L observatoire des copropriétés de l agglomération toulousaine. Un outil de veille en appui d une politique locale de l habitat

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1 L observatoire des copropriétés de l agglomération toulousaine Un outil de veille en appui d une politique locale de l habitat «Pour un renouveau du parc immobilier des années : de la prise de conscience à la stratégie» novembre 2013, Brest

2 L évolution des grandes copropriétés, un enjeu pour l agglomération toulousaine Une constitution progressive de l observatoire à partir de une commande portée par l Etat et la ville de Toulouse - centré sur les grandes copropriétés avec une extension par période de construction Un parc de logements important dans le marché toulousain - près de 500 copropriétés de plus de 50 logements, soit plus de logements - un volume de logements quasi-équivalent à celui du parc locatif social - un poids prépondérant des copropriétés des années 60

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4 Les objectifs de l observatoire Observer l ensemble des grandes copropriétés à partir d indicateurs synthétiques et de façon pérenne dans le temps - assurer une mission de veille et d alerte à travers une hiérarchisation des signes de fragilité o o identifier les copropriétés présentant des signes de fragilité suivre et mesurer le repositionnement progressif des copropriétés ayant fait l objet d intervention publique Partager une analyse commune entre les acteurs Eclairer les politiques publiques - une politique de requalification des copropriétés inscrites dans le PLH de Toulouse métropole

5 Un observatoire partenarial pour une intelligence collective Communauté d agglomération Sicoval Communauté urbaine Toulouse métropole Notaires ANAH ADIL Observatoire des copropriétés (groupe de travail) DDT Conseil Général Ville de Toulouse Observatoire Partenarial de l Habitat de l aua/t

6 Un dispositif de veille basé sur des indices de prix Le positionnement des copropriétés dans le marché immobilier - la constitution d indices de prix par copropriété (prix au m² moyen des ventes) Evolution des prix des appartements selon les différentes segments de marché sur Toulouse métropole depuis 2002 (en /m²) Un marché des copropriétés segmenté - une différenciation des indices de prix par période de construction (prix médian au m² des ventes) Sources : marché de l ancien et marché des copropriétés : copropriété : PERVAL/ Chambre des Notaires - aua/t marché du neuf : ObserveR de l Immobilier Toulousain

7 Une analyse de la dispersion des indices de prix des copropriétés autour de la médiane Constitution d un indicateur de type «seuil de pauvreté» : Médiane des indices de prix de l'ensemble des copropriétés (par période de construction) < à 60% de la médiane de 60 à 80% de la médiane 80 à 100 % de la médiane > à la médiane Classe 4 Classe 3 Classe 2 Classe 1 Identification des copropriétés présentant des risques de fragilité au regard d une décote immobilière (classe 4)

8 Un indice de prix qui renvoie à des disparités territoriales Répartition des copropriétés construites entre 1955 et 1975 par classe de prix en 2011 Un effet quartier dominant dans la constitution des indices de prix auquel peut s ajouter un effet résiduel - causes exogènes (quartier dévalorisé) - causes endogènes (état de la copropriété, gestion de la copropriété, environnement urbain et social ) supérieur à la médiane (classe 1) de 100% à 80% de la médiane (classe 2) de 80% à 60% de la médiane (classe 3) inférieur à 60% de la médiane (classe 4) Grand Projet de Ville Sources : PERVAL aua/t

9 Confidentiel Une politique de requalification engagée à partir de l observatoire Les copropriétés de la mission de veille selon les évolutions de classes Quartier de Toulouse ou commune Nom Copropriété Actions publiques mises en œuvre Convention Thématique Mirail Messager Plan de sauvegarde liste 1 Des actions engagées sur les copropriétés les plus fragilisées Une action publique qui permet de maintenir les copropriétés dans le marché Des évolutions à surveiller Mirail Les Castalides Programme d'intéret général liste 1 Mirail Van Gogh I Plan de sauvegarde terminé liste 1 Mirail Van Gogh II Plan de sauvegarde terminé liste 1 Mirail Gauguin Plan de sauvegarde terminé liste 1 Mirail Résidence Clairefontaine Plan de sauvegarde terminé liste 1 Mirail Bernanos Plan de sauvegarde terminé liste 1 Mirail Le Parc OPAH copropriété degradée 2013 liste 1 Mirail Rocade Dispositif opérationnel à définir liste 1 Mirail Place Milan Dispositif opérationnel à définir liste 1 Mirail Résidence le Bosquet Pas d'intervention Hors convention Mirail Les Collines de la Reynerie Pas d'intervention Hors convention Mirail Résidence Hélios Pas d'intervention Hors convention Mirail Résidence du Lac Pas d'intervention Hors convention Bagatelle Chantilly OPAH copropriété dégradée 2010 liste 1 Bagatelle Flore OPAH copropriété degradée 2013 liste 1 Bagatelle Mont Dore Dispositif opérationnel à définir liste 1 Bagatelle Dunant Dispositif opérationnel à définir liste 1 Bagatelle Rce la Bigorre Pas d'intervention liste 2 Bagatelle Papus II Pas d'intervention Hors convention Bagatelle C.I.L.F.C.M. Faourette Pas d'intervention Hors convention Saint-Cyprien Résidence Ronsard II OPAH copropriété dégradée 2010 liste 1 Saint-Cyprien Le Cristal OPAH 2010 liste 1 Saint-Cyprien Le parc de l'hippodrome Programme de prévention liste 2 Saint-Cyprien 89b-91 all, de Fitte Programme de prévention liste 2 Saint-Cyprien Les Hippodromes Pas d'intervention liste 2 Saint-Cyprien Cornu Pas d'intervention Hors convention Nord Résidence Audibert OPAH copropriété dégradée 2010 liste 1 Nord chemin d'audibert Programme de prévention liste 2 Nord Les Grands Vergers Programme de prévention liste 2 Nord La Caravelle Programme de prévention liste 2 Nord Les Violettes Programme de prévention liste 2 Nord Glaieuls Programme de prévention liste 2 pas de transaction 1 transaction supérieur à la médiane (classe 1) de 100% à 80% de la médiane (classe 2) de 80% à 60% de la médiane (classe 3) inférieur à 60% de la médiane (classe 4) Nord Etats Unis Pas d'intervention liste 2 Ouest Bayonne Plan de sauvegarde terminé liste 1 Est Porte d'albi Programme de prévention liste 2 Est Pelleport Programme de prévention liste 2 Est Menuisière 1-1 bis Programme de prévention liste 2 Est Chaubet Plana Programme de prévention liste 2 Est Amouroux II Programme de prévention liste 2 Est Résidence Les Sirènes Pas d'intervention liste 2 Est 1-7 rue de l'argonne Pas d'intervention liste 2 Pont des Belle Paule Programme de prévention liste 2 demoiselles Pont des demoiselles Montaudran Pas d'intervention liste 2 Saint-Michel Colbert Programme de prévention liste 2 Saint-Michel Tour d'aix Pas d'intervention Hors convention Colomiers Parc Seycheron Pas d'intervention Hors convention Cugnaux Vivier le Maçon Pas d'intervention Hors convention pas de suivi Sources : PERVAL aua/t

