Bienvenue Les vices affectant l immeuble

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1 Bienvenue Les vices affectant l immeuble Par Dominic Lebeau, Collège de l immobilier

2 Les vices affectant l immeuble La MIUF; La vermiculite; La pyrite / pyrrhotite; Le radon; L ocre ferreuse, Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 2

3 La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF) Collège de l immobilier du Québec (090113) 3

4 La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF) Servait d isolant (fin de années 1970 principalement); Environ maisons au Canada en aurait encore; Interdit en 1980; Le formaldéhyde est le problème (INODORE!); Les principaux symptômes sont : maux de tête, irritation des yeux, problèmes respiratoires et allant même jusqu au cancer en situation de forte concentration. Collège de l immobilier du Québec (090113) 4

5 La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF) On peut la remarquer par les signes suivants : Ouverture (1,5 à 2 cm) à intervalles réguliers à l extérieur ou à l intérieur; À la jonction des solives de plancher et des murs extérieurs du sous-sol; Près des boites des prises de courants. Collège de l immobilier du Québec (090113) 5

6 La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF) De nos jours : se dégrade avec l humidité, l eau et les rayons UV et cette dégradation entraine une augmentation du formaldéhyde dans la maison (la source du risque aujourd hui); Doit être déclaré lors de l inscription (DV); Depuis 1993, il n est plus requis de produire une déclaration relative à la MIUF pour les besoins de l assurance-prêt hypothécaire offerte aux termes de la Loi nationale sur l habitation (source : SCHL); Un test de MIUF (air) est recommandé pour un acheteur (annexe «expertise», clause E2.1). Collège de l immobilier du Québec (090113) 6

7 La mousse isolante d'urée formaldéhyde (MIUF) Jurisprudence Poulin c. Gélinas : Ne représente pas de vice caché si elle ne représente pas un risque (plus d un jugement en ce sens); Dans les causes où il y avait des risques (dégradation), les demandeurs ont souvent eu gain de cause (diminution de l usage en vertu du code civil); Cependant chaque cause doit être étudiée (le courtier ne doit pas s avancer à savoir si l acheteur aura gain de cause). Collège de l immobilier du Québec (090113) 7

8 La vermiculite Collège de l immobilier du Québec (090113) 8

9 La vermiculite Il est chauffé à près de degrés Celsius et se transforme en vermiculite exfoliée. Collège de l immobilier du Québec (090113) 9

10 La vermiculite Un produit intéressant pour ses propriétés isolantes et ignifuges. Utilisé principalement pour isoler les toitures; Le problème : la mine de Libby au Montana; Présence d amiante dans le minerai de cette mine commercialisée sous la marque Zonolite. Collège de l immobilier du Québec (090113) 10

11 La vermiculite Le niveau de risque dépend de : La durée d exposition; La concentration dans l air; La fréquence des expositions; La taille des fibres; Le moment de la première exposition. Collège de l immobilier du Québec (090113) 11

12 La vermiculite DANGER : risques pour la santé si la vermiculite est déplacée durant des travaux d entretien, de rénovation ou de démolition. SANS DANGER (ou extrêmement faible) : si la vermiculite demeure immobile et que les ouvertures du plafond sont bien scellées Collège de l immobilier du Québec (090113) 12

13 La vermiculite Des précautions importantes (et coûteuses) doivent être prises pour le retrait. Collège de l immobilier du Québec (090113) 13

14 La vermiculite Jurisprudence Fréchette c. Marchand : Ne représente pas de vice caché car ne représente pas un risque si elle n est pas déplacée (plus d un jugement en ce sens); Le coût élevé du retrait provient des exigences de la santé / sécurité au travail = vice juridique. Collège de l immobilier du Québec (090113) 14

15 La vermiculite Actions professionnelles du courtier Courtier du vendeur : Recommander au vendeur un test de vermiculite pour en déterminer la teneur en amiante et doit le déclarer (DV). Courtier de l acheteur : Recommander à l acheteur un test de vermiculite lors de la promesse d achat (annexe expertise E2.1); Recommander un estimé de décontamination de remplacement qui servira à la négociation. Collège de l immobilier du Québec (090113) 15

16 La pyrite Collège de l immobilier du Québec (090113) 16

17 La pyrite Il s agit d un minerai (FeS 2 ) que l on retrouve dans la nature; La pierre de remblai contenant de la pyrite est le problème; Eau + Oxygène = acide sulfurique; Acide + calcaire = gonflement. Collège de l immobilier du Québec (090113) 17

