Point de conjoncture économique et immobilier

Transcription

1 Point de conjoncture économique et immobilier Richard Malle Directeur Research France BNP PARIBAS REAL ESTATE Pierre Schoeffler Senior Advisor IEIF Réunion du 21 avril 2016

2 Point de conjoncture La croissance est elle suffisante pour soutenir les loyers? Quelle conséquence de l assouplissement quantitatif de la BCE sur le taux de capitalisation de l immobilier? Réunion du 21 avril 2016

3 Croissance mondiale La croissance mondiale en 2016 est révisée à la baisse à 3,0% par le FMI, l OCDE, la Banque Mondiale, au même niveau qu en 2015 Plus bas rythme de croissance depuis la reprise de 2010 Le commerce mondial continue de ralentir, la production industrielle reste atone, le prix des matières premières se stabilise à un bas niveau Les politiques monétaires et budgétaires contra-cycliques sont moins efficientes Aux USA, la croissance reste à 2,0% en tendance La consommation des ménages reste soutenue par la faiblesse du prix de l énergie, le retour à la moyenne de long terme du ratio d endettement et les pressions à la hausse sur les salaires L inflation annuelle core (hors énergie et alimentation) atteint 2% Attentisme de la Fed sur une future hausse des taux En zone euro, les indicateurs conjoncturels s infléchissent et la croissance ne devrait pas excéder 1,7% en 2016 Le soutien de la consommation des ménages est néanmoins robuste l investissement repart légèrement avec le bon niveau de marge des entreprises L inflation est nulle Sur les marchés émergents: pas d atterrissage brutal de l activité en Chine, le Brésil s enfonce dans la récession, la situation se stabilise en Russie IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

4 Le cas désespéré du Japon Le Japon est en phase de déflation depuis 1998, soit près de vingt ans Les premiers programmes d assouplissement quantitatif ont été mis en place en 2001 L arrivée au pouvoir de Shinzo Abe fin 2012 se fait sous le signe d une volonté politique délibérée de reflation de l économie Relance budgétaire massive Assouplissement monétaire quantitatif sans précédent Les réformes structurelles : dérégulation du marché du travail, développements des accords de libre-échange avancent au compte-gouttes Fin 2014, devant le manque de résultat, le programme d assouplissement quantitatif est intensifié afin d affaiblir le yen et reflater ainsi l économie La base monétaire passe de 20% à 70% du PIB Le yen baisse initialement mais l inflation ne repart pas, les salaires stagnent malgré un chômage très bas et la raréfaction de la main d œuvre liée au vieillissement de la population. 18 mois après, sous l effet d un excédent record de la balance courante, le yen est revenu à son niveau original IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

5 Le taux de change effectif nominal du yen Intensification du QE Abenomics IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

6 Le marché immobilier d investissement au Japon Dans ce scénario déflationniste sur le long terme qui ne peut être exclu pour la zone euro, quel a été le comportement de l immobilier d investissement institutionnel? * L écart entre le rendement locatif des bureaux et le taux des emprunts d état à 10 ans est restée stable au Japon et a progressé en France L absence de perspectives favorables de croissance des loyers en France a augmenté le poids du rendement locatif dans la performance globale relative par rapport aux emprunts d état au détriment du rendement en capital Malgré cela, le rendement en capital a été plus élevée en France qu au Japon jusqu en 2013 Depuis cette date les rendements en capital sont alignés Le gigantesque fonds de réserve des retraites publiques GPIF avec milliards d euros d actifs est autorisé à intensifier ses investissements en actions et à se diversifier dans l immobilier * Analyse à partir des données MSCI IPD sur un échantillon de 100 milliards d euros d investissement en bureaux au Japon et de 80 milliards en France IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

7 Le marché immobilier d investissement au Japon IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

8 Le marché immobilier d investissement au Japon IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

9 Quelle évolution pour l indexation des loyers en France? A partir de septembre 2014, l ICC ne fait plus partie des indices proposés comme indice de référence pour un bail commercial. Il est remplacé par : L indice des loyers d activité tertiaire ILAT pour l immobilier de bureaux ILAT = 25% ICC + 50% Inflation + 25% PIB en valeur L indice des loyers commerciaux ILC pour l immobilier de commerce ILC = 25% ICC + 50% Inflation + 25% Chiffre d affaires du commerce de détail De 2009 à 2015, l ILAT progresse un peu plus vite que l ILC La corrélation entre les deux indices est de 99% Les deux indices sont bien moins volatiles que l ICC Le comportement de l ICC peut être estimé à partir de l inflation et du PIB en volume Corrélation de 77% entre l ICC observé et l ICC estimé sur le période IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

