réparations à la charge du locataire

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1 réparations à la charge du locataire Quelles sont les réparations qui doivent être effectuées par le locataire? En principe, les petites réparations courantes et l'entretien. Certaines réparations ne sont jamais à la charge du locataire : les réparations qui auraient dû être effectuées avant son entrée dans les lieux ; les réparations concernant des dégâts dus à la force majeure : par exemple, les dégâts dus à une tempête ; les réparations consécutives à l'usure normale (si le locataire a entretenu convenablement les lieux) : le propriétaire ne peut pas réclamer le remplacement d'une moquette ou d'un papier peint simplement défraîchi (mais il peut demander un nettoyage). Comment savoir si une réparation est une réparation courante ou d'entretien? Voici une liste des principales réparations à la charge du locataire ; d'autres réparations de même importance peuvent être mises à sa charge. Parties extérieures à usage exclusif Auvents, terrasses et marquises : enlèvement de la mousse et des autres végétaux. Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières : dégorgement des conduits. Ouvertures Vitrages : remplacement des vitres détériorées ; réfection du mastic. Stores et jalousies : graissage ; remplacement de cordes, poulies, de quelques lames, etc.

2 Portes, fenêtres, etc. : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations. Remplacement de boulons, clavettes, targettes, gonds, espagnolettes, etc. Boutons et poignées de porte : menues réparations. Serrures et verrous de sûreté : graissage ; remplacement de petites pièces et des clés égarées ou détériorées. Grilles : nettoyage et graissage. Remplacement de boulons, clavettes, targettes, gonds, charnières, etc. Parties intérieures Plafonds, murs intérieurs et cloisons : o Peintures et tapisseries : réfection, à l'exclusion de la réparation des dommages causés par les installations de chauffage central et par l'humidité (sauf si cette dernière résulte d'une insuffisance d'aération imputable au locataire), ainsi que la vétusté. o Matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, plastique, etc.) : remise en place ou remplacement de quelques éléments du revêtement. o Trous : rebouchage avant le départ des lieux sauf si, eu égard à leur nombre, à leurs dimensions et à leur emplacement, les trous peuvent être considérés comme consécutifs à un usage normal des lieux et s'ils sont peu apparents. Sols : o Parquets : encaustiquage, entretien courant de la vitrification. Remplacement limité à quelques lames (en cas de taches, de trous, etc.). o Moquettes et autres revêtements de sol : entretien courant (remise en état, pose de raccords en cas de taches, de trous, etc. ; remplacement si l'importance des détériorations imputables au locataire l'exige). Menuiseries : o Plinthes, baguettes et moulures : menues réparations (fixation de raccords, remplacement de pointes). o Placards : remplacement des tablettes et des tasseaux. Réparation du dispositif de fermeture. Divers : o Meubles scellés : réfection du scellement. o Cheminées : entretien des tabliers. Réparation des bris et des félures. o Glaces et miroirs : remplacement des glaces et miroirs détériorés. o Bourrelets : réparation des dommages causés par la dépose des bourrelets. o Vidoirs : graissage des joints. Remplacement des joints. o Conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation : ramonage.

3 Électricité Interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles, etc. : remplacement. Baguettes protectrices : réparation. Ampoules, tubes lumineux, etc. : remplacement. Appareils électroménagers (réfrigérateurs, machines à laver...) : entretien courant. Menues réparations et remplacements assimilables. Antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision : entretien courant. Plomberie Canalisations d'eau : dégorgement. Menues réparations (remplacement de joints, de colliers, etc.). Remise en état des canalisations détériorées par le gel, en cas de négligence du locataire, ou à la suite de l'utilisation de produits corrosifs. Robinetterie : entretien courant. Remplacement de petites pièces (joints, écrous, clapets, brise-jet, etc.). Canalisations de gaz : entretien des robinets, siphons et ouverture d'aération. Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement. Éviers et appareils sanitaires : entretien courant, nettoyage des dépôts de calcaire. Menues réparations (systèmes de vidange, bondes, poignées, chaînes et joints de chasse d'eau...). Remplacement des tuyaux flexibles de douche. Chauffage : o Installation individuelle : menues réparations et remplacements assimilables. o Radiateurs : remplacement des joints, robinets et purgeurs. o Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange. Jardin privatif Allées, pelouses et massifs : entretien courant. Arbres et arbustes : taille, élagage, échenillage, etc. Remplacement des arbustes. Remplacement des arbres ayant péri par défaut d'entretien du locataire. Installations mobiles d'arrosage : réparation et remplacement. Bassins et piscines : entretien courant.

4 A quel moment le locataire doit-il il effectuer les réparations rations? Au moment de son départ, mais, lorsque l'absence de réparation peut entraîner des dommages supplémentaires (fenêtres ne fermant pas, par exemple) il doit les faire effectuer immédiatement dès l'apparition de dégâts. Bon à savoir : Un locataire peut procéder à des améliorations si elles peuvent s'enlever. Un locataire doit, lorsqu'il envisage des transformations importantes, demander au propriétaire son accord et la prise en charge des travaux envisagés en lui démontrant l'intérêt, pour le logement, de tels aménagements. A défaut de prise en charge, le bailleur peut accepter le non-paiement (pendant un certain temps) du loyer. A défaut d'accord, le propriétaire peut demander une remise en état des lieux aux frais du locataire. Il peut aussi conserver les modifications : dans ce cas, le locataire ne peut demander de dédommagement. Décret du 26/8/1987.

