Rapport sur les loyers et charges dans le parc social dans le Gard : préconisations pour améliorer l accès au parc social des publics défavorisés

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1 Rapport sur les loyers et charges dans le parc social dans le Gard : préconisations pour améliorer l accès au parc social des publics défavorisés Action 21 du Plan Départemental d Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées 2008/2012 Etude animée par le service Habitat et Renouvellement urbain CG30 Octobre 2011

2 SOMMAIRE Préambule 1 ère partie : Rappel de la démarche et de la méthodologie utilisée 2 ème partie : Quand la théorie se mêle à la pratique : un essai de Recherche Action :.De la question des loyers et charges dans le budget des ménages 1. A propos du taux d effort 2. Le «reste à vivre». 3. Vers un calcul de taux d effort réaliste 4. A propos des loyers 4.1 Des loyers plafonds pour le public des minima sociaux 4.2 Un plafond de fixation de loyers annexes 5. Les charges 5.1 Les charges locatives : définition 5.2 Détail des charges pratiquées dans les logements collectifs du parc social 5.3 Etude sur les charges récupérables pour le parc de la SEMIGA, d Un Toit pour tous et d Habitat du Gard sur Vauvert 6. Le Chauffage urbain à Nîmes 3 ème partie Premiers résultats et préconisations 1. A propos des montants des loyers annexes (ou accessoires) 2. A propos du calcul du reste à vivre, critère utilisé par certaines Commissions d Attribution de Logements (CAL) 3 A propos du taux d effort, critère utilisé par certaines Commissions d Attribution de Logements (CAL) 4. A propos de l identification d un loyer et charges «plafond» comme indicateur 5. A propos des charges récupérables : (Exemples des logements sociaux de Vauvert) 6. A propos des charges notamment relatives à la chaufferie urbaine sur les quartiers ouest de la ville de Nîmes Conclusion Annexes 2

3 Préambule L évaluation du 4 ème PDALPD avait fait émerger la nécessité de travailler au repérage des montants des loyers et charges du parc social, qui, selon notamment les services sociaux interrogés, ne cessaient d augmenter et devenaient ainsi un frein à l accès des publics les plus défavorisés dans le parc social. Ce qui apparaissait antinomique, le parc social offrant jusqu alors des logements les plus accessibles financièrement au public du plan. La problématique des locataires des quartiers ouest de la ville de Nimes avait particulièrement été évoquée, en raison du coût très élevé des charges, lié à la présence d une chaufferie urbaine sur ce quartier. Au même moment, une réflexion étant à l œuvre et animée par la Ville de Nîmes, il a été convenu que le résultat de cette réflexion croiserait celle menée dans le cadre du PDALPD. Compte tenu du rôle central joué par les logements sociaux au titre de solution parfois ultime pour l accès au logement des publics les plus défavorisés il est apparu essentiel d étudier cette question. C est en ce sens que le 5 ème PDALPD a prévu dans son action 21 un groupe de veille sur la question des loyers et charges dans le parc social. Il a associé : les bailleurs sociaux, tant au niveau des services de la gestion locative que des services de la production HLM ; les associations de locataires ; les services sociaux du département : le pôle logement CG30, l UTASI Grand Nîmes (CMS Nimes Ouest), La Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) l ALG, l ADIL, le CAUE, l association des compagnons bâtisseurs l association Habitat et Humanisme. Leur présence a été fluctuante durant l ensemble de la période de travail mais certains se sont tenus à une réelle assiduité. Durant 3 années ce groupe s est réuni régulièrement et a produit une réflexion et des avancées dont le présent document a pour objet de rendre compte. 3

