Actualisatin de la valeur vénale d un prtefeuille immbilier A la date de septembre 2011 pur le cmpte de la Sciété ZÜBLIN IMMOBILIERE France SA Référence : CGRA I2011-1430
MISSION Nus, sciété d'expertise BNP PARIBAS REAL ESTATE VALUATION, membre de l'assciatin Française des Sciétés d'expertise Immbilière, par abréviatin "AFREXIM", adhérant à la Charte de l'expertise en Evaluatin Immbilière, avns été cmmis, par cntrat du 29/08/2011, en ntre qualité d'expert, par : la Sciété ZÜBLIN IMMOBILIERE Représentée par Mnsieur Pierre ESSIG, Directeur Général, Dmiciliée au : 52, rue de la Victire 75009 PARIS Aux fins d actualiser sur pièces, pur sn cmpte, les valeurs vénales au 31 mars 2011 de divers biens immbiliers, détenus en pleine prpriété, à usage de bureaux, sis : 52, bulevard du Parc Jatte 1 92200 NEUILLY SUR SEINE 28, bulevard du Parc Jatte 2-92200 NEUILLY SUR SEINE 26, bulevard du Parc Jatte 3 92200 NEUILLY SUR SEINE 2, rue Henappe 92000 NANTERRE 1, prmenade de la Bnnette 92230 GENNEVILLIERS 12/18, rue Gustave Flurens 92150 SURESNES 17/23, avenue Gerges Pmpidu 69003 LYON 36/40, rue Rger Salengr 13002 MARSEILLE Référence : CGRA I2011 1430 Page 2
METHODOLOGIE Nus avns prcédé à l actualisatin en valeur vénale de chaque bien immbilier en ayant recurs aux méthdes classiques d'évaluatin, ceci en cnfrmité avec les référentiels prfessinnels que snt la Charte de l Expertise en Estimatin Immbilière, les Nrmes Eurpéennes d Expertises Immbilières dévelppées par The Eurpean Grup f Valuers Assciatins (TEGVA) et les recmmandatins COB/CNC de venue Autrité des Marchés Financiers A.M.F.) de février 2000 prtant sur l expertise immbilière du patrimine des sciétés faisant un appel public à l épargne : - Méthde par capitalisatin des revenus nets. - Méthde par cmparaisn. - Méthde par actualisatin des cash flws Ces méthdes nt été appliquées seln les principes suivants : - Apprche par capitalisatin des lyers nets : Cette méthde cnsiste à appliquer un taux de rendement aux lyers réels u escmptables, en tenant cmpte du niveau des lyers en curs par rapprt aux valeurs lcatives de marché crrespndantes. L expert apprécie des plus u mins-values sur les lyers cnstatés par rapprt au marché. Le taux de rendement retenu résulte de l'bservatin des taux pratiqués sur le marché immbilier sectriel. Par ailleurs, l expert intègre pur chaque immeuble, le cût des travaux nécessaires à sa pérennité seln le plan de travaux établi par le prpriétaire u seln les dnnées qu il aura recueillies lrs de ntre précédente visite. Ce mntant est déduit de la valeur btenue par l apprche par capitalisatin. - Apprche par cmparaisn: L expert établit une apprche par les ratis unitaires, m² par nature d affectatin et unité pur les emplacements de statinnement tenant cmpte de leur état. Cette apprche permet à l expert, d btenir une valeur glbale par immeuble de laquelle il déduit les mntants de travaux nécessaires à sn maintien seln un schéma identique à celui de l apprche par capitalisatin du revenu. - Apprche par la méthde des "Discunted Cash Flw": Autre variante de la méthde par le revenu, cette méthde permet d intégrer les flux sur une péride d analyse de 10 ans, en tenant cmpte : - des lyers quittancés, - des lyers attendus, - d un taux de vacance, cnstaté u envisageable, - des charges nn récupérables. - des impôts, taxes et assimilés, - des travaux d entretien et d investissement, - des charges de fnctinnement, récupérables nn récupérées, assurances, - des hnraires de cmmercialisatin des lcaux vacants. - des travaux avant relcatin. La valeur vénale retenue est la myenne arithmétique de ces 3 méthdes (1). (1) Cette myenne arithmétique ne sera pas retenue pur l immeuble de Marseille (cf page 8). En cnfrmité avec les instructins de l A.M.F. et ntamment ses recmmandatins d'ctbre 1995, les cnclusins fnt apparaître : - la valeur vénale exprimée hrs les drits de mutatin, - la valeur de recnstitutin, frais et drits de mutatins inclus. Cncernant lesdits drits de mutatin, il a été adpté un taux de 6.20%, en cnfrmité avec la recmmandatin de l Assciatin Française des Sciétés d Expertise Immbilière (A.F.R.EX.IM.) lrsque la mutatin est sumise au régime des drits d enregistrement et de 1.80 % lrsqu elle dépend du régime T.V.A. Référence : CGRA I2011 1430 Page 3