5 réparations à la charge du propriétaire Quelles sont les réparations qui doivent être effectuées par le propriétaire? Ces sont toutes les grosses réparations (pour distinguer petite et grosse réparation voir réparations à la charge du locataire) Ces réparations sont obligatoires, quelle que soit la cause de détérioration, même en cas de force majeure. Quand doivent-elles elles être effectuées? Pendant le bail, dès qu'un dégât le justifie. Que faire lorsqu'une grosse réparation est nécessaire dans le logement dont on est locataire? Avertir le propriétaire en lui indiquant précisément la réparation à effectuer. En cas de refus ou d'inaction de sa part : lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, lui rappelant ses obligations ; en cas d'échec, lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire ne répond toujours pas favorablement, le locataire peut faire établir un constat des lieux par huissier et en adresser une copie au propriétaire en lui indiquant qu'il va saisir le tribunal en référé. Par ce biais, le locataire peut être autorisé à effectuer les travaux lui-même et à en récupérer le montant sur les loyers à venir ;

6 en dernier recours, il peut intenter un procès au propriétaire devant le tribunal d'instance dans le ressort duquel se situe le logement loué. Attention : lorsque le locataire fait exécuter des travaux qui incombent au propriétaire, notamment en cas d'urgence, il n'a pas le droit de retenir le montant des travaux sur le loyer si une décision de justice ne l'y a pas autorisé Quelles sont les obligations du locataire? Il doit laisser le propriétaire exécuter tous les travaux : nécessaires à l'entretien normal des locaux; d'amélioration des parties communes et privatives. A noter : Si la gêne dure plus de 40 jours, le propriétaire doit proposer une baisse de loyer pour compenser le trouble de jouissance. Loi du 6/7/1989 : Art. 6s. ; Code civ. : Art ; Nouv. code proc.civ. : Art 55

7 Charges locatives Les charges comprennent : l'entretien des parties communes (ou prestations collectives), les taxes locatives (enlèvement d'ordures, balayage), l'entretien des parties individuelles (ou fournitures individuelles). La liste des charges récupérables sur le locataire est fixée de manière limitative par décret du 26/8/1987. Le propriétaire ne peut en récupérer d'autres. Quelle est la répartition des charges? La répartition est la même, quel que soit le type de logement. Le locataire a à sa charge : L'entretien des parties communes (ou prestations collectives) : o l'entretien des tapis, ascenseurs, cheminées et du matériel et des fournitures servant à l'entretien de propreté des immeubles et espaces verts ; o l'électricité, gaz pour les parties communes et location de compteurs, le chauffage (entretien des chaudières) ; o la vidange de la fosse d'aisance ; o les frais de gardiennage et d'entretien : les 3/4 des frais lorsque l'entretien et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge ; la totalité des frais lorsque l'entretien et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble. Les taxes locatives : l'enlèvement des ordures ménagères, le balayage, la redevance d'assainissement. La contribution annuelle, représentative du droit de bail de 2,5 % est perçue sur le locataire uniquement lorsque le loyer annuel est supérieur à une certaine somme. Elle disparait pour tous au 1/1/2001. L'entretien des parties individuelles (ou fournitures individuelles) : o la location, la réparation et l'entretien des compteurs ; o le ramonage des cheminées ; o le chauffage : fourniture et entretien (frais en fonction du nombre et de l'importance des radiateurs) ; o le conditionnement d'air ; o le téléphone : abonnement et communication ; o l'eau chaude et froide en fonction de la consommation des compteurs et des loyers payés. Le propriétaire a à sa charge :

8 le gros entretien ; les grosses réparations ; les frais de gestion et les honoraires des syndics ; les dépenses de ravalement ; l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, vitres, digicode...) ; les peintures des escaliers ; le renouvellement d'installation d'eau, de chauffage dans les appartements et les parties communes ; les achats de poubelles, etc. la partie du salaire du gardien qui n'est pas à la charge du locataire. Comment se fait le paiement des charges? En général, le locataire paie toute l'année un loyer qui comprend un montant estimé des charges. Au moins une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation. Il n'est pas possible, lors de la signature d'un bail, de prévoir que le loyer est " charges comprises ". Le bailleur doit permettre au locataire de vérifier le décompte des charges dans le mois qui suit la régularisation en tenant à sa disposition toutes les pièces justificatives. Bon à savoir Un propriétaire peut réclamer les loyers et charges locatives pendant un délai de 5 ans. Un locataire qui a régulièrement payé ses charges peut contester ce paiement dans les 5 ans qui suivent, s'il découvre des anomalies ou des erreurs dans la gestion des comptes du propriétaire. Loi du 6/7/1989 : Art. 23, Décret du 26/8/1987.