Transaction immobilière

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1 Transaction immobilière ÉVELYNE CORNU Diplômée de l IHEDREA Formatrice en BTS Professions immobilières Formatrice en Licence chargée d affaires en immobilier

2 Remerciements à Bruno Gaidan pour son soutien. Le photocopillage, c est l usage abusif et collectif de la photocopie sans autorisation des auteurs et des éditeurs. Largement répandu dans les établissements d enseignement, le photocopillage menace l avenir du livre, car il met en danger son équilibre économique. Il prive les auteurs d une juste rémunération. En dehors de l usage privé du copiste, toute reproduction totale ou partielle de cet ouvrage est interdite. ISBN Toute reproduction ou représentation intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, des pages publiées dans le présent ouvrage, faite sans autorisation de l éditeur ou du Centre français d exploitation du Droit de copie (20, rue des Grands-Augustins, Paris), est illicite et constitue une contrefaçon. Seules sont autorisées, d une part, les reproductions strictement réservées à l usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective, et d autre part, les analyses et courtes citations justifiées par le caractère scientifique ou d information de l œuvre dans laquelle elles sont incorporées (Loi du 1er juillet art. 40 et 41 et Code pénal - art. 425). Éditions Foucher, Malakoff, 2012.

3 S OMMAIRE Partie 1 Le cadre 1 Le marché immobilier L agence et ses activités Les conditions d accès à la profession Le mandat immobilier L agence : documents et mentions obligatoires La responsabilité de l agent immobilier mat ériels et appareils à usage domest ique Partie 2 Le métier d agent immobilier 7 La vente et la location La prospection et l estimation du bien 8 Chercher le client : les méthodes de prospection Se faire connaître : petites annonces et Internet Estimer le bien : les différentes méthodes Déterminer le prix du bien La typologie des clients et les mobiles d achat Le client : motivations, besoins et freins L accueil du client La prise de mandat et la visite 15 Les différents mandats La prise de mandat La visite Les objections à la location et à la vente L offre d achat Partie 3 La vente 20 La vente et l agent immobilier Les actes de vente 21 L acte sous seing privé et l acte notarié La promesse synallagmatique de vente ou compromis La promesse unilatérale de vente La vente en état futur d achèvement (VEFA) Les modalités particulières de vente

4 SOMMAIRE 26 Le délai de réflexion et le séquestre La vente par acte notarié Les droits d enregistrement et la TVA Le financement et la fiscalité 29 Les différents prêts Les prêts : taux de crédits et assurances Les garanties de crédits Les revenus et impôts fonciers Les plus-values immobilières La défiscalisation et les réductions d impôt La SCI Le droit de propriété et ses démembrements 36 Les biens et les droits Le droit de propriété Les servitudes L indivision et l usufruit Copropriété et multipropriété 40 Le syndic de copropriété La copropriété Syndicat des copropriétaires, conseil syndical et règlement de copropriété L assemblée générale des copropriétaires La multipropriété La jouissance d'immeubles à temps partagé Partie 4 La location et la gestion locative 44 La gestion locative Le mandat de gestion Le bail du logement nu : la loi Mermaz de Le bail meublé Le bail de la location saisonnière Le bail des logements soumis à la loi de Le bail rural Le bail commercial Le bail professionnel Le loyer et les charges La caution et la signature du bail L état des lieux Le dépôt de garantie, les honoraires et l assurance Les aides au logement

5 58 Les logements locatifs sociaux (LLS) Le loyer des logements sociaux Les quittances et assurances locatives Le recouvrement amiable et contentieux des impayés Partie 5 La construction 62 Les intervenants à l acte de construire Les assurances de la construction L ANAH Les matériaux de construction Les techniques de construction La charpente et la couverture Les fenêtres et les portes L ascenseur La sécurité incendie et la réglementation acoustique La réglementation thermique et l isolation L accessibilité aux personnes handicapées Le cadastre et le terrain à bâtir Le Plan local d urbanisme (PLU) Les autorisations administratives de construire La promotion immobilière Le lotissement : notions juridiques et montage Le CCMI mat ériels et appareils à usage domest ique SOMMAIRE Partie 6 La protection du consommateur 79 Les lois SRU et Scrivener La notion de logement décent et la loi DALO Les diagnostics immobiliers La responsabilité du diagnostiqueur Partie 7 Carnet professionnel Actualisation de loyer annuel Affiches Annonce de location Avenant au mandat de vente Bail commercial Bail loi du 6 juillet

