ADIL de la Loire-Atlantique Rapport d activité 2008

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1 Partie 2 Les consultations juridiques ( consultations) 49

2 1 - LE DROIT DES CONTRATS consultations, soit 79 % de l activité globale (1) L activité de conseil juridique est toujours largement prédominante sur les renseignements relatifs au financement du logement. Plus de trois questions sur quatre concerne le droit des contrats. Dans le cadre des consultations relatives à la recherche de logement pour les populations en difficultés, nous avons accordé 175 rendez-vous au cours desquels ont été explicitées les conditions requises pour bénéficier du Droit Au Logement Opposable (DALO). C est aussi pour nous l occasion d informer sur les dispositifs sociaux d accès à un logement locatif : le LOCA-PASS, le Fonds Solidarité Logement (FSL), la Garantie des Risques Locatifs (GRL) et d être ainsi un relais efficace des politiques publiques. 1-1 Les rapports bailleurs-locataires conseils 66 % de l activité annuelle 83,5 % des consultations sur le droit des contrats 65% Visite 35% a - Généralités Sans aucune surprise, les rapports locatifs occupent et de très loin, la première place : 2/3 des consultations concernent ce thème. La quasi-totalité des demandes sur ce thème est relative à l application de la loi du 6/7/1989 (locations vides). (1) Sont ici comptabilisées les rubriques infos locales et recherche d un logement locatif 50

3 b - Détail des litiges ( consultations) Années Thème Rédaction du bail et état des lieux Cautionnement / Loca-Pass / Garantie des Risques Locatifs (GRL) Assurances Mandat de gestion Fixation initiale du loyer, révision et augmentation Charges Exécution des obligations du bailleur Travaux d amélioration Congé du propriétaire Congé du locataire Réparation Impayé Expulsion Dépôt de garantie APL/AL (Aide Personnalisée au Logement/Allocation Logement) Recherche d un logement (locatif) Exécution des obligations du locataire Indécence - Insalubrité 372 Autres TOTAL Quotidiennement, de nombreuses explications sont fournies sur le principe de la révision des loyers (17,5 %), non seulement par les conseillers, mais aussi par les secrétaires, à l accueil des deux agences. Les règles d application de l indice ne sont pas simples et, de ce fait, occasionnent de nombreuses interrogations, aussi bien des bailleurs que des locataires. C est par téléphone que la demande s exprime majoritairement, ce qui ne facilite pas la tâche des conseillers puisqu ils ne peuvent pas examiner le contenu du contrat de location et doivent se fier aux indications fournies par le consultant. Nombreux sont les locataires qui contestent la prescription quinquennale, applicable en matière de révision de loyer. La rubrique rédaction du bail est une catégorie fourre tout qui regroupe les interrogations générales sur la loi : souvent, ces questions relèvent de nouveaux propriétaires qui souhaitent mettre en location pour la première fois. Leur but est de comprendre les mécanismes de la loi, les obligations et les droits de chacun afin de ne pas démarrer sur de mauvaises bases. Cette demande d information représente 15 % des consultations en droit de la location. A l occasion d une visite sur ce sujet, une série de plaquettes éditées par l ANIL est à la disposition du public : 51

4 propriétaire, vous avez un logement à louer locataire, vous cherchez un logement un contrat écrit clarifie les relations entretien, charges et réparations fixation, augmentation, paiement du loyer renouveler le bail quitter le logement précisez vos droits et devoirs dans un contrat écrit (la location meublée) un risque à mesurer (se porter caution d un locataire) vous vivez maritalement et louez votre logement mesurez bien la portée de votre engagement (location et PACS) comment établir un état des lieux Exécution des obligations du bailleur : consultations plus 372 relatives à l indécence du logement = consultations (12,5 %) La plus grande nouveauté, ces dernières années, est l importante progression des interrogations sur les obligations du bailleur, notamment en matière de travaux. Cette tendance s explique peut-être par la hausse des loyers et par la parution du décret définissant le logement décent. Le niveau élevé des loyers, leur progression annuelle, poussent les locataires à être plus exigeants quant à la qualité des logements. En effet, ce n est pas parce que le bailleur a délivré le logement en état d usage qu il peut dormir sur ses deux oreilles pendant la durée du bail; il reste, en effet, contraint d assurer l entretien normal pendant le cours du bail, de respecter les règles relatives à la décence du logement. De nombreuses questions portent sur la définition de ces termes et sur les méthodes pour obtenir satisfaction vis-à-vis de bailleurs qui ne souhaitent pas faire de travaux. Les modalités du congé du locataire suscitent de nombreuses questions, notamment sur les cas de préavis réduit à un mois et les modalités de calcul de ce délai de préavis (12 %). Beaucoup plus conflictuels sont les problèmes de restitution du dépôt de garantie (11,5 %), suite à l état des lieux de sortie. Dans son principe, l établissement d un état des lieux est simple. La difficulté réside dans la transcription, par écrit, d une réalité aussi complexe que l état d un logement. Beaucoup de désaccords ont pour base les termes employés dans les états des lieux. Locataires et bailleurs ne donnent pas le même sens aux mots mentionnés dans l état des lieux de sortie et beaucoup en conteste le contenu, alors même qu ils l ont signé. 52