4 1 ère partie : Rappel de la démarche et de la méthodologie utilisée Nous avons commencé par objectiver les éléments de cette problématique, en vérifiant l hypothèse selon laquelle les montants des loyers et charges, pratiqués dans le parc social, devenaient incompatibles avec les ressources (RMI/RSA ) du public du Plan, en identifiant les différentes variables concourant à cette situation. Ceci afin de pouvoir, dans un deuxième temps, évaluer l ensemble des leviers possible permettant de faire évoluer favorablement la situation. Lors des premières réunions des points complémentaires sont apparus : - la question du chauffage urbain sur les quartiers Ouest de Nîmes - la difficulté à disposer d une analyse des charges au vu des disparités liées à la fois au type de logement et à l organisation de la facturation des différents postes. (Certains logements disposent d ascenseurs et d autres non, dans certains immeubles l eau est facturée dans les charges du propriétaire dans d autres elle l est directement au locataire.) Au fur et à mesure des réunions, le travail c est organisé autour de 4 grandes thématiques : - Le taux d effort et le reste à vivre et les limites qu ils posent - La définition d un loyer plafond pour l accès des personnes défavorisées - L étude des charges - La chaufferie urbaine Afin de croiser les regards, il est apparu opportun d associer tous les professionnels et bénévoles disposants d éléments d évaluation sur cette question. Malgré des avis divergents parfois, chacun a su accepté la parole des autres ; ce qui a permis d aboutir à un travail de «mise à plat» des problèmes et de «recherche de solutions» très constructif. C est dans ce cadre là, que nous avons constitué plusieurs groupes de travail avec réunion, en plénière, tous les 3 mois afin que chacun des groupes puissent suivre l évolution des autres. Quand on travaille sur le coût des charges et que l on souhaite les limiter, on pense aussi à l impact que peut avoir le mode de consommation des ménages ; C est dans ce cadre là, que nous avons répondu à une invitation du CAUE qui a organisé la visite d un appartement témoin sur Arles, animé par la CLCV. Un rapport d étape annuel a été présenté en comité responsable du PDALPD 4

5 2 ème partie : Quand la théorie se mêle à la pratique : un essai de Recherche Action : De la question des loyers et charges dans le budget des ménages Taux d effort et reste à vivre : quel critère retenir comme mesure de la solvabilité des ménages vis-à-vis du cout du logement? 1. A propos du taux d effort : La mesure du coût du logement dans le budget des ménages s appuie traditionnellement sur le taux d effort, rapport entre les dépenses réalisées par les ménages pour leur habitation principale et leur revenu disponible. On distingue le taux d effort brut du taux d effort net. Le taux d effort net prend en compte les aides au logement soumises aux conditions de ressources dont certains ménages peuvent bénéficier. Pour les locataires, le coût du logement comprend le paiement du loyer et des charges locatives. Les charges locatives concernent essentiellement les ménages habitant dans un immeuble collectif et regroupent les services liés au logement, les charges d entretien des parties communes ainsi que les taxes pour les ordures ménagères. : (Loyer logement + loyer annexes + acompte charges) APL (ou AL) Ressources des occupants Cependant, un arrêté du 10 mars 2011 détermine de nouvelles modalités du calcul du taux d effort en y incluant une contribution énergie correspondant aux dépenses en énergie du ménage sans être très précis sur le mode de calcul à prendre en compte. 1 1 Texte consultable sur rubrique «les autres textes législatifs et règlementaires.» 5

6 Pour l accès au logement, les services sociaux en charge du FSL considèrent le taux de 30% comme un maximum à ne pas dépasser. Certains bailleurs font de même, pour d autres l analyse se construit autour de plusieurs critères dont le taux d effort est un élément essentiel. 2. Le «reste à vivre» Le reste à vivre par unité de consommation (RAV/UC) 2 est égal aux revenus mensuels nets de toutes les personnes occupant le logement quittance résiduelle. Dans la plupart des cas le nombre d unité de consommation du ménage est calculé comme suit : 1 UC par adulte du ménage ; 0,7 UC pour les enfants de 14 ans ou plus ; - 0,5 UC pour les enfants de moins de 14 ans. Le calcul retenu par les bailleurs l utilisant dans le Gard est le suivant (Loyer logement + loyer annexes + acompte charges) APL (ou AL) Nbre d UC X 30 jours Cette grille de calcul est également utilisée par les commissions de surendettement avec des débats récurrents sur les différences de calculs existantes entre les Départements. Dans le Gard les bailleurs qui l utilisent ou l utilisaient, puisque certains l ont abandonné depuis, le font en lien avec le taux d effort. Le montant du reste à vivre accepté étant dégressif plus le taux d effort est bas. 2 MISSION D'ANALYSE DES CONDITIONS D'ACCES AU LOGEMENT DES PUBLICS PRIORITAIRES 6