RESUME DU PORTEFEUILLE Cette évaluatin prte sur 8 actifs immbiliers à usage principal de bureaux, situés à Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Gennevilliers, Suresnes, Lyn et Marseille. Jatte 1, 52 bulevard du Parc, 92200 Neuilly-sur-Seine Il s agit d un immeuble de bureaux, détenu en tute prpriété, datant du début des années 1970 et affichant un certain cachet architectural. Il est élevé de neuf étages sur rez-de-chaussée et quatre niveaux de sus-sls. Il ffre une surface utile de 16 430 m² intégrant un vaste hall d accueil, un auditrium de 160 places ainsi qu un RIE et ses salns. L aménagement des lcaux est de bnne qualité et les surfaces snt fnctinnelles. Elles autrisent une divisibilité aisée tant hrizntalement que verticalement ainsi qu une grande mdularité des plateaux. Situé à l Ouest de la Capitale, en première périphérie, dans la cmmune ctée de Neuilly sur Seine, ce bien prfite d un envirnnement calme et verdyant principalement cnstitué d immeubles à usage de bureaux mais également d habitatin. L immeuble était lué en ttalité aux termes d un bail cmmercial cnsenti à la Sciété ROCHE. Ayant pris effet en juillet 2002, ce bail est arrivé à échéance le 30 juin 2011. Le lcataire cntinue cependant d ccuper les lcaux jusqu au 30 nvembre 2011, myennant une indemnité d ccupatin de 494 747 HT HC/mis, faisant ressrtir un lyer hrs parking et annexes de l rdre de 360 HT HC/m². Afin de valriser l immeuble par la méthde des Discunted Cash Flw, nus avns cnsidéré un départ du lcataire au 30/11/2011. Après la libératin des surfaces, nus cnsidérerns la réalisatin de travaux sur une durée de 2 ans, pur un mntant de 19.5M qui crrespnd à un rati nrmalisé d envirn 1 200 HT/m² qu un ptentiel acquéreur serait susceptible de déduire de sn ffre cmpte tenu de l ancienneté de l immeuble. Lyer de marché cnsidéré après travaux : 6 727 000 HT-HC/an. Jatte 2, 28 bulevard du Parc, 92200 Neuilly-sur-Seine Cet immeuble indépendant, cnstruit dans les années 1970 est édifié sur tris niveaux de sus-sl, d un rez-de-chaussée et de 6 étages drits à usage de bureaux. Il ffre une surface utile de bureaux de 6 479 m² et 647 m² d archives et cmpte 149 places de statinnement en sus-sl. Les plateaux snt rganisés en bureaux clisnnés en premier jur (clisnnement mbile) et bénéficient d aménagement et d équipements de bnne qualité. Visin de l immeuble Jatte 1, ce bien détenu en pleine prpriété prfite de l envirnnement agréable que prpse la cmmune de Neuilly. Le bâtiment était intégralement lué à la sciété YSL Beauté (grupe L OREAL) qui a quitté le site le 30 juin 2011. Afin de valriser l immeuble par la méthde des Discunted Cash Flw, nus avns cnsidéré la réalisatin d imprtants travaux de rénvatin similaires à ceux réalisés sur l immeuble Jatte 1, pur un mntant estimé à 11.5M, mntant qu un ptentiel acquéreur serait susceptible de déduire de sn ffre cmpte tenu de l ancienneté de l immeuble (livraisn cnsidérée fin 2012). Lyer de marché cnsidéré après travaux : 3 024 000 HT-HC/an. Référence : CGRA I2011 1430 Page 4
Jatte 3, 26 bulevard du Parc, 92200 Neuilly-sur-Seine Cet immeuble indépendant, détenu en pleine prpriété date de la fin des années 1970. Il est élevé sur 3 niveaux de sus-sl à usage de parking, archives et lcaux techniques, d un rez-de-chaussée et de 9 étages à usage principal de bureaux. Il ffre une surface utile de bureaux de 7 987 m², 888 m² d archives ainsi qu un RIE de 405 m². Les surfaces de bureaux snt rganisées en deux ailes articulées autur d un nyau central. L aménagement des lcaux est de bnne qualité et les surfaces snt fnctinnelles grâce à une mdularité des plateaux et une divisibilité aisée tant hrizntalement que verticalement. Egalement situé sur l Ile de la Jatte, le bâtiment s inscrit dans un envirnnement mixte et agréable. Suite aux cngés de Rche, YSL beauté et Tandberg Telecm, 2 300 m² de bureaux snt vacants au 30 septembre 2011. S agissant des autres surfaces, cet immeuble