Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Une vacance record 17 juillet 213 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Avec 276 2 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 213, le Croissant Ouest est le seul secteur francilien à voir son volume de commercialisation progresser d une année sur l autre (+18%). Cette performance, atteinte en partie grâce à une transaction d envergure enregistrée en Boucle Sud, est aussi liée à de bons niveaux de commercialisation en Boucle Nord et sur le secteur Neuilly-Levallois. Après un début d année timide, les transactions d envergure ont fait leur retour au 2 ème trimestre ; 1 transactions sur des surfaces supérieures à 5 m² ont ainsi été enregistrées depuis le début de l année pour un total de 132 2 m² de bureaux placés, soit près du double du volume enregistré un an plus tôt. Les transactions de surfaces comprises entre 1 et 5 m² ne sont pas en reste avec 79 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre 213 (+5% en un an). Le loyer prime reste stable sur le marché du Croissant Ouest, à 57 /an/m². Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes. Avec des valeurs de 2 nde main en baisse en Boucle Sud (-12% en un an) et sur Neuilly-Levallois (-1%), le loyer moyen de 2 nde main du Croissant Ouest diminue très légèrement (-3% en un an) pour se positionner à 279 /m²/an. Le stock de bureaux vacants dans le Croissant Ouest s est, à nouveau, alourdi au 2 ème trimestre 213, en raison notamment d une hausse des disponibilités sur le secteur Péri Défense. Il atteint ainsi le niveau record de 1 million de m² disponibles fin juin 213, pour un taux de vacance de 13,2%. Un peu plus de la moitié de ces disponibilités consiste en des surfaces supérieures à 5 m². Près de 13 m² de bureaux ont été livrés au 1 er semestre 213 sur le Croissant Ouest, dont 67 m² étaient encore disponibles à leur livraison. Un volume relativement similaire est attendu d ici la fin de l année, dont près de 15 m² encore disponibles. Pour 214, le volume de livraison est, pour l heure, estimé à 29 m² de bureaux dont 156 m² d ores et déjà en chantier. Cette production neuve a été pour l essentiel lancée en blanc et 98 m² de bureaux sont encore disponibles. DTZ Research
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Contexte économique Pas d éclaircie en vue Longtemps évitée de justesse, la récession économique - déjà en cours dans la plupart des pays de la zone Euro- est arrivée en France au cours de l hiver 212 avec deux trimestres consécutifs de recul de l activité (graphique 1). Si un rebond, relatif, est attendu au 3 ème trimestre, les conjoncturistes s accordent sur une prévision de croissance à nouveau nulle pour l ensemble de l année 213. La confiance des acteurs économiques ne cesse de se dégrader, pesant d autant sur les perspectives de reprise. Le moral des ménages, indicateur calculé depuis 1972, a atteint son plus bas niveau historique au mois de juin (graphique 2). Si la récession est moins forte que lors du premier épisode de la crise en 27-28 (graphique 1), ses effets se font ressentir plus durement sur les ménages avec un niveau de chômage à son plus haut et un pouvoir d achat qui a enregistré son premier recul depuis près de 3 ans. Les entrepreneurs ne sont pas beaucoup plus optimistes, avec un indice du climat des affaires qui se stabilise au cours du 2 ème trimestre, mais reste très en dessous de sa moyenne de longue période (graphique 2). Avec un taux de marge à son plus bas niveau historique, 2,5 points sous la moyenne de la décennie d avant-crise, et un faible taux d utilisation des capacités de production, les entrepreneurs restent plus attentistes que jamais dans leurs prises de décisions en matière d investissement. Accalmie sur le front du chômage En hausse continue pendant 2 ans, jusqu à atteindre le niveau record de 3,26 millions de chômeurs en avril, le nombre de demandeurs d emplois de catégorie A 1 s est stabilisé pour la première fois au mois de mai (graphique 3). Si plus de 8 postes ont, à nouveau, été détruits en France sur l ensemble du 1 er trimestre, le volume des suppressions a été divisé par cinq par rapport à celui du 4 ème trimestre 212. Malgré cette accalmie, la courbe du chômage semble, aujourd hui, impossible à inverser dans un contexte de croissance nulle. Au final, près de 475 postes ont été perdus en France depuis le début de la crise, dont 11 sur l année écoulée. Dans un contexte d attentisme généralisé, sans aucune visibilité sur une reprise économique solide à court et même moyen terme, la recherche d économie restera le principal moteur des mouvements des entreprises. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A 1 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 1 9 Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Croissant Ouest Le Croissant Ouest est le seul marché à échapper au ralentissement des commercialisations en Ile-de-France. Dans un contexte francilien de recul de la demande placée (-19% en un an), le Croissant Ouest est le seul secteur, avec 276 2 m² de bureaux placés au 1 er semestre 213, à voir son volume de commercialisation progresser d une année sur l autre (+18%). Cette performance, atteinte en partie grâce à la prise à bail par GE de 38 m² dans l opération «City Lights» à Boulogne-Billancourt, est aussi liée à un excellent niveau de commercialisation en Boucle Nord (67 8 m²). Le marché de Neuilly-Levallois n est pas en reste avec une demande placée en progression de 14% d une année sur l autre. A l inverse, le secteur Péri Défense (-16%) et la Boucle Sud (-6%)- et ce malgré la transaction enregistrée sur l opération «City Lights»- voient leur demande placée reculer d une année sur l autre. Après un début d année plutôt timide, les transactions d envergure ont fait leur retour au 2 ème trimestre ; 1 transactions sur des surfaces supérieures à 5 m² ont ainsi été enregistrées depuis le début de l année pour un total de 132 2 m² de bureaux placés, soit près du double du volume enregistré un an plus tôt. Grâce à un excellent début d année, les transactions de surfaces intermédiaires (1 à 5 m²) sont, elles aussi, en progression d une année sur l autre (+5%), et totalisent 79 m² de bureaux commercialisés au cours des six derniers mois. Le créneau des surfaces inférieures à 1 m² enregistre, en revanche, un recul de 26% en un an, en accord avec la tendance observée en Ile-de-France. Une transaction d envergure à Neuilly-sur-Seine fait fortement progresser le loyer moyen de 1 ère main. Le loyer prime reste stable sur le marché du Croissant Ouest, à 57 /an/m². Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes, pouvant représenter jusqu à 3% du loyer facial sur les surfaces d envergure dans certains marchés. Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, m² 8 7 6 5 4 3 2 1 Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface 1 er sem. 213 Part Moins de 1 m² 64 9 m² 23% De 1 à 5 m² 79 m² 29% Plus de 5 m² 132 3 m² 48% Surface totale 276 2 m² 1% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an 7 6 5 4 3 2 T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de 2 nde main diminue très légèrement (-3% en un an) pour se positionner à 279 /m²/an (graphique 5). Cette baisse est directement corrélée à une correction des valeurs sur les marchés les plus chers que sont la Boucle Sud (-12% en un an) et Neuilly-Levallois (-1%). Le loyer moyen de 1 ère main connaît, quant à lui, une très forte progression, à la faveur de la prise à bail par CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE de 16 5 m² à Neuilly-sur- Seine à une valeur de 58 /m²/an (graphique 5). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Un stock disponible qui continue de croître, essentiellement en Péri Défense. Le stock d immeubles de bureaux vacants dans le Croissant Ouest s est, à nouveau, alourdi au 2 ème trimestre 213. Il atteint ainsi 1 million de m² disponibles fin juin 213, soit un taux de vacance record de 13,2% (graphiques 6 et 7). Un peu plus de la moitié de ces disponibilités consiste en des surfaces supérieures à 5 m² (55 m²). La part des offres de première main s est réduite d une année sur l autre, notamment en Boucle Nord et sur Péri Défense. Celles-ci ne représentent plus que 22% de l offre immédiatement disponible dans le Croissant Ouest (contre 29% un an plus tôt). Avec 344 m² de bureaux disponibles (+14% en un an), le secteur Péri Défense concentre un tiers du stock disponible dans le Croissant Ouest, suivi par la Boucle Nord (259 m²) et la Boucle Sud (232 m²). Après une forte augmentation en 212 (+52% en un an), le stock vacant sur le secteur Neuilly-Levallois semble se stabiliser ; il représentait ainsi 165 m² disponibles fin juin 213. Les taux de vacance s échelonnent de 9,7% en Boucle Sud à 17,3% sur le secteur Péri Défense, ce dernier enregistrant la vacance la plus élevée d Ile-de-France (graphique 7). Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, m² 1 2 1 8 6 4 2 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Graphique 7 Evolution du taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Retour des opérations en blanc et livraisons en hausse Près de 13 m² de bureaux ont été livrés au 1 er semestre 213 sur le Croissant Ouest, dont 67 m² disponibles à leur livraison (graphique 8). Boucle Sud Neuilly-Levallois Boucle Nord Péri Défense Un volume relativement similaire devrait être livré d ici la fin de l année, dont près de 15 m² encore disponibles. Cette offre neuve se concentre pour l essentiel en Boucle Nord (51 m²) et sur le secteur Péri Défense (46 3 m²). Graphique 8 Livraison d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, m² 5 Pour 214, le volume de livraison est, pour l heure, estimé à 29 m² de bureaux dont 156 m² d ores et déjà en chantier. Cette production neuve a été pour l essentiel lancée en blanc et 98 m² de bureaux sont encore disponibles, dont 6 8 m² sur le seul secteur de Neuilly- Levallois. Près de 55 m² livrables en 215 sont actuellement en chantier. A ces chiffres s ajoute un potentiel de 32 m² de projets dotés de permis de construire et dont la livraison pourrait intervenir soit en 215 soit en 216. 4 3 2 1 Source: DTZ Research Livrés En chantier Permis obtenus www.dtz.com Property Times 4
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Boucle Sud La prise à bail de GE dans «City Lights» ne suffit pas Malgré la prise à bail par GE de 38 m² dans l opération «City Lights», la Boucle Sud voit sa demande placée reculer de 6% par rapport au 1 er semestre 212 (graphique 9). Le dynamisme des transactions de surfaces supérieures à 5 m² (4 transactions pour une surface totale de 55 m²) a en effet été entaché par une forte chute du volume de commercialisation sur le segment des surfaces inférieures à 1 m² (-41%), avec seulement 78 transactions contre 115 au 1 er semestre 212. Les transactions sur des surfaces intermédiaires sont, quant à elles, demeurées stables d une année sur l autre. Plus de la moitié des surfaces commercialisées au 1 er semestre 213 ont concerné des surfaces neuves ; outre GE sur l opération «City Lights», on citera notamment quelques transactions sur des immeubles du Trapèze de Boulogne-Billancourt tels qu «Etik», «Aurélium» ou encore «La Factory». Nouvelle correction du loyer prime. Après une baisse significative au 1 er trimestre 213, le loyer prime de la Boucle Sud a subi une nouvelle correction pour se positionner à 43 /m²/an à la fin du 1 er semestre 213 (graphique 1). Il en va de même pour les valeurs locatives de seconde main, passées de 346 /m²/an en moyenne au 1 er semestre 212 à 33 /m²/an au 1 er semestre 213. Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 1). La valeur moyenne de première main est, elle, en progression de 7% d une année sur l autre. Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, m² 3 25 2 15 1 5 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface 1 er sem. 213 Part Moins de 1 m² 18 3 m² 17% De 1 à 5 m² 32 7 m² 31% Plus de 5 m² 55 m² 52% Surface totale 16 m² 1% Graphique 1 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an 6 5 4 3 T1 T2 T3 T4 2 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 5
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Encore trop de grandes surfaces de seconde main sur le marché. Après une légère résorption en 212, le stock de bureaux vacant a légèrement augmenté au 1 er semestre 213 (+2% en 6 mois) pour représenter 232 m² disponibles fin juin. Pour autant, la Boucle Sud (9,7%) conserve le taux de vacance le plus faible du Croissant Ouest (13,2% en moyenne) (graphiques 11 et 12). Les grandes surfaces, dont le volume s était résorbé en 212 grâce à un bon niveau de commercialisation, ont de nouveau gonflé au 2 ème trimestre suite à la livraison de l opération «In/Out» (35 2 m²) à Boulogne-Billancourt. Elles représentent plus de la moitié des disponibilités, avec 139 m² de bureaux à commercialiser, dont 6% dans des immeubles de seconde main situés pour l essentiel à Issyles-Moulineaux. Grâce à un bon niveau de commercialisation, le