7 Une analyse réalisée sur la base du critère le plus favorable du reste à vivre a fait apparaitre que les personnes relevant des minimas sociaux ne pouvait remplir cette condition même avec un loyer nul. (cf. annexe 1) Calcul théorique du reste à vivre appliqué à un loyer nul reste à vivre /UC/Jour Reste à vivre mini bailleur pour taux d effort 16 à 20.99% PERSONNE SEULE ,33 COUPLE ,33 COUPLE ,33 ISOLE ,33 ISOLE ,33 COUPLE ,33 ISOLE ,33 COUPLE ,33 RMI : Janvier 2009 Allocations familiales et APL 2009 Sources CAF Calcul du reste a vivre basé sur une part par personne quel que soit l'âge de la personne. Calcul par UC, utilisé par certains bailleurs, 0,7 part pour second adulte et enfant de plus de 14ans et 0,5 pour un enfant de moins de 14ans. Le calcul proposé partant du plus défavorable, prend en compte des enfants de + de 14 ans Nous arrivons donc à la conclusion que nous ne pouvons plus accepter comme critère d insolvabilité le reste à vivre tel qu utilisé. L effet pervers induit par le maintien du critère du «reste à vivre» est qu il peut permettre d exclure «théoriquement» les demandes de logement du public du PDALPD. Fort heureusement, de nombreux ménages, public du PDALPD, sont, malgré tout, accepté en commission d attribution. Cela signifie donc que pour que ce public accède au logement social, d autres critères que ceux du taux d effort et du reste à vivre sont nécessaires pour que la commission apporte une réponse favorable, critères qui ne sont pas toujours demandés pour les autres demandeurs. Par conséquent, le traitement des dossiers de demande de logements sociaux avec l utilisation du reste à vivre apparait comme inégalitaire, entre les personnes, bénéficiaires de minima sociaux et les autres. Une étude nationale indique que la valeur minimale utilisée par les bailleurs sociaux oscille entre 6 par jour et 10 par jour. Les montants minimums affichés dans le Gard sont de 9. /j/uc. Une première réponse serait de redéfinir à la baisse les montants plafonds préconisés. 7

8 Compte tenu du flou entourant ce concept et du peu de recul quant à son application (cf discussion sur les commissions de surendettement et la diversité des modes de calcul) il ne semble pas envisageable de pouvoir le faire dans un cadre objectif et clair à brève échéance. Il serait de ce fait souhaitable que ce critère ne soit plus utilisé comme une donnée déterminante dans l évaluation de la solvabilité. 3. Vers un calcul de taux d effort «suffisant» : Pour la plupart des bailleurs sociaux le taux de 30% de taux d effort n est pas considéré comme un critère suffisant pour juger de la solvabilité de la famille. D autres critères et analyse sont alors pris en compte incluant de fait une part plus grande de subjectivité. Il semblerait logique qu au vu de la fonction première du parc social d accueil des personnes disposant de bas revenu un niveau dit «suffisant» exonère les ménages de toute question sur leur solvabilité. Nous avons souhaité recenser de nombreuses situations concrètes (cf. Annexe 2) afin d'affiner ces observations. Le montant des revenus minimums perçu par les familles selon leur composition a été mis en lien avec un échantillon de loyers et charges puisé dans le parc social. Concernant le parc social il apparait que pour un taux d effort de 15% seuls 12 % des logements de l échantillon sont accessibles alors que ce taux monte à 75% pour un taux d effort de 20%. Par ailleurs Habitat et Humanisme bailleur intervenant dans le cadre d une Agence Immobilière à Vocation Sociale après étude approfondie de la situation des candidats a choisi le taux de 20% comme unique critère de solvabilité. L étude sur le parc privé fait apparaitre par contre des taux dépassant majoritairement les 25%. De cette analyse on peut conclure qu un taux situé entre 20 et 25% de taux d effort pourrait constituer un critère suffisant pour juger de la solvabilité des familles. Le Taux maximum de 30% restant valide mais pouvant nécessiter des informations complémentaires. 8