18 La pyrite Les dommages : Soulèvement de la dalle de béton; Fissures aux murs et aux planchers; L épaisseur du remblai et de la dalle a une importance; Dégradation par sulfatation (le béton est rongé par l acide). Collège de l immobilier du Québec (090113) 18

19 La pyrite Quelles sont les propriétés atteintes? Phénomène connu aux USA et au Canada depuis les années 30; Les premiers cas identifiés dans la région de Montréal dès 1985; Majorité des cas en Montérégie mais il y en a également à Montréal et à Laval; Les propriétés construites à partir des années 60 peuvent avoir de la pyrite. Collège de l immobilier du Québec (090113) 19

20 La pyrite En 1999, la majorité des producteurs de remblai adoptent la norme volontaire CTQ M-100 dans le but d uniformiser les techniques d évaluation du potentiel de gonflement en laboratoire; Certification DB : dalle de béton; Toujours exiger le certificat lors d une construction ou travaux pour revente future. Collège de l immobilier du Québec (090113) 20

21 LE TEST DE PYRITE (CTQ M-200) La pyrite Des échantillons sont prélevés dans le sous-sol et le garage; Le résultat est un indice IPPG (l'indice pétrographique du potentiel de gonflement); C est une échelle graduée de 0 à 100, 0 indiquant un potentiel nul et 100, un potentiel extrêmement élevé; Cependant, l analyse de l ensemble de la situation doit être prise en considération. Collège de l immobilier du Québec (090113) 21

22 La pyrite Jurisprudence Cabana c. Perreault : Un vice caché selon le juge; «Dans les circonstances, en l'absence de tout indice objectif ou de soupçon de l'existence de présence de pyrite, les acheteurs n'étaient pas tenus à faire effectuer un test de pyrite...» - extrait du jugement. Collège de l immobilier du Québec (090113) 22

23 La pyrrhotite Collège de l immobilier du Québec (090113) 23

24 La pyrrhotite Phénomène ayant certaines similitudes avec la pyrite; Minerai composé de sulfure de fer; La pyrrhotite, présente dans la pierre concassée problématique, est ajoutée au mélange de béton; Affecte principalement la Mauricie et la région de Trois-Rivières entre 1996 et 2009; La pyrrhotite réagit avec l humidité et l air et déclenche un gonflement de l intérieur du béton. Collège de l immobilier du Québec (090113) 24

25 La pyrrhotite Formation obligatoire de l OACIQ pour faire des transactions en Mauricie ou obtenir l aide d un courtier l ayant complété. Collège de l immobilier du Québec (090113) 25

26 La pyrrhotite Les dommages peuvent être de l ordre de plus de $; Le plan de garantie des maisons neuves peut s appliquer avec certaines conditions (si encore couvert); Il y a recours collectif et aide des gouvernements; TOUT COURTIER QUI FAIT UNE TRANSACTION DANS CES SECTEURS DOIT ÊTRE AUX AGUETS! Collège de l immobilier du Québec (090113) 26

27 Le radon Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 27

28 Le radon Le radon est un gaz radioactif, incolore et inodore; On le retrouve dans la nature; Il provient de la désintégration naturelle de l'uranium dans les sols et les roches. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 28

29 Le radon En faible concentration, il est inoffensif; L accumulation dans des espaces fermés comme les sous-sols, le rend dangereux; Cette exposition augmente le risque de cancer du poumon. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 29

30 Le radon On mesure le radon en becquerel par mètre cube (Bq/m3). Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 30

31 Le radon Il faut prendre des mesures correctives lorsque la concentration moyenne annuelle de radon dépasse 200 Bq/m³ dans les aires normalement occupées d'une maison (depuis 2007). Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 31

32 Le radon Les mesures correctives : Sceller les fissures des planchers et des murs; Sceller les ouvertures autour des tuyaux et des drains; Rénover les sous-sols dont le plancher est en terre battue. Ajouter des cheminées à radon. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 32

33 Le radon Jurisprudence Pouliot c. Leblanc : Un terrain à l état naturel ne peut constituer un vice; Un terrain remanié ou découlant de l intervention humaine (mauvaise préparation, déchets sous terre) peut constituer un vice; Le radon est donc une situation naturelle ne pouvant constituer un vice (selon la jurisprudence actuelle). Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 33

34 Le radon Actions professionnelles du courtier : Si le vendeur a un test en main : DOIT LE DÉCLARER; Informer les acheteurs; Promesse d achat conditionnelle au test = attention aux délais!! (les tests peuvent durer entre 10 et 90 jours) Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 34

35 L ocre ferreuse Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 35

36 L ocre ferreuse L ocre ferreuse est le résultat d une réaction chimique et/ou d un processus biologique; Se produit généralement à l endroit où la nappe phréatique fluctue; Les deux peuvent se produire en même temps. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 36

37 L ocre ferreuse Réaction chimique : lorsque le sol contient du fer, celui-ci migre avec l eau vers le drain et forme au contact de l air une boue d hydroxyde de fer; Processus biologique : lorsque la ferrobactérie est présente dans la nappe phréatique, elle produit, à la suite de l oxydation du fer au contact de l air, une masse gélatineuse. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 37

38 L ocre ferreuse CONDITIONS FAVORABLES L ocre ferreuse se développe principalement dans les sols à gros grains comme le sable et moins dans les sols à grains fins comme l argile; ph neutre; Sol avec teneur en fer; Drain agricole (français) rainuré. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 38

39 L ocre ferreuse Au Québec, plusieurs secteurs sont à risque : Sorel, Nicolet, Joliette, Eastman, Laurier-Station, Cap-de-la Madeleine, Sept-Îles, Saint-Lazare, Saint-Amable, Sainte-Adèle, Saint-Colomban, Otterburn Park, Bois-des-Filion, L Assomption, Lachenaie, Laval, La Plaine, Lorraine, Mascouche, Notre-Dame-des-Prairies, Repentigny, Saint-Charles-Borromée, Saint-Jérôme, Sainte-Marthe-surle-Lac, Terrebonne, etc. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 39

40 L ocre ferreuse MESURES CORRECTIVES Installer des cheminées de nettoyage (accès au drain pour nettoyage à pression d eau); Installer une membrane d étanchéité; Améliorer le drainage du terrain en modifiant ses pentes. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 40

41 L ocre ferreuse ACTIONS LORS D UNE VENTE Déclaration à la DV; (autre mention possible à D4.6 et/ou D4.7) Demander les factures de nettoyage pour aviser les acheteurs des coûts associés et factures de remplacement de drain si c est le cas. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 41

42 L ocre ferreuse ACTIONS LORS D UN ACHAT Expertise possible à l aide de l annexe Expertise (E2.1); Demander les factures de nettoyage (si cheminées); Informer les acheteurs. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 42

43 Jurisprudence Baril c. Marquis : L ocre ferreuse Un vice caché selon le juge. Attention, des signes de problèmes peuvent affecter la décision; Un recours contre propriétaire antérieur doit démontrer que le vice était également présent, ce qui n est pas facile à prouver; CEPENDANT L ENSEMBLE DU DOSSIER DOIT ÊTRE ANALYSÉ; LE COURTIER NE DOIT PAS SE PRONONCER. Collège de l immobilier du Québec (090113) 43

44 Le cas de Saint-Amable Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 44

45 LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE Le sol a une très faible capacité portante (similaire à du beurre d arachide crémeux!); Teneur en eau supérieure à 65% (connu depuis 1974); Une résistance 3 fois plus faible qu ailleurs; La ville «recommande» un test de sol depuis Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 45

46 LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE Presque toutes les constructions se font sur pieux maintenant; Recommander le test de sol aux acheteurs (annexe expertise). Consigner par écrit un acheteur qui refuserait ce test pour cette région; Il y a de l aide gouvernementale (municipale et provinciale). Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 46

47 LES PROBLÈMES DE SOL DE SAINT-AMABLE De nombreux recours ont lieu présentement; La garantie des maisons neuves se montre difficile mais a dû payer dans certains cas (arbitrage). INFORMER LE CLIENT DE LA SITUATION DE SAINT-AMABLE. Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 47

48 Le cas de Saint-Amable VICE CACHÉ? Collège de l immobilier du Québec (090113) 48

49 Le cas de Saint-Amable Jurisprudence Zappa c. Joly : Un vice caché selon le juge. «Le sol est ce qu'il est, c'est exact. Mais la bâtisse qu'on y place doit tenir compte de cette composition. Si le sol est argileux, comme c'est ici le cas, les fondations doivent être construites en conséquence, de manière en particulier, à empêcher que l'assèchement de l'argile et son tassement n'entraînent des fissures, des mouvements des murs et plafonds, et la ruine éventuelle du bâtiment. Si on ne l'a pas construit en tenant compte de l'état du sol, l'immeuble est affecté d'un vice.» Collège de l immobilier du Québec (090113) 49

50 Le cas de Saint-Amable Jurisprudence Zappa c. Joly : CEPENDANT L ENSEMBLE DU DOSSIER DOIT ÊTRE ANALYSÉ; LE COURTIER NE DOIT PAS SE PRONONCER. Collège de l immobilier du Québec (090113) 50

51 Vos questions sont les bienvenues Merci de votre participation! Collège de l immobilier du Québec (02/1213) 51