ESTATE CONSULTANT. Cahier N o 21

ESTATE CONSULTANT Cahier N o 21 Les valeurs du marché Le marché des bureaux en 2011 Le 8ème et le 9ème arrondissement: Au cœur de la capitale The Global Network of Realtors : Review 2011 Switch 2Green

LES VALEURS DU MARCHÉ Les valeurs indiquées ci dessous sont calculées à partir des transactions locatives enregistrées en Région Ile de France au cours du trimestre considéré. Le loyer médian indique que 50% des transactions ont été réalisées à un niveau inférieur à celui ci. Le loyer du quartile supérieur est représentatif des 25% des transactions les plus chères. Ces deux indicateurs sont indispensables pour rendre compte de la physionomie d un marché. Le loyer du quartile supérieur indique la cote du segment des immeubles haut de gamme de chaque secteur géographique (repère naturel des opérateurs). Le loyer médian tient compte de l ensemble du marché et notamment de la diversité du parc. LES LOYERS : POINT TRIMESTRIEL LOYERS MÉDIANS SECTEURS ANNEE 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre ANNEE 2010 2011 2011 2011 2011 2011 *QCA 425 410 438 413 440 423 Croissant d'or (Défense incluse) 280 273 300 300 290 280 **1ère Couronne 150 150 160 197 160 180 LOYERS DU QUARTILE SUPÉRIEUR SECTEURS ANNEE 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre ANNEE 2010 2011 2011 2011 2011 2011 *QCA 533 525 511 507 540 527 Croissant d'or (Défense incluse) 376 370 429 406 390 394 **1ère Couronne 250 241 267 267 256 299 Pour suivre l évolution des prix trimestre par trimestre, consultez notre site : www.estate consultant.com Vous y retrouverez aussi notre revue de presse mensuelle : synthèse de l actualité économique de Paris et de l Ile de France (développement, aménagement, chantiers, urbanisme, vie des entreprises,...) et nos études. 2

AVANT-PROPOS Durant l année 2011, dans la zone euro, la crise s est encore aggravée et étendue, touchant désormais l Italie qui, depuis la fin de cette année 2011, se voit contrainte d adopter des plans de rigueur de plus en plus douloureux pour la population. Il faut le reconnaître, nous avions espéré une stabilisation, or c est en spectateurs impuissants et inquiets que nous continuons à nous faire une opinion chancelante, à l écoute des analyses contradictoires de nos experts économistes, les uns, sans doute les plus nombreux, prédisant un avenir catastrophique, les autres pariant sur une reprise incertaine. Bien que l imminence des élections législatives et présidentielles détourne quelque peu l attention de la population, le grand souci de nos dirigeants est la montée du chômage qui oblige à choisir entre austérité et relance de l économie, une politique d austérité freinant la reprise, une politique de relance faisant courir le risque de creuser les déficits et la dette. sur la signification de la bonne santé du marché du luxe. C est d ailleurs cette combinaison qui nous a incitée à examiner de plus près les résultats obtenus dans les 8ème et 9ème arrondissements, représentatifs de ces singularités. Malgré la prolifération de nouveaux quartiers d affaires, tant dans la capitale que dans ses banlieues, ces deux arrondissements et surtout le 8ème restent le pôle économique majeur de la région, en témoignent le parc immobilier, le nombre d emplois, le nombre de siège sociaux, les prix de l immobilier Ainsi, après son effondrement qui a caractérisé l année 2009, le marché des bureaux fait preuve de sa vitalité, retrouvant des indicateurs positifs. Cependant la situation est paradoxale, la demande qui, au final, est dépendante des besoins des entreprises ne va-t-elle pas se tarir, les promoteurs pourront ils continuer à prendre des risques? Trouveront- ils les crédits indispensables? En définitive, les perspectives d amélioration de la situation économique sont faibles et beaucoup redoutent de nouvelles années difficiles. Claude Barbier Dans un tel contexte, examinant les statistiques qui fondent habituellement notre appréhension du marché de l immobilier de bureau dans la région parisienne, on ne peut que s étonner de la nouvelle hausse des indicateurs de ce marché et notamment du volume de la demande. De même, on peut s interroger LES VALEURS DU MARCHÉ...p.2 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011...p.4 SOMMAIRE LE 8ÈME ET LE 9ÈME ARRONDISSEMENT AU CŒUR DE LA CAPITALE...p.16 THE GLOBAL NETWORK OF REALTORS : REVIEW 2011...p.24 SWITCH 2GREEN...P.28 3

