Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI 2 e trimestre 2013 Direction des Études Point de conjoncture bureaux marché locatif L INÉVITABLE REPLI D ACTIVITÉ Dû À LA RÉCESSION Dans un contexte de récession économique, le bilan de la demande placée au premier semestre 2013 confirme un recul de 19 % (1), ce qui témoigne d une relative résistance du marché des bureaux franciliens. Toutefois, le constat de fort ralentissement est sans appel, avec une inflexion des volumes commercialisés de 30 % en deux ans (2). Avec environ 407 000 m 2 de bureaux placés au deuxième trimestre 2013, la demande placée francilienne (3) s inscrit dans la tendance du début de l année, lissant la performance semestrielle à près de 833 000 m 2, qui s éloigne de celle de la moyenne décennale, proche de 1,1 million de m 2. Deux segments sont globalement affectés : celui des petites surfaces de bureaux de moins de 500 m 2, qui s est contracté d un quart en volume, du fait de PME fragilisées ; celui des très grandes surfaces (plus de 10 000 m 2 ), où le recul des transactions atteint près de la moitié. Chez les grands comptes, deux facteurs peuvent expliquer le recul actuel de la demande exprimée : l essentiel des mouvements immobiliers de rationalisation/regroupement qui s opèrent depuis 2003 s est déjà concrétisé ; par ailleurs, le climat social, un peu plus tendu dans les entreprises, nécessite sans doute de peser mûrement toute décision immobilière. Répartition géographique de la demande placée au deuxième trimestre 2013 (Source : CFI/données IPD Immostat.) 11 % 34 % 11 % Paris La Défense 1 re Couronne 2 e Couronne 41 % 3 % Répartition géographique de la demande placée au premier SEMESTRE 2013 (Source : CFI/données IPD Immostat.) 10 % 13 % 33 % Paris La Défense 1 re Couronne 2 e Couronne 39 % 5 % CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER (Source : Banque de France indicateurs conjoncturels France au 12 juillet 2013.) FRANCE 2010 2011 2012 INDICATEURS ÉCONOMIQUES T2 2013 (chiffres provisoires) PIB 1,4 % 1,7 % 0,0 % 0,2 % Taux de chômage 9,30 % 9,80 % 10,60 % 10,9 % (4) Inflation 1,70 % 2,30 % 1,50 % 1 % (5) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1,00 % 1,24 % 0,75 % 0,50 % Taux Euribor 3 mois France (6) 0,80 % 1,40 % 0,57 % 0,21 % Taux OAT 10 ans France (7) 3,10 % 3,33 % 2,54 % 1,96 % (1) Sur un an glissant, premier semestre 2013 comparé à la performance du premier semestre 2012. (2) Demande placée du premier semestre 2013 rapportée à celle du premier trimestre 2011. (3) Source IPD-Immostat données provisoires au 8 juillet 2013, immobilier d entreprise banalisé. (4) Donnée Eurostat, cvs à mai 2013 (source Insee T1 2013 : 10,4 % en France métropolitaine). (5) IPCH Insee juin 2013 en glissement annuel. (6) Taux directeur applicable au 8 mai 2013. (7) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source BDF). Évolution trimestrielle 1 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux marché locatif LE NOUVEAU MODE DE FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ TERTIAIRE (Source : CFI.) économie réelle Récession Destruction d emplois tertiaires Moindre consommation de surfaces UTILISATEURS BUREAUX Dégradation des marges, trésorerie tendue Rationalisation, réduction coûts fixes, flexibilité Immobilier : renégociation loyer ou prospection MARCHÉ LOCATIF Demande placée portée par les grands utilisateurs Immeubles BBC Modernes, flexibles, moins coûteux Remise sur le marché d immeubles anciens L offre immédiate remonte à près de 3,7 millions de m 2. Au terme d une période assez longue de stabilité autour des 3,6 millions de m 2, le stock immédiatement disponible remonte de 3 % sur un trimestre et frôle désormais la barre des 3,7 millions de m 2 (3 684 000 m 2 ). Il s agit d un niveau global historiquement élevé depuis 2001. Les livraisons de programmes neufs de taille significative, dont une partie «en blanc», ont contribué à cette augmentation. C est ainsi que la part du neuf/restructuré, qui s établissait à moins de 20 % du stock global, s accroît au deuxième trimestre 2013 pour atteindre un niveau de stock qualitatif de 25 %. Autre point positif, l offre immédiate de seconde main se stabilise provisoirement en Île-de-France. Au second semestre 2013, le stock de bureaux franciliens devrait continuer de gonfler, sous le poids de nouvelles livraisons programmées cette année, malgré la relative prudence des promoteurs. Les libérations inévitables de surfaces de seconde main resteront délicates dans un contexte de contraction de la demande placée. C est pourquoi l analyse sectorielle peut seule permettre aux investisseurs d appréhender le risque locatif. Or, des disparités fortes se dégagent, aboutissant au sein même de chaque pôle tertiaire à des situations contrastées. île-de-france : ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE (en millions de m 2 ) (Source: CFI/données IPD Immostat.) 3 T4 T3 T2 2,5 T1 Prévision 2 1,5 1 Répartition géographique de l offre immédiate au second trimestre 2013 30 % 15 % 21 % 27 % 7 % ÎLE-DE-FRANCE (offre exprimée en nombre d années de placement locatif) Paris intra-muros La Défense 1 re Couronne 2 e Couronne 1,15 1,34 1,58 1,83 Paris La Défense 1 re Couronne 2 e Couronne 3,23 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 Base : offre immédiate au deuxième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, troisième trimestre 2012 deuxième trimestre 2013. 0,5 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI ANALYSE PAR SECTEUR LOCATIF FRANCILIEN PARIS : DEMANDE PLACÉE AU PREMIER SEMESTRE 2013 (en m 2 ) PARIS 146 171 Paris intra-muros confirme sa relative résistance dans un contexte d activité locative baissière. Le recul se «limite» à 13 % au deuxième trimestre 2013 (167 300 m 2 placés contre 192 500 m 2 au deuxième trimestre 2012). Au sein de l Île-de-France, la part de la capitale s accroît dans le total de la demande placée francilienne, qui s est établi à 41 % ce trimestre, et à 39 % au premier semestre. 150 000 135 000 120 000 105 000 90 000 75 000 60 000 45 000 30 000 15 000 34 322 87 774 53 226 Le Quartier Central des Affaires a connu un rebond salutaire au deuxième trimestre (+ 1,17 % en glissement annuel contre 15 % au premier trimestre 2013). Le volume placé, de près de 81 000 m 2 sur cette période, limite la baisse semestrielle à 3 %. Néanmoins, sur deux ans, ce secteur phare a vu son activité locative se contracter d environ un quart. À l échelle parisienne, au global, sur la même période, l amplitude par rapport à l année 2011 est supérieure puisque le repli est d un tiers (321 500 m 2 au premier semestre 2013 contre 477 000 m 2 ). 0 PARIS : une offre de bureaux maîtrisée (en nombre d années de placement locatif) Paris intra-muros Paris Q.C.A. Paris Centre Ouest 1,15 Paris Sud Paris Nord-Est Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume semestriel de près de 88 000 m 2. L activité y décline ainsi de 9 % à fin juin 2013 sur un an glissant et de 44 % par rapport au volume du premier semestre 2011. Paris Nord-Est Paris Sud Paris Centre Ouest 1,13 1,03 2,11 Paris Centre Ouest dévisse davantage avec un peu plus de 34 000 m 2 placés sur la même période, soit un repli de près de 40 % sur un an glissant mais de 27 % par rapport à la performance du premier semestre 2011. Il est vrai que la première moitié de l année 2012 avait été particulièrement active grâce à deux prises à bail importantes. Avec environ 53 000 m 2 de bureaux placés au premier semestre 2013 (dont 20 000 m 2 au deuxième trimestre 2013), le secteur de Paris Nord-Est s inscrit dans une tendance baissière de 23 % sur un an et 31 % sur respectivement un an et deux ans, en glissement annuel. Paris Q.C.A. 1,04 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Base : offre immédiate au deuxième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, troisième trimestre 2012 Volumes deuxième engagés trimestre Perspectives 2013. de fin d année Dans la capitale, le stock immédiat a crû légèrement (de l ordre de 3 %) sur un semestre à fin juin 2013, mais il est quasi stable sur un an glissant au deuxième trimestre (+ 0,93 %). Malgré le contexte difficile, l offre de bureaux à Paris intra-muros demeure pour l heure maîtrisée, correspondant à environ un an de placement locatif. Sur les segments de surfaces intermédiaires, comme par exemple celui de 1 000 m 2 à 5 000 m 2, le niveau élevé des loyers moyens parisiens, conjugué à la flexibilité moindre et/ou à l offre pas assez qualitative des locaux anciens disponibles, peut rendre la capitale moins attractive aux yeux de l entreprise utilisatrice. 