6 SOMMAIRE Bon de visite Carte professionnelle Cautionnement à durée déterminée (bail de 3 ans) Congé pour vente Contrat de location meublée Contrat de location saisonnière en meuble Convocation à l assemblée générale ordinaire Délégation de mandat de vente Diagnostics Entrée de bien Estimation pour vente État des lieux Facture Feuille de présence Fiche acquéreur Flyers Honoraires agence Inventaire des biens immobiliers Lettre de relance d impayé de loyer (première) Lettre de relance d impayé de loyer (deuxième) Mandat de location à usage d habitation Mandat de vente non exclusif Mandat général de gestion immobilière Modèle de notification Offre d achat Ordre de mission diagnostics Organisation d une vitrine : exemple Panneau permis de construire Plan cadastral Procuration pour vendre Promesse synallagmatique de vente PV de l assemblée générale ordinaire Quittance de loyer Reçu Registre des mandats Registre répertoire de la loi du 2 janvier

7 4 Le mandat immobilier Le mandat est défini par l article 1984 du code civil comme étant «l acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom». Appliqué à la vente d immeubles, cela donne : «Le mandat est l acte par lequel le vendeur ou l acquéreur selon le cas, donne à un tiers le pouvoir de conclure ou de constater la réalisation d une vente ou d une acquisition». Le mandat est avant tout un contrat. 1 Le mandat et la loi Hoguet Le mandat est étroitement réglementé par la loi Hoguet du 02/01/1970 et son décret du 20/07/1972 dans sa forme et sur le fond. L article 6 de la loi Hoguet rend obligatoire le mandat écrit, et l article 72-3 précise que l autorisation de s engager pour une opération déterminée doit être expressément mentionnée. Autrement dit, le mandat doit préciser explicitement les pouvoirs qui sont donnés à l agent immobilier (le mandataire) par le vendeur ou l acquéreur (le mandant), comme par exemple le pouvoir de signer le compromis pour le vendeur ou le droit de percevoir une commission bancaire. Exemple Un agent immobilier détient un mandat de vente, et le propriétaire décide de louer le bien : le professionnel doit lui faire signer un mandat de location. A Les conditions de forme Le mandat doit être délivré à l agent immobilier par l une des parties au mandat : soit le propriétaire (mandat de vente), soit le candidat acquéreur (mandat de recherche). Le mandat de vente est le plus fréquemment rencontré. Le mandat doit être établi en autant d exemplaires qu il y a de parties, soit un pour le mandataire (l agent immobilier) et un pour le mandant (bailleur ou vendeur). En cas d indivision (situation d un bien sur lequel s exerce un droit de même nature par plusieurs personnes), chacune des parties doit recevoir un exemplaire. Le mandat n est pas un document «officiel», c est-à-dire qu il peut être rédigé sur papier libre à condition de contenir les mentions obligatoires. Les éditeurs spécialisés établissent des documents autocopiants très pratiques à utiliser. b Les conditions de fond Le mandat doit être écrit et figurer sur le registre des mandats par ordre chronologique sous peine de nullité (il conditionne le droit à commission). 15

8 2 Il n a pas à être enregistré à la recette des impôts comme une promesse de vente, par exemple. La simple autorisation donnée à un agent immobilier de faire visiter le bien ne constitue pas mandat de vente. Il doit en revanche contenir un certain nombre de mentions obligatoires : le nom du mandant (état civil complet : nom, prénom, nom de jeune fille, date et lieu de naissance, marié(e) sous contrat ou non) ; le nom du mandataire (tampon de l agence en général) avec les mentions obligatoires, c est-à-dire : nom, adresse, n RCS, nom et numéro de la caisse de garantie, montant de la garantie, détenteur ou non de fonds, numéro de la carte professionnelle T et/ou G). l objet du mandat : vente, recherche, location, gestion ; le bien concerné : adresse, consistance et référence cadastrale pour les terrains ou maisons individuelles, numéro de lot pour les appartements et les biens en copropriété horizontale ; le prix : net vendeur et frais d agence TTC ; exprimé en pourcentages ou bien en une somme forfaitaire conforme aux honoraires affichés dans l agence (ne pas oublier de le mettre en toutes lettres et en chiffres). À noter : les honoraires sont libres ; la partie qui a la charge de la commission (acquéreur ou vendeur) ou le partage des honoraires en cas de location 06/07/1989 ; l étendue des pouvoirs de l agent immobilier ; le numéro du mandat sur tous les exemplaires sous peine de nullité (perte de commission si le mandat est nul!) ; la durée du mandat ; les expertises à prévoir ; les signatures avec formules de chacune des parties (seul, le titulaire de la carte professionnelle ou une personne dûment mandatée peut signer un mandat) ; le coupon détachable, en cas de prise de mandat avec démarchage. La durée et l extinction du mandat A La durée La durée est obligatoirement indiquée sous peine de nullité (un mandat avec clause de renouvellement indéfini est nul ; la tacite reconduction également). Le mandat est non résiliable pendant 3 mois maximum, puis tacitement reconduit sauf dénonciation, avec préavis de 15 jours. Le mandat ne peut être indéfini et sa durée doit être précisée sous peine de nullité. Le mandat peut être dénoncé à tout moment par lettre recommandée AR ; il prend fin 15 jours après la date de réception. Selon les modèles utilisés, la durée de validité varie de 12 à 24 mois. La moyenne étant de 3 à 6 mois selon le bien et le contexte économique, la durée prévue est bien suffisante pour parvenir à la transaction. B L extinction Le mandat s éteint, comme tout mandat, dans les conditions fixées par le code civil (art à 2010) : révocation du mandataire (LRAR 15 jours avant la fin) : le bailleur met fin au mandat ; renonciation par le mandataire au mandat : l agence met fin au mandat ; dénonciation du mandant : fin du mandat en cas de vente ou location ; vente ou location du bien (devenu alors sans objet). 16

