Cahier des charges étude de faisabilité opérationnelle

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1 Cité Internationale Universitaire du Grand Paris Cahier des charges étude de faisabilité opérationnelle août 2012 Etude financée par : Etat Ministère de l enseignement supérieur et de la recherche Etat Préfecture de la Région Ile de France Caisse des dépôts et consignations Comité National des Œuvres Universitaires et Sociales Etablissement public foncier d Ile de France Etablissement public d aménagement Plaine de France Communauté d agglomération Plaine Commune 1

2 I. CONTEXTE 1.1 Présentation du projet L Etablissement Public d Aménagement Plaine de France et ses partenaires étudient la possibilité d implanter une deuxième Cité Universitaire Internationale au nord de Paris. Cette idée est issue du rapport Larrouturou «Pour Rénover l enseignement supérieur Parisien» (octobre 2009) commandité par le Ministère de l Enseignement Supérieur et de la Recherche. Elle a été reprise dans les réflexions de l équipe d urbanisme menée par l AUC dans l étude du cluster de la création (2010). Une première exploration a été menée par le master stratégie territoriale de Sciences Po à la demande de l EPA (2011- cf. annexe). Ce projet répond à plusieurs enjeux : Renforcer la ville-monde parisienne et le dialogue entre les nations, Monter en gamme dans l accueil des étudiants/doctorants étrangers, futurs ambassadeurs du territoire Amplifier le rayonnement international du territoire, Inventer une cité emblématique, de très haute qualité architecturale, intégrée à la ville, Donner corps au principe d hybridation des populations développé dans le projet de territoire de la création (étudiants, chercheurs, artistes, amateurs, praticiens, professionnels de l industrie culturelle) Doter le Grand Paris universitaire d un haut lieu de vie et de résidence très facilement accessible depuis la grande majorité des campus franciliens notamment par le Grand Paris Express. Le projet de Cité Universitaire Internationale du Grand Paris tel qu il ressort des réflexions exploratoires consiste à réaliser lits dédiés à 80% aux étudiants et doctorants étrangers répartis en une série de maisons. La CIUGP se veut très intégrée à la ville et connectée au réseau de transport du Grand Paris. Elle s organise en un centre fort qui regroupe les services aux résidents et un tiers des maisons complété d un réseau de résidences autour du centre fort. 2

3 1.2 Objet de l étude Etudier la faisabilité opérationnelle du projet sous les aspects marché, programmatique, économique, urbain, foncier. Source : étude exploratoire, Science Po, master stratégie territoriale, L échelle et le périmètre de l étude Le projet de Cité Universitaire Internationale a vocation à se localiser au nord de Paris, sur le territoire de Plaine Commun. Il sera le pendant de la CIUP du boulevard Jourdan. Mais son rayon d influence est bien le territoire métropolitain du Grand Paris. Le centre fort représente une superficie d environ m² de SHON, le reste de la Cité, soit approximativement m² de SHON, devant se répartir en un réseau dense dans la ville en s appuyant sur les réseaux de transport. L étude doit nourrir la réflexion pour le choix de la localisation du centre fort (Aubervilliers, Saint Denis, Saint-Ouen) par la collectivité. L étude exploratoire de 2011 a émis des hypothèses qui devront être réexaminées. 3

4 1.4 Les dynamiques dans lesquelles s insère le projet La dynamique du CDT Saint-Ouen Plaine Commune et du territoire de la création devra être prise en compte, tout comme les grands projets universitaires (arrivée du campus Condorcet, transformations et développements de Paris 8 et de Paris 13) et l arrivée de réseaux de transport dont le métro automatique Grand Paris Express. Mais bien au-delà de ces établissements d enseignement supérieur, c est la grande majorité des sites universitaires de la région parisienne qui sont ainsi immédiatement connectés au territoire d accueil du projet. Villetaneuse PARIS 13 Quelques grands pôles régionaux d enseignement supérieur rapidement accessibles depuis le territoire d accueil du projet. 4