9 Au-delà d une aide à la décision pour les commissions d attribution qui restent souveraines, ces critères devraient permettre de clarifier les justifications des refus d attributions des logements dans le cadre des contingents réservataires ayant pour objet le manque de solvabilité. 4-A propos des loyers L étude réalisé sur un échantillon de loyers afin de les confronter aux revenus des ménages a permis d identifier des typologies de logements «trop chers» : - Les loyers relevant des financements PLA de la fin des années soixante-dix - Les logements trop grands au vu de leur typologie (un T3 de 75 m2, un T4 de 89m2 ou un T5 de 158 m2) - L accumulation de loyers annexes pour le jardin, le garage, la terrasse ou encore le parking (65 dans un cas, 70 pour un autre) Pour les logements existant la problématique est complexe toutefois les modulations de loyers autorisées dans les CUS pourraient éventuellement constituer une ouverture intéressante même s il faudra rester vigilant quant à leur application. De même les augmentations de loyers prévues lors des réhabilitations et dont les modalités peuvent être spécifiques pour des opérations visant à la réduction des charges devront faire l objet d une attention particulière. Pour les logements neufs il est clair que les services chargé du développement subisse clairement la double pression de normes de plus en plus draconiennes (handicap, performance énergétiques.) et des contraintes d équilibre financiers également très complexes. Il n en reste pas moins que toute livraison dans le Gard devra proposer 25% de ses logements pour le public prioritaire composé dans sa très grande majorité de public vivant des minimas sociaux. Le tableau proposé en annexe doit permettre de préserver une vigilance indispensable dans le cadre d un dialogue renforcé entre les services de la construction et ceux de la gestion locative. 9

10 4.1 Des loyers plafonds pour le public vivant des minimas sociaux Sur la base de la connaissance des revenus minimums des ménages et de ce taux «suffisant» nous avons pu définir un tableau / typologie, indiquant les niveaux de loyer + charges à ne pas dépasser pour permettre l accès des personnes défavorisées. Les logements produits au titre du PLAI, en nombre suffisant, devraient pouvoir correspondre à ces niveaux de loyers, que nous préconisons Reste à faire valider le tableau suivant par les services «production» des sociétés HLM. 10

11 Situations des montants et charges locatives proposées dans le parc social" Revenu des ménages bénéficiaires des minimas sociaux par composition familiale Prix m2 PLUS : 5,1 Zone II - Hypothèse revenu des ménages = 20 % du loyer + charges Prix m2 PLAI : 4,52 FAMILLES MONO-PARENTALES ou PERSONNES ISOLEES Composition familiale Logement Revenus Loyers Nb d'individus Nb Enfants Type Logement RSA - forfait logement APL zone 2 Revenus nets mensuels différentiel de loyer max = 20% du revenu Loyer + charges (forfait 15%) + loyers annexes max Loyer + loyers annexes max à proposer typologie studio-t1- T T , T , T T5 - T , T5 - T6 COUPLES Nb d'individus Nb Enf Type Logement RSA - forfait logement APL zone 2 Revenus nets mensuels différentiel de loyer max = 20% du revenu Loyer + charges (15%)+ loyers annexes max Loyer + loyers annexes max à proposer typologie studio-t1- T , T , T T , T5 - T6 11