est lué aux termes de baux, sumis aux articles L 145 du Nuveau Cde de Cmmerce et aux articles nn abrgés à ce jur du Décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents : - Grass Rts lue 540 m² (bail 4/6/9 ans avec une prchaine échéance au 31/12/2013). - CISAC dispse de 520 m² (bail 6/9 ans arrivant à échéance le 31/12/2019). - TMC Régie lue 860 m² (bail 3/6/9 récemment cnsenti : effet au 01/01/2009). - Rche ccupe 3 450 m² (bail 6/9 ayant pris effet au 01/02/2005). Un cngé a été délivré pur le 31/01/2011 cependant une cnventin d ccupatin précaire mise en place sur la base d un lyer frfaitaire mensuel de 130.000 pur la péride allant du 01/02/2011 au 30/11/2011. Nus nterns également la recnductin du bail, pur des surfaces en rez-de-chaussée, cnsenti aux Editins Lafn (bail précaire) jusqu au 31 décembre 2011. Pur l ensemble des surfaces ccupées au 30 septembre 2011, le mntant du lyer annuel s élève à 835 000 HT HC. Ces lyers snt révisés annuellement à la date anniversaire des baux seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. S'agissant de la méthde par Discunted Cash Flw, nus retenns une rénvatin prgressive des plateaux suite aux différents départs des lcataires, pur un mntant ttal de 12.4 M, 10.9M restant à réaliser, ainsi que le remplacement des cellules haute tensin pur 300 K. Valeur vénale de l'actif résultante de cette méthde : 48 339 000 HD Référence : CGRA I2011 1430 Page 5
Le Magellan, 2 rue Hennape, 92000 Nanterre Cnstitué d'un crps unique de bâtiment de frme rectangulaire, cet immeuble datant de 2001 est élevé sur deux niveaux de sus-sl à usage de parking, d'un rez-de-chaussée à usage de restaurant interentreprises et d'auditrium ainsi que de 6 étages à usage de bureaux. Une extensin à usage principal de bureaux est acclée au bâtiment principal et est élevée sur sus-sl, d'un rez-de-chaussée et de 4 étages. D une surface utile de bureaux de 11 180 m² incluant un RIE et un auditrium, cet immeuble cmpte 296 places de statinnement extérieures et en sus-sl. Situé au sein d'un pôle écnmique majeur de l'ouest parisien, à prximité de la Défense, cet ensemble est lcalisé dans un quartier mixte (habitat et tertiaire). D'architecture sbre, il apparaît en très bn état d'entretien. Il ffre un niveau d'équipements et de prestatins très crrect. De plus, la cnfiguratin des plateaux permet une divisin tant verticale qu'hrizntale. La majrité des surfaces (près de 7 000 m²) est luée à la sciété FAURECIA au terme d un bail de 6 ans fermes ayant pris effet au 1 er ctbre 2008. 1 700 m², au 1 er étage, fnt l bjet d une lcatin cnsentie le 1 er janvier 2011, à la sciété Natinal Instruments France (anciennement sus lcataire des mêmes surfaces) pur une péride ferme de 6 ans. 1 500 m² situés au 2 ème étage snt libres au 30 septembre 2011. Le lyer de fin de prgressivité au 30 septembre 2011 pur les surfaces ccupées s élève à 4 022 000 HT HC sit un rati de 417 HT HC/m²/an hrs parkings / RIE inclus. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire des baux seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Durant les 6 premières années du bail, ZÜBLIN a cnsenti divers travaux d'améliratin et de rénvatin dans une limite glbale et frfaitaire de 400 000 HT. Ils cmprendrnt : - La pse de barrières aux accès parking, - la créatin d'un espace parking pur 2 rues, - l'installatin d'un garde-crps en titure, - la mise en peinture des parkings en sus-sl, - les menus travaux de réfectin du RIE, - le réaménagement des dispsitifs généraux d'interruptin électrique des plateaux, - la cnstructin d'une guérite pur le gardien. S'agissant de la méthde par Discunted Cash Flw, deux scénarii nt été pndérés en fnctin de l'appréciatin que nus avns de leur prbabilité de réalisatin : hypthèse 1 pndérée à 30% : Départ pur les étages du 3ème au 6ème lrs de la prchaine ptin triennale sit le 30/09/2014. Valeur vénale de l'actif : 49 927 000 HD. hypthèse 2 pndérée à 70% : Départ pur les étages du 3ème au 6ème à la fin du bail sit le 30/09/2017. Valeur vénale de l'actif : 52 725 000 HD Référence : CGRA I2011 1430 Page 6