10 Evolution de l ICC, de l ILAT et de l ILC IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

11 Estimation de l ICC à partir de l inflation et du PIB en volume IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

12 Quelle évolution pour l indexation des loyers en France? A partir de cette estimation, les évolutions de l ILAT et l ILC peuvent être simulés en fonction de scénarios économiques Scénario Reflation Trappe déflationniste Prix à la consommation 1,5% 0,0% PIB en volume 1,5% 1,0% ILAT 2,2% 0,0% ILC 2,1% -0,4% IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

13 Le nouvel assouplissement quantitatif de la BCE Fin 2015, l inflation anticipée dans 5 ans en zone euro connaît un nouvel accès de faiblesse, simultanément l intégration bancaire dans la zone ne repart pas malgré la relative convergence des taux de crédit aux entreprises, la BCE annonce en conséquence une intensification de son programme d assouplissement quantitatif L enveloppe mensuel d achats d actifs passe de 60 à 80 milliards d euros Les achats touchent les obligations d entreprises Investment Grade Le taux de refinancement baisse de 5 points de base à 0%, le taux de dépôt baisse de 10 points de base à -0,4% Un programme de refinancement à long terme (4 ans) de la part des crédits à l économie au-delà de 2,5% d augmentation des encours permet de réduire la pression à la baisse sur la profitabilité des banques Les conséquences Le bilan de la BCE va monter à 20% du PIB de la zone euro Près de 70% de la dette souveraine allemande passe en territoire de taux négatif Les taux des OAT deviennent négatifs jusqu à 7 ans, le taux de l OAT 50 ans est de 1,7% Les primes de risque de crédit se contractent IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

14 L inflation anticipée à 5 ans dans 5 ans en zone euro IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

15 Taux sur les obligations d entreprise en zone euro IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

16 Vers une poursuite de la contraction du taux de capitalisation? La prime de risque actuelle, écart entre le taux de capitalisation des Bureaux Prime Paris QCA augmenté de l inflation et le taux des OAT 10 ans, est de 2,6%, relativement correcte sur une base historique Depuis le lancement de l euro, cette prime a oscillé entre 0,5% et 5,1% avec une moyenne à 3,1% En restant dans un écart-type autour de la moyenne, la prime pourrait descendre encore de 0,4%, soit par compression du taux de capitalisation, soit par hausse du taux de l OAT 10 ans Si, au lieu du taux de l OAT 10 ans supposé artificiellement réprimé, on utilise le taux «naturel» (règle d or de Phelps) estimé comme la moyenne lissée sur 3 ans du taux de croissance du PIB nominal, la prime de risque tombe à 2,0%, proche du plus bas historique Cette prime a oscillé entre 1,6% et 5,7% avec une moyenne à 3,7% Pour rester dans un écart-type autour de la moyenne, cette prime devrait monter de 0,6%, soit par décompression du taux de capitalisation, soit par baisse du taux naturel IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

17 Une prime de risque immobilière artificiellement élevée? IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

18 L immobilier et la multiplication des «flash crash» Depuis la crise financière globale de 2008, les périodes de corrélation positive entre actions et emprunts d état sont de plus en plus fréquentes La corrélation long terme entre actions et emprunts d état est sur une pente haussière Sur un an, en avril 2015 et en janvier 2016, les marchés financiers ont été secoués par des «flash crash» pendant lesquels la volatilité des actifs et les corrélations entre actifs ont brusquement augmenté L explication généralement avancée de ces phénomènes est la confrontation entre des marchés d actifs déséquilibrés par les taux zéro sur les emprunts d état et des mouvements violents de réajustement de paramètres économiques clés (prix du pétrole, taux de change du yuan, etc.) liées au ralentissement économique mondial Mais d autres causes sont en jeu, en particulier la réglementation financière qui, au travers de Bâle III et Solvabilité II, ont supprimé les contreparties institutionnelles contra-cycliques et réduit la profondeur des marchés Dans quelle mesure, l immobilier est-il affecté par ces phénomènes? La corrélation long terme entre bureaux et emprunts d état reste stable Si le marché des taux et des actions est global, le marché locatif reste local Si les flash crash se reproduisent fréquemment, ils finiront par avoir un impact sur l économie réelle IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