12 4.2 Un plafond de fixation des loyers annexes Nous avons observé que sur certaines opérations, les montants des loyers annexes constituaient une lourde charge dans le budget des ménages, car ils étaient assez élevés (ex une place de parking : 50 ) et qu ils n étaient pas pris en compte dans calcul du droit à l APL. Afin de limiter cet impact, Monsieur le Préfet, sur les préconisations des services de la DDTM, a pris un arrêté fixant des montants maximum de loyers annexes pouvant être décidé par les bailleurs, sur le territoire gardois, hors agglomération. (cf. Annexe 2) Les communautés d agglomération du Grand Alès en Cevennes et de Nîmes Métropole, qui ont la délégation de l aide à la pierre n ont pas encore mis en place cette limitation. 5 Les charges 5.1 Les charges locatives récupérables: définition 3 La question des charges dans le parc social est d autant plus difficile à appréhender que les charges potentielles sont très nombreuses et qu à chaque situation de logement correspond un «panel» de charges différent. Entre un logement à Valdegour dont les charges comprennent le chauffage, l eau chaude, l ascenseur, un gardien, l entretien des espaces verts et le locataire d une maison individuelle dans une résidence sans jardin et dont les espaces collectifs sont entretenus par la commune la situation est évidemment très différente. La situation est encore plus complexe lorsque l on considère que certaines charges relevant du locataire comme le chauffage dans le cas d une chaudière individuelle dépendent en termes d efficacité beaucoup des équipements fournis par le propriétaire (type de chaudière et performance énergétique du logement). Dans un premier temps le groupe de travail c est concentré sur la question des charges récupérables en traitant à part la chaufferie urbaine de Nîmes et en ce focalisant sur des situations comportant des chaudières individuelles dont l équipement est largement majoritaire dans le Gard. Est proposé en annexe 4, un rapide rappel du cadre juridique des charges récupérables dans le parc social

13 5.2 Détail des charges pratiquées dans les logements collectifs du parc social (groupe de travail action 21) : Lors d une première réunion de travail nous avons listé l ensemble des charges récupérables pouvant exister selon les opérations. Type de charges Charges générales Des parties communes et Espaces extérieurs Autres contrats Ascenseur Charges individuelles Les taxes Les charges qui sont payées par le locataire Mais non facturées par le bailleur Détail Minuterie - Eclairage Les locations de compteurs électriques et eau Décret du 19/12/08 : Les dépenses d encadrement technique 10% Le salaire du gardien ou du remplaçant (répercuté à 75% si l agent fait gardien et l entretien des parties communes et 100% s il ne fait que l entretien et la gestion des rejets même alternativement) ; à 40% s il ne fait que l une ou l autre tâche. Eau pour espaces verts et entretien Contrat de vides ordures - Produits d entretien Contrat EDF (Contrat avec plus de puissance quand il y a un ascenseur) qui est transféré à 100% sur les locataires exceptés les locataires du RDC. Contrat d entretien (73% reporté sur les locataires et 27% sur le bailleur. La télésurveillance reportée à 100% sur les locataires et obligatoire. Contrat d entretien avec sociétés de nettoyage VMC collective Les frais d hydrocurage, d assainissement Contrat TV - Robinetterie Les contrôles d accès (interphone ) Les automatismes liés entre autre à la résidentialisation Les contrats de suppresseur à partir du 5 ème étage. Les consommations d énergie : fioul, gaz, électricité Contrats de robinetterie VMC Individuelles Ramonage et entretien de la chaudière Désinsectisation Les contrats multi services Location du compteur d eau individuel dans le cas où le bailleur gère l eau. Ordures ménagères L assurance locative obligatoire Les fluides : EDF, gaz, eau 13

