DTZ Research PROPERTY TIMES Effet «La Marseillaise» Marseille Bureaux T4 214 1 Février 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Le marché marseillais des bureaux enregistre un niveau record de transactions cette année avec près de 94 m² placés. C est le niveau le plus haut enregistré depuis 1 ans et il est principalement du à plusieurs grandes transactions réalisées sur des immeubles neufs en fin d année. Le secteur Euroméditerranée centre-ville continue d animer le marché en concentrant plus de la moitié des transactions, loin devant Nord Littoral et Marseille Sud. L offre a également fortement progressé en 214 avec la libération et la livraison de grandes surfaces de bureaux. Contrairement à la demande, l offre se répartit plus équitablement entre les secteurs marseillais : Euroméditerranée centre-ville concentre 4% de l offre, Marseille Sud 3% et Nord Littoral 2%. Les livraisons ont été plus importantes en 214 (35 m ²) et 1 m² de bureaux neufs sont venus alimenter l offre immédiate, principalement à Euroméditerranée et au Sud. L offre future ne devrait pas fléchir dans les années à venir puisque environ 15 m² d offre en chantier est livrable chaque année d ici à 218, sans compter les nouveaux chantiers qui pourraient être lancés entre temps. En effet, environ m² de projets ont reçu des autorisations et pourraient être, pour certains, lancés en blanc. Face à ce marché très actif, les loyers ont bondi cette année. La valeur moyenne de transactions de bureaux neufs s est hissée à 265 /m²/an suite à la commercialisation de la tour «La Marseillaise» qui est désormais la référence «prime» à Marseille avec un loyer à 3-32 /m²/an. La valeur locative de seconde main a également progressé pour retrouver son niveau de 212 autour de 15 /m²/an. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 ()1 49 64 64 7 helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Graphique 1 Demande placée et offre immédiate à Marseille, en milliers de m² 1 14 12 8 4 2 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Demande placée Offre immédiate www.dtz.com Property Times 1
Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (c.f. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 9 8 7 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A1 3 5 3 2 5 2 1 5 Source: INSEE www.dtz.com Property Times 2
Demande placée et valeurs locatives Le retour des grandes transactions en fin d année Après un 1 er semestre encourageant (36 m² placés), la demande de bureaux de Marseille a atteint un record au 4 ème trimestre avec près de 48 m² placés, soit l équivalent des 3 premiers trimestres additionnés. Ce volume permet ainsi à la demande placée sur le marché marseillais d atteindre son point le plus haut depuis 1 ans. Au total, 94 m² de bureaux ont été transactés cette année, dont % des surfaces dans des immeubles neufs ou restructurés. Cette hausse de la demande s explique ainsi par la multiplication des transactions supérieures à 1 m² au 4 ème trimestre, et notamment sur des immeubles neufs par des acteurs publics. On retiendra les deux plus importants mouvements : la prise à bail de la CUMP sur la future tour «La Marseillaise» (15 9 m²) et l acquisition par la Ville de Marseille de surfaces dans l opération «112 ème Village» (1 9 m²). Si les transactions de taille moyenne ont, quant à elles, stagné sur la période, les petites transactions (moins de 5 m²) ont elles progressé de 18% d une année sur l autre. Très nombreuses sur le marché marseillais, ces petites transactions, principalement de seconde main, représentent désormais un tiers de la demande placée. Le secteur Euroméditerranée centre-ville continue de capter un peu plus de la moitié des transactions (52%), loin devant le secteur Nord Littoral (2%) et de Marseille Sud (19%). Des loyers qui bondissent Après la tendance baissière observée en 213, les valeurs locatives se sont fortement redressées en 214. Le loyer moyen de 1 ère main est ainsi passé de 18 à 265 /m²/an (+47% en un an). Il a en effet augmenté suite à plusieurs transactions sur la tour «La Marseillaise» à un prix autour de 3-32 /m²/an, un niveau inhabituel pour le marché marseillais. Cet immeuble sert d ailleurs de référence à la valeur prime cette année, avec un bond de 15% en un an. La valeur locative de transactions des bureaux de 2 nde main qui avait également baissé en 213, retrouve son niveau antérieur avec une hausse de 11% en 214 et vient se positionner légèrement au-dessus de 15 /m²/an. Ainsi Euroméditerranée - Centre-ville reste le secteur le plus cher de Marseille avec un loyer moyen de 3 /m²/an pour la 1 ère main et de 18 /m²/an pour la 2 nde main. Pour les