. Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Performances contrastées entre les marchés locatif et d investissement Pénalisé par l environnement économique, fiscal et règlementaire, le marché locatif décline en 2013 (-25% en un an). L offre immédiate s accroît sensiblement en un an, et atteint un niveau jamais égalé. La part des immeubles de Grade A demeure toutefois limitée à moins de 20% du stock vacant. Dans ce contexte, les valeurs locatives demeurent sous pression. Dans le QCA, l essentiel de la baisse des valeurs a été acté en 2013. Avec 11 milliards d euros investis en 2013, le marché de l investissement reste conforme à sa dynamique de long terme. 30 transactions de plus de 100 millions d euros ont été enregistrées pour l ensemble de l année 2013. Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires, baisse pour se positionner dans une fourchette comprise entre 4,25 et 4,50%.
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 2 Location de bureaux : un marché à la peine Ainsi que nous l évoquons depuis plusieurs mois, le fort repli des grandes transactions, et notamment les grands clés-en-main, impacte les résultats de 2013 puisque le déficit d activité y représente plus d un demi-million de mètres carrés soit une baisse de 45% par rapport à 2012. Les chiffres ImmoStat de l année 2013 viennent d être publiés et sans grande surprise le retard pris en début d année n a pas été rattrapé. Au final, la demande placée atteint 1,845 million de mètres carrés en Ile-de-France, en repli de 25% par rapport à 2012. Il s agit du plus mauvais cru enregistré depuis 10 ans. On pourra toutefois retenir que la baisse d activité a finalement été moins forte en fin d année que pour les trois premiers trimestres de 2013. En effet, pour la première fois depuis un an, la demande placée trimestrielle repasse au-dessus du seuil des 500 000 m² pour le seul 4 ème trimestre. Le déficit d activité a été particulièrement sévère sur le segment des grandes surfaces (> 5 000 m²) qui acte un repli de 45% en 2013. Finalement, 53 transactions de plus de 5 000 m² auront été signées, soit environ 655 000 m², contre 73 transactions en 2012 pour 1,2 million de m². Ce sont surtout les grands clés-en-main qui manquent à l appel cette année puisqu ils ne représentent plus que 11% de la demande placée alors qu ils ont représenté près d un quart des volumes commercialisés en 2012. Ce surplus d activité avait alors largement contribué aux bonnes performances locatives enregistrées en 2011 et 2012. Conséquence d'une croissance faible et de perspectives moroses, les locations de bureaux ont donc chuté en 2013. Les incertitudes du climat des affaires ont incité un grand nombre d entreprises à renégocier leur bail plutôt que de déménager, évitant ainsi des coûts engendrés par une relocalisation, et des contraintes sociales fortes que peuvent induire un déménagement. Evolution de la part des clés-en-main dans la demande placée (évolution annuelle) En millions de m² 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Source : Jones Lang LaSalle Indicateurs macro-économiques au 4T 2013 (évolution annuelle) 2013 Evolution sur 1 an PIB (3 ème trim.) -0,10% Emploi salarié IDF (3 ème trim.) -10 734-0,3% Climat des affaires (déc.) 94 Source : INSEE 2 464 000 24% Chiffres clés Ile-de-France au 4T 2013 (évolution annuelle) 2013 Evolution sur 1 an Demande placée cumulée 1 844 497 m² Offre immédiate 3 925 000 m² Taux de vacance immédiat 7,5% Loyer prime 710 /m² Loyer moyen de seconde main 312 /m² /ORIE Transactions en clé-en-main Transactions hors clé-en-main 2012 2013 1 844 000 11%