stock d offres sur les surfaces comprises entre 1 et 5 m² s est, en revanche, résorbé de 28% en 6 mois, pour représenter un peu plus de 5 m² fin juin 213. Plus de 1 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient venir alimenter le marché de Boulogne- Billancourt d ici à 215. Seule l opération «In/Out» a été livrée au 1 er semestre 213. D ici à la fin de l année, 26 m² de bureaux neufs ou restructurés supplémentaires devraient voir le jour, dont 21 4 m² sont encore disponibles : «Ardeko», 19 6 m² développés en blanc par HINES, et le solde de l opération «Akoya» (graphique 13). Le niveau de livraisons devrait être plus important en 214 avec près de 8 m² attendus, dont la moitié est encore disponible. Les principales disponibilités concernent les projets «In Situ» (13 5 m²) et «Kinetik» (15 m²) développés à Boulogne-Billancourt. En 215, outre le solde du projet «City lights» (39 6 m²), 8 m² de bureaux neufs devraient également venir alimenter le marché de Boulogne-Billancourt via la livraison, par KAUFMAN & BROAD, de l opération «You». Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en m² 3 25 2 15 1 5 Graphique 12 Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 13 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, m² 5 4 3 2 1 Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France T3-T4 213 214 215 216 Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Meudon Saint-Cloud Sèvres Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 6
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Boucle Nord Le volume de commercialisation de 212 est d ores et déjà dépassé Après un volume record de commercialisation en 211, la demande placée en Boucle Nord avait subi un véritable coup d arrêt en 212. L année 213 s annonce toute autre avec près de 68 m² de bureaux commercialisés au 1 er semestre, soit déjà 7% de plus que le volume enregistré sur l ensemble de l année 212 (graphique 14). 3 transactions de surfaces supérieures à 5 m², toutes sur des bâtiments neufs ont, à elles seules, représenté les deux tiers de la demande placée du semestre. Les transactions de surfaces intermédiaires, qui avaient débuté l année de façon particulièrement dynamique, permettant d amorcer la commercialisation de quelques immeubles neufs livrés depuis un certain temps et toujours vacants, ont été beaucoup moins nombreuses au 2 ème trimestre. Elles totalisent, sur l ensemble du 1 er semestre, 13 4 m², soit 2% des commercialisations du secteur. Les transactions de petites surfaces ne sont pas en reste, et progressent de 3% par rapport au 1 er semestre 212. Le loyer moyen de seconde main se redresse. Faute de nouvelle transaction de référence, le loyer prime se maintient à 37 /m²/an (valeur faciale). Suite à l installation de PIXMANIA sur 4 6 m² de bureaux dans «O²» et après une année 211 marquée par une concentration des transactions sur les communes mieux valorisées, la valeur locative moyenne de 1 ère main avait connu une nette correction en 212 (-45%) pour s établir à 2 /m²/an. Cette valeur s est nettement redressée au 1 er semestre 213 pour se positionner à 27 /m²/an. Il convient toutefois de noter que les mesures d accompagnement pratiquées sur les immeubles neufs en Boucle Nord peuvent représenter 2% du loyer facial, voire davantage. La valeur moyenne de transaction de seconde main a suivi une tendance similaire (+27% en un an), pour s établir à 214 /m²/an au 1 er semestre 213. Cette hausse s explique par un déplacement des transactions sur des communes mieux valorisées, en particulier sur Clichy (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en m² 2 175 15 125 1 75 5 25 Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface 1 er sem. 213 Part Moins de 1 m² 9 8 m² 14% De 1 à 5 m² 13 4 m² 2% Plus de 5 m² 44 6 m² 66% Surface totale 67 8 m² 1% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, en EUR/m²/an HT-HC 4 35 3 25 2 15 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 7