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 UN RESULTAT PARADOXAL Une fois de plus, les résultats du marché des bureaux en 2011 auront infirmé les attentes des observateurs. Malgré l approfondissement de la crise, laquelle semble devoir se renforcer (au moment où ces lignes sont écrites une agence de notation vient de dégrader la France dont la note passe de AAA à AA+), le marché est resté sur cette pente ascendante. La création d emplois trop faible (à peine 150 000) n a pas suffi à en compenser les destructions ni à freiner la montée du chômage. On hésite alors à invoquer des besoins accrus des utilisateurs en surfaces de travail. Les professionnels de l immobilier avancent plus volontiers l hypothèse que de nombreuses entreprises se seraient déplacées ou auraient renégocié leurs baux réduisant, dans la même opération, la dimension de leurs locaux pour s adapter à la baisse d activité résultant de la crise. Pour expliquer ce dynamisme de la demande et surtout la durée de ce phénomène il faut aussi rappeler le volume particulièrement élevé des transactions portant sur des grandes surfaces, certaines étant même qualifiées de géantes. RAPPEL CHIFFRES Nos analyses ne prennent en compte que les surfaces de «bureaux purs». Sont donc ignorés volontairement les locaux de bureaux associés à d autres locaux tels qu entrepôts ou locaux d activité. Triangle d Or : 8ème, 16ème, 17ème arrondissements Cité Financière : 1er, 2ème, 9ème arrondissements Rive Gauche : 5ème, 6ème, 7ème,13ème,14ème,15ème arrondissements Reste de Paris : 3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème, 20ème arrondissements Défense : Défense A et B, ZAC Danton, zone d influence 1ère périphérie: Communes de la 1ère couronne hors croissant d Or et Défense Reste Croissant d Or : Boulogne Billancourt, Issy les Moulineaux, Levallois, Suresnes, Neuilly, Rueil Malmaison, Sèvres, Nanterre,Courbevoie, Puteaux. Reste de la Proche Banlieue: Départements des Hauts de Seine (sans la Défense et les communes du Croissant d Or), de Seine Saint Denis et du Val de Marne. Banlieue Extérieure ou Grande Banlieue : Départements de L Essonne, des Yvelines, du Val d Oise, de Seine et Marne, (Villes Nouvelles incluses). 4 DÉCOUPAGE GÉOGRAPHIQUE Afin d assurer la continuité de nos séries statistiques nous avons évité de modifier les limites des secteurs géographiques utilisés bien que l évolution du marché pourrait justifier quelques adaptations. Ainsi la distinction entre le Triangle d Or et la Cité Financière a sans doute perdu de sa pertinence alors que «la Proche Banlieue» mériterait d être redécoupée.

LA DEMANDE Le rebond de la commercialisation constaté en 2010 s est donc reproduit en 2011, alors que la situation économique empirait, générant un climat de doute et d inquiétude tant dans la population que dans le monde des affaires. Dans la région parisienne, la demande placée est ainsi passée de 1 930 000 m² à 2 240 000 m², ce qui représente une augmentation de 16 %. Évolution de la demande placée (m²) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Paris 360 000 380 000 375 000 450 000 590 000 851 000 750 000 540 000 506 000 760 400 854 500 QCA 210 000 165 000 240 000 290 000 390 000 543 000 526 000 342 000 320 400 479 000 455 000 Reste de Paris 150 000 215 000 135 000 160 000 200 000 308 000 224 000 198 000 185 600 281 400 399 500 La Défense 110 000 120 000 220 000 200 000 250 000 345 000 251 000 240 000 162 000 158 100 161 200 Reste du Croissant d'or 330 000 230 000 345 000 420 000 440 000 494 000 395 000 482 000 245 000 342 800 322 700 Reste Proche Banlieue 430 000 480 000 315 000 460 000 480 000 530 000 610 000 590 000 448 000 412 000 523 300 Banlieue Extérieure 270 000 190 000 240 000 220 000 210 000 264 000 404 000 337 000 283 000 256 700 378 300 ÎLE-DE-FRANCE 1 500 000 1 400 000 1 495 000 1 750 000 1 970 000 2 484 000 2 410 000 2 189 000 1 644 000 1 930 000 2 240 000 Banlieue Extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or La Défense Reste de Paris QCA 5

