Les Clés du Marché Bureaux - Ile-de-France 4 ème trimestre 2015 Emballement final Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 4 ème trimestre 2015 Quelle fin d'année, quel 4 ème trimestre 2015! Avec près de 709 900 m² commercialisés sur ce seul trimestre, le marché francilien des bureaux achève l'année sur sa meilleure performance depuis fin 2012... Ce très bon résultat permet d'afficher un volume annuel de transactions de 2,2 millions de m², en hausse de 1% par rapport à 2014. Après un 1 er semestre difficile, cette remontée spectaculaire des volumes de commercialisation s'explique, in fine, par la conjonction de deux facteurs : - tout d'abord la très bonne tenue du marché parisien et plus particulièrement de celui du Quartier Central des Affaires (QCA). La Capitale, toujours très en vogue auprès des entreprises, concentre ainsi 949 000 m² de bureaux placés, soit 43% de la performance régionale. Le QCA conserve sa bonne dynamique sur le créneau des petites et moyennes surfaces et termine l'année sur un volume de 449 000 m² de bureaux placés (+18% d'une année sur l'autre). - ensuite le retour en grâce de la Boucle Sud du Croissant Ouest. Suivant une année 2014 en demi-teinte (153 000 m²), ce micromarché revient sur le devant de la scène avec un volume annuel de transactions proche de 293 000 m². Avec 9 mouvements sur des surfaces supérieures à 5 000 m² dont 3 (OCDE, LA POSTE et ACCOR) de plus de 30 000 m², la Boucle Sud retrouve son rang dans le classement des territoires attractifs pour les entreprises. On observe une dynamique similaire sur le secteur Péri Défense où, là encore, les grands mouvements ont fait la différence. A l'inverse, les autres secteurs comme La Défense (141 000 m² placés) ou encore la Première Couronne (183 000 m² commercialisés) ont vu leurs résultats baisser d'une année sur l'autre (-41% et -22% respectivement), et ce principalement faute de transactions d'envergure. Peu de changements sont à relever quant aux valeurs locatives faciales de transactions de bureaux neufs ou restructurés sur le marché francilien. On notera cependant la progression des loyers à Paris QCA (+3% en un an), où la pénurie de bureaux de Classe A tire les valeurs à la hausse, alors que sur les autres arrondissements ou secteurs l'heure est encore aux ajustements à la baisse. Coté bureaux de seconde main, la moyenne francilienne enregistre une hausse de 3% qui s'explique par le positionnement de plus en plus fréquent des utilisateurs sur des surfaces de facture récente tant à Paris que dans le Croissant Ouest, ou encore sur la Première Couronne Est. Ces valeurs locatives faciales sont toujours accompagnées par des franchises de loyer de l'ordre de 22% en moyenne; ces incentives varient de 15 à 30% du loyer facial selon les micromarchés considérés. L'hyper activité du marché du QCA parisien fait fondre l'offre immédiate, tombée à seulement 308 000 m² fin 2015 (-17% d'une année sur l'autre). Cette contraction des disponibilités est le marqueur tant du marché parisien que de celui de La Défense (362 000 m² en repli de 11% sur l'année) où l'absence de livraisons de nouveaux immeubles permet à l'offre existante de se résorber. La tendance est identique en Boucle Sud (-10% en un an) et sur le secteur de Neuilly-Levallois. Ailleurs, les disponibilités immédiates de bureaux sont plutôt stables et les taux de vacance continuent de présenter un contraste saisissant entre Paris (4,6%), La Défense (11%) ou le Croissant Ouest (12,5%). La reprise des livraisons de bureaux en 2015 (1,1 million de m²) va être suivie par un nouveau repli dès 2016 (840 000 m² attendus mais seulement 281 000 m² encore disponibles). Aux 810 000 m² de bureaux de première main actuellement vacants, s ajoute un million de mètres carrés en chantier et livrables entre 2016 et 2018. Cette offre neuve ne suffira pas à couvrir les besoins des utilisateurs, grands consommateurs de ce type de surfaces, instrument privilégié dans la rationalisation de leurs coûts d'occupation. CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX 2014 2015 Evol. Demande placée (en m²)* 2 184 200 2 209 700 1% Nombre de transactions* 2 999 3 211 7% Demande placée + de 5 000 m² (en nombre)* 63 56-11% Demande placée + de 5 000 m² (% total)* 39% 32% -18% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* 370 365-1% 2nde main* 310 320 3% Offre immédiate (en m²)** 4 024 000 3 906 000-3% Taux de vacance** 7,6% 7,3% -4% Offre à 6 mois (en m²)** 5 153 200 4 699 600-9% * Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield
Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché 2014 2015 Evol. T4 2014 T4 2015 Evol. N-1 Paris 828 800 m² 950 200 m² +15% 199 100 m² 250 100 m² +26% k La Défense 237 100 m² 140 900 m² -41% 111 500 m² 53 000 m² -52% m Croissant Ouest 556 700 m² 616 400 m² +11% 140 200 m² 256 000 m² +83% k Première Couronne 241 700 m² 182 500 m² -24% 75 100 m² 47 000 m² -37% m Deuxième Couronne 319 900 m² 319 700 m² -0% 74 500 m² 102 000 m² +37% k ILE-DE-FRANCE 2 184 200 m² 2 209 700 m² +1% 600 400 m² 708 100 m² +18% k Taux de rotation* Secteur de marché 2014 2015 Evol. Paris 5,0% 5,7% +13% La Défense 7,2% 4,3% -41% Croissant Ouest 6,9% 7,6% +10% Première Couronne 4,0% 2,9% -28% Deuxième Couronne 1,7% 1,6% -1% ILE-DE-FRANCE 4,1% 4,1% -0% * taux de rotation = demande placée / parc
Loyers prime Secteur de marché T4 2014 T4 2015 Evol. Paris 330-790 420-780 +1% k La Défense 540 540 +0% g Croissant Ouest 370-580 350-580 +1% g Première Couronne 310-360 310-360 +0% g Deuxième Couronne 200-235 200-235 +0% g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield
Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché 2014 2015 Evol. T4 2014 T4 2015 Evol. Paris 500 500 +0% 500 500 +0% g La Défense 460 450-2% 460 440-4% m Croissant Ouest 380 380 +0% 360 380 +6% k Première Couronne 270 270 +0% 260 270 +4% k Deuxième Couronne 210 210 +0% 210 210 +0% g ILE-DE-FRANCE 370 365-1% 360 405 +13% k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield Loyer de seconde main Secteur de marché 2013 2014 Evol. T4 2014 T4 2015 Evol. Paris 390 400 +3% 400 400 +0% g La Défense 420 410-2% 420 420 +0% g Croissant Ouest 270 280 +4% 280 280 +0% g Première Couronne 220 230 +5% 250 250 +0% g Deuxième Couronne 150 150 +0% 140 150 +7% k ILE-DE-FRANCE 310 320 +3% 310 320 +3% k Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.
Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T4 2012 T4 2013 Evol. T4 2014 T4 2015 Evol. N-1 Paris 737 000 m² 803 000 m² +9% 849 000 m² 769 000 m² -9% m La Défense 209 000 m² 401 000 m² +92% 409 000 m² 362 000 m² -11% m Croissant Ouest 978 000 m² 1 094 000 m² +12% 1 030 000 m² 1 011 000 m² -2% m Première Couronne 538 000 m² 542 000 m² +1% 571 000 m² 576 000 m² +1% k Deuxième Couronne 1 123 000 m² 1 085 000 m² -3% 1 165 000 m² 1 188 000 m² +2% k ILE-DE-FRANCE 3 585 000 m² 3 925 000 m² +9% 4 024 000 m² 3 906 000 m² -3% m Taux de vacance Secteur de marché T4 2012 T4 2013 Evol. T4 2014 T4 2015 Evol. N-1 Paris 4,5% 4,9% +8% 5,2% 4,6% -11% m La Défense 6,3% 12,7% +100% 12,5% 11,0% -11% m Croissant Ouest 13,0% 13,9% +7% 12,8% 12,5% -3% m Première Couronne 9,4% 9,2% -2% 9,5% 9,2% -3% m Deuxième Couronne 5,9% 5,7% -4% 6,1% 6,1% +1% g ILE-DE-FRANCE 6,9% 7,5% +8% 7,6% 7,3% -4% m
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, 7 019 000 m² à la 7 location 019 000 ou m² à la vente, réalisées par 7 030 des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. 1 484 000 m² 1 484 000 m² 1 484 000 m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné. 1 235 000 m² 1 235 000 m² 1 235 000 m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 896 de premièree 000 m² main 1 904 (surfaces 000 m² neuves ou restructurées). 1 904 000 m² 1 879 000 m² 1 904 000 m² 1 904 000 m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions 1 611 de seconde 000 m² main 1 611 (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées). 1 611 000 m² Loyer prime : Le loyer prime correspond 1 143 000 à la m² moyenne 1 143 du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.
Contacts CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0)1 49 64 90 70 Email : antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Tel : +33 (0)1 53 76 95 74 Email : olivier.gerard@cushwake.com Research Magali Marton Tél : +33 (0)1 49 64 49 54 Email : magali.marton@cushwake.com David Bourla Tel : +33 (0)1 53 76 91 91 Email : david.bourla@cushwake.com Delphine Mahé Tél : +33 (0)1 49 64 47 91 Email : delphine.mahe@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2016