14 5.3 Etude sur les charges récupérables pour le parc de la SEMIGA d une Toit pour Tous et d Habitat du Gard sur Vauvert Le présupposé de ce travail résidait dans l idée qu il pourrait exister, du fait de la complexité de la gestion des charges et du nombre d opération à gérer, des disparités nécessitant une intervention dans la facturation de certaines charges. Face à la difficulté à définir un cadre représentant l ensemble des situations il a été proposé de travailler sur le cas de la commune de Vauvert et notamment sur le quartier des costières regroupant prés de 700 logements, propriétés de la SEMIGA, de Un Toit pour Tous et d Habitat du Gard. En préambule à ce travail, Habitat du Gard a fourni une base de données détaillée des charges facturées sur son parc (Hors quartier couvert par le chauffage urbain) qui a pu servir de base de comparaison pour la suite de la réflexion. Les bailleurs sociaux ont ensuite fourni les données correspondant à la commune de Vauvert, poste par poste. Répartition des charges approche générale. Sur cette approche il a semblé nécessaire de dissocier les ensembles disposant d un ascenseur et d Espaces verts et ceux n en disposant pas. Concernant ceux qui ne disposent ni d ascenseur ni d espaces verts, le document fourni par Habitat du Gard a permis de faire certaines constatations essentielles pour le reste de la réflexion. 14

15 Répartition des charges moyenne / m2 SU - parc Habitat du Gard sans ascenseur et sans espace vert Entretien des antennes tv 1% Electricité des communs 5% Ordures Ménageres 32% Produits d 'entretien 1% Eau froide des communs 2% Entretien des chaudieres 13% Salaires Gardiens 42% Désinsectisation / Dératisation 0% Assainissement 4% Le poste gardiennage représente 41 % des charges Le poste Taxe d enlèvementdes ordures ménagères 31% Soit un total de 72% à eux deux et sur la base d un logement de 60m2 un coût de 333 /an sur un total de 460. La taxe d enlèvement des ordures ménagères échappe complètement à la maitrise du bailleur, concernant les gardiens la réglementation assez complexe mériterait d être regardée de prés mais ce travail a été fait par les associations de locataires depuis des années. Un seul autre poste dépasse 10 %, l entretien des chaudières avec un coût estimatif de 61 par an, viennent ensuite l électricité des communs (5% - 24 ), l assainissement (4% - 21 ) et l eau froide des communs (2% - 11 ). Les autres postes, entretien des antennes, produits d entretien, et désinsectisation sont inférieur à 1% (7 ). 15

16 Répartition des charges moyenne / m2 SU - parc Habitat du Gard avec ascendeur et espaces verts Entretien des ascenseurs 7% Entretien des antennes tv 1% Ordures M énageres 26% Produits d 'entretien 1% Entretien des espaces verts 4% Electricité des ascenseurs 6% Electricité des communs 4% Eau froide des communs 2% Entretien des chaudieres 11% Salaires Gardiens 34% Désinsectisation / Dératisation 0% Assainissement 4% Le poste de gardiennage représente 34% des charges le poste Taxe d enlèvementdes ordures ménagères, 26% Soit un total de 60% à eux deux et sur la base d un logement de 60m2 un coût de 333 /an sur un total de 555. L analyse des ensembles disposant d un ascenseur et d espaces verts, fait apparaitre un coût global du premier (électricité + entretien) de 13 % (72 ) et des seconds de 4%(24 ). La Taxe pour les ordures ménagères s en trouve réduite à 26% et le coût des gardiens à 34 % soit un total pour ces deux postes de 60%. Sur la base de 5 opérations en individuels fournies par la SEMIGA une étude a été faite des principales charges récupérables pour ces logements. 16