Paris intra-muros C est encore une fois Paris intra-muros qui a été le secteur le plus concerné par cette progression, enregistrant plus d un tiers de la surface commercialisée dans la région, soit 854 500 m². Le segment des grandes surfaces (5 000 m² et plus) est resté porteur avec 17 transactions et 234 000 m² placés. Il faut aussi souligner le poids grandissant des arrondissements situés en dehors du QCA, huit grandes transactions y ont permis de louer 150 000 m² tandis que neuf transactions, également de plus de 5 000 m² et situées dans le QCA absorbaient 84 000m². Néanmoins c est bien dans les arrondissements centraux que le marché résiste le mieux aux crises. On connaît les avantages que procure une implantation dans le 8ème, qu il s agisse d accessibilité ou de prestige. Par ailleurs, on peut considérer que le choix de la BPCE de louer un peu plus de 43 300 m² sur la ZAC Paris Rive Gauche confirme la grande valeur attribuée à une adresse dans Paris intra-muros. Répartition géographique de la demande placée en 2010 et 2011 2010 2011 La Défense A la Défense, la commercialisation reste figée aux alentours de 160 000 m², malgré quelques opérations d envergure réalisées par Gras Savoye (18 000 m² Quai de Dion Bouton), 21 000 m² dans la tour First par Euler Hermès et 23 000 m² par Havas dans le Madone, 30 quai De Dion Bouton. Le marché de la Défense interroge les professionnels qui s inquiètent de constater que la demande se porte plus sur la Péri- Défense que sur la zone centrale, d une part, et sur les lots de moins de 5 000 m², d autre part. Dans ce secteur, en principe, majoritairement destiné à l accueil des très grandes entités, la demande de grandes surfaces n a pas bénéficié des grands regroupements d entreprises. Le marché a été soutenu par une demande régulière de surfaces moyennes comme celle exprimée par les entreprises qui se sont installées dans «Cœur Défense». A la Défense, la crise s est aussi traduite par le report, sinon l abandon de projets de construction de plusieurs grandes tours. Banlieue Extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or La Défense Reste de Paris QCA Le Croissant d Or Dans le Croissant d Or constitué des huit communes de la banlieue ouest où l immobilier de bureau a connu un développement précoce (voir la carte p.4), le marché s est rapidement scindé en sousmarchés autonomes. Néanmoins, globalement, il apparaît que si la commercialisation n a pas encore retrouvé son niveau d avant 2008, le marché semble s être stabilisé à un niveau très proche de celui de 2010 : de 342 000 à 322 000 m². Par ailleurs, on constate que les pôles les plus dynamiques sont Issyles-Moulineaux au sud et Neuilly-Levallois au nord, auxquels s ajoute le secteur de Péri-Défense. Le résultat positif de cet ensemble qui prolonge celui de 2010 est dû en grande partie à une adaptation satisfaisante de l offre aux besoins des entreprises résultant pour beaucoup d un ajustement des prix. Banlieue Le reste de la région parisienne désigné ici par les vocables «Reste de la Proche Banlieue» et «Banlieue Extérieure» a largement bénéficié de l expansion du marché. Environ 900 000 m² ont été commercialisés, soit environ 35% de plus que l année dernière. Comme les années précédentes la partie la plus dynamique de ce vaste secteur est formée des zones de bureaux créées dans les communes de la proche périphérie. Il faut néanmoins interpréter ces chiffres avec précaution, plusieurs opérations ayant porté sur des surfaces de dimensions exceptionnelles comme par exemple : Thalès à Gennevilliers sur 87 500 m², SFR à Saint-Denis sur plus de 120 000 m², Carrefour à Massy sur 86 000 m² et Coface à Bois-Colombes sur 30 000 m². 6

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 - CAHIER 21 Les grandes surfaces L existence de ces transactions dont les termes s expriment en plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés ne doit pas masquer la régression du nombre des transactions qui ont concerné des surfaces en général situées entre 5 000 m² et 20 à 25 000 m². En 2010, les 70 transactions portant sur plus de 5 000 m² ont représenté 47% de la surface commercialisée en Ile-de- France. En 2011 cette part, avec 68 transactions incluant les opérations «géantes», est tombée à 44%. Répartition géographique des transactions de 5 000 m² et plus 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Paris 30% 25% 22% 16% 18% 41% 24% Dont QCA 21% 18% 14% 8% 7% 12% 9% Dont Reste de Paris 9% 7% 7% 9% 11% 29% 15% La Défense 24% 20% 17% 19% 22% 9% 10% Reste du Croissant d'or 20% 14% 15% 11% 14% 10% 9% Reste Proche Banlieue 23% 23% 34% 27% 31% 29% 34% Banlieue Extérieure 3% 18% 13% 26% 15% 11% 23% ÎLE-DE-FRANCE 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Part des grandes surfaces dans la demande placée de chaque secteur Paris 27% Dont QCA 19% Reste de Paris 37% La Défense 64% Reste du Croissant d'or 26% Reste Proche Banlieue 63% Banlieue Extérieure 60% RÉGION IDF 44% Par ailleurs, il apparait clairement que, au cours de cette année 2011, les utilisateurs, locataires ou acheteurs ont privilégié, dans leurs choix, les immeubles neufs ou remis à neuf. En effet, à la fin de 2011, le taux d occupation (il serait plus exact de parler de retrait d un bien de la liste de ceux proposés à la commercialisation) est passé de 48% dans l ensemble de la région à 84%. A l opposé des choix constatés en 2010 cette vague d intérêt pour les locaux neufs a touché plus particulièrement les secteurs centraux : QCA et Rive Gauche. Taux d'occupation des immeubles livrés en 2011 Paris 80% Dont QCA 85% Rive Gauche 75% Reste de Paris 78% La Défense 39% Reste du Croissant d'or 67% Reste Proche Banlieue 79% Banlieue Extérieure ns RÉGION IDF 84% 7