19 Évolution de la corrélation entre actions et obligations IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

20 Évolution de la corrélation entre actions et obligations IEIF Réunion Adhérents - 21 Avril

21 Point de conjoncture économique et immobilier LES MARCHÉS DE L IMMOBILIER EN FRANCE TENDANCES ET PERSPECTIVES BNP PARIBAS REAL ESTATE Paris, 21/04/2016

22 Le marché des bureaux en Régions 22

23 Transactions de bureaux en Régions 16 villes RÉGIONS m² >+5% -5 à +5% <-5% Lille CLASSEMENT Rouen Metz Lyon Lille Aix/Marseille Toulouse Rennes Nantes Orléans Dijon Nancy Strasbourg Nantes 111 Bordeaux 109 Rennes Montpellier Bordeaux Lyon Rouen 63 Grenoble Strasbourg 57 Nice/Sophia Grenoble Metz Nancy Toulouse Montpellier Aix/ Marseille Nice/ Sophia Dijon 28 Orléans 23 23

24 Transactions de bureaux en Régions 2015 milliers m² EDF SEPTEN m² RTE m² ADECCO m² CAPGEMINI m² SUEZ ENVIRONNEMENT m² JULES m² LA REDOUTE m² RECTORAT m² EUROFINS m² ERDF m² 90 RECTORAT m² AIRBUS m² THALES m² AIRBUS GROUP m² TOULOUSE HABITAT m² RTE m² EUROFINS m² AUDENCIA m² CAISSE D'EPARGNE m² REGAZ m² LE DUFF m² REGION BRETAGNE m² Comptes propres et clé en main locatifs Neuf MATMUT m² CHAMBRE DES METIERS ET DE L'ARTISANAT m² FDI m² Seconde main Moyenne 10 ans CONSULAT DE TURQUIE m² EUROMETROPOLE m² FORTINET m² CREDIT AGRICOLE m² 2 BPLC m² ETABLISSEMENT FR DU SANG m² CPAM m² SEPHORA m²

25 Transactions de bureaux 6 villes - Prévisions T T m² vs T % SIX VILLES vs. moyenne 5 ans T % 2016 T m² vs T % LILLE vs. moyenne 5 ans T % 2016 T1 vs T1 vs. moyenne 5 ans T m² + 45 % - 10 % 2016 T m² vs T1 + 0 % BORDEAUX NANTES vs. moyenne 5 ans T % 2016 T m² vs T1-15 % vs. moyenne 5 ans T % 2016 T m² vs T1 +165% LYON vs. moyenne 5 ans T % TOULOUSE 2016 T1 vs T1 vs. moyenne 5 ans T m² + 15 % + 0 % AIX/MARSEILLE 25

26 Transactions de bureaux en Régions milliers m² 300 Lyon +12% Neuf Seconde main Moyenne 10 ans Lille +4% Aix/Marseille +22% Toulouse -17% Nantes Bordeaux +27% +19% Rennes Strasbourg +27% Montpellier -7% +10% Rouen Nice/Sophia +178% -19% Grenoble +37% Metz Nancy -7% -22% Dijon Orléans +25% -38%

27 Offre à un an de bureaux en Régions (16 villes ) milliers m² % Neuf 4 % Restructuré 12 % Rénové 12 % Très bon état 47 % % Etat d usage S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S % A rénover 27

28 Équilibre des marchés par secteur d affaires (moyenne 5 ans) milliers m² Offre à un an (au 31 décembre 2015) Aix / Marseille Bordeaux Grenoble Lille Lyon Montpellier Nantes Nice / Sophia Rennes Strasbourg Toulouse Offre > 2 fois les transactions Sur-offre Toul. S.-O. Toul. O. Gerland 70 Aix St. Herblain Part-Dieu 60 Equilibre 50 Sophia Antipolis Lyon N.-O. Mérignac Euromed Prado Lyon E. Toul. S.-E. Lille Ctre 40 Villeneuve d'ascq Confluence Grenoble Ctre Montpellier E. Euronantes 30 + Ile de Nantes Bordeaux Ctre Rennes N. Lyon 5/9 Vaise Rennes E. Carré de Soie 20 Esp. Euro. de l'e. Toul. E. Gds Boulevards Bassins à Flot Euralille 10 Arénas & Méridia Euratlantique Sous-offre Offre < transactions Moyenne annuelle sur 5 ans des transactions (comptes propres inclus) milliers m² 28