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Le stock vacant semble se stabiliser. L offre immédiate en Boucle Nord a progressé de façon continue durant les 6 dernières années. Le 1 er semestre 213 semble toutefois marquer une rupture. En effet, avec 259 m² de bureaux disponibles, l offre immédiate est en recul de 3% par rapport à fin 212. Le taux de vacance se positionne, quant à lui, à 14,4% (graphiques 16 et 17). Bien qu en résorption par rapport à fin 212 (-11%), les grandes surfaces demeurent très largement majoritaires, avec 151 5 m², soit 2/3 du stock. Ces offres de grande envergure concernent, pour moitié, des surfaces neuves. Malgré les nombreuses transactions enregistrées au 1 er trimestre, le stock vacant de surfaces comprises entre 1 et 5 m² demeure clairement sur-offreur avec plus de 77 m² actuellement sur le marché. Seul le créneau des petites surfaces (3 m²) présente un volume disponible en adéquation avec le niveau de demande placée observé. Ralentissement des livraisons en 214 46 m² de bureaux neufs ou restructurés ont été livrés en Boucle Nord au 1 er semestre 213. L ensemble de cette production était précommercialisée lors de sa livraison. D ici à la fin de l année, 5 m² supplémentaires devraient voir le jour via 2 opérations, toujours disponibles : le «West Plaza» à Colombes (28 8 m²), et la première tranche de l opération «La Défense autrement» au sein de la ZAC des Champs-Philippe à la Garenne-Colombes (21 3 m²). En 214, le volume de livraison devrait être plus faible, de l ordre de 31 m². Parmi les opérations toujours disponibles, seule le bâtiment «Kléber» du projet «La Défense autrement» est d ores et déjà en chantier (8 2 m²) (graphique 18). Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, m² 3 25 2 15 1 5 Graphique 17 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, m² 14 12 1 8 6 4 2 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France T3-T4 213 214 215 216 Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 8
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Neuilly-Levallois Un 2 ème trimestre mitigé Après un excellent début d année, lié en majeure partie à l installation de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur les 16 5 m² de bureaux restructurés par UNIBAIL au 2-8, rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine, l activité sur le marché de Neuilly-Levallois s est nettement ralentie au cours des 3 derniers mois avec seulement 12 8 m² de bureaux placés. Pour autant, grâce aux 31 5 m² commercialisés au 1 er trimestre, la demande placée sur l ensemble du 1 er semestre atteint 44 3 m², soit 14% de plus qu au 1 er semestre 212 (graphique 19). Alors que les surfaces inférieures à 1 m² ont particulièrement souffert à l échelle francilienne, avec un recul de 2% d une année sur l autre, elles ont bien performé sur le secteur de Neuilly-Levallois, progressant de 1% sur la même période. Avec 2 6 m² commercialisés sur l ensemble du 1 er semestre, elles représentent ainsi près de la moitié de la demande placée totale sur le secteur. Les transactions de surfaces comprises entre 1 et 5 m² enregistrent, à l inverse, une contre-performance sévère, avec une demande placée inférieure de 46% à celle du 1 er semestre 212. Le loyer de 2 nde main poursuit sa correction Les transactions enregistrées sur l immeuble développé par GECINA au «96-14, avenue Charles de Gaulle» à Neuillysur-Seine font toujours office de référence pour le loyer prime, à 57 /m²/an. Suite à la transaction d envergure intervenue à Neuilly-sur- Seine, le loyer de première main est en nette progression (+21%) d une année sur l autre, passant de 48 /m²/an au 1 er semestre 212 à 58 /m²/an au 1 er semestre 213. Le loyer moyen de seconde main poursuit, quant à lui, la baisse amorcée en 212 pour se positionner, au 1 er semestre 213, à 339 /m²/an (-1% en un an). Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 2). Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en m² 14 12 1 8 6 4 2 Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface 1 er sem. 213 Part Moins de 1 m² 2 6 m² 47% De 1 à 5 m² 7 2 m² 16% Plus de 5 m² 16 5 m² 37% Surface totale 44 3 m² 1% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, en EUR/m²/an HT-HC 7 6 5 4 3 2 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 9
