" Pourquoi les bailleurs sociaux ne construisent-ils plus assez de logements sociaux? "

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1 1 ASSOCIATION «UN CENTRE VILLE POUR TOUS» Le 4 ème débat organisé dans le cadre des "Rendez-vous d'un Centre-Ville Pour Tous" pour l'année porte sur le thème : " Pourquoi les bailleurs sociaux ne construisent-ils plus assez de logements sociaux? " A l'heure où le besoin est considérable, la production de logements sociaux est aujourd hui dans une situation catastrophique. Regardez le déclin depuis 4 ans : alors que le Programme Local de l'habitat annonce un objectif de 1926 logements sociaux/an sur le territoire de M.P.M. ; seuls 804 ont été programmés en 2012, dont 478 logements PLUS-PLAI qui correspondent aux ressources de la majorité des marseillais. Plus de ménages sont en demande d un logement social sur le territoire de M.P.M. Lors de la séance des ETATS GENERAUX DU LOGEMENT le 5 novembre dernier, organisés par l ARHLM et M.P.M., les débats ont, notamment, porté sur le recul des ventes en VEFA (vente en état futur d'achèvement) aux bailleurs sociaux par les promoteurs privés. Lors de l'éclatement de la crise de 2008, les promoteurs s étaient retrouvés avec un stock important d'immeubles invendus, qu ils ont écoulés auprès des bailleurs sociaux. Le logement social s est ainsi transformé en une variable d ajustement du marché privé. N'est-il pas temps que les pouvoirs publics développent une vraie politique du logement à Marseille?

2 Dans le cadre de la rencontre du mercredi 15 janvier 2014 à 18h, Cité des Associations, les questions posées sont les suivantes : question essentielle : que faudrait-il pour que les bailleurs sociaux se remettent à construire suffisamment de logements sociaux pour respecter les objectifs du PLH, à minima? on accuse les bailleurs sociaux d'être des "dodus dormants", qu'en est-il? est-ce que les bailleurs sociaux continuent aujourd'hui à acheter en VEFA? les prix d'acquisition sontils admissibles? on parle d'un maximum autorisé de 50% mais c'est à l'échelle d'un programme ; combien les bailleurs sociaux construisent-ils eux-mêmes directement? selon le type de bailleur? sur le sujet du foncier : que permet la loi ALUR? / que donne sur le territoire marseillais la mise à disposition quasi gratuite du foncier appartenant à l'etat pour les logements sociaux (combien et quel type de logements? calendrier?) pourquoi dit-on que les bailleurs sociaux ne veulent pas gérer des logements éparpillés en diffus, comme ce pourrait être dans le centre-ville par exemple? que faudrait-il pour qu'ils puissent s'organiser à le faire? comment sont-ils organisés pour réhabiliter puis gérer des logements au sein de copropriétés (souvent dégradées)? comment interviennent-ils sur un sujet qui devient critique : la précarité énergétique des logements? sur le sujet des recours contre les permis de construire : comment organiser l'acceptabilité des logements sociaux par la population riveraine et par les maires? quelle est la position des bailleurs sociaux sur l'idée d'un PLU qui imposerait des mesures de mixité sociale sur l'ensemble du territoire, particulièrement des arrondissements déficitaires? Quelle est leur conception de la mixité sociale (à l'immeuble? à la cage d'escalier? mélangés?)? Comment organiser cette mixité? 2 Voir page 22 de : Essai de terminologie : pour y comprendre un peu plus. 1. Logement social 2. Financement du logement social 3. Plafonds de ressources 4. Plafond de loyers 5. Bailleurs sociaux 6. «Dodus dormants» 7. P.L.H. 8. Demande de logements sociaux sur MPM 9. VEFA

3 3 Logement social : Les logements sociaux (HLM, notamment) sont des logements construits, achetés ou améliorés avec l'aide financière de l État, appartenant aux organismes HLM ou gérés par eux. Ils sont attribués aux personnes ou aux familles dont les ressources n'excèdent pas certaines limites. La France mène une politique du Logement dès le début du XIX ème siècle, au nom de l intérêt général et de la cohésion sociale. En effet, parmi ses fonctions régaliennes l Etat est garant de la mixité sociale, des grands équilibres, de la solidarité nationale et de la bonne organisation urbaine. La politique volontariste et les principales lois instaurant le Logement Social remontent aux années 50, au moment d une crise très forte du logement dont l appel de l Abbé Pierre en fût le témoin. Un logement social est un logement dont la construction a été aidée : 1. par l Etat, qui subventionne (par le biais de prêts CDC à taux aidés ; des aides fiscales ; et de diverses subventions), principalement ; aussi l Etat aide indirectement, par le financement des EPFR (politiques foncières en faveur du logement social) et celui de Foncière Logement (créée en mars 2002 pour la Rénovation Urbaine). 2. par Action Logement (les collecteurs du 1% logement) sur décrets de l Etat. 3. aussi par les collectivités locales : les EPCI, qui ont la délégation de l Etat dans le cadre de la politique de déconcentration : M.P.M. à Marseille ; aussi le Conseil Général, la Ville, etc..). Depuis la loi Barre (1977) l Etat se désengage progressivement du Logement Social (ce qu on appelle «aide à la pierre») au profit de l aide à la personne (Aide Personnalisée au Logement). Financement du Logement Social : Les fondamentaux du modèle économique sont : o Des prêts bonifiés à longue durée (36 ou 38 ans) ; o Un budget d exploitation équilibré sur la même durée ; o Des loyers fixés par décret, qui doivent couvrir pendant la durée des prêts un ensemble de charges définies également par la loi, composées de : remboursements d emprunt + frais de gestion + charges non récupérables + Provisions pour Grosses Réparations + aléas financiers + TFPB + rémunération des fonds propres (parfois) o Des dispositifs de sécurité (garantie des CL, pas d actifs titrisés..la crise financière de 2008 n a donc pas eu d impact) ; o Des opérateurs (les bailleurs sociaux) sans but lucratif ; important à noter alors qu aujourd hui le logement s est transformé en produit financier (effet pervers du Scellier). o Les aides de l Etat font effet de levier sur des aides complémentaires : au total les aides représentent 45% du coût du financement ; o La nécessité de contribuer à son propre développement : réengagement des fonds, cercle vertueux. Plafonds de ressources : Une convention est obligatoirement passée avec l État. Elle fixe le loyer maximum, avec un plafond modulé selon le type de logement et la zone géographique. Les locataires sont soumis à un plafond de ressources dépendant de la composition du foyer et de la zone géographique. Les locataires sont éligibles à l aide personnalisée au logement (APL), en application de l'alinéa 3 de l article L du code de la construction et de l habitation.

4 4 Zone : autres régions (dont Marseille) : Composition du foyer Logement financé à l'aide d'un PLAI Logement financé à l'aide d'un PLUS Logement financé à l'aide d'un PLS Catégorie Catégorie Catégorie personnes, ou 1 personne seule avec 1 personne à charge Catégorie Catégorie Catégorie Par personne supplémentaire Plafond de loyers : Le loyer est fixé par décret ministériel, selon le type de logement social : Loyers en /m² de surface utile / mois Zone A Zone A bis Zone B1 Marseille Zone B2 Zone C PLAi : Prêt Locatif Aidé d Intégration 5,39 5,74 4,73 /m² 4,38 PLUS : prêt Locatif à Usage Social 6,06 6,44 5,32 /m² 4,94 PLS : prêt Locatif Social 9,67 12,57 8,33 /m² 7,98 7,42 N appartient aux logements sociaux au titre de l article 55 de la loi SRU (obligation de 20% par commune, et par arrondissements) : PLI : prêt Locatif Intermédiaire 14,81 17,77 10,30 /m² 10,30 7,41 Source : 12/09/2013 La région PACA est la mauvaise élève et la plus pénalisée pour non-respect de la loi SRU (pour motif de construction insuffisante de logements sociaux). A noter que l indice de pénalités pour non-respect de la loi SRU, ramené à la population considérée, est de 223 là où la Région Ile-de-France (57), l Aquitaine (57) et la région Rhône-Alpes (45) sont 4 fois inférieures :

5 5 Dans les Bouches-du-Rhône, une étude menée par l EPFR indique que seuls les loyers de type PLAi et PLUS peuvent répondre aux ressources de la moitié des ménages marseillais :

6 6 Bailleurs sociaux : Les Bailleurs sociaux sont les organismes constructeurs et surtout gestionnaires des logements sociaux. Leurs missions sont : de construire, d aménager pour construire, de gérer, et de rénover (Rénovation Urbaine) les logements sociaux qu ils ont en patrimoine. Ils sont de trois types : les constructeurs publics : en PACA ce sont 11 OPH et 14 ESH o OPH (Office Publics de l Habitat, les anciens OPHLM) sous tutelle des Collectivités Locales (HMP logements ; 13Habitat : logements, dont o logements à Marseille) ECH (Entreprise Sociale pour l Habitat, remplace les SA HLM : société de droit privé qui ont les mêmes missions que les OPH mais dont le CA comporte aussi des personnes de droit privé comme des banques, etc.. ; ERILIA, LOGIREM, Habitat et Humanisme, etc..) Les acteurs de l économie mixte, les EPL, Entreprises Publiques Locales : SEM, SPLA (SOGIMA, MARSEILLE HABITAT) «dodus dormants» : On appelle ainsi les organismes HLM dont le patrimoine de logements sociaux a été construit il y a suffisamment longtemps pour que les remboursements d emprunts soient achevés. On dit aussi des dodus-dormants, qu ils n ont pas su utiliser leur marge financière pour réinvestir dans la construction neuve ou dans l amélioration de leur patrimoine. Au fil du temps ils auraient constitué une cagnotte disponible. Tous organismes confondus, il semblerait que les sommes placées représentent 8 Milliards d Euros environ en France. C est pourquoi le monde du logement social s est mobilisé contre l article 99 de la loi de finances 2010, qui propose un prélèvement de 340 M sur les offices publics, les sociétés anonymes et les coopératives HLM. Ce prélèvement vise à conforter le budget du logement et à financer notamment l agence nationale de la rénovation urbaine (ANRU). Il compense le désengagement de l Etat de l aides à la pierre et introduit une logique de péréquation entre les organismes HLM au profit de ceux d entre eux qui œuvrent sur des territoires ou le marché du logement est tendu. PLH : Le programme local de l'habitat (PLH) est le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentiel d'observation, de définition et de programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement à l'échelle d'un territoire. Le PLH est l'échelon pertinent retenu par la loi pour la programmation et l'évaluation de l'habitat. Il comprend 3 grandes parties : le diagnostic, l énoncé des principes et des objectifs, le programme d actions. L objectif d un PLH est d indiquer les moyens fonciers prévus par les communes ou les EPCI, compétents en matière d urbanisme, pour parvenir aux objectifs et principes fixés. Les objectifs du PLH prennent en compte les options d aménagement du SCOT et en particulier l équilibre des logements sociaux sur une commune. La Communauté urbaine MPM a adopté son deuxième PLH pour la période (mise en conformité en 2010).

7 7 Demande de logements sociaux sur M.P.M. : ménages exprimaient au moins une demande de logement locatif social sur MPM (au 1 er avril 2008 source : ODELOS Observatoire de la DEmande de LOgement Social des BdR). Ce nombre était légèrement inférieur en 2004 : Au cours de l'année 2007, près de 5 % des logements sociaux du territoire ont changé de locataires, soit ménages (source : DREAL PACA enquête parc locatif social 1er janvier 2008). Dans la Communauté Urbaine MPM ce sont : ménages, au 1er janvier 2007 (source : DGI-FILOCOM 2007), logements recensés en 2008 dont résidences principales (source : INSEE), et logements locatifs sociaux, soit 17.4% (source : DREAL PACA - enquête parc locatif social janvier 2008) alors que la loi SRU oblige à 20%. source : ODELOS Observatoire de la DEmande de LOgement Social des BdR Beaucoup de ménages pauvres, une offre de logements sociaux à adapter. Plus qu ailleurs, l adaptation de l offre de logement social à une population précaire nombreuse constitue un enjeu fort et un défi à relever pour MPM (source : INSEE analyse n 13 novembre ) VEFA : La vente en état futur d'achèvement ou VEFA est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire. Le contrat VEFA est aussi appelé vente sur plan : lors de sa signature, la construction n'a en général pas été démarrée. La prise de risque est importante car la construction commence alors que la commercialisation n est pas terminée. Une politique de logements sociaux ne peut s accommoder de cette prise de risque, et devenir ainsi une variable d ajustement du marché privé selon les aléas conjoncturels.