5 II. OBJET DE LA MISSION : FAISABILITE OPERATIONNELLE La réalisation d une cité internationale universitaire de lits proposant une palette de services de haut niveau nécessite d approfondir la compréhension du marché et des opérateurs mobilisables. Ce qui permet ensuite de programmer la Cité, d en bâtir le modèle économique et de choisir l implantation du cœur fort. La présente étude doit donc fournir les éléments quantitatifs et qualitatifs de faisabilité opérationnelle sur les domaines décrits dans le schéma ci-dessous, et détaillés ensuite : TRANCHE FERME 1) Etude de marché offre/demande quantité / qualité logements (typologies, quantités) 2) Pré équipements programmation services 3) Modèles économiques par type de logt puis globalement : modèle de la CUIGP TRANC HE FERME TC Décision des parcelles de localisation du projet 4) Faisabilité opérationnelle réceptivités des parcelles ciblées* itérations sur les bilans TRANCHE CONDITIONNELLE Conclusion sur la faisabilité opérationnelle 5) Urbanisme intégration urbaine au territoire 6) Cahier des charges caractérisation des résidences "CUIGP" * Cette mission «foncière» est placée en tranche conditionnelle, prévoyant le cas où l analyse détaillée des parcelles serait déjà réalisée dans l étude du Plan Stratégique Foncier de Plaine Commune. Elle est bien, en revanche, à ce stade du planning de réalisation (phase 4). 5

6 TRANCHE FERME Phase 1 : Etude de marché : o offre de logements étudiants, typologie de l offre actuelle et future o demande des étudiants, selon usages et niveau d effort financier pour le logement Phase 2 : Pré-programmation o Logements : typologie de l offre à apporter o Equipements o Services o Liens fonctionnels avec le territoire (interactions avec équipements et services existants) Phase 3 : Modèles économiques : o Modèles économiques par types de logement établis en phase 2 (investissement et exploitation) o Modèles économiques des équipements et services o Modèle économique de la CUIGP Phase 4 : faisabilité opérationnelle (avec choix des parcelles) : o pm (en tranche conditionnelle) : réceptivité des parcelles ciblées, étude des contraintes, estimations détaillées.* o Bilan d aménagement et hypothèses permettant l équilibrage de l opération. o Rapprochement bilans d aménagement / modèles économiques / étude de marché. o Conclusion sur la faisabilité. * mission en tranche conditionnelle, pour éviter un doublon avec le Plan Stratégique Foncier en cours d élaboration, mais réalisée en phase 4. TRANCHES CONDITIONNELLES Phase 4 : Réceptivité des parcelles ciblées. o Réceptivité des parcelles ciblées, étude des contraintes, estimations détaillées. Phase 5 : urbanisme o Intégration urbaine au territoire. Phase 6 : cahier des charges o Rédaction des clauses à respecter par les résidences de la CUIGP (services, gestion, construction, ) Chacune des phases 4 à 6 correspond à une tranche conditionnelle séparée. Les conclusions de l étude devront permettre la prise de décision d engager ou non le projet et à quelles conditions. 6

7 III. CONTENU DE LA MISSION 1- TRANCHE FERME Phase 1 : étude de marché 1) Connaître le marché de l offre Typologies et étude comparative : o typologie des opérateurs intervenant sur le territoire régional (investisseurs, promoteurs, constructeurs, gestionnaires), o recensement des types de montages existants et des opérateurs qu ils impliquent, o typologies des résidences : typologies de logements, typologie des modes de gestion. o étude comparative des modes d attribution et de gestion, y compris contraintes réglementaires 2) Connaître la demande Etude de la demande : o typologie des publics cibles. Etudiants étrangers, master, post-doc, chercheurs, chercheurs invités. Qualifier et quantifier. o Taux d effort potentiel par public o usages et habitudes (colocations, parties communes, etc.). o étude de la question des étudiants de plus de 30 ans, des faux étudiants (en résidences privées ou non). Etude des principaux vecteurs de demande : o Collège des universités et écoles : Paris 8, P13, MSH, Nanterre la Défense, MLV, UMPC, sorbonne, paris 7, Cergy, Condorcet, écoles, o Collège des pays candidats, à constituer Durée : 1,5 mois Livrables : Rapport d étude marché (proposition de contenu à préciser par les candidats) Une synthèse Un support de présentation Phase 2 : pré-programmation 1) Logements Définition quantitative et qualitative des types de logement à offrir dans le cadre de la CUIGP, répartition et programmation des résidences. 7