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 La stabilisation du stock vacant se confirme Après une hausse marquée en 212, l offre immédiatement disponible sur le secteur de Neuilly-Levallois s est stabilisée au 1 er semestre 213. Elle représentait ainsi, fin juin, 165 m², soit un taux de vacance de 11,8% (graphiques 21 et 22). Le volume d offres supérieures à 5 m², en constante augmentation depuis 28, s est légèrement résorbé au 1 er semestre 213. Il représentait ainsi 88 m² fin juin 213 via 5 offres. Ce volume, confronté aux niveaux de commercialisation observés sur ce segment de surfaces sur la dernière décennie (2 m² en moyenne par an), paraît bien trop conséquent. Cette offre se concentre essentiellement sur la commune de Levallois-Perret, avec quatre opérations représentant 83 m². Cette situation de suroffre se retrouve également sur le segment des surfaces intermédiaires, avec 52 5 m² actuellement vacants pour un volume annuel moyen de commercialisation de 34 m² au cours des 1 dernières années. A l inverse, le stock immédiatement disponible sur le segment des surfaces inférieures à 1 m² paraît insuffisant pour répondre à une demande qui se porte, depuis 22, à environ 35 m² en moyenne par an. Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en m² 2 15 1 5 Graphique 22 Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Cinq opérations en chantier livrables en 214 à Neuilly-sur- Seine Après la livraison, au 1 er trimestre, de l immeuble «Imagine», 5 3 m² de bureaux restructurés à Neuilly-sur- Seine, aucune autre livraison d immeuble neuf ou restructuré n est prévue sur le secteur Neuilly-Levallois en 213 (graphique 23). L année 214 devrait changer la donne, avec pas moins de 5 projets, d ores et déjà en chantier, attendus à Neuilly-sur- Seine. 4 de ces opérations proposent encore des surfaces, parmi lesquelles 3 opérations de restructurations : le «New Time (17 2 m²), «Allegria» (11 4 m²) et le «154-166, Avenue Achille Peretti» (5 1 m²). A partir de 215, l offre neuve se recentrera sur la commune de Levallois-Perret avec l opération «So Ouest Plaza», d ores et déjà en chantier, dont la livraison est prévue au 2 ème trimestre. Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, m² 8 6 4 2 Source : DTZ Research Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France T3-T4 213 214 215 216 Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine www.dtz.com Property Times 1
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Péri Défense Le plus mauvais semestre depuis 29 Après une très bonne année 212, avec 188 m² de bureaux commercialisés, le marché de Péri Défense a entamé timidement l année 213 avec seulement 22 1 m² commercialisés au 1 er trimestre. Malgré un redressement au cours des 3 derniers mois, avec 36 m² de demande placée, le secteur Péri-Défense enregistre un 1 er semestre 213 en retrait de 16% par rapport au 1 er semestre 212. Avec 58 1 m² placés sur l ensemble des 6 derniers mois, le secteur Péri Défense enregistre son plus mauvais semestre depuis 29 (graphique 24). Les grandes transactions, traditionnel moteur du marché sur ce secteur (77 m² commercialisés en moyenne chaque année), manquent à l appel, avec seulement 2 mouvements de ce type durant les 6 derniers mois. C est ainsi sur le segment des surfaces intermédiaires que s est concentrée l activité au cours des 3 derniers mois (44% des surfaces commercialisées). Le segment des petites surfaces, en recul de 48% d une année sur l autre, n a, de son côté, totalisé que 16 2 m² de demande placée (tableau 5). Correction du loyer moyen de première main Après une baisse généralisée en 212, les valeurs locatives du secteur Péri Défense ont connu des fortunes diverses au 1 er semestre 213. En effet, si le loyer moyen de seconde main s est redressé de 4% depuis fin 212, le loyer moyen de première main a, de son côté, subi une franche correction en 6 mois (-13%). Cette baisse est liée à une concentration des transactions sur les communes les moins proches de La Défense, Nanterre, Suresnes et Rueil-Malmaison (graphique 25). Le loyer prime se maintient, quant à lui, à 39 /m²/an. Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en m² 35 3 25 2 15 1 5 Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface 1 er sem. 213 Part Moins de 1 m² 16 2 m² 28% De 1 à 5 m² 25 8 m² 44% Plus de 5 m² 16 1 m² 28% Surface totale 58 1 m² 1% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, en EUR/m²/an HT-HC 45 4 35 3 25 2 15 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 11