L OFFRE Si le marasme qui a caractérisé le climat de l économie de l année 2011 n a pas freiné la demande on ne peut que s interroger sur la signification de cet indicateur de l activité du marché. En effet, dans le même temps que le volume commercialisé s accroissait, le stock de surfaces disponibles augmentait. Il semble alors qu on puisse imputer le rebond de l activité du marché à des transactions sans effet sur l absorption nette de locaux. Par ailleurs il faut souligner que les très grandes transactions évoquées plus haut sont des opérations clé-enmain. Evolution de l'offre immédiatement disponible (m²) SECTEURS Paris Dont QCA Dont Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue Extérieure ILE-DE-FRANCE 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 350 000 425 000 510 000 650 000 635 000 520 000 510 000 606 000 830 000 788 500 706 000 110 000 265 000 320 000 400 000 355 000 310 000 295 000 321 000 481 000 433 000 476 000 240 000 160 000 190 000 250 000 280 000 210 000 215 000 285 000 349 000 355 000 230 000 50 000 180 000 230 000 270 000 200 000 170 000 150 000 120 000 149 000 226 000 206 000 50 000 150 000 240 000 320 000 265 000 250 000 330 000 420 000 643 000 610 000 692 000 400 000 410 000 670 000 710 000 665 000 595 000 490 000 580 000 776 000 693 000 748 000 250 000 320 000 350 000 500 000 550 000 565 000 580 000 610 000 725 000 786 000 770 000 1 100 000 1 485 000 2 000 000 2 450 000 2 315 000 2 100 000 2 060 000 2 336 000 3 123 000 3 103 000 3 122 000 Banlieue Extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or La Défense QCA Photo: Lex Zadira 8

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 - CAHIER 21 Depuis l année 2009 marquée par un bond du volume des stocks de 800 000 m², le niveau de l offre de surfaces disponibles est resté stable ayant dépassé les 3 100 000 m² dès 2009. Seule sa répartition dans la région a varié. Ainsi, dans Paris intra-muros le stock de surfaces immédiatement disponibles s est allégé de 129 000 m², tandis qu il s alourdissait dans le Croissant d Or et la Proche Banlieue ainsi qu à la Défense. L offre de grands immeubles 25% 24% Répartition géographique de l offre en 2011 23% Banlieue Extérieure 6% Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or 22% La Défense QCA Malgré la situation économique, souvent qualifiée de périlleuse, l offre de grands immeubles, de plus de 10 000 m² et plus, dont la commercialisation peut présenter de gros risques pour le vendeur ou le bailleur, s est renforcée. Le nombre de ces grands immeubles est passé de 61 à 72 et la surface correspondante de 1 069 600 à 1 210 000 m². Leur poids dans l offre totale n a pratiquement pas varié, ne passant que de 34% à 39%, Il s agit là d une observation moyenne, chaque secteur ayant connu une évolution propre. Ainsi, la Proche Banlieue, où les immeubles de bureau se sont multipliés dans la période récente est nettement dominante dans cette catégorie d offre avec 29 immeubles sur 72 et 64% de la surface à commercialiser dans ce secteur où celle-ci s est accrue de près de 100 000 m². Dans le «Reste de Paris», en 2010, 8 immeubles et 137 000 m2 représentaient 39% de l offre de grandes surfaces, en 2011, 6 immeubles et 88 770 m² correspondaient au même pourcentage. Il faut interpréter ces données avec prudence, plusieurs de ces transactions étant des clé-en-main ou des réalisations pour compte propre. Part des grandes surfaces* dans l'offre de chaque secteur Les grands immeubles (10 000 m² et plus) disponibles en Ile de France Nombre Surface en m² Paris 12 159 400 dont QCA 6 70 700 Reste de Paris 6 88 700 La Défense 7 145 900 Reste du Croissant d'or 15 289 100 Reste Proche Banlieue 29 475 600 Banlieue extérieure 9 140 000 ILE DE FRANCE 72 1 210 000 Part (en) % Paris 23 dont QCA 15 Reste de Paris 39 La Défense 71 Reste du Croissant d'or 42 Reste Proche Banlieue 64 Banlieue extérieure 18 ILE DE FRANCE 39 Répartition géographique des grandes surfaces disponibles 12% 13% Banlieue Extérieure 12% Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or 39% La Défense 24% QCA *10 000 m² et plus 9

