MARKETBEAT IDF PARIS QCA BUREAUX 1er Trimestre 2017
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE AU BEAU FIXE MALGRE QUELQUES NUAGES De belles éclaircies En ce début d année 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré un ensemble d incertitudes politiques: élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait à terme impacter le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait néanmoins acter un léger ralentissement avec seulement une progression de 0,3% au 1 er trimestre 2017 en raison du caractère exceptionnel des livraisons aéronautiques en fin d année. En complément de l investissement des ménages (stable à +0,7%), le trend haussier observé sur la consommation des ménages (+0,6%) et l investissement des entreprises (+0,8%) devrait conforter la solidité de cette croissance anticipée pour l année 2017. Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Une bouffée d optimisme Depuis le creux du 3 ème trimestre 2014, on observe de concert un regain d optimisme du climat des affaires (retour au niveau de 2010) ainsi que du moral des ménages qui atteint la barre symbolique des 100 points, revenant ainsi à son niveau de fin 2007. Tandis que le rythme des commandes s est accéléré pour l industrie manufacturière et que le secteur de la construction est repassé en territoire positif (+0,7%), les mauvaises conditions météorologiques ont néanmoins pesé sur la production agricole (-5,7%) et fait perdre 0,2 point de croissance du PIB en 2016. rattrapée par la réalité de l emploi INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % La baisse significative du taux de chômage se fait attendre, et ce en dépit d un niveau de création d emplois (210 000 en 2016) au plus haut depuis 2007. La France marque ainsi sa différence avec les autres pays européens. Depuis fin 2012, ce taux oscille entre 9,5% et 10,5% (-0,2% en 2016), sans jamais passer sous le seuil des 9%. Dans ce contexte, les promesses des candidats à l élection présidentielle qui prophétisent un retour à 7% en fin du prochain quinquennat sonnent comme peu réalistes et tiennent de la douce utopie. BIT 2
PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Jolie performance de la demande placée Depuis 2 ans, le marché des bureaux de Paris QCA affiche une santé insolente, comme en atteste un volume annuel de commercialisation supérieur à 450 000 m² en 2015 et 2016. L année 2017 promet d être tout aussi dynamique et le 1 er trimestre s inscrit déjà sur des plus hauts avec plus de 91 000 m² placés. Bien qu en repli de 10% d une année sur l autre, ce chiffre doit s analyser à l aune d un stock vacant très réduit (3,3% de taux de vacance); il se place au-delà de la moyenne décennale du volume de transactions pour un 1 er trimestre, de l ordre de 87 000 m². Les mouvements ont été nombreux dans le secteur de l Etoile (150 transactions représentant un volume de 68 600 m², en hausse de 13% d une année sur l autre) alors que, dans le Centre, un peu moins de 80 mouvements ont été observés pour un total de 22 600 m², en recul de 45% en un an. toujours portée par les petites surfaces Dans la lignée de la tendance observée en 2016, les surfaces inférieures à 1 000 m² continuent de fournir l essentiel de la dynamique transactionnelle. Elles ont représenté 51 300 m² placés au cours du 1 er trimestre, soit 56% du volume total. Une vingtaine de transactions sur des surfaces intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m²) ont été observées, très majoritairement sur le secteur de l Etoile qui propose des bureaux ayant, pour la plupart, fait l objet d une rénovation ou d une restructuration. Un seul mouvement de grande taille a été relevé, avec la prise à bail d AEW sur 6 200 m² de bureaux dans Capital 8, propriété d UNIBAIL. Valeurs locatives : en hausse pour les surfaces restructurées mais en baisse pour le reste Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface 1 er Trimestre 2017 TRANCHE DE SURFACE Immostat M² Part Evol. Moins de 1 000 m² 51 300 56% -18% De 1 000 à 5 000 m² 33 600 37% 8% Plus de 5 000 m² 6 200 7% -16% Surface totale 91 200 100% -10% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an En marge d une valeur prime fixée à 790 /m²/an, les valeurs de transactions des bureaux dans le QCA ont conservé leur tendance haussière en ce qui concerne les bureaux restructurés. Leur progression est certes relativement lente mais régulière depuis 2013; elles atteignent 690 /m²/an pour les prises à bail du 1 er trimestre de l année. Elles devraient continuer d augmenter au cours de l année 2017, compte-tenu de la faiblesse de l offre de classe A sur le marché. Les loyers de seconde main ont, quant à eux, enregistré une baisse marginale de 4%, surtout sensible sur le secteur du Centre. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3
PARIS QCA OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate sous tension L hémorragie de l offre immédiate qui a significativement entamé le stock vacant, semble marquer une pause au 1 er trimestre 2017. Les disponibilités immédiates se stabilisent autour de 230 000 m², soit un taux de vacance de 3,3%. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Plus de la moitié de cette offre est composée de surfaces de petite taille, réparties à parts égales entre le Centre et l Etoile. Une trentaine d offres viennent alimenter le stock de bureaux de taille intermédiaire; ces derniers représentent 80 000 m² de surfaces tertiaires, très majoritairement localisées autour de l Etoile alors que dans le Centre, le choix des entreprises est nettement plus restreint, avec moins d une dizaine de propositions. Il en va de même pour les bureaux de plus de 5 000 m² : seulement 3 immeubles vacants. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance en chute libre La baisse du taux de vacance est significative sur le marché des bureaux à Paris QCA; il est passé de 5,4% en 2013 à 3,3% fin 2016 et s est stabilisé à ce niveau au 1 er trimestre 2017. Que ce soit dans le QCA ou dans d autres arrondissements, l offre immédiate est très faible sur le marché parisien. Il faut y voir la conséquence directe d un rythme soutenu de commercialisations observé depuis quelques années : les surfaces tertiaires s écoulent plus vite que le stock ne se reconstitue. Le marché parisien marque donc sa différence avec les autres secteurs tertiaires d Ile-de-France qui affichent une moyenne de 6,7%. Taux de vacance Offre future : 3 années de forte production! Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Les chantiers de restructurations de bureaux se sont multipliés dans le QCA; ils vont venir alimenter le stock sur les 3 prochaines années à hauteur de 311 000 m², dont près de 67 600 m² livrables d ici la fin de l année 2017. Signalons les opérations de la Poste du Louvre (14 000 m²), la restructuration du 7-11 boulevard Haussmann (12 500 m²) et aussi celle de la Poste Paris La Boétie (10 500 m²). Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Les livraisons de bureaux sont relativement équilibrées entre le Centre et l Etoile en 2017 mais, dès 2018, la cadence des inaugurations va s accélérer sur le secteur de l Etoile où près de 83 000 m² de nouvelles surfaces seront achevées. La très grande majorité de ces opérations, lancées en blanc, se situe dans le 8 ème arrondissement, tant sur le boulevard Haussmann que sur les Champs- Elysées. Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5
CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 (0)1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés