L OPERATION IMMOBILIERE

Transcription

1 24èmes JOURNEES D ETUDES PROFESSIONNELLES 23 & 24 janvier & 24 janvier

2 JEP 2014 Partenaires de la FPI 23 & 24 janvier

3 JEP 2014 LE CLIENT AU CENTRE DE L OPERATION IMMOBILIERE 23 & 24 janvier

4 LES INTER RVENANTS Mme Géraldine FAVRE, FPI Monsieur César LENGELLE, Banque Populaire Monsieur Claude Mezrahi, FLORINVEST Monsieur Eric VERRAX, FPI 23 & 24 janvier

5 PROGRAMME DE L ATELIER LATELIER INTRODUCTION : L ACTION DE LA FPI EN FAVEUR DES JEUNES PROMOTEURS I. MOTIVATIONS ET PROCESSUS D ACHAT D UN DUN LOGEMENT II. LES POINTS DE VI GILANCE DANS LA RELATION CONTRACTUELLE EN VEFA III. LA SOLVABILISATION DE L ACQUEREUR 23 & 24 janvier

6 MOTIVATIONS ET PROCESSUS D ACHAT D UN LOGEMENT Claude Mezrahi 23 & 24 janvier

7 LES POINTS DE VIG GILANCE DANS LA RELATION CONTRACTUELLE EN VEFA Géraldine Favre 23 & 24 janvier

8 LES POINTS DE VIGILANCE Première partie: De l obligation de renseignement tà la conformité c ontractuelle «Gouverner, c est prévoir» Émile de Girardin 23 & 24 janvier

9 La notion d obligation de renseignement duvendeur Principe: Dès les premiers contacts avec son futur acquéreur, le vendeur en l état futur se doit de l informer des inconvénients ou nuisances particulières du bien vendu. Application: La jurisprudence exigee du vendeur qu il aille plus loin que la seule description de l immeuble. A titre d exemples, il doit donc alerter le client sur : la présence de servitudes éventuelles ; les prescriptions restrictives du règlement de copropriété; l environnement de la construction projetée; les conditions d une opération de défiscalisation. 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 9

10 La notionde conformité au ux dispositions contractuelles Principe :Levendeuresttenud une obligation de délivrance dans le respect des délais et conformément aux dispositions du contrat. Application : La violation des disp positions contractuelles est entendue largement par la jurisprudence. En effet, elle peut résulter : des clauses du contrat : livraison d une chose techniquement correcte mais différente de celle promise au contrat ( ex: pose de volet en plastique au lieu de volets en bois, installation d une douche à la place d une baignoire, etc...) 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 10

11 La notion de conformité aux dispositions contractuelles des règles de l art : techniques éprouvées de la construction à une époque donnée ( ex: règles d urbanisme, règles parasismiques, etc.); des autres documents : la juri isprudence a tendance à faire entrer dans le champ contractuel bon nombre de documents n ayant pas à priori le caractère contractu uel (ex : documents publicitaires, maquettes, brochures remises au moment de la réservation, etc.) 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 11

12 La notionde conformité aux dispositions contractuelles Tolérances: Des équipements de série peuvent être remplacés par d autres lorsque le contrat se borne à des précisions informatives mais l équipement mis en place doit présenter les mêmes avantages. Le contrat peut prévoir l e remplacement de certains matériaux par des matériaux de même qualité ou de qualité supérieure. 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 12

13 Précon isation se prémunir contractuellement contre les aléas en insérant dansle contrat de VEFAcertai ines clauses: clauses dites «de sauvegarde» relatives au retard de livraison ; clauses permettant le rem mplacement de matériaux ; clauses de tolérance de surface. 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 13

14 Les travaux supplé mentaires ou TMA Principe : La personnalisation des logements souhaitée par les acquéreu urs est admise sous réserve du respect des règles d ordre public pénalement sanctionné et notamment les : Règles générales de con nstruction Règles relatives à l accessibilité des personnes handicapées 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 14

15 Deuxième pa rtie : Le Quizz Le Quizz «Qui veut gagne r la confiance et la satisfaction de ses clients?» 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 15

16 1. En cas de discordance entre prime? a) la notice descriptive b) les plans c) la visite de l appartement plusieurs documents, lequel témoin 2. Encas dediscordanceentrediscordance entre lesstipulationsducontrat stipulations de réservation et de l acte authentique de VEFA, lesquelles priment? 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 16

17 3. L erreur concernant la surface constitue t elle un défaut de conformité ité? 4. Peut on insérer une clause de tolérance de surface de plus de 5%? 5. Une décharge du client peut t il exonérer le vendeur du respect de la réglementation relative à l accessibilité des personnes handicapées? 6. Quelles sont les informations qu un promoteur vendeur est tenu de communiquer à lacq l acq uéreur dun d un bien immobilier sur les conditions d octroi d un avantage fiscal? 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 17

18 7. Un immeuble non alimenté en gaz, en eau et en électricité, peut il être considéré comme achevé? 8. Quels sont les critères à examiner afin de déterminer si un promoteur est soumis au statut d Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement? ****** 8 Février 2120 Atelier Jeunes Promoteurs 18

