Planifiez la transmission de votre villa : soyez adroits!

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1 Chambre genevoise immobilière Section des propriétaires de villa Planifiez la transmission de votre villa : soyez adroits! Robert-Pascal FONTANET Notaire à Genève

2 Plan de l exposé Comment bien faire d emblée - comment s adapter ensuite? a. Droit civil b. administratif c. fiscal 1. Détention 2. Donation 3. Succession Réponses apportées = en droit suisse / genevois, en principe Pas problématique d une nouvelle acquisition (donc ni CASATAX ni remploi IBGI) Questions svp en principe à la fin, svp 1

3 1a. Détention : droit civil Droit applicable Lieu de situation Domicile Nationalité En nom ou en SI (personne morale)? Seul, en couple ou à plusieurs (communauté, copropriété) Régime matrimonial : attention à la séparation de biens! Directives anticipées (en vue d un cas d incapacité) 2

4 1b. Détention : droit administratif Droit applicable Domicile Lieu de situation Prestations complémentaires cantonales (PCC), prestations complémentaires fédérales (PCF) et prestations d assistance (PA) : le Service des prestations complémentaires (SPC / OCPA) et l Hospice général Exceptionnellement, une aide financière peut être accordée au propriétaire de sa «demeure permanente». L'aide est remboursable, l'immeuble est grevé d'une hypothèque légale. Économies d'énergie, aménagements intérieurs : aides et subventions (AI, Pro infirmis) Protection des monuments et des sites, etc. 3

5 1c. Détention : droit fiscal Droit applicable Lieu de situation Domicile En nom ou en SI Les résidences secondaires, spécialement à l étranger (France) Déduction des frais (check-list CGI Me Lambelet) Taxation en cas d usufruit ou de droit d habitation 4

6 1c. Détention : droit fiscal (suite) Faut-il amortir son emprunt hypothécaire? Problématique : Intérêts déductibles des revenus (déduction plafonnée au rendement de la fortune majoré de CHF 50'000.-), mais avant de les déduire il faut les payer! Attention, lorsqu'on passe à la retraite les revenus se réduisent > le taux de taxation baisse > la différence en votre défaveur est plus grande. Capital déductible de la fortune. Optimisation : La question est de savoir ce que vous faites de la différence qui existe entre le montant des intérêts que vous allez payer et celui des impôts que vous allez économiser. Si votre fortune vous le permet, il vaut la peine de placer d'une manière fiscalement favorable le montant emprunté, si tel n est pas le cas il vaut mieux amortir vos hypothèques Attention : Sauf si vous risquez d avoir un jour besoin de liquidités, car vous risquez de ne plus pouvoir contracter un nouveau prêt immobilier (plus suffisamment de revenus, aux yeux du banquier, pour assurer le service de la dette). 5

7 2a. Donation : droit civil Est-ce bien à titre gratuit (donation), ou à titre onéreux (vente, échange, partage [mise en PPE?]) ou mixte? Droit applicable Lieu de situation Domicile Nationalité A titre d avance d'hoirie ou par préciput? «Soulte» aux autres enfants : moment du partage! Conserver l'usufruit ou un droit d habitation Conserver un droit de retour, un droit au gain (?) Conserver une cédule hypothécaire 6

8 2b. Donation : droit administratif Est-ce bien à titre gratuit (donation), ou à titre onéreux (vente, échange, partage [mise en PPE?]) ou mixte? Droit applicable Domicile Lieu de situation Pas de problèmes LDTR Problèmes zones de développement Droits de préemption de l État et de la Commune, primés par celui du copropriétaire [Taxation des plus values] Prestations complémentaires cantonales et fédérales, prestations d assistance en cas de dessaisissement 7