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 3 Une poignée de secteurs s en sortent cette année D un point de vue géographique, les résultats d activité sont très contrastés d un secteur à l autre, et peu de marchés performent cette année. Dans Paris intra-muros, la demande est en baisse de 19%. Tous les secteurs parisiens sont en recul, excepté Paris Centre Ouest (QCA inclus) qui résiste avec 4% d activité de plus que l an dernier. Malgré un environnement économique compliqué, les entreprises ne sont pas restées figées, puisque le secteur enregistre 10 transactions de plus de 5 000 m² (contre 8 en 2012) dont les plus significatives ont été celles de Klesia (~15 000 m²) dans «Rézo» et du TGI (~30 000 m²) dans la ZAC Clichy- Batignolles, deux immeubles neufs en cours de développement. Evolution du nombre de transactions > 5 000 m² (au 4 ème trimestre de chaque année) Evolution de la demande placée par tranches de surface (en années glissantes) A La Défense, les résultats sont décevants avec à peine 110 000 m² loués cette année, soit le plus bas niveau jamais enregistré depuis 2002. Le marché chute ainsi de 34% en 2013. On dénombre seulement 4 transactions de plus de 5 000 m² (contre 7 l an passé) dont la plus importante est celle d ERDF dans la tour «Blanche» (~22 000 m²). A noter, au 4 ème trimestre, la société Egencia a pris à bail 5 600 m² dans la tour «Egée». Dans le Croissant Ouest, les performances locatives sont dans l ensemble positives, contrairement au repli généralisé à l échelle régionale. La palme revient à Neuilly-Levallois, dont l activité progresse de 76% en un an grâce à deux grandes transactions signées en fin d année à Levallois : celle de Cetelem (~35 000 m²) au 3 ème trimestre, et celle de SAP (~28 000 m²) dans «So Ouest» au 4 ème trimestre. Sur la 2 ème et 3 ème marche du podium, les secteurs de la Boucle Nord et de la Boucle Sud ont connu également une bonne année. L Oréal a pris de nouveaux bureaux à Clichy dans le «Nuovo» (~21 500 m²) tandis qu à Boulogne et Issy, l offre de qualité abondante, la bonne accessibilité du secteur et les loyers attractifs ont séduit plusieurs entreprises. Le 4 ème trimestre a d ailleurs été particulièrement riche en grandes signatures : la Banque Postale dans «Bords de Seine 2», Coca Cola dans «Noda», Boursorama dans «You», et Vinci dans «In Situ». En millions de m² 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 35% 35% 44% 43% 44% 44% 45% 48% 48% 48% < 5 000 m² > 5 000 m² 37% 36% En 1 ère Couronne et en 2 ème Couronne Sud, l activité locative est par contre en fort retrait, en raison de nombreuses très grandes transactions signées l an passé sur ces secteurs. On notera toutefois pour 2013 les implantations suivantes : Eiffage (futur campus) à Vélizy, Orange dans «Eastview» à Bagnolet, Ericsson dans «Hélios» à Massy, HAS dans «Green Corner» à Saint- Denis, Dassault (extension de leur campus) à Vélizy ou encore Lafarge dans «Le Panoramic» à Clamart. «So Ouest» - Levallois
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 4 Evolution de la demande placée en 2013 (par sous-secteur)
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 5 L offre disponible fait un bond de 9% en un an Le fléchissement de l activité locative a contribué à la nette augmentation du stock disponible. L offre de bureaux atteint en fin d année un niveau inédit avec 3,925 millions de mètres carrés immédiatement disponibles, ce qui représente 7,5% du parc tertiaire francilien. Cette hausse a été largement alimentée par des libérations d immeubles existants, alors que les livraisons d immeubles neufs disponibles ont été limitées au 4 ème trimestre. Ainsi la part du neuf dans les disponibilités immédiates se maintient toujours autour de 20% et celle du Grade A se situe, elle, encore en-deçà. Part des locaux Grade A dans l offre immédiate > 5 000 m² (par grand secteur) Offre immédiate > 5 000 m² Part du Grade A 2 ème Couronne 468 000 17% 1 ère Couronne 272 000 27% Paris 167 000 8% Croissant Ouest 599 000 42% La Défense 373 000 54% Les hausses les plus importantes ont été enregistrées dans l Ouest parisien, marché où les livraisons neuves ont été particulièrement importantes cette année, avec en tête La Défense et Boucle Sud avec respectivement ~140 000 m² et ~60 000 m² livrés vacants en 2013. Par conséquent, les taux de vacance sont orientés à la hausse : 12,2% à La Défense et 14,2% pour le Croissant Ouest. De manière générale, l offre demeure plus abondante en 1 ère périphérie tandis que dans la capitale le taux de vacance reste contenu à 5,1%, bien qu en hausse. Signe positif malgré tout cette année, quelques immeubles neufs, livrés vacants depuis