Les livraisons Après le recul des livraisons constaté en 2010, la situation s est améliorée en 2011, les surfaces livrées augmentant de 100 000 m², passant de 618 000 m² à 720 000 m². Pour partie, cette évolution positive peut résulter de l achèvement de programmes qui auraient pu être livrés en 2010 et dont la réalisation finale a été retardée en raison des mauvais résultats de cette même année. Les livraisons de surfaces nouvelles ont peu modifié la configuration du parc. Lorsque les livraisons dans l année ont dépassé le volume de l année précédente, la différence n a été au maximum que de 33 000 m². Evolution des livraisons de bureaux par secteur entre 2005 et 2011 (en m²) SECTEURS 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Paris 152 000 178 200 122 000 89 000 209 000 116 400 171 700 Dont QCA 64 000 102 300 78 000 28 000 90 000 47 400 73 700 Rive gauche 74 000 9 300 17 000 21 000 119 000 64 500 64 000 Reste de Paris 14 000 66 600 27 000 40 000 NS 4 500 34 000 La Défense 107 000 134 700 9 300 177 000 41 200 77 400 110 700 Reste Croissant d'or 137 000 31 600 78 100 160 000 166 400 156 000 133 400 Reste Proche Banlieue 108 000 222 600 410 000 314 000 370 600 209 000 234 000 Banlieue Extérieure 18 000 39 400 48 400 58 500 76 700 59 500 70 800 ILE-DE-FRANCE 522 000 606 500 667 800 798 500 863 900 618 300 720 600 Banlieue Extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or La Défense QCA 10

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 - CAHIER 21 L offre future La crise menace toujours et pourtant, le marché immobilier loin de s asphyxier semble prospérer, des projets toujours plus grands ou plus innovants étant annoncés. Au début des années 2 000, le volume des livraisons annuelles de locaux de bureau atteignait au plus 500 000 à 650 000 m². A la fin de cette année, malgré un stock conséquent d environ trois millions de m², plus de 720 000 m² ont été livrés et les professionnels indiquent qu ils pourraient en livrer 1 220 000 m² dès 2012 et 1 500 000 m² l année suivante. On sait que ces prévisions chiffrées ne résultent que de déclarations et ne sont aucunement des engagements, elles indiquent cependant la vision qu ont les professionnels de l immobilier du développement futur de la région. On constate ainsi que, bien qu elle ait traversé une période difficile, qui devrait encore affecter 2012, la Défense suscite toujours l intérêt de ces professionnels. On remarque aussi que plus l échéance s éloigne plus les projets sont abondants. Cette constatation indique bien le degré de confiance qui doit lui être accordé. Il faut néanmoins souligner que le taux d occupation des immeubles livrés dans l année, particulièrement élevé, a pu être considéré par les investisseurs et les promoteurs comme un signe encourageant. Ce même taux qui atteignait un peu plus de 25% dans Paris en 2010, est de 85% dans le Quartier des Affaires et de 84% dans l ensemble de la région. Prévisions de livraisons de bureaux (en m²) 2012 2013 2014 et plus Paris 147 700 229 000 222 300 Dont QCA 54 900 58 400 28 900 Rive Gauche 33 800 41 200 87 800 Reste Paris 59 000 129 400 105 600 La Défense 102 000 262 500 376 000 Reste Croissant d'or 225 800 234 800 226 900 Reste Proche Banlieue 543 500 625 000 269 200 Banlieue Extérieure 202 800 212 500 340 600 ILE-DE-FRANCE 1 221 800 1 563 800 1 235 000 Répartition géographique des immeubles à livrer en 2012 et 2013 2012 2013 Banlieue Extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d Or La Défense QCA 11

LES VALEURS LOCATIVES Le loyer moyen et le loyer du quartile supérieur Le loyer médian est la valeur qui partage en deux parties égales la liste des transactions rangées en fonction du montant du loyer convenu, par ordre croissant. Le loyer du quartile supérieur représente la valeur moyenne du quart des transactions conclues aux prix les plus élevés. C est donc le montant moyen du loyer des immeubles les plus recherchés en raison de leurs qualités techniques ou de leur localisation. Evolution du loyer médian (en /m²/an) * 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Triangle d'or 381 355 355 390 393 440 480 450 448 445 Cité Financière 259 255 260 330 340 370 420 380 390 400 Reste de Paris 320 270 259 260 271 290 310 320 300 322 La Défense 266 260 240 250 275 280 310 260 240 245 Reste du Croissant d'or 300 260 250 250 278 277 290 290 280 290 1ère Périphérie 172 149 160 171 170 180 170 160 160 180 * Pour la définition des secteurs, voir carte p4. Evolution du loyer du quartile supérieur (en /m²/an) * 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Triangle d'or 583 583 505 509 553 582 609 568 559 560 Cité Financière 490 490 490 453 481 529 550 512 499 482 Reste de Paris 390 390 445 376 391 433 458 435 435 481 La Défense 477 477 407 412 450 421 457 475 430 407 Reste du Croissant d'or 377 377 356 338 379 363 389 369 354 390 1ère Périphérie 248 243 245 256 267 276 289 242 275 262 12