9 2b. Donation : droit administratif (suite 1) Le calcul des prestations complémentaires en tient compte Si vous donnez votre villa de votre vivant, vous ne péjorez pas votre situation mais ne l'améliorez pas non plus quant à vos droits éventuels en matière de prestations complémentaires fédérales ou cantonales Le SPC fera "comme si" la donation n'avait pas eu lieu et n'entrera pas en matière sur une demande de PC, le cas échéant. La valeur prise en compte sera réduite de Fr. 10'000,- par année écoulée entre la donation et la demande de prestations. Au cas où vous conservez l'usufruit de votre villa, si vous n'y habitez plus vous serez censé en retirer un loyer, aux conditions usuelles du marché, même si c'est l'un de vos enfants qui y habite. Loi fédérale sur les prestations complémentaires à l AVS et à l AI * (Loi sur les prestations complémentaires; LPC) du 6 octobre 2006 (ROLF ) Mais vous pouvez maintenant (Nouvelle jurisprudence du TF) avoir droit à des prestations d assistance, puis le SPC se retournera contre vos enfants [pas contre vos neveux...]! Code civil, art. 328 et 329 (modif ) : obligation des ascendants et descendants qui «vivent dans l aisance» - équité 8

10 2b. Donation : droit administratif (suite 2) Vos enfants, devenus «riches», devront payer ce que vous ne serez plus en mesure de payer vous-même (par exemple : votre pension en EMS) puisque vous ne pourrez plus vendre votre maison pour disposer de liquidités. 2 exemples s agissant des enfants Couple 55 ans ayant revenu annuel (net, déterminant le taux d imposition, prenant en compte 1/30 e de sa fortune nette avant déductions sociales) de Fr doit en principe Fr par mois Célibataire 35 ans 1/60e de la fortune, revenu Fr : idem Fr par mois Loi genevoise sur l aide sociale individuelle (LASI J 4 04), son Règlement d application (RASI J ), l Arrêté du DSE du (négociation - pas plafonné!) = Complexe, consulter le SPC (Dir. M. Claude AUER) 9

11 2c. Donation : droit fiscal Est-ce bien à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux ou mixte? Droit applicable Lieu de situation Domicile du donateur et du donataire! Nationalité du donateur et du donataire Fortune privée - fortune commerciale Droit d enregistrement fiscal, à la charge de l acquéreur = droits de donation, sur nouvelle valeur «vénale» (GE : 0 54 %) Selon degré de parenté et statut fiscal (imposition sur la dépense) Autres droits et frais divers, compter 1 1,5 % Cette nouvelle valeur deviendra la nouvelle valeur fiscale! Exercice d un droit de retour 10

12 3a. Succession : droit civil Droit applicable = complexe! Lieu de situation Dernier domicile du défunt = principe suisse (et celui des héritiers) L une des nationalités du défunt, selon «professio juris» (et nationalité des héritiers) Qui voulez-vous favoriser? Privilèges légaux du conjoint Régime matrimonial et droit successoral Héritiers légaux, réservataires institués Legs Simples règles de partage 11

13 3a. Succession : droit civil (suite) Propriété, usufruit ou droit d habitation Charges (restitution, droit au gain) Exécuteur testamentaire Formes Testament (olographe, public) : unilatéral, universellement reconnu Pacte successoral : contractuel, pas reconnu par tous les États Permet en particulier d éviter la réduction ultérieure des donations! 12

14 3b. Succession : droit administratif Droit applicable Dernier domicile du défunt (et domicile des héritiers) Lieu de situation Pas de remboursement des prestations complémentaires, ni cantonales ni fédérales (si la déclaration a été correcte) Remboursement des prestations d assistance «à concurrence de l'actif net recueilli» par les descendants Pas de problème LDTR Problèmes zones de développement (pour vendre) 13

15 3c. Succession : droit fiscal Droit applicable (parfois CDI) Lieu de situation = la règle, en matière immobilière Dernier domicile du défunt (et domicile des héritiers) Nationalité du défunt (et des héritiers) Droits de succession = idem donation (GE : 0 54 %) Selon degré de parenté et statut fiscal Autres droits et frais divers, compter 1 5 % La prise en compte des résidences secondaires, spécialement à l étranger Amnistie fiscale 14

16 Avez-vous des questions à poser? ou sinon, à la permanence téléphonique de la CGI du lundi au vendredi de 0830 à 1130, au Robert-Pascal FONTANET ETUDE FONTANET & SCHÖNI NOTAIRES Case postale , rue du Rhône CH-1211 Genève 3 Rive Tél Fax rpfontanet@swisnot.ch 11