3 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux marché locatif Le stock se développe à Paris Centre Ouest (hors Q.C.A. (4) ), avec un volume de 127 000 m 2 immédiatement disponibles (+ 15 % en juin 2013 par rapport à décembre 2012) ; ce niveau est historiquement élevé pour le secteur, représentant désormais 1,85 année de placement locatif par rapport à la demande placée calculée sur un an glissant. LA DÉFENSE Les très grandes surfaces livrables cherchent preneur. Sur le pôle d affaires de La Défense, marché majoritairement offreur en grandes et très grandes surfaces, le niveau de la demande placée est demeuré faible, voire préoccupant au deuxième trimestre, avec un total d à peine 13 000 m 2 de bureaux loués, chiffre analogue à celui de 2012 ( 2 % sur un an glissant). Le bilan du premier semestre 2013 (40 700 m 2 ), dans la lignée de 2012, est en recul de 45 % par rapport au premier semestre 2011 (74 200 m 2 ). LA DÉFENSE : DE GRANDES TRANSACTIONS À VENIR? (historique des transactions locatives en m 2 ) 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 Du côté des offres, hors les disponibilités dans la Tour Europe (27 500 m 2 ), la tour «Carpe Diem», livrée au deuxième trimestre (environ 44 000 m 2 certification Leed Platinum), est venue gonfler le stock immédiat de 20 % sur un semestre. Tous les acteurs scrutent le taux d écoulement de l abondante production «en blanc» (253 000 m 2 ) de tours livrables à deux ans : Eqho (78 000 m 2 ) ; en 2014, les tours Majunga (63 000 m 2 ), Chartis (23 000 m 2 ) et D2 (45 000 m 2 ). 20 000 0 2004 T2 2005 T2 2006 T2 2007 T2 2008 T2 Transactions locatives Moyenne T2 2004-T2 2012 2009 T2 2010 T2 2011 T2 2012 T2 2013 T2 Face à l appétence des grands utilisateurs pour le format horizontal de «campus», il est vrai que le renouvellement de l offre de tours plus performantes au plan environnemental et plus économes en charges immobilières peut contribuer au renouveau de La Défense, à condition, pour les bailleurs, d adapter leurs conditions locatives. CROISSANT OUEST CROISSANT OUEST (offre exprimée en milliers de m 2 ) Une demande soutenue mais une offre toujours plus importante. Avec 276 200 m 2 de bureaux commercialisés au premier semestre 2013, le est le seul secteur francilien à faire mieux que l an dernier à la même époque (+ 17 %). 2012 n a toutefois pas constitué une année phare pour le Croissant Ouest ; au premier semestre 2011, la demande placée locale atteignait 357 300 m 2. Les grandes signatures locatives façonnent pour moitié le volume de demande placée. Sur ce plan, le deuxième trimestre 2013 a été synonyme de reprise locative, totalisant 136 800 m 2, contre 82 800 m 2 à la même période de 2012 et 124 400 m 2 en 2011. Deux secteurs ont été les plus actifs, ce semestre. Neuilly-Levallois totalise une demande placée de 68 000 m 2 contre 62 000 m 2 (4) Q.C.A. : Quartier Central des Affaires. 