500 37% +40% Surface totale 226 300 100% +24% Valeurs locatives de bureaux en Deuxième Couronne, /m²/an Le loyer prime reste inchangé depuis 2012 à 235 /m²/an et varie selon les secteurs entre 190 /m²/an et 220 /m²/an. Les loyers moyens de transaction des bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) en Deuxième Couronne sont également stables et se positionnent à 190 /m²/an en moyenne, avec un point bas à 180 /m²/an sur le pôle de Roissy et au-delà de 200 /m²/an dans le Sud, à Marne-la-Vallée et à Saint-Quentinen-Yvelines. A contrario, les valeurs locatives moyennes des prises à bail de bureaux de seconde main s élèvent, quant à elles, à 150 /m²/an en 2018, contre 140 /m²/an en 2017. Cette progression des loyers est générale et se retrouve sur 3 secteurs : en Deuxième Couronne Sud (Orly), sur le Pôle de Roissy et à Saint-Quentin-en- Yvelines. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 3

DEUXIÈME COURONNE OFFRE ET TAUX DE VACANCE L offre immédiate passe sous la barre du million de m² Le volume de l offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne, en baisse de 3% en 9 mois, s établit à 995 000 m² à la fin du 3 ème trimestre 2018. En allégement continu depuis 2014, il atteint son niveau le plus bas de la décennie, mais reste cependant le marché le plus offreur en Ile-de-France. La réduction bienvenue du stock vacant s explique essentiellement par une accélération des prises à bail réalisées sur l offre existante, alors même que les livraisons de bureaux neufs sont faibles. La tendance baissière depuis fin 2017 s observe sur quasiment tous les secteurs géographiques : -5% en Deuxième Couronne Sud, qui concentre toujours le gros de l offre disponible (404 000 m²), -18% à Marne-la-Vallée (123 000 m² vacants), -14% à Saint-Quentin-en-Yvelines (89 000 m²). Le stock du Pôle de Roissy reste, quant à lui, relativement stable (+1% en 9 mois; 83 000 m²), et celui de la Deuxième Couronne Autres augmente de 12% par rapport à fin 2017. Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne,, Cushman & Wakefield Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne Baisse des taux de vacance Les taux de vacance sont en baisse générale en Deuxième Couronne au 3 ème trimestre 2018, quel que soient les sous-secteurs et se positionnent à 10,6% en Deuxième Couronne Sud, 8,4% à Marne-la-Vallée, et s établissent entre 6% et 7% à Saint-Quentin-en-Yvelines et sur le Pôle de Roissy. Le taux de la Deuxième Couronne Autres, plus faible, tire le taux de vacance moyen de la Deuxième Couronne vers le bas à 5,3%, en ligne avec celui de Ile-de-France (5,3%). Cushman & Wakefield Prochaines livraisons en 2019 et 2020 Près de 94 000 m² de bureaux, soit une dizaine de projets, ont été livrés en Deuxième Couronne en 2018. Au total, 64% de ces projets ont été pré-commercialisés. Les immeubles en chantier, pré-commercialisés, pour l heure, à 40%, seront livrés en 2019 et 2020; ils concernent les bâtiments 6, 7, 7b puis 23 du «Parc Omega» (10 500 m² au total), «Proxima V» (6 700 m²), «Le Carré» (18 900 m² entièrement pré-commercialisés) à Saint-Quentin-en- Yvelines, et «Eco Quartier» (5 000 m²) en Deuxième Couronne Autres à Saint-Germain-en-Laye. Les très nombreux projets avec permis de construire prévus à moyen et long terme restent, quant à eux, en attente et ne seront certainement pas tous concrétisés sur ce secteur déjà fortement offreur. Livraisons d immeubles de plus de 5 000 m² en Deuxième Couronne, Cushman & Wakefield 4

DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Résultat correct malgré un ralentissement au 3 ème trimestre Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud, La demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud a atteint 81 800 m² de janvier à septembre 2018. Malgré une légère décélération au 3 ème trimestre par rapport aux deux premiers, le résultat global de ce marché atteint quasiment le niveau annuel observé en 2017, point le plus bas de la décennie. L activité transactionnelle de la Deuxième Couronne Sud observe des tendances différentes selon les sous-marchés. En baisse de 33% en un an, le marché de Vélizy (31 900 m²) perd sa place de locomotive ce trimestre au profit de Massy (33 800 m²) qui lui progresse de 32% en un an. Le volume traité sur le marché d Orly enregistre, quant à lui, une hausse significative de 62% en un an, qui s explique par la réalisation de deux grands mouvements sur ce secteur. Source: Hausse sur tous les segments de surfaces La dynamique de l activité du marché des bureaux en Deuxième Couronne Sud s observe sur tous les segments de surfaces. Elle est particulièrement visible sur les grandes surfaces qui ont fortement progressé et totalisent 31 100 m² avec 4 signatures conclues de janvier à septembre (contre 1 en 2017 à la même période), et ce, sur les trois sous-marchés. Ces prises à bail concernent AMARIS dans «Connect» (8 700 m²), l EPI 77 dans «Cœur d Orly» (7 400 m²), SECURITAS DIRECT (7 300 m²) et ENGENEERING SYSTEM INTERNATIONAL (5 600 m²). Les segments des petites et moyennes surfaces progressent également de 15% et 22% en un an respectivement, une tendance portée principalement par Massy et Vélizy. Loyers : des tendances contrastées Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface T1-T3 2018 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 24 400 30% +15% De 1 000 à 5 000 m² 26 200 32% +22% Plus de 5 000 m² 31 100 38% +345% Surface totale 81 800 100% +65% Le loyer moyen de seconde main, en hausse sur le marché d Orly, s affiche à 190 /m²/an de janvier à septembre 2018. La faiblesse du volume traité doit cependant inciter à la prudence dans l analyse des variations de cette valeur. Les loyers moyens de seconde main à Massy et à Vélizy se corrigent, quant à eux, respectivement à 160 et 145 /m²/an. L amplitude des valeurs varie fortement de 100 à près de 300 /m²/an sur le marché de Massy, et de 120 à 260 /m²/an sur le marché de Vélizy selon les localisations. Notons que le loyer de première main est en hausse ce trimestre et se positionne à 220 /m²/an. Les valeurs locatives les plus hautes ont été relevées à Massy et Orly. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 5

DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE Allégement global de l offre immédiate L offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud remonte légèrement d un trimestre à l autre pour se positionner à 404 000 m² à la fin du 3 ème trimestre 2018. En baisse de 5% en 9 mois, le volume des disponibilités reste cependant dans une tendance baissière observée depuis le point haut de 2016 (476 000 m²). Ce repli, bienvenu compte-tenu des niveaux de commercialisations bien inférieurs à l offre, est visible principalement sur les marchés de Massy et d Orly (-23% et -14% en 9 mois respectivement). A contrario, le stock s alourdit sur le secteur de Vélizy (+24% en 9 mois). Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Suivant ces mouvements de marché, le taux de vacance est en baisse par rapport à fin 2017, à Massy et à Orly où il s établit à 9,1% et à 7,8% respectivement. Il est à contrario, en hausse à Vélizy, autour de 14,5%., Cushman & Wakefield Quelque soient les secteurs géographiques, les volumes des stocks restent considérables et représentent entre 2 et 4 ans de commercialisations au rythme actuel enregistré sur ces marchés. Les stocks de grandes surfaces, en majorité de seconde main, sont imposants, particulièrement à Massy et à Vélizy avec près d une dizaine d offres proposées sur chacun de ces sousmarchés; parmi elles, quelques immeubles neufs se démarquent : «Brio» (7 900 m²) et «Green Valley» (7 300 m²) à Massy proposés à la division à une valeur faciale de 240 /m²/an; ainsi que «Néo» (9 900 m²) et «Le Solaris» (6 700 m²) à Vélizy commercialisées à 190 et 270 /m²/an respectivement. Le stock de grandes surfaces sur le marché d Orly est, quant à lui, plus réduit (4 offres) mais toujours imposant par rapport au volume des commercialisations sur ce même secteur. Une unique surface neuve y est proposée à la location et divisible, et concerne «Québec», affiché à une valeur faciale de 240 /m²/an. Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, Offre future : des reports pour 2020 Au vu des stocks de disponibilités immédiates déjà élevés tant à Vélizy qu à Massy, ainsi que la faible dynamique du marché d Orly, les promoteurs et investisseurs restent prudents concernant l initiation de nouveaux projets. Aucune opération ne viendra alimenter le marché en 2018, et seuls deux projets «Vélizy Way» (15 000 m²) avec permis de construire et la 1 ère tranche du «Campus Eiffel Massy» (11 300 m²), en chantier, sont prévus pour 2019. A moyen-terme, près de 157 000 m² de projets sont, pour l heure, prévus pour 2020, mais des reports sont à envisager. Cushman & Wakefield 6