Le Chaganne, 1 Prmenade de la Bnnette, ZAC des Barbanniers, 92230 Gennevilliers Immeuble en pleine prpriété, datant de 1991, cnstitué d un crps de bâtiment en frme de «U», et élevé de 5 étages à usage de bureaux dnt deux partiels, sur rez-de-chaussée à usage d activité et sus-sl à usage de parkings. Il dévelppe 6 353 m² de bureaux, 1 652 m² d activité et 178 m² d archives. Cet ensemble de bnne facture architecturale présente des équipements en bn état ainsi que des surfaces ratinnelles, lumineuses et permettant une divisin tant verticale qu hrizntale. L rganisatin et l aménagement des lcaux crrespndent parfaitement à l activité du preneur en place : Eurp Assistance France. Un bail cmmercial de 6/9 ans leur a été cnsenti prenant effet le 01/08/2006. Le mntant annuel du lyer au 30 septembre 2011 s élève à 2 076 000 HT HC/an, sit un rati hrs parking et annexes d envirn 230 HT HC/m²/an. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Situé sur la rive gauche de la Seine, à 5 km envirn au Nrd-uest de Paris, au sein d un pôle tertiaire, l actif prfite de la prximité de la gare RER de Gennevilliers. L envirnnement immédiat est cnstitué d'immeubles de bureaux bénéficiant d une bnne renmmée cmme «Le Signac» mais également d immeubles tertiaires indépendants enturés de parkings et d espaces verts. Près d un millin d eurs de travaux nt été réalisés sur ce site curant 2009 2010 : - Sécurisatin des issues de securs pur 16 K, - Travaux de climatisatin pur 920 K. Il est prévu également l'installatin de cmpteurs et d'un système de cllecte et d'analyse des dnnées énergétiques pur un mntant de 61 000 et une rénvatin des équipements en 2013-2014 pur un mntant de 100 000. Hrizn Défense II, 28 rue de Verdun-12 à 18 rue Gustave Flurens, 92150 Suresnes Cnstructin datant de 2006, cnstituée d un crps de bâtiment en «L», en mityenneté de part et d autre, élevé de 5 étages (dernier étage en partie avec terrasse) sur rez-de-chaussée, agrémenté d un petit jardin intérieur et 2 sus-sls. A usage principal de bureaux, elle ffre une surface utile de l rdre de 2 580 m² L ensemble des surfaces et des niveaux bénéficie d une distributin fnctinnelle et d un éclairement naturel très agréable facilité par de larges façades vitrées. A l angle de deux rues, l immeuble prfite d une excellente visibilité au sein d un secteur mixte regrupant des immeubles cllectifs d habitatin et des immeubles tertiaires. Il est intégralement lué à la sciété LEXMARK seln un bail cmmercial de 6/9 ans cnsenti le 01/08/2006. Le lyer annuel au 30 septembre 2011 s élève à 913 000 HT HC sit 320 HT HC/m²/an hrs parkings. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Référence : CGRA I2011 1430 Page 7
Le Danica, 17-23 avenue Gerges Pmpidu, 69003 Lyn L ensemble immbilier date de 1993. En dépit d une taille imprtante, il présente une architecture «aérée», cnstituée de tris bâtiments parallèles ffrant une «prue» arrndie sur l avenue Gerges Pmpidu, alternant avec deux curs intérieures de 1 300 m² et 1 400 m² envirn. Il ffre une surface utile de bureaux de plus de 16 000 m² et 435 emplacements de parking parfis dubles. Cet ensemble pluri-lcataire est en bn état d entretien. Les aménagements diffèrent seln les ccupants. L actif prfite d une excellente lcalisatin tertiaire au sein du premier quartier d affaires réginal. L envirnnement est très largement dminé par les bâtiments tertiaires du pôle d affaires de la Part-Dieu. Préservé de l imprtant trafic de la rue Maurice Flandin, il bénéficie d une excellente visibilité depuis la gare et d une desserte ptimale en transprts en cmmun. Ntns que des travaux nt été réalisés sur ce site : - Réfectin des sanitaires pur 1.2 millins d eurs - Rénvatin d un hall et paliers pur 120 K. Au 30 septembre 2011, le lyer glbal net de l actif s élève à 2 777 000 HT HC/an, ce vaste ensemble cmptabilisant 1 900 m² vacants. 