29 Offre neuve future par secteur d affaires 1 er janvier 2016 milliers m² Aix/Marseille PC obtenu, lancement en gris PC obtenu, lancement en blanc Chantier en cours Offre neuve livrée Lyon Toulouse Lille Nantes Bordeaux Rennes Part-Dieu Gerland Lyon N.-O. Confluence Villeurbanne (dont Car. de Soie) Montpellier Lyon E. Strasbourg Grenoble Lyon 5/9 (Vaise) Nice/Sophia Lille Ctre Villeneuve d'ascq Gds Boulevards Euralille Euromed Aix Marseille S. Toulouse O. Toulouse S.-O. Toulouse E. Toulouse S.-E. Nantes O. Euronantes + Ile de Nantes Bordeaux O. Bassins à Flot Euratlantique Bordeaux Ctre Rennes E. Rennes N. Montpellier E. Esp. Eur. de l'entreprise Grenoble Ctre Sophia Antipolis Arénas & Méridia 29

30 Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions 9,0 % 8,5 8,0 7,5 Tendance fin ,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 6,00 5,75 5,25 4, T1 Source : BNP Paribas Real Estate Aix / Marseille Toulouse Lille Lyon 30

31 Taux de rendement "Prime" Bureaux - Régions 9,0 % 8,5 8,0 Tendance fin ,5 7,0 Strasbourg 6,5 6,40 Nantes 6,0 5,5 5,0 5,75 Bordeaux Nice / Sophia Antipolis 4, T1 Source : BNP Paribas Real Estate 31

32 Le marché des bureaux en Île-de-France 32

33 Le marché des bureaux en Île-de-France - Évolution à 3 mois 2015 / 2016 PAR TRANCHES DE SURFACE PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES > m² + 23 % Île-de-France + 19 % m² + 26 % Paris intra-muros - 7 % m² + 10 % Hors Paris + 59 % 33

34 Transactions > m² en 2016 en IDF (19 opérations m²) PARIS QCA Carré St-Honoré Paris m² 700 4/6 Kleber Paris m² 790 A PARIS HORS QCA Conf. Millénaire 4 Paris m² Malesherbes Paris m² Vente 15 Diderot Paris m² 450 Season Paris m² 530 Vivacity Paris m² 530 LA DEFENSE Majunga La Défense m² 550 Between La Défense 5 986m² 372 D2 La Défense m² 460 Tour W La Défense 7 193m² 390 M2 La Défense m² Loyer ND Transactions BNPP RE Transactions Directes OUEST Atrium 41 Ybry Pointe Métro Défense Neuilly/Seine Gennevilliers La Garenne-C m² m² m² Loyer ND Conf CityZen Rueil 5 000m² 250 SUD Askia Cœur d Orly 9 508m² 250 Fairway Montrouge 5 414m² 260 NORD & EST Pré-Sablière Créteil 8 330m² CP 34

35 Le cycle des bureaux en Île-de-France milliers m² Offre à un an Transactions Mises en chantier

36 Offre de bureaux en Île-de-France milliers m² % des offres immédiates sont disponibles depuis plus de 4 ans Offre à un an Offre immédiate Offre > 4 ans Source : BNP Paribas Real Estate 36

37 Offre à un an milliers m² Les locaux neufs, restructurés, rénovés et en très bon état représentent 62 % de l'offre à un an Neuf Restructuré Rénové Très bon état Etat d'usage À rénover 0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T Source : BNP Paribas Real Estate 37

38 Taux de vacance % Neuf Au 1er avril Seconde main moyenne Croissant Ouest 13% Paris 4,4% La Défense 8,4% 2,6 1,3 2,9 1 ère Couronne 9,6% 1,9 1,1 2,7 2 ème Couronne 6,5% 3,1 1,1 1,6 1,3 14,5 0,0 0, ,8 4,7 0,3 3,1 0,3 3,8 0,3 1,7 0,1 2,5 6,2 0,0 0,6 4,2 3,8 7,1 9,1 11,3 8,1 9,3 0,1 5,8 8,9 10,2 7,2 8,6 6,9 Source : BNP Paribas Real Estate, Immostat 38

39 Offre future milliers m² La baisse du volume de PC obtenus depuis fin 2014 résulte : - de la sortie d'opérations ayant perdu leur PC - de mises en chantier PC obtenus Offre disponible en chantier Source : BNP Paribas Real Estate 39

