Les investissements conformes à la Shariah

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1 Les investissements conformes à la Shariah Le développement des secteurs bancaire et financier islamiques s est accéléré dans la dernière décennie. Selon le «Dubaï International Financial Center» (DIFC), le marché global des produits financiers islamiques s élève à plus de 200 milliards de dollars et l on s attend à une augmentation de 12 à 15 % par an dans les 10 années qui viennent. Cela est également vrai pour l immobilier et il y a eu une importante augmentation des investissements venant du Moyen-Orient dans l immobilier européen en 2001, dont 91 % au Royaume-Uni, soit une augmentation de 225 % par rapport à l année précédente. La majorité de ces investissements est en accord avec la loi de la Shariah, qui interdit le paiement d intérêts et restreint les catégories d activités dans lesquelles on a le droit d investir. La gamme unique de produits offerte à Londres, place le marché anglais de l immobilier commercial dans une très bonne position pour prendre l avantage dans l augmentation des investissements immobiliers conformes à la Shariah. Durant les 9 premiers mois de 2002 uniquement, les investissements du Moyen- Orient en Grande-Bretagne dans l immobilier commercial, ont totalisé un montant de 875 millions de livres, ce qui représente 15 % de plus que toute l année Les estimations 2003 et 2004 laissent présager une continuité de l augmentation dans le futur. Les autorités financières anglaises estiment que le marché de la banque et de la finance islamique est évalué entre 200 et 500 milliards de dollars dans le monde. Au lendemain du 11 septembre 2001, il y a eu un flux signifiant des capitaux islamiques reportés des USA vers l Europe, vers l Asie et également de retour au Moyen-Orient, même s il faut souligner que beaucoup d investissements restent encore aux USA. La caractéristique clé de beaucoup de ces investissements est qu ils sont conformes aux principes de la Shariah. Semblables aux «fonds éthiques», les fonds d investissement islamiques requièrent une sélection prudente des portefeuilles et des biens afin de s assurer qu ils sont en accord avec les critères d investissement de la Shariah. Quels sont les investissements conformes à la Shariah? Les investissements conformes à la Shariah représentent un type d investissements éthiques organisés en accord avec la loi islamique.

2 Historiquement, la gamme des opportunités d investissements selon la religion islamique était très limitée. Cependant, un nouveau système de fonds d investissement compatibles avec les principes de la Shariah a été établi. Les aspects fondamentaux sont leur conformité avec les principes de la Shariah qui interdit «riba *», ce qui est une forme d usure pratiquée dans les temps préislamiques parmi les arabes, et comprenant un délai dans le paiement de la dette en échange d une augmentation du montant dû en d autres termes des intérêts. Un autre aspect clé des fonds d investissement immobiliers selon la Shariah, est qu il ne peut y avoir de locations des immeubles à des organisations travaillant dans certaines activités. En particulier, les fonds d investissement immobiliers conformes à la Shariah ne sont pas autorisés à investir dans des compagnies qui travaillent dans :. la production de porc. la pornographie. les services financiers conventionnels. les armes et les munitions. le cinéma. le tabac. les jeux. l alcool Des codes similaires sont appliqués pour les investissements de fonds éthiques comme par exemple ceux de l église d Angleterre. Quel était le but de cette étude? Angus McIntosh, le directeur de recherche de la compagnie King Sturge (Chartered surveyor), qui a mené cette étude commente : «nous sommes devenus familiers avec les fonds éthiques en Grande-Bretagne, mais nous voulions en savoir plus sur la nature du marché de l investissement immobilier suivant les règles de la Shariah. Basée sur une étude d investisseurs menée par le London South Bank University, nous avons maintenant une vue plus claire des facteurs qui influencent les investissements immobiliers conformes avec la loi de la Shariah. Il y a différentes méthodes pour financer les investissements immobiliers qui sont autorisés et sont pleinement compatibles avec les principes de la Shariah. Cependant, toutes ces structures financières doivent être certifiées par un panel d experts, le «Shariah Board» qui sont désignés par des spécialistes de la Shariah et qui ont l expertise adéquate pour interpréter la loi islamique. De même, chaque transaction doit être scrutée par le «Shariah Board» qui doit s assurer qu il y a total accord avec les principes islamiques. Que révèle cette étude? Quels sont les facteurs les plus importants que les fonds de la Shariah prennent en considération au moment de vendre ou d acheter un bien?

3 Bien que la compatibilité avec les principes de la Shariah soit bien entendu, fondamentalement importante pour ces fonds, une attention particulière est également apportée à d autres critères, comme les taxes, l estimation du risque et ceci conformément aux critères d investissements traditionnels. Selon les personnes qui ont répondu à cette étude, les facteurs les plus importants dans les investissements conformes à la loi de la Shariah sont :. la nature des taxes 65%. la mise à disposition d une expertise 61%. les règles de l évaluation du risque 47 %. la transparence de la transaction 41 % La nature de la taxe est un facteur important, plus de 2/3 des personnes interrogées mettent cet élément comme un facteur très important dans la structure des investissements conformes à la Shariah. A moins que des arrangements spéciaux concernant les taxes soient possibles, un investisseur peut avoir à payer une double taxe de transfert, puisque l investisseur vendra le bien à une banque et le rachètera quelques années plus tard, plutôt que de payer des intérêts pour une hypothèque. La transparence est vue comme une condition préalable par certaines des personnes interrogées sur ces fonds. Pour être considéré comme acceptable, de nombreuses informations doivent être fournies sur la transaction et le type de bien concerné. Des informations sont également demandées sur le type de bail et les activités réalisées dans l immeuble car le loyer net de toute charge est interdit. Le propriétaire du bien doit toujours conserver le droit de propriété du bail et ceci peut entraîner des limitations à inscrire dans un bail de sous-location. Beaucoup de personnes interrogées se réfèrent à une durée de possession d environ 5 ans, ce qui est plus court que la possession à vie pour les fonds conventionnels. Où vont ces fonds? Parmi les fonds investis, beaucoup ont une convergence géographique et la Grande- Bretagne ressort très largement comme destination favorite. Plus de 90 % des responsables de ces fonds disent qu ils investissent en Grande-Bretagne. Grande Bretagne 94 % Europe 85 % USA 47 % Moyen Orient et région du Golf 62 % Dans le monde entier 62 % Asie du sud est 38 % Europe du Nord : A l intérieur de l Europe du Nord, la France et l Allemagne apparaissent comme des pays ayant un potentiel futur. Cependant, ces pays sont vus comme moins flexibles

4 en termes d environnement de marché pour l offre de produits financiers et d investissements nouveaux et diversifiés. Europe Centrale : Avec le développement des marché immobiliers dans les économies de transition, davantage d opportunités sont offertes pour l investissement. Avec la maturité croissante de marchés immobiliers en Pologne, en République Tchèque et en Hongrie, de nouvelles destinations sont disponibles pour les investisseurs en immobilier. Les fonds de la Shariah souhaitent opérer sur de nouveaux marchés et dans des régions géographiques diverses. Autres pays : d autres pays qui ont été mis en avant comme des destinations potentielles pour les investissements de la shariah dans le futur sont la Turquie et la Russie. Est-ce que ces fonds prennent en compte l importance de la prise de décision? L efficacité requière une prise de décision fiable et rapide dans le contexte d un marché où les conditions changent rapidement. Cependant, toutes les transactions immobilières, la sélection de portefeuilles et les choix de locataires sont étudiés par le «Shariah Board» et ceci peut engendrer des retards dans les procédures. L environnement adéquate pour la Shariah : La contribution d un capital humain de très haute qualité, l appui d une structure institutionnelle et légale et une politique environnementale acceptable sont des prérogatives au succès global des villes et des places de marché où une innovation constante et un développement de produit est vitale. Ceci est définitivement le cas du développement du marché de l investissement de l immobilier conforme à la Shariah où selon l étude, Londres offre de loin la meilleure situation en matière de capital humain et d expertise pour l investissement selon la Shariah. Pratiquement toutes les personnes qui ont répondu disent que Londres possède la plus grande gamme de ressources humaines ainsi que des lois incitatives. Seulement environ ¼ des réponses suggèrent que la France et l Allemagne offrent aussi des conditions favorables. % Commercial Office Retail Residential Industrial Logistics & Distrbution Leisure/Theme parks/golf courses Self-Storage Elderly Care Other

5 Dans quels secteurs du marché immobilier investissent-ils? Même si le Shariah Board impose des restrictions sur des investissements spécifiques dans les bureaux, le commerce, les hôtels et l immobilier de loisir, du fait des activités de ces marchés, il y a encore de substantiels investissements réalisés par les fonds de la Shariah dans ces secteurs. % UK France Germany Sweden European Union Others Norway Les secteurs commerciaux et industriels semble être les secteurs les plus populaires pour ces fonds, et ¾ des personnes interrogées disent qu ils ont déjà investi dans l immobilier industriel pour moitié afin de pouvoir continuer à investir. Un point qui revient fortement est que le secteur industriel est le meilleur pour la sélection des produits et pour l approbation par le Shariah Board et c est en cela que plus d argent serait alloué à ce secteur dans le futur. Il semble également que des sommes plus importantes vont être allouées à des types d investissements immobiliers émergeant comme le loisir et les soins aux personnes âgées. Secteurs qui sont semblables dans d autres fonds éthiques. Les futures activités d investissement des fonds de la Shariah : Bien qu un point qui apparaît fortement dans les interviews est qu il devrait y avoir une augmentation substantielle des fonds de la Shariah disponibles du fait de la création de richesse dans les pays musulmans, il semble que la majorité des nouveaux investissements se feront par le biais de fonds conformes à la Shariah. Avec l accroissement important de l investissement socialement responsable, l augmentation de la part de l immobilier conforme à la Shariah représente une

6 nouvelle opportunité pour la profession de l immobilier de contribuer de façon positive à une approche plus éthique de l investissement immobilier et de la promotion immobilière. Au sujet de l étude : Un programme de 34 interviews a été conduit avec des acteurs clé du domaine des finances islamiques basés en Grande Bretagne en Angus McIntosh de la Compagnie King Sturge a mandaté le Dr Ali Parsa de London South Bank University pour mener ce travail. Le Dr Gherghe Multescu de London South Bank University a été assistant pour ce projet * Riba : intérêt. La notion légale s étend au-delà de l intérêt, en termes simples «riba» signifie tout retour d argent sur de l argent. Que l intérêt soit fixe ou variable, simple ou composé, et quelque soit le taux. «riba» est strictement interdit dans la tradition islamique.