36-40 rue Rger Salengr, 13002 Marseille Ensemble immbilier en pleine prpriété datant de 2008, cnstitué d un crps de bâtiment en «U», élevé sur sus-sl et rez-de-chaussée, de 3 étages et d un 4ème étage partiel sur avenue, frmant attique en retrait. De bnne cnceptin architecturale permettant un bn éclairement naturel des bureaux et une divisibilité aisée au regard des circulatins verticales, il bénéficie d un niveau d équipements et d aménagements élevé, en adéquatin avec sa destinatin actuelle. Il ffre des surfaces de bureaux de 4 735 m² ainsi que d autres d activité (1 100 m²) et 47 parkings en sus-sl. Cet actif tertiaire est situé dans le quartier en mutatin de La Villette, dans le trisième arrndissement de Marseille et au niveau d une extensin du périmètre Eurméditerranée. Mn lcataire, ce bien génère actuellement un revenu annuel net de 1 308 000 HT HC (Taxe Fncière à la charge du bailleur déduite) dnt 186 000 de surlyer crrespndant aux aménagements spécifiques demandés par la Mairie de Marseille, le lcataire ; sit un lyer de 192 HT-HC/m²/an hrs surlyer. Au 30 septembre 2011, la valeur de l ensemble des immeubles détenus par le Grupe a été déterminée en calculant la myenne arithmétique des valeurs btenues seln les tris méthdlgies à l exceptin de l immeuble le Salengr. Cmpte tenu de la demande d infrmatin de la Ville de Marseille relative à l exercice de l ptin d achat dnt elle dispse sur l immeuble, l évaluateur a estimé la pssibilité de vir l immeuble vendu à curt terme à la valeur de l ptin d achat en pndérant chacune des méthdlgies dans le calcul de la myenne de la façn suivante : - Méthde par actualisatin des cash-flws : 5% - Méthde par capitalisatin des revenus nets : 5% - Méthde par cmparaisn : 90% Au 30 septembre 2011, la valeur de la méthde par cmparaisn pur l immeuble Salengr est btenue en ajutant à la valeur de l ptin d achat calculée à cette date les lyers à encaisser jusqu à une date estimée de réalisatin de la vente, cmpte tenu des prcédures administratives à suivre, au 31 mars 2012. Référence : CGRA I2011 1430 Page 8
ANALYSE DE MARCHE L investissement en France Avec près de 10 milliards d eurs d engagements recensés au curs des 9 premiers mis de l année 2011, sit une prgressin de 32 % cmparativement à la même péride de 2010, le marché de l investissement en immbilier d entreprise en France cnfirme sa reprise. Plusieurs facteurs justifient cette embellie. En ce début d année 2011, les cnditins de financement restaient attractives, les actifs immbiliers plus rémunérateurs que les bligatins d Etat et mins vlatils que les marchés bursiers, enfin les investisseurs semblaient plus cnfiants, rassurés par un marché lcatif dynamique. L activité du marché de l investissement sur cette péride s est caractérisée par de nuvelles tendances. Dans un premier temps, les ventes de prtefeuilles nt fait leur retur avec 1,8 milliard d eurs investis au curs des 3 premiers trimestres, en cmparaisn à 1,1 milliard sur les 9 premiers mis de l année 2010. La transactin la plus imprtante a cncerné la cessin par Axa à Nrges Bank d une participatin de 50 % dans un prtefeuille d actifs de bureaux franciliens pur un mntant de 700 millins d eurs. Par ailleurs, les transactins d envergure, supérieures à 100 millins d eurs nt été particulièrement dynamiques, elles nt représenté 4,1 milliards d eurs sur les 9 premiers de l année (cntre 2,3 milliards sur la même péride de 2010). Parmi les transactins les plus significatives de ce 3ème trimestre figure l acquisitin par le cnsrtium Caisse des Dépôts, Prédica et Scr de l immeuble River Ouest (64 000 m²) à Bezns pur un vlume estimé à 370 millins d eurs. Enfin, malgré la prépndérance de l Ile-de-France, le marché de l investissement en Régins se caractérise par un retur des investissements en bureaux, prenant ainsi le relais des cmmerces qui avaient largement dminé le marché en 2009 et 2010. Ainsi, 1,1 milliard d eurs nt été investis en bureaux en Régins sur les 3 premiers trimestres de 2011, cntre seulement 330 millins d eurs sur la même péride 2010. Les taux de rendement "prime" snt quant à eux restés stables. Cependant, deux tendances se distinguent. Au curs du 1er semestre la frte prgressin de l OAT avait amputé de manière significative la prime de risque des investisseurs, les incitant à rester fermes sur le niveau plancher du taux "prime". Depuis cet été, la crise de la dette