bureaux neufs, la valeur la plus compétitive se trouve à l Est avec 145 /m²/an. Pour les loyers de 2 nde main, les secteurs les moins chers sont Nord littoral ZFU (12 /m²/an) et la Vallée de l Huveaune (11 /m²/an). Graphique 5 Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m² 8 4 2 Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface à Marseille Evol. Tranche de surface En m² Part sur un an Moins de 5 m² 3 8 33% +18% De 5 à 1 m² 9 1% -2% Plus de 1 m² 53 4 57% +94% Surface totale 93 9 % +48% Graphique 6 Valeurs locatives de transactions de bureaux à Marseille, /m²/an 3 25 2 15 Loyer prime Loyer moyen 2nde main T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Offre De nouvelles grandes offres disponibles Depuis un creux à moins de m² disponibles en 212, l offre immédiate marseillaise n a cessé de remonter. En 214, elle connait à nouveau une progression de 15% pour atteindre plus de 143 3 m², un niveau historiquement haut. Cette augmentation des disponibilités est principalement due à l arrivée de nouvelles surfaces de plus de 1 m², tant de 2 nde main suite à des libérations que de 1 ère main issues des livraisons d immeuble de l année. Parmi ces nouvelles offres on citera les 12 m² des «Docks» de la Joliette issus d une libération et les surfaces disponibles dans les immeubles «Haussmann Joliette» et «Le Balthazar» livrés cette année. Le segment des surfaces comprises entre 5 et 1 m² a également progressé sur la période (+24%), il en va de même pour les petites surfaces (moins de 3 m²). L offre d Euroméditerranée Centre-ville concentre ainsi 4% des disponibilités immédiates marseillaises, tant de 1 ère main que de 2 nde main. Juste derrière, Marseille Sud rassemble 3% de l offre et Nord littoral 2%. Un rythme de livraisons stable Sur les sept opérations livrées cette année, certaines avaient été lancées en blanc et étaient encore vacantes à leur livraison. Près de 1 m² de bureaux neufs sont ainsi venus s ajouter au stock d offre de 1 ère main en 214. Début 215, environ 13 m² de bureaux étaient en chantier, parmi lesquels encore 45% étaient disponibles à la commercialisation pour une livraison d ici à 218. Une grande partie de cette offre future se concentre dans le secteur Euroméditerranée centre-ville. On citera l opération phare d «Euromed Center» composée de 4 bâtiments dont 3 sont actuellement en chantier. Ce projet verra d ici à son terme en 217 la livraison de 48 m² de bureaux neufs. Peuvent potentiellement s ajouter à ce stock, environ 16 m² de projets ayant reçu une autorisation et attendant d être mis en chantier. Grâce à l extension du secteur d Euromed 2, Nord Littoral pourrait revenir sur le devant de la scène, le secteur dispose actuellement de 3 m² de projets avec autorisation. En revanche le lancement de la plupart de ces projets est soumis à précommercialisation. Le reste de l offre avec permis de construire se situe principalement et toujours dans le quartier actif d Euroméditerranée et du centre-ville. A plus long terme, 8 m² supplémentaires sont à l étude et attendent leur autorisation, pour être commercialisés et lancés. Graphique 7 Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² 15 125 75 5 25 Sources : DTZ Graphique 8 Taux de vacance à Marseille 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Graphique 9 Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² Disponibilités de première main (de plus de 1 m²) certaines et probables à Marseille, en milliers de m² 8 4 2 215 216 217 218 Centre et Euroméditerranée Sud Est Nord Littoral www.dtz.com Property Times 4
Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 5
EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 22 john.forrester@dtz.com France Antoine Derville PDG +33 ()1 49 64 9 7 antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 ()1 49 64 9 69 marc-henri.bladier@dtz.com Marseille / Aix Lucile de Malet Directrice +33 ()4 91 25 46 46 lucile.demalet@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 ()1 49 64 46 37 nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 ()1 47 48 48 77 jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 ()1 49 64 48 58 alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 ()1 49 64 47 82 jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : www.dtz.com/research Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 1 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 email info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 ()1 49 64 49 64 fax +33 ()1 47 48 94 72 email info@dtz.com DTZ Marseille 141-145 avenue du Prado 13417 Marseille Cedex 8 France phone +33 ()4 91 25 46 46 fax +33 ()4 91 25 45 65 www.dtz.com/research