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 - CAHIER 21 Dans les secteurs analysés, c est une quasi stabilité de ces indices qui domine. On observe néanmoins une légère élévation du loyer médian dans le «reste de Paris» due à un accroissement du nombre de transactions intervenues sur des immeubles neufs ou restructurés. Les variations du quartile supérieur sont plus sensibles mais maintiennent la position du «Triangle d Or» en tant que secteur le plus recherché de Paris. Ici, comme dans le 7ème arrondissement dont le prestige repose sur la présence des plus hautes instances administratives, le prix n a été qu un critère de choix secondaire. Sans doute les conditions de la commercialisation du 23, rue de l Université vont-elles provoquer la naissance d un nouveau quartier central d affaires. Transactions réalisées à 800 /m²/an et plus en 2011 Adresse Surface Preneur Bailleur Loyer ( /m²/an) 23 rue de l'université 2 000 m² MCDERMOTT CARLYLE 75007 PARIS WILL & EMERY 830 23 rue de l'université 3 600 m² CAPITAL FUND CARLYLE 75007 PARIS MANAGEMENT 830 23 rue de l'université 1 300 m² TAI PING CARLYLE 75007 PARIS 830 23/25 av du Pdt Roosevelt 7 500 m² DEUTSCHE BANK AEW EUROPE 75008 PARIS 800 49 rue St Dominique 4 200 m² CHATEAUFORM FONCIERE DES 75007 PARIS 6EME ET 7EME 800 Les loyers d offre Le tableau ci- dessous indique la valeur la plus basse et la valeur la plus haute pour les biens proposés à la location dans un quartier donné. FIN 2010 FIN 2011 Surfaces de Surfaces de Surfaces de Surfaces de 500 à 5 000 m² plus de 5 000 m² 500 à 5 000 m² plus de 5 000 m² Triangle d'or de 320 à 850 de 400 à 750 de 340 à 783 de 350 à 820 Cité Financière de 290 à 750 de 516 à 770 de 340 à 720 de 540 à 650 Rive Gauche de 220 à 750 de 200 à 830 de 180 à 800 de 215 à 830 Reste de Paris de 120 à 450 de 300 à 500 de 180 à 480 de 195 à 600 La Défense de 310 à 597 de 275 à 550 de 290 à 490 de 295 à 550 Reste Croissant d'or de 200 à 537 de 180 à 600 de 120 à 520 de 180 à 600 1ère périphérie de 80 à 375 de 85 à 475 de 100 à 340 de 150 à 370 13

LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT La crise européenne aura considérablement troublé le fonctionnement du marché immobilier au cours de l année 2011, comme d ailleurs la quasi-totalité des activités économiques. Ces éléments perturbateurs n auront cependant pas empêché l augmentation des sommes investies dans l immobilier et principalement dans les bureaux. Les observateurs s accordent pour estimer que le montant total de l investissement dans les bureaux en région Ile de France est de l ordre de 12 milliards d euros. En partie, ce résultat peut être attribué à la reprise des très grosses transactions, six opérations portant sur plus de 250 millions d euros ont été relevées. Beaucoup de transactions et surtout les plus grosses, ont été réalisées en coinvestissement : c est le cas par exemple de l acquisition par Predica, CDC et Scor de «River Ouest» (64 300 m² à Bezons) ou encore de l acquisition d un portefeuille par un consortium formé de Norges Bank et Axa. On remarque aussi que les Français ont été les acquéreurs les plus nombreux et les plus actifs. Les Allemands, déjà en recul en 2010 ont encore été freinés par l obligation qui leur est faite de geler une part de leurs fonds. Une autre caractéristique du marché immobilier français de 2011 est d avoir été largement dominé par les investisseurs institutionnels. Ceux-ci, étrangers ou français, font assez peu appel au crédit pour financer leurs acquisitions, disposant de fonds propres conséquents. Cette caractéristique leur permet d adopter une stratégie patrimoniale de détention à moyen ou long terme. Cette politique les conduit à rechercher les biens les plus sécurisés, en l occurrence les immeubles neufs, offrant des prestations de la plus haute qualité et une localisation garantissant une excellente liquidité. Ce dernier critère désigne bien entendu le Quartier Central des Affaires, sachant que la rareté de ce type de produit dans Paris intra-muros a conduit les investisseurs à la recherche de très grands immeubles à s intéresser à la banlieue. Les taux de rendement sont restés stables, identiques à ceux constatés en 2010. La moyenne est de 6% mais peut descendre à 4.5% pour les meilleurs produits les mieux situés dans le centre de Paris ou sur la rive gauche et plus précisément dans les 7ème et 6ème arrondissements. 14