9 46 Le bail du logement nu : la loi Mermaz de 1989 En france, 44 % des ménages sont locataires, dont 20,7 % dans le secteur privé. La loi du 6 juillet 1989 régit le logement loué à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel, ainsi que le logement d habitation principale. La loi de 1989 dite «loi Mermaz» réglemente le logement nu en imposant des obligations au propriétaire et au locataire. ce texte a été modifié plusieurs fois, notamment avec la loi sru du 13/12/2000 (logement décent), la loi dalo de 2007 (listant les documents interdits), la loi boutin de 2009 (interdiction de cumul caution-assurance loyers impayés ; mention de la surface du logement dans le bail). certains diagnostics (dpe, ERnt, plomb) sont désormais obligatoires pour ce type de bail. 1 Le bail écrit A La durée du bail Le bail doit être écrit, et sa durée précisée (voir Carnet professionnel) : 3 ans pour un bailleur personne physique (une SCI familiale ou logement en indivision), ou 6 ans pour un bailleur personne morale. À l arrivée du terme, le contrat est reconduit tacitement ou renouvelé pour la même durée (art. 10). Il existe une dérogation (art. 11) qui permet au bailleur de conclure un bail d une durée d au moins 1 an et inférieure à 3 ans, pour des raisons professionnelles ou familiales à préciser dans le contrat. Le bailleur doit confi rmer la réalisation de l événement (retraite, raison professionnelle ) 2 mois auparavant. Il peut proposer une seule fois le report du terme, si l échéance est différée. Lorsque l événement se produit, le locataire est déchu de plein droit. A contrario, si l événement ne se réalise pas, le bail est de 3 ans. b Les mentions obligatoires et les documents annexés 1. Les mentions obligatoires Le bail doit contenir certains éléments : le nom du bailleur et de son mandataire, du locataire ; la date de prise d effet du bail ; la consistance et la désignation du bien loué ; le montant du loyer, les modalités de paiement et les règles de révision ; le montant du dépôt de garantie ; la surface du logement loué (loi Boutin). L omission d une mention obligatoire est sanctionnée par la nullité du bail. Seul le locataire peut l invoquer. 128