1 000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Transactions locatives Offre immédiate (au 4 e trimestre pour 2004-2012) 2011 2012 S1 2013 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI comptabilisés sur l ensemble de l année 2012. Péri-Défense canalise 38 % des volumes locatifs du, avec 106 000 m 2 sur les six premiers mois de 2013, soit 60 % de la demande placée en 2012. CROISSANT OUEST (offre exprimée en nombre d années de placement locatif) Au-delà des volumes commercialisés, ce qui pose surtout question, c est le gonflement progressif du stock immédiat dans le, stock qui a quasiment doublé en dix ans pour atteindre un million de m 2 à fin juin 2013. Sur ce stock total, plus d un tiers est actuellement disponible sur Péri-Défense. Péri-Défense Boucle Sud 1,36 1,83 1,95 La production neuve livrable à horizon de deux ans représente, quant à elle, près de 200 000 m 2 supplémentaires dans le Croissant Ouest.Pour sa part, la Boucle Nord a absorbé 3 % du stock immédiat sur un an glissant, mais l offre disponible a gonflé de 11 % par rapport au premier semestre 2011. Elle y représente désormais plus de deux ans de placement locatif, chiffre en baisse, puisqu elle correspondait à plus de trois ans au premier trimestre 2013. La vigilance doit surtout porter sur l effort productif de programmes «en blanc» livrables sur la Boucle Nord (18 % en surfaces des programmes franciliens attendus cette année). Neuilly-Levallois 2,01 Boucle Nord 2,20 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Base : offre immédiate au premier trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, deuxième trimestre 2012 premier trimestre 2013. PREMIÈRE COURONNE PREMIÈRE COURONNE (offre exprimée en nombre d années de placement locatif) Une nette décélération confirmée au premier semestre 2013. Avec 85 900 m 2 commercialisés à fin juin 2013, la Première Couronne, plébiscitée en 2012, enregistre deux fois moins de transactions locatives. Ce niveau est également inférieur d environ 10 % à la moyenne décennale du deuxième trimestre (de l ordre de 95 000 m 2 ) et en retrait de 13 % par rapport aux six premiers mois de 2011. 1 re Couronne 1,34 1 re Couronne Est 3,95 Tous les sous-secteurs sont à la peine, avec une activité atone en Première Couronne Est au deuxième trimestre (1 980 m 2 loués) et, pour le premier semestre 2013, un recul d activité compris entre 42 % au Nord, 55 % au Sud (secteur le plus actif en 2012) et 61 % à l Est. Encore une fois, la confrontation offre/demande placée permet une appréciation plus fine du risque locatif : le secteur Est, qui n a totalisé que 30 700 m 2 placés sur une année glissante (5), est en suroffre avec ses 121 000 m 2 disponibles localement, qui repré sentent désormais près de quatre années de placement. En Première Couronne Sud, l attractivité des pôles d affaires concourt à une absorption rapide de l offre, qui totalise moins d un an de placement locatif. 1 re Couronne Nord 1 re Couronne Sud 0,92 1,37 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Base : offre immédiate au deuxième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, troisième trimestre 2012 deuxième trimestre 2013. (5) Année glissante du troisième trimestre 2012 au deuxième trimestre 2013. 5 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

Point de conjoncture bureaux marché locatif DEUXIÈME COURONNE La Deuxième Couronne dévisse de 45 % au premier semestre 2013. Le premier semestre 2013 est synonyme de chute des volumes pour la Deuxième Couronne, où seulement 108 500 m 2 ont trouvé preneur, contre plus de 196 000 m 2 un an plus tôt ( 45 %), et 181 100 m 2 en 2011 ( 40 %). Il s agit là du plus mauvais score historique à mi-année. DEUXIÈME COURONNE (offre exprimée nombre d années de placement locatif) 5,16 6,85 5,95 Avec un stock majoritairement ancien à obsolète, souvent excentré des transports en commun, la Deuxième Couronne porte toujours une offre immédiate disponible significative de 1 122 000 m 2, stable par rapport à fin 2012 ( 0,09 %) et qui pèse toujours à hauteur de 30 % du total disponible francilien. 3,23 2,03 2,31 Et loin de concourir à l absorption de l offre, les «méga-transactions» de 2012 signées par de grands groupes industriels libéreront d importantes surfaces de seconde main pour regrouper leurs entités sur un campus à construire. 2 e Couronne Reste 2 e Couronne 2 e Couronne Sud St-Quentinen-Yvelines Marnela-Vallée Pôle de Roissy Base : offre immédiate au deuxième trimestre 2013 rapportée à la demande placée annuelle sur un an glissant, troisième trimestre 2012 deuxième trimestre 2013. 