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2011 - CAHIER 21 PERSPECTIVES Malgré l aggravation et la persistance de la crise, le fonctionnement du marché de l immobilier de bureau a satisfait ses acteurs, ses résultats sont même meilleurs que ceux de l année précédente. Dès lors, beaucoup sont tentés d affirmer qu il n y a pas de corrélation évidente entre le contexte économique et social, d une part et l immobilier d entreprise, d autre part. Dans le cas présent, alors que chaque jour apporte une nouvelle alarmiste et alarmante, adopter cette thèse serait comme faire un pari. Les professionnels du secteur de l immobilier doivent sûrement se préparer à affronter des moments difficiles et à s adapter à des circonstances voire à des méthodes nouvelles. Il faudra composer avec une croissance ralentie, entraînant une dégradation renforcée du marché de l emploi et entraînant une diminution des besoins en surfaces de travail des employeurs. Il faudra prendre position et agir dans un climat défavorable aux prises de décisions, particulièrement celles qui engagent le long terme. Le fait que tout ceci se produise au cours du premier semestre d une année électorale, élection présidentielle et élections législatives, renforce le danger de paralysie des affaires. Tout n est cependant pas négatif. De grandes entreprises continuent de rechercher des locaux neufs, si possible labellisés, dotés des équipements les plus modernes, situés dans les quartiers les plus prestigieux et les plus accessibles, autant de raisons pour envisager un changement de localisation, stimulant ainsi la demande de bureaux et en retour l offre de surfaces adaptées aux exigences actuelles. 15

LE 8ÈME ET 9ÈME : AU CŒUR DE LA CAPITALE 16 Photo: Lex Zadira

POUVOIR ET PRESTIGE... Avec un parc de bureaux de près de cinq millions de mètres carrés, les 8ème et 9ème arrondissements concentrent encore près de la moitié du parc total des bureaux de la capitale, malgré la vague de constructions neuves qui depuis quelques décennies a considérablement bouleversé la répartition des activités tertiaires dans la région mais aussi dans Paris. Le 8ème est de loin le quartier d affaires le plus caractéristique. Le nombre d habitants n a cessé de décroître depuis la fin du 19ème siècle jusqu à nos jours, passant de 75 000 en 1870 à plus de 39 000 en 2007. Véritable pôle économique, il abrite 10% à 12% des emplois parisiens, essentiellement tertiaires, contre 8% des résidents. Le 9ème qui, au moins dans sa partie ouest, en est un prolongement et que rien ne distingue dans le paysage urbain ni dans l utilisation de l espace, a connu une évolution parallèle. Sa population a en effet diminué, passant de 103 000 en 1870 à 59 000 en 2007. Les deux arrondissements sont des pôles économiques majeurs, regroupant un nombre important de centres de décision tant politiques qu économiques, nationaux et internationaux. Dans la première catégorie, on peut citer le Palais de l Elysée, le Ministère de l Intérieur, l Etat-major de la Marine, et les ambassades des Etats-Unis et de Grande-Bretagne. Dans la seconde, on recense plusieurs milliers de sièges sociaux d importance et de tailles diverses, (près de 3 000 au total dans le 8ème et 1 500 dans le 9ème, si l on prend en compte les sièges sociaux comptant au moins 10 emplois). Effectif Les sièges sociaux de plus de 10 emplois dans les 8ème et 9ème arrondissements Siège de groupe 8ème Siège de société Siège de groupe 9ème Siège de société Total La vocation économique de ces arrondissements remonte au 17ème siècle, avec la création des Champs Elysées, initiée par Marie de Médicis à l emplacement d anciens marais asséchés. 10 à 19 48 1331 15 764 2158 20 à 49 35 777 8 390 1210 50 à 99 16 254 13 121 404 100 et + 18 218 12 223 471 Total 117 2580 48 1498 4243 17

Livraisons surfaces neuves ou restructurées(en m²) Parmi ceux qui ont les effectifs les plus nombreux on peut citer la présence du groupe Arnault et de LVMH avenue Montaigne, PPR avenue Hoche, et de l Oréal rue Royale dans le 8ème arrondissement, de Danone et de la Société Générale boulevard Haussmann et de BNP Paribas boulevard des Italiens dans le 9ème arrondissement. Si la plupart des grandes avenues et des rues ou secteurs ont conservé leur caractère haussmannien ou plus ancien, ces deux arrondissements ont entamé une mutation déjà apparente. Dans plusieurs quartiers, de grands immeubles ont été entièrement reconstruits ou restructurés de l intérieur et adaptés aux normes architecturales du moment. A l heure actuelle, il s agit d adapter ces nouvelles constructions ou restructurations aux normes de la Haute Qualité Environnementale. Au cours des dix dernières années, environ 70 opérations ont conduit à la production de près de 500 000 m² de bureaux neufs ou entièrement rénovés. Certaines d entre elles ont été particulièrement massives. Dans le 8ème, quatre opérations ont dépassé 10 000 m² (3 /5 rue Bayard, 22/24 avenue Montaigne, Avenue de Messine, 168 rue du Faubourg Saint Honoré). Quant au 9ème arrondissement, il a bénéficié de quelques opérations beaucoup plus massives telles que le 6/8 et le 14 boulevard Haussmann (27 000 et 26 000 m²) et le 31/33 rue La Fayette (28 000 m²). 18