10 2. Les documents annexés au bail Un état des lieux contradictoires, c est-à-dire en présence des deux parties, doit être établi à l entrée dans les lieux ainsi qu à la sortie. Il s agit d une description détaillée du bien qui permet de constater d éventuelles dégradations, et ainsi d éviter les litiges. À défaut, le local est réputé être en bon état. L état des lieux peut être rédigé par le bailleur, son mandataire ou un huissier. Les frais doivent êtres partagés par moitié, de même que les honoraires de l agence immobilière. C Les obligations des parties 1. Le locataire Il doit entretenir le logement en «bon père de famille» et il est responsable des dégradations survenues par sa faute. Il doit prendre en charge les menues réparations et l entretien. Il doit s assurer pour le logement loué, sous peine de nullité du bail. Il doit payer le loyer et les charges, c est-à-dire les frais liés à l usage et aux services du logement ainsi que les taxes locatives. Il doit laisser visiter le logement en cas de congé ou de vente de celui-ci (2 heures par jour de semaine). 2. Le bailleur Il doit délivrer le logement en bon état d usage et de décence (voir Fiche 80. La notion de logement décent et la loi DALO). Il doit assurer la jouissance paisible au locataire. Il doit prendre en charge les grosses réparations. Il doit délivrer une quittance de loyer, sur demande du locataire, sans frais. Il a un droit de visite du logement une fois par an. Il doit procéder chaque année à une régularisation des charges. l a locat ion et l a gest ion locat iv e D Les clauses ou documents interdits 2 Certaines clauses sont interdites : prélèvement automatique du loyer, locataire automatiquement responsable des dégradations, interdiction d exercer une activité politique syndicale, frais de relance ou d expédition de la quittance, imposition d une compagnie d assurance La loi DALO (droit au logement opposable) de 2007 a précisé les documents qu il est interdit de demander au locataire (voir Fiche 80. La notion de logement décent et la loi DALO). Le loyer, le dépôt de garantie et le garant A Le loyer Le loyer est libre dans le secteur privé et si le logement est neuf (sauf défiscalisation fixant des plafonds) ou rénové après une période de vacance. Dans les autres logements, le loyer doit être fixé par rapport aux loyers de référence du voisinage. Le loyer est réévalué chaque année selon l indice IRL (indice de référence des loyers). Le mode de calcul de l IRL est le suivant : Loyer précédent x indice de référence des loyers du trimestre en cours / indice des loyers du même trimestre précédent. 129

11 71 La réglementation thermique et l isolation 1 Les textes adoptés en france et la loi sur la mise en œuvre du Grenelle de l environnement imposent certaines règles, notamment la réglementation thermique 2012 (Rt 2012), afin de construire des bâtiments basse consommation. dans le même esprit, le diagnostic de performance énergétique (dpe) a été mis en place afin de sensibiliser les consommateurs sur leurs dépenses d énergie. La RT 2012 A Les objectifs 38 pays industrialisés se sont engagés dans le protocole de Kyoto en décembre 1997 à réduire les émissions de gaz à effet de serre. Ce protocole a été ratifi é par 55 pays, dont tous les pays de l Union européenne en En 2012, pour répondre aux objectifs d économie d énergie et de préservation de l environnement, tout bâtiment neuf ou toute partie nouvelle de bâtiment doit répondre aux exigences de performance énergétique et d économie en énergie. La RT 2012 entrée en vigueur depuis le 1 er janvier 2013 pour tous les bâtiments a 3 exigences de résultats : la consommation énergétique primaire maximale (Cepmax) : 5 postes du logement sont pris en compte : le chauffage, le refroidissement, l eau chaude sanitaire, l éclairage et les auxiliaires (ventilation, par exemple). Cette obligation de consommation maximale est fi xée à 50kWhep/m 2 (kwh d énergie primaire). Cette exigence est modulable en fonction de la région, du type de bâtiment, de la surface et des énergies utilisées ; le besoin climatique maximal (Bbiomax) : il défi nit une exigence d effi cacité énergétique du bâtiment. Il valorise une performance thermique du bâti ; la température intérieure de référence (Ticréf) représente la température intérieure à ne pas dépasser pour garantir le confort d été. Elle est défi nie par zones climatiques, qui sont au nombre de 8. Le maître d ouvrage doit pouvoir fournir le récapitulatif de l étude thermique du bâtiment, et ce pendant 5 ans après la déclaration d achèvement de travaux (DAT). Il doit pouvoir le fournir à tout acquéreur, contrôleur assermenté, diagnostiqueur établissant le DPE b Les moyens techniques Certaines exigences sont requises pour parvenir à la certifi cation Bâtiment basse consommation (BBC). Il s agit notamment : de traiter les ponts thermiques, c est-à-dire les points de jonction où l isolation n est pas continue et qui provoquent des pertes de chaleur ; d assurer une perméabilité à l air, c est-à-dire de maîtriser les fl ux d air à l intérieur du bâtiment, et donc de traquer les fuites d air ; 195