5 1-2 Le droit des contrats relatifs à l accession à la propriété consultations 10,5% de l activité globale 13,5 % des consultations sur le droit des 50% Visite 50% contrats Années Accession: nature du contrat Contrat de construction de maison individuelle Vente en état futur d achèvement Contrat de maîtrise d œuvre Contrat d entreprise Promesse et compromis Contrat de vente Autres (diagnostics...) TOTAL Depuis 2002, la rubrique chute chaque année. Un lien peut être fait avec la baisse des études financières analysée en première partie. Le consultant de l ADIL est dépassé compte tenu des prix pratiqués dans le département et s intéresse moins à l accession. Néanmoins, pour ceux qui en ont encore la possibilité financière, la décision de construire ou d acheter un logement existant, neuf ou ancien, ne doit pas être prise à la légère. Chacun veut être sûr de ne pas se tromper dans son choix. Dans ce but, une information est nécessaire quant au type de contrat, au type d entreprise à laquelle faire appel (pour du neuf), au rôle des différents interlocuteurs intervenant en matière d accession (notaire, agent immobilier, maître d œuvre, architecte, constructeur, promoteur ). A cette occasion, nous constatons l ignorance des candidats à l accession sur les différents contrats susceptibles d être signés en fonction de l étendue de la mission confiée aux professionnels : les interrogations sont relatives essentiellement aux conditions d exécution du contrat, aussi bien pour les constructions neuves que pour l achat de logements existants. Très souvent sur ce thème, nous sommes consultés à un moment où professionnel et client sont en désaccord, le dialogue est rompu ou menace de l être. 53

6 Les sujets de litiges sur la construction neuve ne changent pas d une année sur l autre : Les délais désaccord entre maître de l ouvrage et professionnel sur la date de réception du chantier (éventuellement, également celle du démarrage du chantier), ce qui provoque un litige sur le calcul des pénalités de retard. demande d information à propos de la définition juridique des intempéries et aux modalités de preuve Les variations du prix initial les consultants se renseignent sur la légalité des demandes de plus-values à l initiative des professionnels et sur celle de la révision du prix (notamment en contrat de construction de maison individuelle) désaccord sur le montant de la rémunération du professionnel (notamment celle du maître d œuvre puisque, dissociée du prix, elle est très visible) Les problèmes techniques (malfaçons, non respect des règles de l art ) dans l exécution de la construction : sur ce sujet, nous orientons vers les associations de consommateurs, les experts en technique de bâtiment et les assurances de protection juridique Les modalités de la réception du chantier, c'est-à-dire les conditions de paiement du solde du prix. 54

7 2 - LE FINANCEMENT DE L IMMOBILIER consultations, soit 8 % de l activité globale 2-1 Le financement de l accession (1) consultations 4,5 % de l activité globale 56 % des consultations sur le financement 50% Visite 50% Nombre de consultations Ces dernières années, les conseillers sont beaucoup plus interpellés sur le droit des contrats que sur les règles de financement. Nous ne reprendrons pas ici les commentaires de la partie 1 de ce dossier sur les études financières où nous avons pu constater les conséquences du niveau élevé des prix de l immobilier départemental. De ce fait, la baisse de demandes de renseignements sur ce sujet est logique. Cette tendance peut aussi s expliquer par la multiplication des sources d information proposées au public et, notamment, aux accédants potentiels. Ces dernières années, les établissements financiers ont intégré l information, le conseil dans leur démarche commerciale. (1) Les résultats détaillés de cette rubrique sont en annexe 6. 55

8 On peut considérer que les règles de financement d une accession sont, de mieux en mieux, expliquées par les établissements financiers, les organismes de courtage. Si l on ajoute les renseignements transmis par la presse écrite, par internet, nous comprenons mieux la baisse des consultations à ce sujet. En conséquence, l activité se concentre plus sur le droit des contrats, qui nécessite des connaissances juridiques, des compétences d analyse et de réflexion quant au positionnement à adopter pour solutionner un litige. Les demandes de renseignements généraux correspondent essentiellement à notre activité à l occasion des salons de l habitat. Cette année, nous avons participé au salon organisé au Palais des Congrès à Nantes ; au traditionnel salon d automne, à la Beaujoire, à Nantes, au forum des personnes handicapées à Saint-Sébastien-sur-Loire, au forum sur le logement à la Maison de l Administration Nouvelle (MAN) à Nantes. Notre présence est très appréciée du public ces jours là et beaucoup de dépliants d information sont distribués. 2-2 Le financement de l amélioration (1) 823 consultations 3,5 % de l activité globale 44 % des consultations sur le financement 45% Visite 55% Nombre de consultations (1) Les résultats détaillés de cette rubrique sont en annexe 7. 56

9 Après des années de baisse, les demandes sur ce sujet progressent pour la deuxième année consécutive. Un consultant sur deux est retraité et il respecte, en règle générale, les plafonds de ressources pour bénéficier de la subvention de l ANAH propriétaire occupant. La subvention de l ANAH pour le propriétaire occupant constitue le sujet prédominant. Dans ce domaine, le rôle du conseiller consiste à vérifier, en amont, les conditions d éligibilité au regard de la réglementation et d orienter vers les organismes de groupage, la Direction Départementale de l Equipement et de l Agriculture (DDEA), les organismes collecteurs du 1 % pour le Pass-travaux. 3 - LES AUTRES CONSULTATIONS consultations, soit 11,5 % de l activité globale 3-1 La fiscalité (1) consultations 35% 5 % de l activité globale Visite 65% Nombre de consultations (1) Les résultats détaillés de cette rubrique sont en annexe 8. 57

10 Globalement, l ADIL n apparaît pas aux yeux du public comme un lieu de renseignements fiscaux. Bien que les mesures fiscales soient techniques, complexes et peu lisibles, les particuliers n ont pas tendance à s adresser à l ADIL pour des explications. Néanmoins, cette année, notamment dans les permanences, la fiscalité augmente de 18 %. 3-2 Le droit de l urbanisme/les relations de voisinage (1) 813 consultations 3,5 % de l activité globale 45% Visite 55% Nombre de consultations Les relations entre voisins impliquent un certain nombre de contraintes. Qu il s agisse des distances à respecter pour planter des arbres ou percer des ouvertures, de l entretien d un mur mitoyen, du bornage d une propriété ou, encore de nuisances de voisinage, des règles spécifiques existent qu il nous faut expliquer au consultant. Le droit de propriété est un droit absolu mais limité dans un intérêt public ou privé. (1) Les résultats détaillés de cette rubrique sont en annexe 9. 58

11 A la différence d autres thèmes de consultation, la demande naît rarement d un souci d information mais plutôt d une recherche de solution d un conflit existant. Dans ce domaine, une situation acceptée par un des voisins, dans le cadre de bonnes relations, devient l objet d un litige dans une ambiance de mésentente : l affectif joue un rôle primordial. Dans une très grande majorité des cas, le consultant ne souhaite pas utiliser la voie judiciaire que nous ne lui conseillons d ailleurs pas. Nous orientons souvent vers le conciliateur qui a pour mission, en dehors de toute procédure et à titre gratuit, le règlement de différends entre voisins. Les parties ont besoin d une tierce personne pour les aider à trouver une solution, en dehors du tribunal. 3-3 La copropriété (1) 761 consultations 3 % de l activité globale 35% Visite 65% Nombre de consultations (1) Les résultats détaillés de cette rubrique sont en annexe

12 Les remarques faites l an passé restent d actualité. Cela étant, au-delà d une similitude des thèmes abordés d une année sur l autre, notre expérience conduit à noter un symptôme récurrent : l inadaptation du statut de la copropriété aux petits ensembles immobiliers. En effet, dans de nombreuses copropriétés de petite taille, la présence d un syndic professionnel est considérée comme coûteuse, voire disproportionnée par rapport à la réalité des services apportés. Pour autant, il n est pas toujours facile de trouver un copropriétaire dévoué et suffisamment compétent pour assurer les fonctions de syndic bénévole, ce qui conduit parfois à l absence de syndic (7 % de nos consultants sont dans ce cas). Ces situations ne sont pas légales et interpellent souvent les nouveaux arrivants dans une copropriété ainsi gérée. Elles conduisent à s interroger sur la mise en place d un statut juridique moins lourd prenant en compte les particularités de ces copropriétés. On peut imaginer la mise en place d une aide de type administrative (gestion comptable, tenue des registres d assemblée ) proposée dans le cadre d un contrat de prestations de services. 60