LE 8ÈME ET 9ÈME ARRONDISSEMENT - CAHIER 21 RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR ACTIVITÉ DU PRENEUR (2010-2011) Malgré leur imbrication, les deux arrondissements conservent une certaine spécialisation. Dans la mesure où on peut considérer que la répartition des nouveaux preneurs en fonction de leur activité reflète une tendance de ces preneurs à se grouper, des amorces de spécialisation apparaissent. Le phénomène est bien connu dans le commerce, notamment le commerce de l habillement. Ici on constate par exemple l absence de transactions concernant l industrie du luxe dans le 9ème alors que leur présence dans le 8ème confirme bien la vocation du secteur des Champs Elysées et de l avenue Montaigne dans ce domaine. Transactions de 150 à 250 m² 8ÈME ARRONDISSEMENT Transactions de plus de 500 m² On note également le nombre nettement plus important d entreprises spécialisées dans le conseil, ayant choisi le 8ème alors que le 9ème semble avoir plus attiré les informaticiens. Transactions de 250 à 500 m² Par ailleurs d importants redéploiements ont été opérés dans le secteur de la finance. Après La Défense qui a fortement bénéficié des mouvements de desserrement des établissements bancaires entre 1994 et 1999 sont apparus de nouveaux sites, tant dans Paris qu en banlieue. Le 9ème s est trouvé en mesure d offrir une gamme de bureaux restructurés de grande qualité, moins chers que dans le 8ème et a, dans une certaine mesure, contribué à créer une forme de continuité entre les deux arrondissements. 9ÈME ARRONDISSEMENT Transactions de 150 à 250 m² Transactions de 250 à 500 m² Transactions de plus de 500 m² 19

LE MARCHÉ La demande Entre 2005 et 2010 la demande placée dans le 8ème arrondissement a oscillé entre 100 000 et 150 000 m² par an soit entre 20 et 26 % de la surface ayant fait l objet de transactions dans le Quartier Central des Affaires (il faut rappeler ici que cette évaluation ne concerne que les opérations qui ont été rendues publiques). Dans le 9ème dont le parc de bureaux est nettement inférieur, les évolutions de la surface commercialisée sont plus accentuées. On est ainsi passé de 81 000 m² en 2006 à 22 000 m² en 2009. En 2010, la demande de bureaux dans la région parisienne a connu un réel rebond après trois années de ralentissement. Ce rebond s est traduit dans le 8ème par cinq transactions portant sur des surfaces supérieures à 5 000 m², et même à 7 000 m². Evolution de la demande placée du 8ème arrdt depuis 2005 Evolution de la demande placée du 9ème arrdt depuis 2005 L offre L évaluation de l offre de bureaux dans ce quartier dévolu essentiellement aux affaires et dont un des principaux atouts est justement de faciliter les échanges par des contacts directs, est une opération risquée : de nombreuses offres pouvant rester confidentielles jusqu à la conclusion d un accord entre l offreur et le demandeur. Au début du dernier trimestre de 2011, l offre globale, connue, de surfaces de Transactions locatives de plus de 5 000 m² en 2010 Adresse Surface (m²) Preneur 23 25 rue de Provence 5838 DEVANLAY 20 22 bis cours Albert 1er 7335 GIDE LOYRETTE NOUEL 32 34 rue Marbeuf 7500 OGILVY 16 18 rue de Londres 9000 GROUPE LASER 52 av Hoche 11130 ALLEN & OVERY Rue de la Ville l'evêque 13000 ILIAD TELECOM 54 rue la Boétie 18000 SANOFI Part des grandes transactions locatives (en %) dans la demande totale des 8ème et 9ème arrondissements bureaux proposées à la location était de 282 000 m² dans le 8ème et de 107 000 m² dans le 9ème. On peut noter que c est la tranche des surfaces moyennes (de 1 000 à 5 000 m²) qui offre le plus de surface : 61 offres représentant 118 430 m² dans le 8ème et 19 offres représentant 39 524 m² dans le 9ème. On peut supposer que cette situation correspond à la structure de la demande (sociétés de services) ainsi qu à la structure du patrimoine (taille des immeubles). Offres de grandes surfaces disponibles dans les 8ème et 9ème arrondissements Adresse Surface (m²) Disponibilité 18 22 rue de Berri 5120 immédiate WASHINGTON PLAZA, 27 bis 31 rue de Berri/ rue de Washington 6134 immédiate OIKOS, 37 41 rue du Rocher 7639 1er trim. 2012 86 boulevard Haussmann 10958 immédiate ASTORG, 25 rue d'astorg/ 14 rue Roquépine 13496 immédiate 6 8 boulevard Haussmann 12254 immédiate OPERA VICTOIRE, 66 76 rue de la Victoire 6229 immédiate VICTOIRE HAUSSMANN, 66 76 rue de la Victoire 7655 immédiate 32 34 rue Blanche 18630 immédiate 20