EXP ERT- CONSEIL EN H ABITATION ET DÉ VELOP P EMENT SOCIO-UR BAIN

Transcription

1 EXP ERT- CONSEIL EN H ABITATION ET DÉ VELOP P EMENT SOCIO-UR BAIN

2 L URBANISATION DANS LA CONURBATION MONTRÉALAISE : CONSTATS, ENJEUX ET PERSPECTIVES Document de réflexion produit dans le cadre des consultations relatives au projet d avril 2011 du Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) Septembre 2011

3 Note aux lecteurs Les analyses qui ont été réalisées pour produire le présent document ont été rendues possibles grâce à une subvention de recherche de $ obtenue de l Association provinciale des constructeurs d habitations du Québec (APCHQ). Aucune contrainte ou restriction de nature professionnelle ou personnelle était rattachée à l octroi de ladite subvention par l APCHQ. Les constats, projections et orientations contenus dans le présent document de réflexion sont donc ceux de Pierre Bélanger économiste. Ils reflètent l expérience acquise par l auteur lors des trente-cinq (35) dernières années comme analyse du marché immobilier résidentiel pour un grand nombre de municipalités réparties partout à travers le Québec, un vaste éventail de développeurs / promoteurs / constructeurs résidentiels de toutes natures / taille et divers organismes privés, publics ou communautaires qui interviennent dans les secteurs de l habitation et du développement socio-urbain. Pierre Bélanger, M.Sc. Économiques Expert-conseil en habitation et développement socio-urbain

4 «C'est vous dont dépend la cité future dans le visage qu'elle montrera et qui fera son expression. Et je pense bien avec vous qu'il s'agit d'installer heureusement les hommes. Afin qu'ils disposent des commodités de la ville et ne perdent point leurs efforts en vaines complications et en dépenses stériles.» Saint-Exupéry

5 Document de réflexion produit dans le cadre des consultations relatives au projet d avril 2011 du Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) TABLE DES MATIÈRES 0. CONTEXTE ET OBJECTIFS DU DOCUMENT LE TERRITOIRE DE RÉFÉRENCE L expansion urbaine La zone d influence métropolitaine La conurbation montréalaise CROISSANCE DE LA POPULATION ET DES EMPLOIS, L évolution démographique Les pôles d emplois LES MISES EN CHANTIER RÉCENTES Diversification et segmentation des marchés La répartition spatiale des activités Centrifuge et / ou Centripète L ACCESSIBILITÉ AU LOGEMENT LA CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE La croissance par classes d âge La situation dans les Couronnes LA CROISSANCE DES EMPLOIS, CYCLE DE VIE RÉSIDENTIELLE ET FORMULES D HABITATION Le cycle de vie résidentielle Formules d habitation et résidants DENSITÉ ET OCCUPATION DU TERRITOIRE Les indicateurs de densité Les aires T.O.D EN GUISE DE CONCLUSION... 64

6 0. CONTEXTE ET OBJECTIFS DU DOCUMENT La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a déposé en avril 2011 «sa» proposition pour fins de consultation publique en regard du plan d aménagement et de développement souhaitable du territoire métropolitain de Montréal pour les vingt (20) prochaines années ( ). Ledit projet de «Plan métropolitain d aménagement et de développement-pmad» vise à faire du territoire sur lequel la CMM a compétence en ces domaines UN GRAND MONTRÉAL ATTRACTIF, COMPÉTITIF ET DURABLE. Trois orientations majeures, 14 objectifs et 30 critères d aménagement y sont proposés pour relever les principaux défis auxquels la «région de Montréal» devrait faire face au cours des 5, 10 ou 20 prochaines années. Ceux-ci concernent l aménagement, le transport et l environnement. DÉFI 1 : AMÉNAGEMENT Le Grand Montréal doit déterminer le type d urbanisation à privilégier pour accueillir la croissance projetée d environ personnes ou nouveaux ménages, ainsi que emplois qui seront créés d ici 2031 en sachant que les espaces disponibles et les ressources financières sont limités et qu un périmètre métropolitain devra être identifié. DÉFI 2 : TRANSPORT Le Grand Montréal doit optimiser et développer les réseaux de transport terrestre actuels et projetés afin de soutenir la mobilité croissante des personnes et des marchandises et de favoriser une consolidation de l urbanisation. DÉFI 3 : ENVIRONNEMENT Le Grand Montréal doit protéger et mettre en valeur ses atouts naturels et bâtis (plans d eau, paysages, boisés et ensembles patrimoniaux) afin de renforcer l attractivité de la région. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 1