plusieurs années pour certains, trouvent progressivement preneur suite au réajustement de leurs valeurs locatives. Les valeurs locatives sont toujours sous pression Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance (par état des locaux) En millions de m² 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 24% /ORIE Offre immédiate 2nde main Offre immédiate neuve/restructurée Taux de vacance 28% 26% 23% 20% 21% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Les loyers prime du QCA et de La Défense demeurent stables ce trimestre à respectivement 710 /m² et 530 /m². En un an, le loyer prime du QCA acte toutefois un repli notable en l absence de transactions à des niveaux de loyers exceptionnels. On compte moins de 10 transactions signées à plus de 700, la valeur maximum étant 750. On estime toutefois que l essentiel de la baisse des valeurs faciales a été acté cette année. A La Défense, les valeurs les plus hautes correspondent aux transactions conclues dans «Cœur Défense». En ce qui concerne les mesures d accompagnement, après une forte progression en 2012, les évolutions sont plus contrastées en 2013, mais elles demeurent élevées dans tous les secteurs. Le marché reste globalement très alimenté en offre, et les conditions de négociation sont toujours très avantageuses pour les entreprises. Offre immédiate au 4T 2013 (par grand secteur) 9% 28% 11% Paris QCA Paris intra-muros (hors QCA) Croissant Ouest La Défense 14% 28% 1ère Couronne 2ème Couronne 10%
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 6 Taux de vacance au 4T 2013 (par sous-secteur) /ORIE Loyer prime au 4T 2013 (par sous-secteur) /ORIE
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4 ème trimestre 2013 Page 7 Perspectives «Au-delà des chiffres pour l ensemble de l année 2013, le franchissement de la barre des 500 000 m² de demande placée au 4 ème trimestre est un meilleur signal pour l année qui commence. Les demandes actives de grandes entreprises se maintenant et les propriétaires mettant en œuvre une véritable ingénierie financière au service des entreprises, les freins se lèvent peu à peu. Ainsi, on peut anticiper un rebond d activité du marché autour des 2 millions de mètres carrés pour 2014, un niveau qui resterait toutefois inférieur à la moyenne de long terme» commente Jacques Bagge, directeur de l Agence chez Jones Lang LaSalle. Projets mis en chantier et disponibles à horizon 2016 (grand secteur) En m² 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 1ère Couronne Croissant Ouest Paris intra-muros (hors QCA) 2ème Couronne La Défense Paris QCA TOTAL Le stock d offres à écouler demeure important, notamment en périphérie. On peut donc imaginer qu il y ait aujourd hui suffisamment d offres sur le marché pour drainer et satisfaire la demande, notamment dans des secteurs où l offre neuve est importante. 0 2014 387 000 m² Source : Jones Lang LaSalle 2015 406 000 m² 2016 9 000 m² 2014-2016 802 000 m² L arrivée sur le marché de nouveaux projets, à La Défense et dans la Boucle Sud en particulier, devrait contribuer à renforcer voire accentuer les disparités de marché. Certains taux de vacance pourraient donc enregistrer dans les prochains mois de nouvelles hausses. En effet si aujourd hui les lancements spéculatifs d opérations de bureaux demeurent limités, la majeure partie de ces développements, actuellement en cours de construction et disponibles à la commercialisation (~800 000 m² au total), se concentre dans l Ouest francilien (~45%). Dans ce contexte toujours favorable aux locataires, pas de changement de cap du côté des propriétaires qui devraient rester très attentifs aux contraintes opérationnelles et financières des entreprises. Les valeurs locatives prime faciales devraient se stabiliser en 2014, notamment dans des secteurs où l offre locative de qualité demeure limitée comme dans le QCA. Les loyers réels eux devraient rester au plus bas dans un contexte globalement suroffreur et un marché locatif poussif. Les renégociations de baux devraient rester également nombreuses, le fort déficit de confiance n incitant pas les entreprises à quitter leurs locaux actuels.