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Un volume record d offre immédiate Après un répit en 212, l offre immédiate est finalement repartie à la hausse en 213. Elle représentait, fin juin 213, 344 m², un niveau encore jamais atteint. Le taux de vacance de Péri Défense s établit ainsi à 17,3%, et demeure, de loin, le plus élevé d Ile-de-France (graphiques 26 et 27). La part des surfaces de plus de 5 m², qui s était réduite en 212, a de nouveau fortement augmenté au 1 er semestre 213 (+24% en 6 mois), pour atteindre 172 m² fin juin. Cette augmentation est notamment liée à la livraison deux immeubles de première main : «Pixel», développant 11 2 m² à Nanterre, et «Seine Way», à Rueil-Malmaison (12 3 m² encore disponibles). Malgré ces livraisons, les surfaces de seconde main demeurent largement majoritaires dans les disponibilités (78%). Ce fort niveau de disponibilités se retrouve également sur le segment des surfaces intermédiaires, avec un volume de 12 m² disponibles à mettre en face d une consommation annuelle moyenne de 44 m² sur les 1 dernières années. Le segment des petites surfaces est ainsi le seul dont le volume d offre paraît adapté à la demande. Fort potentiel d offre neuve en 215 Après les livraisons du «Pixel» et de «Seine Way» au 1 er semestre, 3 opérations devraient voir le jour d ici fin 213 en Péri Défense, dont 2 encore disponibles : le «Gaïa», 11 2 m² de bureaux neufs développés par GA pour PAREF à Nanterre, et le «Boma», 21 3 m² restructurés par GENERALI à Suresnes. Pour 214, seule la 1 ère tranche de l immeuble «Artefact», dont 4 m² sont encore disponibles après le positionnement de SCHNEIDER ELECTRIC, est pour l instant en chantier. Pour 215, le potentiel d offre neuve se porte aujourd hui à près de 158 m², situés quasi exclusivement sur la commune de Nanterre. Toutefois, seules 2 opérations (15 m²), précommercialisées en tout ou partie, sont déjà en chantier. A l heure actuelle, 3 projets avec permis de construire, représentant un potentiel de 58 m², ont été identifiés pour une livraison en 216 sur les communes de Nanterre et Suresnes. Graphique 26 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en m² 4 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 27 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Graphique 28 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, m² 2 15 1 5 Source : DTZ Research Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T3-T4 213 214 215 216 Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes www.dtz.com Property Times 12
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. www.dtz.com Property Times 13
Ile-de-France Croissant Ouest T2 213 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 212 Global Occupancy Costs Logistics 211 Obligations of Occupation Americas 212 Obligations of Occupation Asia Pacific 212 Obligations of Occupation EMEA 212 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Net Debt Funding Gap - Juin 213 China Insight - The Healthcare Sector Avril 213 Insight City of London occupier demand Avril 213 European Sustainability Guide Avril 213 Great Wall of Money Mars 213 European Retail Guide - Shopping Centres Mars 213 China Property Market Sentiment Survey - Janvier 213 India Special Economic Zones - Décembre 212 Singapore Executive Condominiums - Décembre 212 UK Secondary market pricing - Décembre 212 Singapore office demand - Décembre 212 Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 14
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of Global Forecasting Fergus Hicks Phone: +44 ()2 3296 237 Email: fergus.hicks@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of SEA and ANZ Research Dominic Brown Phone: +61 ()2 8243 9999 Email: dominic.brown@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of Americas Research John Wickes Phone: +1 312 424 887 Email: john.wickes@dtz.com DTZ Business Contacts DTZ France Antoine Derville Phone: +33 ()1 49 64 9 7 Email: antoine.derville@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 ()1 49 64 9 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33()1 49 64 49 21 Email: philippe.mejean@dtz.com Investissement Matthieu Garreaud Phone: + 33()1 49 64 47 5 Email: matthieu.garreaud@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33()1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management François Brisset Phone: + 33()1 49 64 49 16 Email: françois.brisset@dtz.com Asset Management Patrice Genre Phone: + 33()1 49 64 49 8 Email: patrice.genre@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Juillet 213 www.dtz.com Property Times 15