Jeudi 5 novembre 2015 Le bail commercial

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1 Jeudi 5 novembre 2015 Le bail commercial organisé par

2 organisé par Maître Fatiha NOURI

3 Le bail commercial «Le fameux bail 3/ 6/ 9»

4 Propos introductif UN STATUT PROTECTEUR QUI S APPLIQUE DE PLEIN DROIT POUR TOUT CONTRAT DE LOCATION : - portant sur des immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au RM ; - portant sur des locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au même propriétaire ; - des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail et avec l accord du propriétaire, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal. Et dans tous les autres cas visés le Code de commerce (article L145-2 du code de commerce)

5 Propos introductif UN STATUT D APPLICATION IMPÉRATIVE Lorsque les conditions légales de son application sont réunies on ne peut déroger au statut des baux commerciaux.

6 Propos introductif Exceptions : Les baux dérogatoires : durée 3 ans maximum Les conventions d occupation précaire

7 Propos introductif UN STATUT AUQUEL ON PEUT ADHÉRER VOLONTAIREMENT Un contrat de location non soumis de plein droit au statut du bail commercial peut y être soumis sur décision expresse et non équivoque des parties, sauf si le contrat de location relève d un autre statut impératif (bail rural, bail d habitation ).

8 Le contrat de bail commercial Le point sur les principales clauses d un bail commercial

9 1- Etat des lieux Rendu obligatoire par loi PINEL (loi n du 18 juin 2014) Doit être établi au plus tard au moment de l entrée en jouissance du locataire Doit être annexé au contrat de bail

10 2- Les diagnostics obligatoires Etat des risques naturels et technologiques datant de moins de 6 mois Diagnostic amiante Diagnostic de performances énergétiques Annexe environnementale

11 3- Informations concernant les travaux récents et à venir Doivent être annexés au contrat de bail : - un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; - un état récapitulatif des travaux que le bailleur a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

12 4-Désignation des locaux Désignation précise de l immeuble dans lequel se situe les lieux loués et de leur constitution. Attention : vérifier que locaux sont adaptés aux particularités de l activité pour laquelle le bail est conclu. aux clauses d acceptation des lieux en l état.

13 5- Destination du bail Clause définissant la ou les activités pour lesquelles les locaux sont pris à bail. Attention : le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l activité ou les activités prévue(s) dans le contrat de bail. Il ne peut exploiter des activités différentes qu avec l autorisation du bailleur ou, à défaut d accord, en mettant en œuvre une procédure dite de déspécialisation.

14 6- Durée du bail commercial 9 au minimum Avec possibilité pour le locataire, tous les 3 ans, de résilier unilatéralement le bail, en donnant congé au bailleur par LRAR ou par acte d huissier (faculté de résiliation triennale). Attention : durée initiale du bail a une incidence sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

15 Durée du bail résiliation triennale Interdiction des clauses par laquelle le Preneur renonce à sa faculté de résiliation triennale, sauf dans les cas suivants : baux conclus pour une durée de plus de 9 ans ; baux de locaux construits en vue d une seule utilisation ; baux de locaux à usage exclusif de bureaux ; locaux de stockage mentionnés au 3 e de l article 231 du CGI (locaux ou aires couvertes destinés à l'entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production).

16 7- Loyer (fixation du loyer initial) La fixation du loyer initial d un bail commercial est par principe libre. Choix d un loyer fixe Choix d une clause recette

17 Fixation du loyer initial du bail Assujetti ou non à la TVA? Assujetti ou non à la CRL?

18 Fixation du loyer initial AVEC OU SANS PAS DE PORTE? Attention aux incidences fiscales : selon les cas le pas-de-porte s analyse en un supplément de loyer (donc déductible) ou en une indemnité compensatrices d avantages commerciaux.

19 Fixation du loyer initial DETERMINATION DES MODALITES DE PAIEMENT Périodicité des paiements A terme échu ou à échoir Par chèque, virement

20 8- Révision du loyer en cours de bail En cours de bail, la révision du loyer peut intervenir : soit dans le cadre du mécanisme légal de la révision triennale ; soit par l effet d une clause contractuelle de révision.

21 9- La révision triennale Tous les 3 ans, locataire et bailleur peuvent solliciter une révision du loyer, Le contrat de bail ne peut écarter le droit à révision triennale du locataire, A défaut d accord des parties, le loyer révisé dans le cadre de la révision triennale doit correspondre à la valeur locative, Sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. En cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (nouveauté loi Pinel).

22 9- Les clauses de révision du loyer CLAUSE D ECHELLE MOBILE Clause faisant varier le loyer en fonction d un indice choisi par les parties dans le contrat de bail. Cet indice de référence doit toujours être en relation directe avec l objet du bail ou l activité de l une des parties (en pratique le plus souvent : ICC, ILC, ILAT). Possibilité pour le bailleur ou le locataire de demander la révision du loyer chaque fois que, par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d 1/4 par rapport au loyer précédemment fixé.

23 9- Les clauses de révision du loyer CLAUSE DE REVISION ANNUELLE Clause permettant une révision du loyer en fonction de l évolution d un indice de référence.

24 10- Dépôt de garantie Pas obligatoire Pas de plafond imposé par la loi. En pratique généralement fixé entre 1 et 2 termes de loyers car si sommes versées d avance par le locataire y compris au titre du dépôt de garantie - sont > à 2 termes de loyers: elles produisent intérêts à son profit (au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres)

25 11- Conditions de fixation du loyer du bail renouvelé Sauf dans quelques cas (bail dont la durée initiale a plus de 9 ans, bail ayant duré plus de 12 ans par l effet de la tacite reconduction ), le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé au-delà de l évolution de l ILC ou l ILAT intervenue depuis fixation du loyer initial (règle du plafonnement), Exception à l exception : lorsque le déplafonnement est possible, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (Nouveauté loi Pinel). Toutefois, les parties peuvent déroger à cette nouvelle règle par une clause du bail.

26 12- Répartition des charges Désormais le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire : - au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi - ou, pour les immeubles en copropriété, au plus tard dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. De plus, en cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

27 12- Répartition des charges Si les locaux dépendent d un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires de cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée.

28 12- Répartition des charges Désormais, la loi interdit au bailleur d imputer au locataire : - les dépenses relatives aux grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et les honoraires liés à ces travaux, - les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté, de mettre en conformité les locaux ou l'immeuble au regard de la réglementation dès lors que ces travaux ressortent du domaine de l'article 606 du code civil. TOUTEFOIS PAR EXCEPTION le contrat de bail peut imputer au preneur les dépenses se rapportant à des travaux d'embellissement dès lors que leur montant excède le coût du remplacement à l'identique même si celles-ci correspondent au départ à des dépenses ne pouvant en principe être imputées au locataire.

29 12- Répartition des charges Le bail peut mettre à la charge du locataire : TAXE FONCIERE TRAVAUX PRESCRITS PAR L ADMINISTRATION (sauf si correspondent à des dépenses ne pouvant être imputées au locataire).

30 13- Clause relative à la cession du bail Les baux commerciaux contiennent très souvent des clauses venant restreindre la faculté du locataire à céder son droit au bail. Ces clauses mettent souvent à la charge du locataire une obligation de garantie de la bonne exécution du bail (et en particulier du bon paiement des loyers) par son successeur. La loi Pinel encadre ces clauses de garantie : Leur durée est de 3 ans maximum à compter de la cession du droit au bail ; Tout défaut de paiement du locataire successeur doit être porté à la connaissance du cédant par le bailleur dans le mois à compter de la date d'exigibilité de la somme.

31 14- Clause relative à la sous-location Le bail peut interdire, autoriser et restreindre le droit du locataire de sous-louer les locaux loués.

32 15- Conditions d occupation VERIFIER QUE LES CLAUSES DU BAIL ENCADRANT LES CONDITIONS D OCCUPATION DES LOCAUX SOIENT EN COHERENCE AVEC LA OU LES ACTIVITES EXERCEES DANS LES LOCAUX LOUES

33 16- Droit de préférence LOI PINEL instaure un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente des locaux par le bailleur. Mais les parties peuvent par une clause expresse du bail écarter ce droit de préférence.

34 17- Sort des améliorations et constructions réalisées pendant le bail INDEMNISATION REMISE EN ETAT

35 18- Assurance PRECISER CONDITIONS D ASSURANCE DE LOCAUX ASSURANCE RC DU LOCATAIRE

36 19- Résiliation du bail Clause venant préciser les causes, modalités et conséquences de résiliation anticipée du bail.

37 20- Autres clauses facultatives Cautionnement Clause pénale Clause de non concurrence

38 20- Enregistrement frais d acte En principe enregistrement pas obligatoire. En pratique : frais d enregistrement (quand enregistrement est souhaité par les parties) sont mis à la charge du locataire de même que les frais de rédaction d acte.

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