8 Gestion : Proposition d objectifs des modes de gestion attendus de la CUIGP. Par exemple (à titre d illustration uniquement) : - Définir les conditions d une offre groupée (accueils, guichet unique,? etc.) - procédure d attribution - centralisation de la gestion - types de contrôle externe de la gestion - foisonnement (choix des publics, impacts du principe d hybridation dans la gestion) - gestion de l offre de services 2) Equipements Définition quantitative et qualitative des équipements nouveaux à inclure, coûts, préprogramme Définition des interactions à identifier avec les équipements existants 3) Services Services existants, services à inclure dans le cœur de la Cité, programmation de l offre de services innovants (offre de santé, pass culture, et autres idées à proposer). Services «haut de gamme» et «standards» : conditions d une offre panachée. 4) Liens avec le territoire Dans l idée du «pass culture» : comment la CUIGP peut elle s appuyer sur le territoire, comment s intègre-t-elle A l inverse : qu apporte-t-elle au territoire? Echanges avec le territoire : comment concrétiser l hybridation, quels échanges entre étudiants, chercheurs, praticiens, amateurs, professionnels, Durée : 1 mois Livrables : Note de pré-programmation par catégorie (proposition de contenu à préciser par les candidats) Une synthèse Un support de présentation Phase 3 : Modèles économiques. 1) Modèles économiques liés à la typologie de logements et de services. Sur la base de la typologie de logements et de services définie en phase 2, il s agira de définir des modèles économiques, chacun d entre eux en intégrant notamment les axes de réflexion suivants : Logique économique et financière d investissement des opérateurs o Modèles économiques classiques liés à la typologie du logement étudiant (privé, social en PLUS ou PLS) 8

9 o Intégration la question foncière par compte à rebours : en considérant un niveau de loyers et de redevance correspondant aux taux d effort constatés en phase 1, combien reste-t-il à accorder au foncier? Amortissement et rentabilisation o loyers, subventions, recettes diverses 2) Etablissement du modèle économique potentiel de la CIUGP L objectif final de cette étape, notamment à l appui d études comparatives de montages équivalents, est d obtenir un modèle économique global propre à la CIUGP, par la fusion des différents modèles économiques étudiés en première étape de la présente phase. Si pertinent, plusieurs hypothèses pourront être abordées dans la limite de 3. Les axes de réflexions suivants seront donc à inclure dans le modèle économique global : Gestion o Intégrant la question de l entité chargée de créer la Cité : quel type de structure, de missions, rôle, fonctions Exploitation o Intégrant la question des offres de services transversales et d équipements correspondant aux besoins étudiés en phase 1 Durée : 1 mois Livrables : Des fiches détaillant par type de logement : le modèle économique, notamment par des représentations schématiques, et les bilans en découlant Une note détaillant les hypothèses de modèle économique de la CIUGP, à l appui de bilans et de représentations schématiques. Présentation à vocation pédagogique et comparative explicitant les différents modèles économiques et les hypothèses retenues de la CIUGP Décision de localisation du projet par la maîtrise d ouvrage. A ce stade les parcelles de localisation du projet seront définies par la maitrise d ouvrage. La logique de l étude passe de l analyse des typologies de logements à l analyse de l implantation territoriale de la CUIGP. L étude sera alors étroitement articulée avec le Plan Stratégique Foncier de Plaine Commune, en cours d élaboration. Les sites ciblés par la maitrise d ouvrage feront l objet d une analyse au cas par cas à la recherche d hypothèses de programmation permettant l équilibre économique. Il s agira dans un second temps de confronter les résultats de l équilibre économique des bilans avec les résultats des autres phases et de conclure ou non à la faisabilité du projet. 9

10 Phase 4 : Faisabilité opérationelle. 1) (pour mémoire, mission placée en tranche conditionnelle) Foncier : réceptivité des parcelles ciblées. Fournir les éléments caractéristiques des sites d implantation ciblés par la maîtrise d ouvrage du «centre fort» et des satellites (voir détail en tranche conditionnelle). Cette mission est placée en tranche conditionnelle, car cette analyse sera peut être déjà effectuée dans le cadre du Plan Stratégique Foncier, sans qu il soit possible de le savoir à la date de lancement de la présente consultation. 2) Faisabilité opérationnelle et programmation Bilans d aménagement et conditions de l équilibre de l opération d aménagement. Rapprochement des bilans d aménagement et du modèle économique de la CUIGP, déterminant à quels types de programmation (logements, équipements, services) (2 ou 3 hypothèses maximum) correspond l équilibre de l opération. 3) Conclusion sur la faisabilité opérationnelle La ventilation de la programmation à l équilibre des bilans est elle faisable au vu de l analyse du marché? L équilibre des bilans correspond-t-il aux niveaux de prix d acquisition du foncier déterminés par le compte à rebours? L équilibre des bilans rapprochés et mixés avec les modèles économiques établis par typologies de logement et de services correspondent-ils à un niveau de loyers et redevances raisonnés et économiquement acceptables (par rapport aux publics visés et aux taux d efforts identifiés) La densité d équilibre des sites peut-elle correspondre à des formes urbaines acceptables? Durée :1 mois Livrables : Fiche par site contenant : 1 représentation cartographique et si possible photographique du site et les bilans à l équilibre selon plusieurs hypothèses de programmation (ventilation des différents types de logements et de services) au maximum 3. Note technique concluant sur la faisabilité de l étude. Présentation synthétique en deux étapes de l étude reprenant les hypothèses de programmation par site et présentant les conclusions de la faisabilité du projet. Autre livrable éventuel que les candidats pourraient proposer. 10

11 2- TRANCHES CONDITIONNELLES Chaque phase ci-dessous constitue une tranche conditionnnelle distincte. Phase 4 : Faisabilité opérationelle aspect foncier. Fournir les éléments caractéristiques des sites d implantation ciblés par la maîtrise d ouvrage du «centre fort» et des satellites : o Analyse de leur visibilité, connectivité à venir vers les universités o Analyse détaillées (et chiffrée) des contraintes et de leur levée : juridiques (constructibilité détaillée), opérationnelles (disponibilité réelle, conditions de libération, pollution, démolition, ) o réceptivité, estimation détaillée des coûts et recettes foncières par typologie de logement. Durée :0,5 mois Livrables : fiche détaillée par parcelle indiquant tous les renseignements nécessaires (y compris : proporiétaire, statut de propriété, occupant, caractéristiques et statut d occupation, caractéristiques des dernières mutations, ) Phase 5 : Urbanisme. Etude des principes d intégration urbaine au territoire de la Cité centre fort et satellites. Liens avec le territoire. Intégration aux projets urbains (un lien opérationnel sera établi avec les équipes de maîtrise d œuvre en charge des projets urbains concernés). Modalités d intégration architecturale : dialectique «emblème», «signal» / «insertion», «homogénéité avec le tissu urbain existant», intégration des volumes dans le tissu, Réflexion sur l identité architecturale de la CUIGP. Schéma de principe détaillant les liaisons urbaines entre les sites et l implantation des équipements. Durée :2 mois (en dialogue itératif). Livrables : à proposer par les candidats. Phase 6 : cahier des charges «CUIGP». Caractériser les résidences qui peuvent intégrer la CUIGP Produire un cahier des charges, une charte, indiquant les critères à respecter pour que des résidences pour étudiants existantes ou en projet puissent intégrer la Cité Universitaire Internationale. Il s agira alors de bâtir un réseau tout à fait articulé, avec une unité de gestion, des services mutualisés, une qualité de service homogène, une bourse logement internationale unique, etc Durée :2 mois (en dialogue itératif). Livrables : à proposer par les candidats. 11

12 IV. MODALITES 4.1 Maîtrise d ouvrage de l étude La maîtrise d ouvrage de l étude est assurée par l Etablissement Public d Aménagement de la Plaine de France. 4.2 Suivi et pilotage de la mission Un comité technique partenarial se réunira en début de mission et à la fin de chaque phase. Un comité de pilotage partenarial approuvera le rendu final. A titre indicatif à date du lancement de la consultation, les partenaires pressentis sont : - collectivités : Région Ile de France, Département de Seine Saint Denis, CA Plaine Commune, villes de Paris, d Aubervilliers, de Saint Denis, de Saint Ouen. - Etat : ministère de la recherche et de l enseignement supérieur représenté par l Etablissement Public d Aménagement Universitaire de la Région Ile de France, Préfecture de Région, rectorat de Créteil, DRIEA, DRAC. - établissements publics : Caisse des Dépôts et Consignations, CNOUS, établissement public foncier d Ile de France. - enseignement supérieur : Universités de Paris 8 et Paris 13, établissement public du Campus Condorcet, assemblée des universités d Ile de France. 4.3 Livrables La mission fera l objet d un rendu à la fin de chaque phase. Les candidats proposeront la forme et le contenu de chaque rendu, en respectant les directives précisées dans le présent cahier des charges. L ensemble des livrables sera remis sous format papier et électronique modifiable (les documents graphiques seront également remis en format pdf haute et basse définition). 12

13 4.4 Délais Le délai global d exécution de la tranche ferme est de 4 mois (hors délais de validation). Le délai global d exécution de la mission toutes tranches incluses est de 6 mois (hors délais de validation). La durée d exécution des tranches est détaillée dans le tableau ci-dessous : Tranche Phase FERME CONDITIONNELLES Objet Durée de réalisation 1 Etude de marché 1,5 mois 2 Pré-programmation 1 mois (recoupement avec phase 1) 3 Modèles économiques 1 mois 4 Faisabilité opérationnelle 1 mois 4 Foncier 0,5 mois 5 Urbanisme 2 mois (en dialogue itératif) 6 Cahier des charges CUIGP 2 mois (en dialogue itératif) Le planning suivant est donné à titre indicatif : CONDITIONNELLE FERME TRANCHE 4.5 PHASE objet 1 étude de marché 2 pré-programmation 3 modèles économiques 4 faisabilité opérationnelle 4 foncier 5 urbanisme 6 cahier des charges CUIGP mois 1 mois 2 mois 3 mois 4 mois 5 mois 6 Compétences La mission nécessite les compétences suivantes : études de marché, programmation de logements et d équipements. conseil en offre de services innovants. montage de projets immobiliers urbanisme réglementaire et opérationnel (aspect foncier notamment) 13

14 4.6 Contenu de la proposition Les candidats remettront une note méthodologique détaillée de 10 pages maximum précisant les livrables proposés. 4.7 Sélection du prestataire Les offres seront évaluées de manière suivante : Valeur technique de l offre (70%), dont : o Qualité de la note méthodologique (50 %), o Moyens humains mis en œuvre (20%), Prix (30%). L EPA Plaine de France se réserve le droit de recevoir les candidats porteurs des trois offres les mieux notées à l issue de l analyse afin qu ils apportent des précisions sur celles-ci. 4.8 Documents disponibles au démarrage de la mission Etude exploratoire CUIGP, 2011, Sciences Po Protocole d accord du CDT et présentation du cluster de la création, 2011, Plaine Commune Rapports (selon état d avancement) des études urbaines menées sur les sites d implantation ciblés. 14