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI ÉVOLUTION DES LOYERS À 310 /m 2 /an en valeur locative faciale en Île-de-France, le loyer moyen s effrite de 3,43 % au deuxième trimestre 2013, baisse essentiellement actée en un semestre. Là encore, les évolutions sont contrastées, mais l analyse statistique toujours délicate, s agissant d une part de loyers faciaux avant aménagements financiers consentis par les bailleurs, et d autre part, d un périmètre d immeubles pris à bail potentiellement différent d une période à l autre. La plus forte baisse de l Île-de-France concerne le secteur de La Défense, dont le loyer facial moyen, à 396 /m 2 /an, est repassé sous la barre des 400 /m 2 /an au premier trimestre, correction égale à 4 % sur un semestre. élément a priori paradoxal, les pôles où les loyers d affichage remontent au deuxième trimestre 2013 sur un an glissant sont la Première Couronne Nord (224 m 2 / an, soit + 17 %), la Deuxième Couronne Sud (169 /m 2 /an, soit + 15 %) et Saint-Quentin-en-Yvelines (149 /m 2 /an, soit + 19 %). En revanche, le loyer moyen le plus bas de l Île-de-France, soit 128 / m 2 /an en moyenne, décroît de 10 % par rapport à juin 2012 pour les locaux en situation excentrée de Deuxième Couronne. Sur un marché de moins en moins transparent, la variation des loyers faciaux ne constitue pas un indicateur fiable susceptible d être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier a réalisé une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise depuis 2012. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires. ÉVOLUTION DES LOYERS SUR UN AN GLISSANT T1 2012-T1 2013 ( /m²/an HT HC) (Source : CFI/données IPD-Immostat.) LA DÉFENSE DES REMISES DE PLUS EN PLUS FORTES SUR LES LOYERS FACIAUX Décotes calculées entre loyers faciaux et loyers réels (Source : CFI.) CROISSANT OUEST 271 6,23 % 396 10,81 % PARIS CENTRE-OUEST 396 8,12 % CROISSANT OUEST 8% à 17% PARIS Q.C.A. PREMIÈRE COURONNE 233 6,88 % 493 4,64 % PARIS NORD-EST 308 0,96 % PARIS SUD 408 0,24 % PREMIÈRE COURONNE 13% à 17% DEUXIÈME COURONNE 148 4,23 % L actualité récente illustre notre propos, autour de la prise à bail du 6/8 boulevard Haussmann par la Banque Publique d Investissement (BPI). Le loyer révélé de 630 /m 2 /an, facial, s élèverait à 480 /m 2 en loyer économique, soit un écart de 23,8 % Pour le détail, il s agirait d un bail de 9 ans fermes, assorti de 22 mois de franchise avec prise en charge de travaux par le bailleur de 2,1 millions d euros, possibilité de sortie au bout de 6 ans, toutefois conditionnée à une indemnité de résiliation de 11,8 millions d euros. PARIS 10% à 23% DEUXIÈME COURONNE 10% à -26% 7 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013

Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 08 christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : 01 57 44 85 20 emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : 01 57 44 58 07 sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : 01 57 44 58 10 philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : 01 57 44 86 10 richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : 01 57 44 58 30 olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Laurent de Franssu, responsable du département Tél. : 01 57 44 58 35 laurent.defranssu@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : 01 57 44 57 90 laurent.vignon@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : 01 57 44 59 11 dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : 01 57 44 58 40 nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : 01 57 44 58 41 gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : 01 57 44 86 13 eric.lucia@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines 75002 Paris. RCS Paris 405 244 492. Photononstop. Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : www.marche-immo.fr LILLE ROUEN PARIS RENNES TOURS NANTES LYON BORDEAUX DIJON NANCY CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2 e trimestre 2013