17 Répartition des charges moyenne / m2 SU - parc SEMIGA - Habitat Individuel (5 opérations) Ordures M énageres 57% Désinsectisation / Dératisation 1% Entretien des chaudieres 22% VM C 8% Entretien des espaces verts 5% Robinetterie 7% Le poste de gardiennage n existe pas. Le poste Taxe d enlèvement des ordures ménagères est un des plus élevé avec 57% Soit un total de 60% à eux deux et sur la base d un logement de 60m2 un coût de 164 /an sur un total de 289. Répartition des charges moyenne / m2 SU - parc SEMIGA - Habitat individuel (5 opérations) Par an Par mois Collectif sans ascenseur et sans E Vert Collectif avec ascenseur et E Vert Individuel Le montant total annuel des charges s élève à 289 dans le logement individuel contre 460 pour le collectif sans ascenseur et espaces verts et 555 pour les collectifs avec ascenseur et espaces verts. Cette première analyse nous amène à trois conclusions : - l importance du cout des gardiens et des taxes pour ordures ménagères est peu connue et il est important de la faire savoir - les marges de manœuvre sont d autant plus réduites que ces deux principaux postes sont très spécifiques - L individuel représente des coûts bien inférieurs, d environ 50% au collectif 17

18 Analyse des charges sur Vauvert au vu des données moyennes d Habitat du Gard sur le Département. Il s agissait d analyser les postes présentant des disparités fortes entre eux et vis-à-vis des chiffres moyens départementaux afin d identifier d éventuels dysfonctionnement. Le premier poste étudié concerne les gardiens. Salaires Etude charges - Ex 2008 Gardiens Bailleur progr nom programme commune nbr logt total SH Dépenses 2008 Au M2 Habitat CITE JOLIOT Gard 440 CURIE VAUVERT ,35 TPT "perso." LOU COUDOYER VAUVERT ,01 SEMIGA 1 BOSQUET I VAUVERT ,25 SEMIGA 2 BOSQUET II VAUVERT ,04 SEMIGA 3 CABIDOULE VAUVERT ,89 SEMIGA 4 F. MISTRAL VAUVERT ,55 SEMIGA 5 DAUDET 1 VAUVERT ,76 SEMIGA 6 DAUDET II VAUVERT ,28 SEMIGA 7 MIREILLE VAUVERT ,74 SEMIGA 8 LANGUEDOC VAUVERT ,91 Total Vauvert ,92 Total Département ,16 Différence en % entre +haut et +bas 100% L écart entre le cout au m2 le plus haut et celui le plus bas fait apparaitre une différence de 80%, soit, pour un logement de 60m2, 164 par an. Ces différences s expliquent en partie par la taille de l immeuble (seulement 16 logements pour le plus cher) mais reste toutefois pas très logique. Il semble en effet que la facturation se fasse selon le cout réel de l agent affecté, son ancienneté expliquant une bonne part des écarts constatés. Ce point du fait de son importance nécessitera une approche plus approfondie. 18

19 La désinsectisation 3DST Désinsectisation / Dératisation Bailleur programme nom commune nbr logt total SH Dépenses 2008 au m2 Habitat Gard 440 CITE JOLIOT CURIE VAUVERT ,03 TPT LOU COUDOYER VAUVERT?? SEMIGA 1 BOSQUET I VAUVERT ,03 SEMIGA 2 BOSQUET II VAUVERT ,03 SEMIGA 3 CABIDOULE VAUVERT ,03 SEMIGA 4 F. MISTRAL VAUVERT ,04 SEMIGA 5 DAUDET 1 VAUVERT ,04 SEMIGA 6 DAUDET II VAUVERT ,04 SEMIGA 7 MIREILLE VAUVERT ,03 SEMIGA 8 LANGUEDOC VAUVERT ,04 Total Vauvert ,034 Total Département ,02 5% La désinsectisation fait apparaitre de très faibles différences tant entre opérations vauverdoises qu au vu des moyennes départementales. L entretien des chaudières CHST Entretien des chaudières Bailleur progr nom programme commune nbr logt total SH Dépenses2008 au m2 Habitat Gard 440 CITE JOLIOT CURIE VAUVERT ,11 TPT LOU COUDOYER VAUVERT ,91 SEMIGA 1 BOSQUET I VAUVERT ,97 SEMIGA 2 BOSQUET II VAUVERT ,02 SEMIGA 3 CABIDOULE VAUVERT ,01 SEMIGA 4 F. MISTRAL VAUVERT ,06 SEMIGA 5 DAUDET 1 VAUVERT ,03 SEMIGA 6 DAUDET II VAUVERT ,03 SEMIGA 7 MIREILLE VAUVERT ,91 SEMIGA 8 LANGUEDOC VAUVERT ,17 Total Vauvert ,00 Total Département ,01 Il en est de même pour l entretien des chaudières. 28% 19

20 L assainissement AIST Assainissement Bailleur progr nom programme commune nbr logt total SH Dépenses2008 au m2 Habitat Gard 440 CITE JOLIOT CURIE VAUVERT ,30 TPT LOU COUDOYER VAUVERT SEMIGA 1 BOSQUET I VAUVERT ,14 SEMIGA 2 BOSQUET II VAUVERT ,20 SEMIGA 3 CABIDOULE VAUVERT ,15 SEMIGA 4 F. MISTRAL VAUVERT ,15 SEMIGA 5 DAUDET 1 VAUVERT ,15 SEMIGA 6 DAUDET II VAUVERT ,17 SEMIGA 7 MIREILLE VAUVERT ,13 SEMIGA 8 LANGUEDOC VAUVERT ,17 30% Total Vauvert ,14 Total Département ,34 L assainissement est lui plus variable (différence de 125%) il semble qu Habitat du Gard, tant au niveau de la moyenne Départementale que sur son opération de Vauvert soit plus cher. A voir avec Habitat du Gard. Les montants en cause n étant pas très important et les données en fait relativement homogène ce travail n est pas apparu stratégiquement indispensable. Il pourrait toutefois servir aux bailleurs sociaux, de part sa relative simplicité pour identifier des situations spécifiques à étudier du fait d un surcout non expliqué. 20

21 La taxe d enlèvement des ordures ménagères ORME Ordures Ménagères Bailleur programme nom programme commune nbr logt total SH Dépenses2008 au m2 Habitat Gard 440 CITE JOLIOT CURIE VAUVERT ,74 TPT LOU COUDOYER VAUVERT ,96 SEMIGA 1 BOSQUET I VAUVERT ,08 SEMIGA 2 BOSQUET II VAUVERT ,02 SEMIGA 3 CABIDOULE VAUVERT ,01 SEMIGA 4 F. MISTRAL VAUVERT ,55 SEMIGA 5 DAUDET 1 VAUVERT ,13 SEMIGA 6 DAUDET II VAUVERT ,10 SEMIGA 7 MIREILLE VAUVERT ,16 SEMIGA 8 LANGUEDOC VAUVERT ,23 Total Vauvert ,06 Total Département Habitat du Gard ,38 47% Cette étude a mis en évidence un écart conséquent entre différents immeubles inscrits sur le même quartier et mériterait d être travaillé avec les services des impôts. 6.Le Chauffage urbain à Nîmes Il est apparu rapidement nécessaire d isoler la question des quartiers de Valdegour et Pissevin à Nîmes dépendant du Chauffage urbain. En effet sur ce territoire les charges récupérables par le bailleur concernent, l eau chaude et le chauffage. Le bailleur répercute les coûts facturés pour le chauffage et le réchauffement de l eau par le concessionnaire aux locataires. De ce fait les charges sont sans commune mesure avec ce qu il se fait ailleurs. Le Département participant à un groupe de travail sur ce thème mené par la ville de Nîmes dans le cadre du renouvellement de la concession en 2013 a tenu les membres du groupe au courant des évolutions du dossier. Toutefois au regard de la complexité de ce point il a été décidé de ne pas le traiter directement et de se concentrer sur les autres situations. Nous avons pu identifier, néanmoins, que les difficultés financières des locataires vivant sur ces quartiers et sollicitant l aide du FSL Maintien étaient souvent liées aux régularisations de charges. Les bailleurs présents ont pris note de cette difficulté. 21