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4ème trimestre 2013 Page 8 Un marché de l investissement soutenu en 2013 Une année 2013 dynamique, et une année 2014 qui devrait dépasser les 12 milliards d euros en Ile-deFrance «Passy Plaza» - Paris 16ème Le marché de l investissement francilien a surpris cette année par son dynamisme et sa stabilité compte tenu de l environnement Indicateurs macro-économiques au 4T 2013 (évolution annuelle) économique et de celui du marché locatif. 4T 2013 Après un 3ème trimestre dynamique, le sprint «habituel» du 4ème PIB (3ème trim.) trimestre pour le marché de l investissement n a pas été observé cette année puisque «seulement» 2,9 milliards d Euros ont été investis sur les trois derniers mois. Ainsi, plus de 11 milliards d euros ont été investis sur l ensemble de l année 2013. Bien qu en recul de 9% par rapport à 2012, le marché n en reste pas moins dynamique et conforme à son niveau d activité de long terme. Un marché équilibré entre les transactions supérieures et -0,10% Taux directeur BCE 0,50 OAT 10 ans 2,50 Euribor 3 mois 0,287 SWAP 5 ans 1,26 Sources : INSEE / Agence France Trésor / euribor-rates.eu / Jones Lang LaSalle-Thomson Reuters Chiffres clés Ile-de-France en 2013 (évolution annuelle) inférieures à 100 millions d euros 2013 Volumes investis Après la signature de nombreuses grandes cessions au 3ème trimestre, la fin d année a continué sur sa lancée et a enregistré 9 Volume moyen transactions supplémentaires de plus de 100 millions d euros. La Nombre de transactions dont plus de 100 M plus grande transaction du trimestre, mais également de l année, Taux de rendement prime bureaux est la cession par les DOCKS LYONNAIS de son portefeuille français à ABU DABI INVESTMENT AUTHORITY (ADIA) pour un montant estimé à 580 millions d euros pour la partie située en Ilede-France. Citons également l acquisition par THOR EQUITIES, conjointement avec un investisseur israélien du «65-67 avenue des Champs Elysées» auprès d UBS pour 280 millions d euros. Au final, ce sont ainsi 30 transactions de plus de 100 millions d euros qui ont été signées en 2013, un nombre quasi identique à celui de 2012 mais pour un montant total légèrement inférieur. Aucun segment de marché n a particulièrement sous-performé en 2013 par rapport à 2012. Ainsi, le marché parisien a de nouveau bâti sa performance de manière très équilibrée, puisque les volumes Evolution sur 1 an Evolution sur 1 an 11 075 M 51 M 216 30 4,25-4,75
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4ème trimestre 2013 Page 9 investis se sont ventilés de manière égale entre les opérations de moins de 100 millions d euros (49% des volumes) et celles de plus de 100 millions d euros (51% du total). Montants investis par trimestre (en volume) En Mds 16 La première couronne parisienne capte près de la moitié des 14 capitaux 12 12,12 10 Avec 43% des montants investis, Paris intra-muros ne draine pas, 8 mais de peu, la majorité des capitaux. C est la première couronne 6 parisienne qui tire son épingle du jeu cette année avec 47% des 4 capitaux investis, soit plus de 5,2 milliards d euros (en hausse de 2 48% en un an). 0 Si l on exclut le portefeuille DOCKS LYONNAIS, les trois plus grandes transactions enregistrées en 2013 ont été finalisées en - de la tour «Sequana» à Issy-les-Moulineaux (transaction JLL), - et de la tour «Adria» à la Défense. 2008 2009 2010 2011 2,40 3,69 3,51 2,68 1,44 1,76 2012 2013 Montants investis par tranche de montants en 2013 (en nombre) < 50 M Ainsi, La Défense a terminé l année sur une bonne performance De 50 à 100 M avec plus de 900 millions d euros investis (6 transactions), soit la De 100 à 300 M meilleure année enregistrée sur ce marché depuis 2007. De 300 à 500 M Trois transactions de plus de 100 millions d euros ont permis à ce marché de réaliser cette bonne performance. Après la cession par IVANHOE CAMBRIDGE de la tour «Pacific» pour 228 M à > 500 M TISHMAN SPEYER PROPERTIES (transaction JLL), celle par TESTA à PRIMONIAL de la tour «Adria» pour 450 millions d euros, SAINT-GOBAIN a cédé «Les Miroirs» (bâtiments A et B) à PERELLA WEINBERG PARTNERS pour 110 millions d euros au Volume d investissement en 2013 (par types d actif) 4ème trimestre. Le bureau reste majoritaire mais une année dynamique pour le commerce Même si la part des actifs de bureaux reste toujours largement majoritaire avec 86% des montants engagés, les cessions de commerces ont été dynamiques, et représentent 9% des montants investis en Ile-de-France (-5% en un an). Cinq transactions supérieures à 100 millions d euros ont été enregistrées sur des commerces cette année. Trois d entre elles ont été signées au 4ème trimestre : il s agit de l acquisition par THOR EQUITIES du «65-67 avenue des Champs Elysées» (260 millions d euros), du portefeuille vendu par ALTAREA-COGEDIM à ALLIANZ pour 190 millions, et de «Passy Plaza» acquis GENERALI auprès de EUROCOMMERCIAL PROPERTIES pour 150 millions d euros (transaction JLL). 11,08 4,77-9% 2,95 première couronne parisienne avec les acquisitions : - d «Eco Campus» à Châtillon, 4T 3T 2T 1T 12% 1%0% 18% 69%