POLE DE ROISSY DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : redémarrage confirmé mais relatif Demande placée de bureaux sur le Pôle de Roissy, La demande placée de bureaux enregistrée sur le Pôle de Roissy a atteint 11 200 m² de janvier à septembre 2018. Ce résultat, en hausse de 65% en un an dépasse le niveau annuel de l année 2017 et annonce un retour relatif de l activité transactionnelle sur ce marché. Cette accélération du rythme des commercialisations est toutefois à nuancer, car à comparer au point le plus bas de la décennie observé l année précédente. Des résultats contrastés entre moyennes et petites surfaces La reprise des commercialisations sur le Pôle de Roissy de janvier à septembre 2018 est particulièrement visible sur le segment des surfaces de taille moyenne avec 8 200 m² placés pour, notamment, LA FRANCAISE DES JEUX dans le «Parc ICADE Paris Nord 2», COMATELEC dans le «Niagara» à Villepinte, et la SCI PARIS NORD 2 à Tremblay-en-France. A contrario, le rythme des commercialisations a ralenti sur les petites surfaces avec seulement 3 000 m² placés (-47% en un an) avec une dizaine de transactions. Les grands mouvements restent, quant à eux, absents sur ce marché depuis 2016. Demande placée de bureaux par tranche de surface sur le pôle de Roissy T1-T3 2018 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 3 000 27% -47% De 1 000 à 5 000 m² 8 200 73% +623% Plus de 5 000 m² 0 0% NS Surface totale 11 200 100% +65% Ré-hausse du loyer de 2 nde main Le loyer prime de bureaux sur le Pôle de Roissy n a pas évolué de janvier à septembre, et reste donc à 200 /m²/an. La valeur locative moyenne des transactions de première main reste, elle aussi, inchangée à 180 /m²/an. Valeurs locatives de bureaux sur le Pôle de Roissy, /m²/an Le loyer moyen des transactions de bureaux de seconde main se repositionne, quant à lui, à 140 /m²/an (contre 130 /m²/an en 2017). Cette valeur moyenne reste la plus faible rencontrée sur les différents micromarchés de la Deuxième Couronne. La majorité des transactions locatives en 2018 se sont traitées sur le Pôle de Roissy dans une amplitude de valeurs comprises entre 130 et 180 /m²/an. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 7

POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Un stock de grandes surfaces très imposant Le volume des disponibilités immédiates de bureaux sur le Pôle de Roissy atteint 83 000 m² au 3 ème trimestre 2018. Ce chiffre, toujours imposant, est imputable à la forte disponibilité des grandes surfaces qui représentent les trois quarts de l offre avec un peu plus de 62 000 m² vacants. Le stock des grands gabarits d immeubles est composé de 6 offres à la fin du 3 ème trimestre 2018, ces dernières sont situées autant à Roissy-en-France qu à Tremblay-en- France, mais également à Villepinte et à Aulnay-sous- Bois. Parmi elles figurent : «Baïkal» (13 000 m² récemment livrés), et «Le Panoramique» (9 500 m²) dont les surfaces proposées sont divisibles. A contrario, l allégement des stocks est particulièrement significatif sur le segment des petites et moyennes surfaces (-62% et -64% en 9 mois respectivement) et représentent désormais moins d un an de commercialisations au rythme actuel du marché. Les petits gabarits proposés sont en majorité concentrés à Villepinte et Roissy-en-France, et les moyens sont essentiellement localisés à Villepinte. L amplitude des valeurs faciales affichées sur les surfaces de taille intermédiaire varient suivant les localisations et les immeubles proposés : de 105 /m²/an pour un immeuble situé à Roissy, à 200 /m²/an dans «Continental Square 2» à Tremblay-en- France. Offre immédiate de bureaux sur le Pôle de Roissy, Taux de vacance de bureaux, Pôle de Roissy Allégement du taux de vacance Les commercialisations des bureaux de seconde main et de taille intermédiaire sur le Pôle de Roissy depuis janvier 2018 participent à la baisse du taux de vacance sur ce marché (6,8%). Ce taux se positionne un peu au-dessus des taux moyens de la Deuxième Couronne et de l Ile-de- France, tous les 2 positionnés à 5,3%., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, Toujours pas de chantiers à l horizon Après la livraison de «Baïkal» développé par ADP dans le parc Roissypôle, aucun autre projet ne viendra alimenter l offre future sur ce marché avant 2020. Les projets concernant les immeubles «Parc Mail» (36 600 m²) et «International Trade Center» (24 900 m²) attendent toujours un preneur sur toute ou partie de ses surfaces avant de démarrer leur construction. Notons que certains propriétaires ont choisi la voie de la rénovation de leur ensemble tertiaire, une stratégie plus légère et moins couteuse que la restructuration. Cushman & Wakefield 8

MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Très bonne remontée dela demande placée La demande placée de bureaux sur le marché de Marnela-Vallée s est élevée à 38 800 m² de janvier à septembre 2018. Ce résultat s inscrit dans la continuité de la bonne dynamique initiée depuis 3 ans sur ce marché et laisse présager un niveau annuel figurant parmi les plus hauts de la décennie grâce à une accélération des mouvements depuis 2018. Demande placée de bureaux à Marne-la-Vallée, Hausse de la demande placée sur tous les segments de surfaces La hausse des commercialisations est visible sur l ensemble des différents créneaux de surfaces. Cette belle évolution est portée par le retour des grandes transactions avec 17 000 m² traités (+109% en un an) de janvier à septembre, et qui concerne les signatures de DISNEY dans le «Bellini» et du CREDIT AGRICOLE BRIE PICARDIE dans le parc «Les Etoiles d Europe» à Chessy. L évolution des commercialisations sur les moyennes surfaces n est pas en reste (+64% en un an) avec 14 500 m² placés et 6 signatures, suivie par les petites surfaces (+46% en un an) avec 7 200 m² traités dans une trentaine de transactions. Légère baisse des loyers moyens de 1 ère et de 2 nde main Le loyer prime reste inchangé depuis 2017, et se positionne à 220 /m²/an. Après un 1 er semestre 2018 stable, les valeurs locatives moyennes des transactions de première et de seconde main sont revues à la baisse au 3 ème trimestre et s établissent respectivement à 200 /m²/an et 150 /m²/an. Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface à Marne-la-Vallée T1-T3 2018 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 7 200 19% +46% De 1 000 à 5 000 m² 14 500 37% +64% Plus de 5 000 m² 17 100 44% +109% Surface totale 38 800 100% +77% Les disparités concernant les valeurs locatives enregistrées sur des transactions d immeubles anciens, rénovés et en état d usage restent fortes, avec une amplitude de 100 /m²/an à 170 /m²/an selon les qualités d immeubles et leurs localisations plus ou moins centrales. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 9

MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE Allégement de l offre immédiate de grande surface Offre immédiate de bureaux à Marne-la-Vallée, L offre de bureaux immédiatement disponibles à Marne-la- Vallée s est allégée de 18% en 9 mois pour se positionner à 123 000 m² au 3 ème trimestre 2018. Elle revient ainsi un niveau similaire à celui de l année 2010, bien inférieur à ceux enregistrés sur la période 2011-2017. Ce repli de l offre immédiate, bienvenu sur ce marché, est visible sur tous les segments de surfaces. Il est particulièrement marqué sur les grands gabarits d immeubles (-30% en 9 mois), où le stock est désormais constitué de 3 immeubles «East Side», «Le Vendôme» et «Ywood Business» pour un total de 51 000 m². La baisse de l offre est également forte sur les petites surfaces (-23% en 9 mois) et plus modérée sur les moyennes (-3% en 9 mois). En conséquence de la baisse de l offre sur les autres segments, le poids du volume des surfaces de taille intermédiaire bascule pour représenter 50% de l offre immédiate, avec une vingtaine de disponibilités proposées à la location et/ou à la vente dont 8 situées à Noisy-le-Grand., Cushman & Wakefield Taux de vacance des bureaux à Marne-la-Vallée Taux de vacance en baisse Suivant l allégement de l offre, le taux de vacance des bureaux à Marne-la-Vallée baisse pour se positionner à 8,4% au 3 ème trimestre 2018 (contre près de 10% fin 2017). Le secteur reste cependant bien au-dessus du taux de vacance de la Deuxième Couronne (5,3%) et de l Îlede-France (5,3%), tous deux orientés à la baisse., Cushman & Wakefield Les chantiers se font attendre Hormis la livraison de 14 000 m² de bureaux au 1 er trimestre, aucune autre construction ne viendra alimenter l offre neuve de Marne-la-Vallée en 2018. Les investisseurs devraient reprendre confiance peu à peu suivant l allégement de l offre sur ce marché, le volume des grands gabarits reste toutefois important. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, Les projets dotés d un permis de construire sont nombreux et totalisent un peu plus de 200 000 m² à l horizon 2021. Parmi eux, «Université» (100 000 m²) à Montévrain et les bâtiments Sud et Nord du programme «Concert Horizon» (30 000 m²) à Noisy-le-Grand, prévus pour 2020 sont en attente d un niveau suffisant de commercialisation pour être réalisés. Cushman & Wakefield 10