suveraine particulièrement virulente a, certes, permis de recnstituer une prime de risque attractive mais a replngé les acquéreurs dans un climat d incertitudes. Ainsi, malgré un réel retur des capitaux sur le marché, les investisseurs resternt très majritairement turnés vers les prduits les plus sécurisés, renfrçant ainsi l impact d un marché à deux vitesses. Dans un cntexte écnmique particulièrement difficile, un ralentissement des investissements est envisageable dès le 4ème trimestre 2011, prtant néanmins les vlumes d engagements à 14-15 milliards d eurs sur l ensemble de l année 2011, sit un niveau prche de la myenne de lng terme (15 milliards d eurs). Référence : CGRA I2011 1430 Page 9
Le Marché des bureaux en Ile de France Avec 1 957 300 m² cmmercialisés au curs des neufs premiers mis de l année 2011, le marché des bureaux franciliens affiche une augmentatin de 20 % cmparativement à la même péride de 2010. Ainsi, cmpte tenu des vlumes enregistrés lrs du 3ème trimestre 2011 (788 000 m² placés, sit la deuxième plus frte perfrmance des dix dernières années), le marché renue avec un niveau similaire aux vlumes placés de l année 2008. Cntrairement aux trimestres précédents ù le segment des surfaces de mins de 5 000 m² sutenait le marché, le frt rebnd des transactins s explique essentiellement par la dynamique des transactins de grandes surfaces (plus de 5 000 m²). Ainsi, avec 487 000 m² placés au curs du 3ème trimestre cntre seulement 199 000 m² un an auparavant, le marché des grandes surfaces affiche une perfrmance histrique. Néanmins, il cnvient de nuancer cette frte hausse avec le caractère exceptinnel des transactins de SFR à Saint-Denis et de Carrefur à Massy sur plus de 200 000 m². En termes de psitinnement gégraphique, plusieurs grandes cmmercialisatins impactent les secteurs périphériques tels que la Bucle Nrd, la 1ère Curnne Nrd u encre la 2ème Curnne Sud. De sn côté, Paris hrs Quartier Central enregistre la plus grande transactin de la capitale depuis 7 ans avec la prise à bail de 38 000 m² par le Ministère de l Intérieur dans l immeuble Le Lumière (Paris 12ème). A l inverse, le secteur de La Défense cntinue d enregistrer un vlume de transactins en deçà de la myenne décennale. L ffre à un an ttalise 4,5 millins de m² dispnibles à la fin du 3ème trimestre 2011, sit une baisse significative de 6 % sur 12 mis. Ce frt repli reste principalement le résultat d une frte cnsmmatin de surfaces neuves u restructurées. Ainsi, la part des surfaces neuves et restructurées dispnibles à un an ne représente plus que 23 % au 1er ctbre 2011 cntre 26 % un an auparavant. Du cté des actifs de secnde main dispnibles, même si le vlume apparaît encre élevé, une stabilisatin s père depuis le début d année. Dans ce cntexte, le taux de vacance des bureaux franciliens, qui s établit aujurd hui à 7,1 %, devrait peu évluer d ici la fin d année. Référence : CGRA I2011 1430 Page 10
Au final, malgré la récente amplificatin de la crise des dettes suveraines, le marché des bureaux en Île-de- France affiche aujurd hui un niveau de transactin élevé, laissant présager pur la fin d année un vlume annuel cmpris entre 2,3 et 2,4 millins de m². Dans un scénari central de frt ralentissement de l activité écnmique, les vlumes cmmercialisés des bureaux en Île-de-France purraient être cmpris entre 2 et 2,2 millins de m² en 2012. Le Marché des bureaux en Régin L ajustement du marché des bureaux en régins se cnfirme après un rebnd en 2010. Le décrchage du niveau des vlumes de bureaux traités en 2009 avait impliqué un décalage des transactins sur 2010. Suite à cette année faste, un relâchement était à anticiper pur 2011. Or, ce premier semestre est marqué par une tendance haussière (+6 % cmptes-prpres inclus) par rapprt à l an dernier, de semestre à semestre. Ainsi le rééquilibrage du marché des bureaux amrcé en 2010 se pursuit, bien que fragilisé par des perspectives écnmiques mrses. Elles n apparaissent pas favrables au prlngement de ce réajustement à plus lng terme. Grâce à une imprtante cnsmmatin de bureaux neufs et une lente résrptin dans le secnde main, l