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4ème trimestre 2013 Page 10 Un marché des VEFA en berne Part des VEFA dans le volume investi en bureau (en volume) Retour des investisseurs étrangers, mais la part des investisseurs français reste prépondérante 1,05 1,64 1,57 1,92 2,23 1,60 1,61 1,32 0,90 1,10 1,28 1,11 3T2013 4T 2013 0 2T2013 montant estimé autour de 90 millions d euros. 2 1T2013 acquis le futur siège d EIFFAGE à Vélizy-Villacoublay pour un 4 4T2012 millions d euros (transaction JLL), FONCIERE DES REGIONS a 6 3T2012 «In Situ» auprès de VINCI IMMOBILIER / NEXITY pour 110 8 2T2012 l immeuble «Ardeko»* pour 140 millions, DeAWM a acheté 10 1T2012 trimestre : IVANHOE CAMBRIDGE s est porté acquéreur de 12 4T2011 baisse de 16% en un an. Trois VEFA ont été finalisées au 4ème Ventes bureaux (hors VEFA) Vefa bureaux 14 3T2011 été investis sur des bureaux à construire en Ile-de-France, en En Mds 2T2011 encore retrouvé de couleurs en 2013. Plus d 1,1 milliard d euros ont 1T2011 Après une année 2012 déjà difficile, le marché des VEFA n a pas * bien qu initiée en 2011, cette transaction n a été comptabilisée qu en 2013 en raison de son montage juridique spécifique. Comme nous l avions annoncé, la part des investisseurs étrangers est remontée au 4ème trimestre, portée en particulier par de grandes transactions comme la cession du portefeuille des DOCKS Montants investis par origine des capitaux en 2013 (en volume) LYONNAIS à ADIA. Ainsi 6 des 9 transactions de plus de 100 millions d euros ont été signées par des acquéreurs internationaux au 4ème trimestre. «La forte activité des étrangers au 4ème trimestre démontre l attractivité du marché parisien auprès des investisseurs internationaux. Leur part relativement faible dans les investissements depuis le début de l année n était pas le reflet de leur désintérêt pour la place parisienne, mais plus le résultat d un manque d opportunités adaptées à leur stratégie d investissement.» Source : Jones Lang LaSalle commente Stephan von Barczy, directeur du Département Investissement chez Jones Lang LaSalle. Cependant, les investisseurs français continuent de largement Taux de rendement au 4T 2013 (par sous-secteur) dominer le marché de l investissement avec 67% des montants engagés en Ile-de-France. Habituellement fortement présents sur les volumes inférieurs à 100 millions d euros, ils ont également été présents sur les plus grandes transactions de l année («Eco Campus», «Adria» ou encore le technopôle de BOUYGUES à Meudon-la-Forêt). Baisse des taux de rendements sur les secteurs les plus prisés Sous l impulsion d une demande toujours forte pour les meilleurs produits et de coûts de financement en baisse, les taux de rendement prime des secteurs les plus établis en Ile-de-France connaissent une légère érosion. Ainsi, dans le QCA, le taux prime de référence en Ile-de-France passe d une fourchette de 4,50-5,00% à 4,25-4.75% au 4ème trimestre 2013. Source : Jones Lang LaSalle
On Point Panorama bureaux Ile-de-France 4ème trimestre 2013 Page 11 Perspectives Une fois de plus, le marché de l investissement francilien a Consensus forecasts démontré en 2013 qu il pouvait dépasser le seuil des 10 milliards A horizon 2014 d euros d investissement sans stimulus fiscal particulier. Compte tenu des produits actuellement sur le marché, des produits qui pourraient être arbitrés au cours de l année, et des transactions actuellement en cours de négociation, le montant total des investissements pourrait dépasser les 12 milliards d euros en 2014. Par ailleurs, l intérêt des investisseurs étrangers pour la place parisienne ne se dément pas en ce début d année, ces derniers étant particulièrement actifs sur les grandes opérations en cours : la cession du portefeuille RISANAMENTO, ou la vente du centre commercial «Beaugrenelle». Enfin, en matière de financement, si les banques continuent de dominer le marché, les fonds de dette ont efficacement déployé une bonne partie de leurs fonds et de nouveaux assureurs ont fait leur apparition. En 2013 on retiendra que la concurrence entre prêteurs a entrainé une baisse des marges pour les financements des actifs prime qui a compensé la hausse des taux. On pourra aussi noter que des actifs dont le profil d investissement est plus risqué peuvent, aujourd hui, être financé. Evolution sur 1 an PIB (à fin d année) OAT 10 ans Euribor 3 mois Source : Consensus forecasts, étude de Décembre 2013
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