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : décélération du rythme Près de 28 700 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines de janvier à septembre 2018, soit l équivalent du niveau annuel atteint en 2016, point bas de la décennie. Après une forte poussée au 1 er trimestre (20 000 m² placés), le rythme s est fortement ralenti depuis, le dernier trimestre sera donc déterminant. Demande placée de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, Les petits gabarits ont été davantage plébiscités Les commercialisations des petites surfaces de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines sont en hausse de 17% en un an. Elles restent les produits les plus plébiscités et représentent 38% du volume total du marché avec 10 800 m² traités, soit 30 signatures opérées de janvier à septembre. Les moyennes surfaces suivent la même tendance haussière (+56% en un an), avec 5 signatures conclues depuis le début de l année; notons que ces transactions ont portées sur des surfaces entre 1 000 à 2 000 m², ce qui souligne l appétence des utilisateurs pour des gabarits de taille restreinte sur ce marché. A contrario, les grands mouvements, très présents l année précédente (4 signatures en 2017) se sont faits rares depuis janvier : une seule signature a en effet été relevée sur ce segment de surface; elle concerne la prise à bail d AKKA TECHNOLOGIE (9 700 m²) dans «L Albéro» à Guyancourt. Notons que ces derniers ont également pris à bail une surface de 18 100 m² à Rocquencourt, dans une stratégie de regroupement et d expansion de ses effectifs. Le loyer de 2 nde main est en progression douce Demande placée de bureaux par tranche de surface à Saint-Quentin-en-Yvelines T1-T3 2018 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de bureaux à Saint-Quentin-en- Yvelines, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 10 800 38% +17% De 1 000 à 5 000 m² 8 300 29% +56% Plus de 5 000 m² 9 500 33% -72% Surface totale 28 700 100% -40% Le loyer prime reste stable depuis la correction opérée en 2017 à 220 /m²/an, une valeur qui se rapproche du loyer moyen de transactions de première main, également très constant depuis 2015, positionné à 200 /m²/an. Le loyer moyen de transactions de seconde main, quant à lui, remonte légèrement pour s établir à 150 /m²/an. Cette valeur moyenne cache une amplitude relativement large de loyers pour ce type de bureaux : entre 110 /m²/an et 205 /m²/an selon l état du bâtiment et les prestations proposées. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 11

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE Baisse de l offre immédiate! L offre de bureaux immédiatement disponibles se positionne à 89 000 m² au 3 ème trimestre 2018. En baisse de 14% en 9 mois, elle atteint son niveau le plus bas de la décennie. Offre immédiate de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, Ce stock de bureaux vacants est toujours majoritairement constitué de surfaces de taille intermédiaire (50% du poids du marché); ce segment de surface, qui enregistre la plus faible demande placée sur ce marché depuis 2014, affiche un allègement de 10% en 9 mois, un résultat encourageant. En baisse de 46% en 9 mois, le stock des surfaces de bureaux supérieures à 5 000 m² représente moins d un an de commercialisations au rythme actuel du marché. Il est composé de 2 immeubles : «L Espace Montigny» (11 700 m²), et l «Alcavert» (15 000 m²) qui lui est prévu à la restructuration. A contrario, le volume des disponibilités sur les petites surfaces augmente de 4% en 9 mois. Ce segment de surface, davantage plébiscité sur ce marché, est composé d une quarantaine d offres pour un total de 17 600 m², et représente un peu plus d un an de commercialisations au rythme actuel observé sur ce marché., Cushman & Wakefield Taux de vacance de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines Le taux de vacance continue son inflexion Le taux de vacance, en baisse progressive depuis 2015, s établit à 6,1% à Saint-Quentin-en-Yvelines au 3 ème trimestre 2018. Il rejoint peu à peu les niveaux observés en Deuxième Couronne (5,3%) et en Ile-de-France (5,4%)., Cushman & Wakefield Offre future : quelques chantiers pour 2019 et 2020 Le secteur voit le démarrage de deux chantiers qui alimenteront l offre d ici 2019, avec la construction par CFC DEVELOPPEMENT des bâtiments 6 et 7 7 bis du «Parc Omega» (ensemble de plus de 10 000 m² dont 4 500 m² livrables en mai 2019) prévus à Elancourt, ainsi que l immeuble «Proxima V» (6 700 m²) à Guyancourt. Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, En 2020, près de 80 000 m² de bureaux concentrés à Montigny-le-Bretonneux sont prévus. Parmi eux, citons «Garden Ouest» (50 000 m²) avec permis de construire sur trois bâtiments développés par GECINA, ainsi que l immeuble «Imagine» (13 700 m²), avec permis de construire également, développé par SERCIB. Cushman & Wakefield 12

DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études - France +33 (0)1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés