29 avril 2016, 20h15 23h10 version 1.0 du 9 mai 2016

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1 Compte-rendu de réunion du Conseil Syndical résidence des Docks Apollonia, Ris-Orangis 29 avril 2016, 20h15 23h10 rédacteur : Emmanuel Dieul membres présents Mandats absents Emmanuel Dieul Pierre Nguyen Stéphane Foucault - Alda Horain Carole Joaquim Coralie Troubat Dragana Andjelkovic Kevin Evain Raphaël Loubrieu Xavier Brayard

2 1. REVUE DES FACTURES début : 20:20 M. Dieul présente le nouveau classeur de revue, avec la macro séparée. 2. ORDRE DU JOUR DE LA PROCHAINE AG début : 20: Travaux votés lors de l Assemblée Générale 2015 Lors de la dernière Assemblée Générale, le Syndicat a voté pour l installation de la fibre optique dans la copropriété. A ce jour, les conventions ont été signées avec Orange pour toute la copropriété mais seule la 2 e tranche a été équipée et les premiers logements se sont abonnés chez Orange. Il n y a aucune nouvelle concernant le début des travaux pour la première tranche. L étude technique a été réalisée par Orange mais semble ne pas avoir abouti. M. Dupré doit donc relancer Orange sur ce point. Le local vélo situé sous le bâtiment E a été équipé (en mars 2016), conformément au vote. Le Syndicat des Copropriétaires avait également voté l installation de panneaux d affichage dans les cages d escalier. Le prestataire n ayant pas répondu aux recommandés, Le Cabinet Wurtz doit demander de nouveaux devis pour cette prochaine Assemblée Générale. La pose des compteurs individuels calorimétriques (pour le chauffage) est une obligation pour Le Syndic doit donc fournir des devis pour la pose de ces compteurs Demandes de nouveaux devis Les 3 devis du poste nettoyage ont été sélectionnés par le Conseil Syndical. M. Nguyen a mis à jour ses tableaux des clauses et prestations ; il les a transmis au Syndic pour demande de mise à jour des devis. Au niveau du poste chauffage, la société Gesten ne donnant pas satisfaction, d autres prestataires doivent être proposés à la copropriété. M. Dupré a proposé la société Delta T ainsi qu une société plus «locale» au Conseil Syndical mais sans fournir de devis. Ces devis devront être proposés pour la prochaine Assemblée Générale. M. Dieul soulève également que, d après les modifications apportées par la loi ALUR, le Conseil Syndical doit faire une mise en concurrence des contrats de Syndic, a priori chaque année. M. Nguyen est chargé de demander des devis à deux autres Syndics ; M. Dieul revérifie les textes pour savoir quelles sont les conditions de cette mise en concurrence Isolation acoustique inter-logements M. Nguyen soulève de nouveau la question de l isolation acoustique inter-logements. Il y a eu débat sur la question, notamment sur le fait que cette isolation est composée tant d éléments des parties page 2 sur 5

3 communes (e.g. structure porteuse du bâtiment) que d éléments privatifs (e.g. isolants acoustiques posés sous les parquets et carrelages). Une des possibilités soulevées est la demande d extension des missions de l expert pour couvrir ce point. M. Dieul n est pas favorable à cette possibilité. En effet, il soulève le fait que cette analyse est très risquée tant qu aucun élément tangible ne tend à montrer que le bâti n isole pas comme il le devrait. Demander une expertise sans preuve risque de coûter plusieurs milliers d euros, à perte s il s avère que le constructeur a respecté les règles. Au final, il a été accepté qu une résolution soit portée à l ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Cette résolution a deux impacts : elle permettra d abord de sonder, parmi les copropriétaires présents, qui rencontre des problèmes de nuisances sonores inter-appartements ; puis de savoir si les copropriétaires (tous ou seulement ceux concernés) souhaitent investir pour savoir si ces nuisances sont hors-norme ou non Modification du règlement de copropriété Lors de l Assemblée Générale 2015, il avait été noté que le règlement de copropriété devait être corrigé par l office notarial chargé de sa rédaction car non seulement certaines pages étaient manquantes mais certains articles de loi retranscrit dans ce règlement étaient obsolètes ou incomplets au moment de sa rédaction. Il n y a eu aucune avancée sur ce point. Il y a également besoin de modifier le règlement de copropriété pour définir le modèle de brise-vue à installer dans la copropriété ainsi que pour restreindre ce que les résidents ont le droit de mettre ou non sur leurs loggias. Cela permettra d éviter les bâches, pneus et autres objets nuisant à l esthétique du bâtiment. M. Dieul soulève, dans la série, la possibilité d y incorporer des conditions pour la mise en place de vérandas pour fermer les loggias. Cela notamment dans le fait d éviter que certains copropriétaires le demandent pour leur logement et ainsi, d avoir des façades inesthétiques dues aux différences de modèles. Etant donné le peu de temps restant avant l envoi des convocations à l Assemblée Générale 2016, il a été décidé de reporter le sujet pour l Assemblée Générale Action judiciaire contre la SCI Lors de l Assemblée Générale 2015, une provision de 7000 euros avait été votée. Etant donné les frais d avocats déjà engagés et la provision d expertise consignée auprès du TGI, cette provision de 7000 euros est sous-dimensionnée. Non seulement l expertise n est pas terminée mais, de plus, elle sera sans aucun doute suivie d une procédure «au fond» (i.e. pas en référé). Un nouvel appel de fonds devra donc être réalisé, d un montant sans doute égal ou supérieur à 10k. Une longue discussion a également eu lieu sur le débat des sonnettes mal placées dans la copropriété. L une d entre elles a été indiquée dans le rapport de PolyExpert ; elles seraient moins d une dizaine dans la copropriété. Leur analyse est actuellement couverte par l expertise judiciaire mais l expert nommé a indiqué qu il n était pas compétent pour juger des contraintes PMR (Personnes à Mobilité Réduite) et qu il devra nommer un sapiteur, et donc des frais supplémentaires. M. Foucault a présenté l impact financier d un coût dont il n est pas garanti le remboursement ; M. Dieul a indi- page 3 sur 5

4 qué vouloir défendre la minorité qui est pénalisée et qui a réussit à se faire entendre et être couvert par l expertise. Au final, après moult argumentations, il a été décidé de faire porter la décision de l expertise de ce point au Syndicat des Copropriétaires lors de la prochaine Assemblée Générale. M. Foucault soulève ensuite le problème de conception des toitures aboutissant aux claquements du toit du bâtiment D, pour étendre l expertise à tous les bâtiments. M. Dieul indique qu il préfère attendre d avoir l analyse de l expert pour réellement savoir s il s agit réellement d un défaut de conception (donc sans doute global à tous les bâtiments) ou s il s agit d un défaut de réalisation (qui peut être local à une partie du bâtiment D). Il a été décidé d attendre la réunion d expertise du 6 mai 2016 pour décider sur ce point Action contre Nexity Lamy M. Foucault demande si une action peut être menée contre l ancien Syndic Nexity Lamy, du fait de la mauvaise comptabilité de ce dernier, de l absence de réponse aux problèmes soulevés par le Conseil Syndical et de l absence de la réunion obligatoire. M. Dieul suggère d abord d estimer le coût de la procédure par rapport au gain et, également, de voir si, lors de la procédure au fond, la forclusion est acquise pour les réserves des parties communes des bâtiments A, E, B et C. Si tel est le cas, le Syndic Nexity Lamy sera mis en cause pour ne pas a voir préservé les intérêts de la copropriété et il sera alors possible d y greffer les problèmes de comptabilité. Autrement, le calcul des gains financiers est moins aisé Courriers recommandés pour impayés M. Dupré n a toujours pas fourni les courriers de mise en demeure pour impayés pour les logements qui ont indiqué avoir reçu ce courrier à tort de la part de Nexity Lamy. De ce fait, le Conseil Syndical a décidé de ne pas se positionner sur le sujet sans avoir plus d éléments pour décider. Il a été décidé qu une communication sera faite en ce sens lors de l Assemblée Générale 2016 et que cette analyse sera retardée sur l exercice PROCHAINES REUNIONS début : 22:55 La prochaine réunion du Conseil Syndical d analyse des factures aura lieu le samedi 7 mai, et que celle de l analyse des bilans comptables sera faite le mercredi 11 mai ou jeudi 12 mai. Un sondage doodle sera mis en place pour sélectionner les dates et créneaux horaires. 4. LEVEE DE SEANCE fin : 23:10 Départ des membres. page 4 sur 5

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