12 de produire de l eau chaude à partir d une source d énergie renouvelable ; d avoir une surface de baies vitrées d au moins 1/6 de la surface habitable afin de favoriser l éclairage naturel ; de comptabiliser les consommations d énergie afin d informer mensuellement l occupant. C Les contraintes pour les intervenants à la construction 2 Le maître d œuvre, à partir du 1 er janvier 2013, doit à la fois tenir compte des caractéristiques de la parcelle (orientation, exposition, pente, environnement acoustique), de l implantation du bâtiment (orientation des façades, forme, végétation), du système de construction : confort été (protections solaires), hiver (isolation), bonne ventilation (VMC double flux), et de l organisation intérieure : éclairage naturel, regroupement des locaux techniques, limitation des percements du gros œuvre (inférieurs à 7). Les avantages liés au bâtiment basse consommation A Les avantages financiers Ils interviennent à différents niveaux pour le propriétaire. Le PTZ+ est un prêt à taux zéro qui est soumis à plusieurs conditions : l emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 ans précédents sa demande de prêt ; il est attribué sous conditions de ressources, de localisation et du nombre d occupants du logement ; pour un logement neuf, celui-ci doit respecter la RT 2012 ou avoir le label BBC 2005 ; pour un logement ancien, il devra avoir fait l objet de travaux importants l assimilant à un logement neuf et en plus, bénéficier du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 ; la durée du PTZ+ est de 12 à 25 ans (plus ses revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte) ; possibilité d exonération totale ou partielle, selon les communes, de la taxe foncière pendant 5 ans. B Les autres avantages Le code de la construction prévoit, depuis 2007, une autorisation de dépassement du COS (cœfficient d occupation des sols) de 20 % lors du dépôt de permis de construire pour des constructions neuves BBC. Les avantages d une construction RT 2012 seraient à long terme de pour une maison individuelle et de pour un logement collectif sur 20 ans, ce qui génère un gain de pouvoir d achat respectivement de 750 et 250 par an ceci en tenant compte de la hausse des matériaux de construction (de 5 à 7 % en 2012). L avantage de la plus-value à la revente est également non négligeable. 196

13 AFFICHES EXCLUSIVITÉ À VENDRE Avignon centre Maison de ville comprenant : Vaste séjour, 3 chambres, SdB, SdE, garage, chauffage central gaz de ville. DU CACHET! DPE : D GES : D À LOUER FAI Les fonda mentaux de l a ssur a nce Carnet professionnel LILLE Appartement de type 3 comprenant : Séjour, cuisine ouverte, 2 chambres, SdE, parking, ascenseur. LIBRE LE 01/12/N Loyer : 550, Charges : 20 DPE : C GES : D FA : 1 mois de loyer à partager par moitié (loi du 06/07/1989) 235

14 Carnet professionnel CARTE PROFESSIONNELLE (personne physique ou morale) RECTO (1) Selon la personne, supprimer les autres mentions inutiles. (2) Rayer la mention inutile selon que le titulaire a ou n a pas souscrit l engagement prévu par les articles 3 (6 ) et 80 du décret n du 20 juillet 1972 modifié par les articles 4 et 55 du décret n du 21 octobre (3) Dénomination exacte et adresse. (4) Compte prévu par les articles 55 et 59 du décret n du 20 juillet 1972 modifié par les articles 37 et 39 du décret n du 21 octobre (5) Dénomination et adresse de l établissement tenant le compte, ou de sa succursale. VERSO (Personne physique) (1) NOM Prénom : Âge : Enseigne et siège de l entreprise : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Préfecture de... CARTE PROFESSIONNELLE MENTION (*) TRANSACTIONS Sur immeubles et fonds de commerce GESTION IMMOBILIÈRE MARCHAND DE LISTES PRESTATIONS TOURISTIQUES PRESTATIONS DE SERVICES (Loi n 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée par l ordonnance n du 1 er juillet 2004 et décret n du 20 juillet 1972 modifié par le décret n du 21 octobre 2005) N VALABLE DIX ANS (à compter de la date de délivrance de la carte figurant au verso) (*) cocher la case correspondante peut recevoir des fonds (2) s est engagé à ne recevoir aucun fonds (2) Nombre d établissements : Organisme(s) de garantie (3) : (Personne morale) (2) RAISON SOCIALE : Siège social : Forme sociale : Compte dépôt n (4) Représenté par : ouvert par : (5) Nombre d établissements : Fait à Le préfet, le Signature du titulaire, ou du ou des représentants de la personne morale. 252

15 FACTURE LOGO AGENCE IMMOBILIÈRE FACTURE N Honoraires dus dans le cadre de la vente la location du bien désigné cidessous : Mandat n... Adresse du bien : Montant HT :... TVA 20 % :... Montant TTC :... Arrêté la présente facture à la somme de... en chiffres... lettres...) Adresse de l agence Téléphone fixe Téléphone mobile Adresse mail Site Internet Nom Adresse CP, Ville TTC (... en Les fonda mentaux de l a ssur a nce Carnet professionnel Fait à..., le.../... /20... Règlement comptant. Entité juridique, au capital de..., N SIRET... Garant : montant, organisme, adresse de l organisme. Compte bancaire n :..., Nom de la banque. N carte professionnelle... Délivrée le... Par la préfecture de