19 LA SOLVABILISATION DE L ACQUEREUR César L engellé 23 & 24 janvier

20 LE RÉSEAU DES BANQUES POPULAIRES ET LE GROUPE BPCE Constitué des réseaux des Banques Populaires et des Caisses d Epargne, et de filiales spécialisées expertes dans leurs domaines d'activité, le Groupe BPCE est le : 2 e groupe bancaire en France 36 millions de clients 8,6 millions de sociétaires collaborateurs agences bancaires Groupe bancaire universel au servicee de tous, le Groupe BPCE propose une offre de services bancaires et financiers pour toutes les clientèles, au plus proche des besoins des territoires et de l économie. 23 & 24 janvier

21 LE RÉSEAU DES BANQUES POPULAIRES ET LE GROUPE BPCE Tous lesmétiers de labanqu e et les principales marques Banque commerciale et Assurance Banque de grande clientèle, Epargne et SFS Filiales et particip pations financières 23 & 24 janvier

22 LE RÉSEAU DES BANQUES POPULAIRES ET LE GROUPE BPCE 19Banques Popul aires 4 e réseau bancaire en France avec plus de agences, les Banques Populaires sont constituées de 17 Banques Populaires régionales, de la Casden Banque Populaire et du Crédit Coopératif, toutes deux à vocation nationale. Les Banques Populaires poursuivent leur développement sur le marché des particuliers, avec un nombre de clients en progression dont 22 % ont moins de 28 ans. Banque de référence de la petite entreprise, la Banque Populaire compte parmi ses clients près de professions libérales, agriculteurs et un franchiseur sur deux. Son taux de pénétratio é on auprès des artisans et des commerçants est de 26,4 %. Leaders dans les prêts à la création d entreprise, les Banques Populaires accompagnent chaque année plus de créateurs d entreprise. 22

23 LES CHIFFRES CLÉS DU CRÉDIT HABITAT DANS LES BANQUES POPULAIRES > prêts en 2013 Montant moyen des prêts : 138k Durée moyenne : 18,4 ans Taux d endettement : 31,5% L/V : 88,6% Rachats de crédit : +/ 30% de la production au 2 nd semestre 2013 (3% en 2012) 23

24 CONTEXTE DE MARCHÉ Une baisse importante des taux d intérêt fin 2012 entrainant un nombre imp portant de renégociations en 2013 Dans le même temps, une (épargne) stable collecte de ressource Apparition d un dun décalage de financement (impasse) dans les besoins 24

25 ANALYSE DU RISQUE D UN DOSSIER DE CRÉDIT IMMOBILIER En France, la banque regarde avant tout le profil de l emprunteur plutôt que le bien à financer Pas de spécificité notable pour une construction neuve / VEFA par rapport au risque du client Un dossier immobilier est un dossier, il faut éviter les généralités Différenciation par la note McDonough du client La fiabilité économique du client (capacité à épargner, crédit conso déjà remboursé, client à découvert, ) détermine la fiabilité de la relation qui déterminera l accord de prêt Point d attention : qualité du promoteurr s'il s'agit d'une opération de défiscalisation (capacité du promoteur à achever et livrer le bien conformément au contrat de réservation) 25

26 COMMENT ACHETER LORSQU'ONN'EST NEST PAS ENCDI? Ce n est pas tant le statut que la qualité de la relation qui est étudiée, nous pouv vons prêter à des : Infirmières en intérim Intermittents du specta cle, >5 ans d ancienneté, revenus du travail>assedic Couples avec co emprunteur intérimaire 26

27 COMMENT ACHETER AV VEC DE PETITS REVENUS? Crédits subventionnés Prêt à l accession sociale (PAS) 60% des emprunteurs éligibles Possible pour le neuf mais zone géographique à prendre en compte Mais des taux peu favorables aujourd hui PTZ+ (prêt à taux zéro) Selonla la zone géographique et la performance énergétique du logement Le nombre de personnes destinées à occuper le logement. Sous conditions de ressources Prêt Logement 92, Financement sans intérêts ni f rais de dossier Acquisition d'un logement aussi bien dans le neuf que dans l'ancien Adossé à un PTZ+ 27

28 COMMENT ACHETER AVEC DE PETITS REVENUS? Garanties (Couvre un éventuel défaut de paiement des échéances de prêt et assure à la banque la possibilité de recouvrer sa créance) Hypothèque Sûreté réelle est une garantie réelle permettant en cas de non le bien immobilier et d en obtenir la remboursement du prêt, de saisir vente. Les frais d hypothèque sont payés par l emprunteur. Privilège de prêteurs de denier Seulement pour un bien existant, ne permet pas de garantir un prêt destiné à financer la construction d une maison, de travaux ou de garantir le financement d'une acquisition en état futur d'achèvement Cautionnement mutuel Garantie délivrée par une société de caution mutuelle qui assure à la banque le remboursement du crédit à la place de l emprunteur en cas de défaillance de celui ci ci et se retournera ensuite vers lui. 28

29 CON CLUSION La qualité de la relation prime sur le statut de l emploi l de l emprunteur. Des prêts subventionnés peuvent permettre d alléger le coût total de l opération pour le client, le conseiller bancaire est là pour l aider à monter au mieux son dossier. 29

30 Merci de votre attention 30