10 Des fiches annuelles pour les copropriétés repérées par les dispositifs publics Impact du quartier sur l indice de prix Positionnement de la copropriété Sources : PERVAL aua/t

11 L observatoire Procédures et modalités pratiques Une quarantaine de copropriétés fragilisées ont été identifiées 44 COPROPRIETES PLANS DE SAUVEGARDE copropriétés en grande difficulté EXPERTISES copropriétés en difficulté OPAH copropriétés DIAGNOSTICS ADIL copropriétés fragiles PREVENTION copropriétés

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13 Partenariat entre la collectivité et l ADIL 31 depuis 2007 Diagnostics réalisés par l ADIL en 2006/2007, Déterminent la nature et l importance des dysfonctionnements sur ces ensembles, Définissent des modes d intervention adaptés, en fonction des signes de fragilités identifiées, Dès 2007 : Mission d accompagnement renforcé auprès de 16 copropriétés fragiles situées à l est et au nord de la ville : Maintenir la bonne santé de ces ensembles au regard de différents indicateurs (niveau d impayé, niveau de gouvernance, rapport PO/PB, prix de vente ). Prévenir les difficultés ou dysfonctionnements et aider à la résolution des problèmes Consolider la gouvernance, Veille et prévention dans les copropriétés fragiles Améliorer la vie de la copropriété

14 Les actions Action de soutien aux conseils syndicaux Veille et prévention dans les copropriétés fragiles Formations juridiques collectives depuis 2008 Thèmes abordés : contrat de syndic, rôle du conseil syndical, l assemblée générale, comptabilité Mobilisation des nouveaux arrivants: réunion d accueil relative au fonctionnement de la résidence Appui juridique aux syndics Accueil téléphonique et veille juridique permanente Recherche de solutions à la demande Actions transverses Capitalisation des expériences : - boites à outils copropriété - création et animation du «Club des conseils syndicaux» Association, 20 copropriétés membres

15 Veille et prévention dans les copropriétés La Boite à Outils ;;; Recueil d informations et de conseils pratiques à l attention des conseils syndicaux, syndics, copropriétaires et locataires, dans les domaines de la gestion, du lien social, de la communication, Information réglementaire et juridique, Éclairages sur le rôle des acteurs de la copropriété, Témoignages et capitalisations d expériences

16 La boite à outils Vivre ensemble Retour d'expériences, collecte de données locales et d'initiatives pour améliorer la vie quotidienne des résidents Convivialité, respect, lutte contre le vandalisme Bien gérer Informations légales et réglementaires sur les problématiques les plus courantes des copropriétés (gestion impayés de charges, économies d'énergie...) Mieux communiquer Précisions sur les droits et devoirs individuels Rôles respectifs et fonctionnement des instances Syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical.

17 Un observatoire essentiel pour une intervention publique coordonnée Un dispositif léger, ciblé, partenarial Un dispositif évolutif De nouvelles questions émergent - les copropriétés «investisseurs» - les copropriété issues de la vente HLM - la réhabilitation énergétique De nouveaux indicateurs complémentaires sur les copropriétés - copropriétés fragilisées DGALN/DHUP (classe D) - copropriétés «investisseurs» fragilisées (CETE RDT DUHF)

18 Agence d Urbanisme et d Aménagement du Territoire Le Belvédère - 11 bd des Récollets Toulouse cedex 4 Tél Fax