40 Date prévisionnelle de livraison des offres en chantier au 1er avril janvier milliers m² Source : BNP Paribas Real Estate Green Valley Coeur Marais Fhive 7 Haussmann Vivacity Bercy Cristal 2 ème Couronne 1 ère Couronne Croissant Ouest La Défense Paris hors QCA Paris QCA Resonance Elements White 516 Bellini Quadrants 21/23 rue de la Vanne Influence Quai Ouest United Edo Aquarel Ecowest Thais Le Hub Spring + Neon West Park Window Ilot des Mariniers 10 Grenelle Season - Lot O5 Java - Lot O7 Tempo 10 Lautrec Cristalin Allure Mozaik Ampère E Louvre Greenelle 79 Champs-Élysées 55 Arc Ouest 59 40/42 Colisée Metropolitan Londres Amsterdam Intown Square Budapest 121 Malakoff Prony M Campus Altais Evolution Trinity Austerlitz A9A1 Qu4drans Ilot St Lazare 51 La Boétie NB : seuls les noms des programmes > m² sont indiqués 40

41 Loyer facial moyen bureaux neufs sur 12 mois HT HC / m² / an Tendance * 674 Paris QCA Opéra Paris QCA Étoile La Défense Boucle Sud Péri Défense Boucle Nord 100 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T le pic de QCA Opéra est du aux opérations dans #Cloud et Place Vendôme Source : BNP Paribas Real Estate 41

42 Loyer facial moyen seconde main sur 12 mois HT HC / m² / an 600 Tendance T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T Source : BNP Paribas Real Estate * Paris QCA Étoile Paris QCA Opéra La Défense Boucle Sud Péri Défense Boucle Nord * Le pic en Boucle Sud est dû à l opération Accor Hôtels dans la Tour Sequana 42

43 Mesures d accompagnement 2016 T1 (12 derniers mois) Boucle Nord 26% 1 ère Couronne Nord Péri Défense La Défense 29% Neuilly/ Levallois 20% Paris QCA élargi 18% Île-de-France 2016 T1 20% 19% 15% Paris Centre Est 19% Paris Rive Gauche 1 ère Couronne Est 21% % Boucle Sud 16% % 22% % 1 ère Couronne Sud % 2 ème Couronne 28% % 22% Source : BNP Paribas Real Estate 43

44 Mesures d accompagnement 2016 T1 (12 derniers mois) Global Île-de-France 20 % par tranche de surface par période ferme d engagement par état des locaux 22% 22% 18% 14% 18% 23% 13% 20% 23% 23% Neuf Clé en main Neuf location classique Seconde main < m² m² > m² 3 ans 6 ans 9 ans 12 ans Source : BNP Paribas Real Estate 44

45 Taux de rendement "prime" - Bureaux en Île-de-France % ,50 4,90 4,50 2ème Couronne La Défense 1ère Couronne Croissant Ouest T1 Source : BNP Paribas Real Estate 3,65 3,50 3,25 Paris hors QCA Paris QCA 45

46 Taux de rendement moyen - Bureaux en Île-de-France 10 % ,42 2ème Couronne La Défense ,75 5,67 5,67 4,99 3,98 1ère Couronne Croissant Ouest Paris Hors QCA Paris QCA Source : BNP Paribas Real Estate. 46

47 Prévisions Bureaux Île-de-France Absorption nette Taux de vacance Rendement en capital Rendement locatif milliers m² Livraisons (net) % % Rendement global Prévisions Prévisions Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016). 47

48 Prévisions Bureaux Paris QCA Absorption nette Taux de vacance Rendement en capital Rendement locatif milliers m² Livraisons (net) % % Rendement global 200 Prévisions Prévisions Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016). 48

49 Prévisions Bureaux La Défense Absorption nette Taux de vacance Rendement en capital Rendement locatif milliers m² Livraisons (net) % % Rendement global 200 Prévisions Prévisions Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016). 49

50 Loyer moyen des bureaux en Île-de-France % Variation annuelle du loyer économique Loyer facial Loyer économique Base 2015 Prévisions Source : BNP Paribas Real Estate (février 2016). 50

51 Valeurs vénales de l immobilier d investissement en France Indice (base 100 en 2007) Résidentiel Commerce Bureaux Activité / Entrepôts Source : IPD MSCI, BNP Paribas Real Estate. 51

52