ffre à un an en régins retruve ses niveaux de 2008. Les marchés s élignent un peu plus d un risque de situatin de "surffre". Cependant, des tensins se cnfirment sur le marché des bureaux neufs, malgré une reprise des mises en chantier. La légère décrue de l ffre à un an de secnde main est crrbrée par des niveaux de transactins élevés. Ces muvements sulignent clairement un effet de reprt des utilisateurs sur des bureaux neufs se raréfiant, vers des biens de secnde main de qualité. Les transactins sur des grandes surfaces de bureaux gardent tujurs une part prépndérante dans la tenue des marchés. Elles émanent plus suvent du secteur privé (infrmatique, ingénierie...) depuis cette année, et cette tendance devrait se cnfrter jusqu à fin 2011. À la différence de 2010, ce ne snt plus les signatures prtant sur des surfaces de plus de 5 000 m² qui nt sutenu le marché. Glbalement, la tranche de surface inférieure (entre 1 000 et 5 000 m²) a bien impacté de manière psitive le niveau des transactins ce semestre. La slidité des marchés reste menacée par la dualité entre une ffre neuve u récente de mins en mins dispnible, et une ffre de secnde main peu qualitative en cnstante augmentatin. C est le cas dans la plupart des villes, et ce de manière accrue dans les principaux quartiers d affaires (Part- Dieu, Eurméditerranée, Euralille), ù cette situatin s est encre renfrcée. Le déplacement des transactins vers des bureaux de secnde main cncerne majritairement des biens qui se démarquent distinctement en fnctin de leur qualité. Le danger se manifeste alrs au regard du stck grandissant d immeubles anciens peu adaptés aux attentes des utilisateurs. Les délais de cmmercialisatin restent relativement curts en centre-ville, et diminuent légèrement en périphérie. Référence : CGRA I2011 1430 Page 11
Offre et transactin : Un des faits marquants de ce semestre est que l ffre de secnde main décrît pur la première fis depuis 2007, tandis que l absrptin de bureaux neufs se pursuit, ce qui a permis à la plupart des villes de retruver un marché équilibré. Elles snt aussi marquées par la réalisatin u nn de transactins significatives : des marchés cmme Tuluse u Lyn cmmencent très bien l année, tandis que Lille u Marseille cnnaissent un net repli. À Lyn, le rythme sutenu bservé en 2010 se cnfrte ce semestre. L ensemble des vlumes placés de bureaux crrespndent à 116 500 m², sit 21 000 m² de plus que la myenne décennale cnstatée. Les grandes transactins nt cnservé un rôle stimulateur sur le marché lynnais, ntamment grâce à EDF qui va s installer dans 15 200 m² de bureaux neufs à la Part-Dieu. Ce snt surtut les transactins de taille myenne, entre 1 000 et 2 000 m² qui nt prté le marché. La part de cmmercialisatin des bureaux de secnde main se cnslide, permettant un repli significatif de l ffre à un an, restant tutefis élevée. Sur Aix/Marseille, le frt repli du premier trimestre n a pas pu être cmpensé les mis suivants, purtant plus actifs. D ici la fin de l année, le marché purrait, cmme en 2009, ne pas passer la barre des 100 000 m² de vlumes de bureaux traités. Bureaux neufs : La reprise ntable des mises en chantier a cmpensé la baisse sensible de l ffre neuve dispnible immédiatement. Un renuvellement de l ffre neuve se prfile dnc au curs des prchains trimestres en régins mais inégalement reparti sur les aires métrplitaines, avec une insuffisance symptmatique dans les quartiers les plus recherchés. Il n y a tujurs que très peu de lancements en blanc, même si les prmteurs avaient cmmencé à retruver un peu de cnfiance, à la vue d une améliratin glbale de l activité écnmique en régins. Les pprtunités d ffres de bureaux neufs snt d autant plus réduites pur les demandes sur des grandes surfaces. Cette pénurie reste principalement visible sur les secteurs les plus recherchés, en particulier dans les quartiers des affaires des principales villes. Suvent, un reprt s effectue sit sur les secteurs ù l ffre neuve est plus abndante (en périphérie), sit sur du secnde main de qualité. Seln les villes et les secteurs, la tendance diffère. À Lyn, le quartier de la Part-Dieu suffre