Où en est l habitat participatif en France?

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1 Où en est l habitat participatif en France?

2 L habitat participatif, c est quoi? Ce qui est commun à tous nos projets Des logements mais aussi des espaces partagés (chambre d amis, atelier, laverie, salle commune, jardin ) Gestion du lieu par les habitants Cooptation Prise de décision au consensus (autant que possible) Construction ou réhabilitation écologique Recherche d économies par rapport au coût du logement Vision Alter-Habitat : montage du projet par les habitants (site, accompagnement, architecte, statuts, voire auto-construction ) Ce qui est propre aux coopératives d habitants Propriété collective (de parts sociales) Sortie du système spéculatif (revente sans plus-value) Adhésion aux principes coopératifs : démocratie, éducation populaire, coopération entre coopératives, pérennité, engagement dans la cité Vision Habicoop : refus systématique de la discrimination par l argent

3 Diversité des projets des questions à se poser en amont, qui s inscrivent dans les valeurs socles du mouvement - Participation et ouverture - Solidarité et lien social - Diminution de l impact environnemental Le Village vertical à Villeurbanne, livré en juin 2013 Le hameau de Mange-Pommes (années 1980) et l Ouvert du Canal à Ramonville, livré en avril 2013 avec des facteurs de diversité selon : Degré d implication des habitants aux différentes phases du projet Origine de l initiative (collectivité, groupe de citoyens, bailleur social, ) Lieu d implantation, taille du groupe, types d espaces partagés Prise en compte d enjeux de société : mixités (sociales, générationnelles, fonctionnelles), environnement, lutte contre la spéculation

4 Une histoire déjà ancienne qui connaît aujourd hui un renouveau Des ancêtres Les Castors Les coopératives HLM Les coopératives d après guerre Le Mouvement de l habitat groupé autogéré Les modèles étrangers (Suisse, Norvège, Québec, Allemagne, Turquie ) Une renaissance dans les années 2000 En lien directe avec la nouvelle effervescence des initiatives sociales et solidaires (AMAP, commerce équitable, autopartage, SCIC, jardins partagés)

5 Les difficultés rencontrées Difficultés financières Accès au foncier Emprunts collectifs difficile à obtenir (problème des garanties) Financement des entrées/sorties Obligation d apporter au moins 20 % Financement des espaces partagés Fiscalité inadaptée à la propriété collective Coop : nécessité pour les coopérateurs d immobiliser de l argent Difficultés juridiques Mixité sociale large et implication incontournable des bailleurs sociaux donc confrontation entre droits d attribution et cooptation La copropriété est inconciliable avec la cooptation Interdiction de louer à des prix inférieurs au marché Un logement = une catégorie sociale Les apports en industrie ne sont pas cessibles

6 D où la loi Les Habitats participatifs dans la nouvelle loi ALUR : 2 formes de regroupements de personnes physiques et de personnes morales Les sociétés d autopromotion Maîtrise d ouvrage (conception + construction) Puis gestion des espaces partagés copropriété autogérée Les coopératives d habitants propriété collective avec location de son logements et parties communes remise en question de la propriété individuelle reconnaissance institutionnelle de l habitat participatif création de deux statuts de sociétés d habitat participatif : cadre juridique, sécurisation des dispositifs financiers

7 Les sociétés d autopromotion Caractéristiques de la société Dédiée à la résidence principale Achète le terrain ou l immeuble Assure la maîtrise d ouvrage (sans promoteur) Peut perdurer pour gérer les lieux de vie collective nombre de parts sociales proportionnel à la valeur des biens (correspondent à des m² identifiés) possibilité de choisir entre une gouvernance coopérative (1 associé = 1 voix) ou un nombre de voix proportionnel au nombre de parts détenues Financements individuels et appels de fonds au fur et à mesure de la construction Impossibilité de quitter la société (sauf dérogations) avant la livraison de l immeuble Une construction sur mesure A un coût réduit Dans un esprit de coopération

8 Les sociétés d autopromotion Outils utilisables Forme civile ou commerciale, mais responsabilité financière limitée aux apports Possibilité d intégrer des personnes morales, notamment des bailleurs sociaux ou SEM (maxi 30% du capital) Lors de la création de la société, choix entre attribution en propriété ou en jouissance Une fois l immeuble construit, 3 possibilités : dissoudre la société copropriété société d attribution en jouissance coopérative d habitants Pour les bailleurs sociaux associés, possibilité de consulter les locataires et de les inviter aux AG

9 Les coopératives d habitants avant la loi Création de la coopérative

10 Les coopératives d habitants avant la loi Charges locatives : électricité parties communes Charges de propriétaire : syndic éventuel, fonctionnement ascenseur

11 Les coopératives d habitants demain

12 Une autre possibilité après-demain

13 Le Projet de Loi n est qu un début Il faudra aussi : Des amendements Commissions d attribution et droit de réservation Apports en industrie cessibles Non-spéculation imposée aux coopératives par la loi et non leurs statuts Des décrets d application Quelle garantie financière imposée aux groupes-projets? Accessible comment? Aujourd hui, nécessité de passer par un promoteur ou un bailleur social! Des dispositions fiscales Autoriser les loyers inférieurs au prix du marché Non imposition des «bénéfices» (identique logements individuels) Des outils financiers Apports initiaux Prêts longue durée et spécialement adaptés aux coopératives Cautionnement (en l absence de garantie) Financement des entrées/sorties

14 L habitat participatif, c est qui? Institutionnels : Réseau national des collectivités, FNSCHLM, USH, CDC+banques Coordin Action : réseaux locaux, Réseau habitat groupé, EHG, Habicoop, Relier Professionnels : le RAHP Une «3 ème voie» de production du logement : - Remettre l habitant au cœur de la production et de la gestion de son lieu de vie - Co-construire l habitat entre professionnels et citoyens

15 Pour aller plus loin Le livre blanc de l habitat participatif, ouvrage collectif, 2011 Co-signé par les associations de la Coordin action nationale de l habitat participatif, ce Livre Blanc détermine un socle commun d arguments pour faciliter le développement des initiatives citoyennes dans le domaine de l habitat. L habitat groupé participatif, Yves Conan, 2012 Un panorama vivant des scénarios possibles pour un mode d'habitat où solidarité et écologie riment avec plaisir de vivre ensemble. et encore plus loin Accompagner les projets d habitat coopératif et participatif, USH-FNSCHLM, 2011 Boîte à outils destinée aux organismes d Hlm souhaitant favoriser le développement de projet d habitat participatif et coopératif. Guide pratique de l autopromotion, ouvrage collectif (CAUE67, Eco-quartier Strasbourg, D. Locatelli), 2011 Retours d expériences et fiches pratiques sur tous les domaines du montage d une opération en autopromotion : dynamique de groupe, aspects fonciers, juridiques et financiers, projet architectural et suivi opérationnel. Notre site : Densité, intimité et lien social - CAUE octobre 2013

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