tujurs d un manque évident de bureaux neufs. Face à l effritement cntinu de l ffre à un an depuis 2009, les utilisateurs nt eu tendance à se reprter vers des biens de secnde main sur ce secteur. Ce dernier juit tujurs d une demande imprtante sur les grandes surfaces en particulier, cmme en témigne les 15 000 m² pris par EDF sur l immeuble "Le Vélum", avant même sa livraisn. La pénurie de bureaux neufs se manifeste par la dispnibilité immédiate de seulement 10 000 m² de surfaces neuves (dnt plus de la mitié sur la Tur Oxygène), et surtut d une quasi absence de livraisn à prévir pur 2012. Mins centraux, des quartiers cmme Gerland u Vaise ffrent une alternative pur cette typlgie de biens. Référence : CGRA I2011 1430 Page 12
À Marseille, le secteur Eurméditerranée perpétue les tensins liées à une rareté accentuée de sn ffre de bureaux neufs. Cmme à Lyn, très peu de livraisns snt attendues d ici 2012, mais un déblcage devrait se mettre en place dès 2013, avec l attente d imprtants prjets devant vir le jur. En utre, ce phénmène de manque d ffre neuve se déplie maintenant vers Aix-en-Prvence. Lyers : Les lyers n nt pas évlué de manière brutale durant ce premier semestre 2011. Généralement la tendance s riente à un léger creusement des écarts entre les valeurs du neuf, qui se maintiennent vire augmentent, et celles du secnde main, en faible retrait en myenne. Sur les bureaux de secnde main, la dichtmie entre une ffre de qualité, bien située, et des bureaux nn rénvés, dnt les valeurs cntinuent de baisser, cnfirme l élargissement des furchettes de lyers. En effet, des lcaux en très bn état permettent une slutin de reprt pur les utilisateurs face à la rareté des bureaux neufs dans les secteurs très demandés. À Lyn, dans le secnde main, l abndance de l ffre ne permet pas de faire évluer les lyers vers le haut, s affichant à 174 HT. HC./m²/an. En revanche, les tensins liées à la rareté de l ffre de bureaux neufs rehaussent ces valeurs à des niveaux s élevant à 216 HT.HC./m²/an. Ce cnstat est d autant plus marqué ce semestre grâce à une valeur "tp" de 285 bservée à la Part- Dieu sur la Tur Oxygène. À Marseille, les valeurs des bureaux affichent une grande stabilité depuis quelques années. Le lyer "tp" retruve sn niveau de 2009, établi à 250 HT.HC./m²/an, vire davantage sur des petites surface dans les Dcks à Eurméditerranée. L abndance de l ffre de bureaux de secnde main n est pas étrangère à la diminutin des valeurs sur ce type de biens. Référence : CGRA I2011 1430 Page 13
CONCLUSIONS La valeur vénale de chaque bien au 30 septembre 2011 est cmmuniquée dans le tableau qui suit. Ces valeurs prennent en cnsidératin la fiscalité actuellement applicable en cas de vente directe d'immeubles. Le prix de cessin de parts u actins de Sciétés détenant un u plusieurs actifs immbiliers dit faire l bjet d une apprche cmptable cmplémentaire. Elles ne tiennent cmpte d aucune valeur de cnvenance puvant intervenir entre les parties. Elles snt actuelles et limitées dans le temps et restent tributaires des diverses réglementatins fficielles. La valeur déterminée ci-dessus suppse expressément que les biens sient en cnfrmité avec l ensemble des législatins en vigueur, sur le plan de l envirnnement (amiante, plmb, radn, pllutin des sls...), de l urbanisme et du fnctinnement de ses équipements. Elles ne tiennent pas cmpte des cûts de dépllutin. En l absence d un devis chiffré, il cnviendra d effectuer sur la valeur vénale des biens estimés, un abattement dnt l imprtance serait fnctin du mntant des travaux de dépllutin à réaliser (établi par un spécialiste habilité) et des cnséquences liées à l indispnibilité des biens pendant l exécutin de ceux-ci. Le présent dcument d expertise, en tut u partie, ne purra être cité ni même mentinné dans aucun dcument, aucune circulaire et aucune déclaratin destinés à être publiés et ne purra être publié d une quelcnque manière sans l accrd écrit de l Expert quant à la frme et aux circnstances dans lesquels il purra paraître. Fait à Issy-les-Mulineaux, le 28 ctbre 2011 Jean-Claude DUBOIS Président Référence : CGRA I2011 1430 Page 14