7 En ce qui concerne les trois (3) orientations contenues dans le PMAD d avril 2011 de la CMM, elles font référence à UN GRAND MONTRÉAL avec : des milieux de vie durables (Orientation 1); des réseaux et équipements de transport performants et structurants (Orientation 2); un environnement protégé et mis en valeur (Orientation 3). Les objectifs 1.1, 1.2, 1.3 et 1.6, de même que 2.1 et 2.3, sont ceux principalement examinés dans le présent document de réflexion. LES OBJECTIFS ET CRITÈRES D AMÉNAGEMENT Objectifs 1.1 Orienter la croissance aux points d accès du réseau de transport en commun métropolitain structurant 1.2 Optimiser le développement urbain à l extérieur des aires TOD 1.3 Favoriser une occupation optimale en augmentant la superficie des terres en culture 1.6 Définir le territoire d urbanisation selon un aménagement durable 2.1 Identifier un réseau de transport en commun qui permet de structurer l urbanisation 2.3 Optimiser et compléter le réseau routier pour soutenir les déplacements des personnes et des marchandises Critères d aménagement Localisation des aires Transit-Oriented Developement (TOD) aux points d accès du réseau de transport en commun structurant pour y canaliser au moins 40% des futurs ménages Seuils minimaux de densité applicables aux aires TOD (logements / hectare) Aménagement des aires TOD Définition de seuils minimaux de densité à l extérieur des aires TOD aux fins de la consolidation des espaces résidentiels Définition des territoires voués à l urbanisation optimale de l espace Consolidation des pôles économiques Augmentation de 6% de la superficie des terres cultivées Périmètre métropolitain 2031 en fonction des seuils minimaux de densité résidentielle et des espaces voués à l urbanisation TOD et hors TOD Identification du réseau de transport en commun métropolitain structurant Identification du réseau routier métropolitain Réduction des délais et des retards occasionnés par la congestion Localisation des pôles logistiques L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 2

8 1. LE TERRITOIRE DE RÉFÉRENCE Le territoire sur lequel le «Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD)» proposé par la CMM couvre 82 municipalités qui s inscrivent pour la quasi-totalité à l intérieur des limites de la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal (définition de 2006). Au recensement de 2011, deux (2) nouvelles municipalités ont été introduites dans le Grand Montréal, à savoir Calixa-Lavallée sur la Rive Sud (MRC Marguerite d Youville) 1 et Saint-Clet dans l extrêmeouest (MRC Vaudreuil-Soulanges). 1.1 L expansion urbaine Lors des dernières années, la RMR de Montréal a aussi vu ses limites territoriales se modifier graduellement. Ainsi, en 2006, trois autres municipalités sises dans la MRC Vaudreuil-Soulanges ont été intégrées dans la RMR de Montréal, soit Côteau-du-Lac, Les Côteaux et St-Zotique. Lors du dernier recensement décennal, soit en 2001, les limites du Grand Montréal étaient quant à elles demeurées à toutes fins pratiques les mêmes qu en Cette dernière période a toutefois constitué une «date» que l on peut qualifier de charnière au plan métropolitain car l agglomération régionale de St-Jérôme (c est-à-dire St-Jérôme, Lafontaine, Bellefeuille et St-Antoine) a été annexée à la RMR de Montréal. En 1996, 8 autres municipalités furent également incluses. Les secteurs de St-Colomban et Gore (MRC Argenteuil), de même que ceux de L Assomption et St-Gérard Majella 2 (MRC L Assomption), de même que Lavaltrie et St-Antoine-de-Lavaltrie 3 (MRC D Autray), sont venus gonfler le territoire de la Rive Nord. En parallèle, la municipalité de Les Cèdres (MRC Vaudreuil-Soulanges) 3 a été incluse. Par conséquent, lors des 15 dernières années, le territoire du Grand Montréal a connu des variations plus ou moins importantes dans les couronnes Nord et Sud. Sur la Rive Sud, l expansion urbaine s est principalement concentrée dans la MRC Vaudreuil-Soulanges et ce, en lien avec l agglomération de Salaberry-de-Valleyfield. Sur la Rive Nord, ce sont les MRC L Assomption et Rivière-du-Nord qui ont occupé l avant-scène. De façon particulière, l inclusion de St-Jérôme en 1996 a certes représenté un facteur clé de l expansion urbaine montréalaise Auparavant connue sous le vocable LaJemmerais et ce, avant l inclusion de la municipalité de Boucherville dans l agglomération de Longueuil. 3 Fusionnée en 2000 à la Ville de l Assomption. Fusionnée en 2001 au village de Lavaltrie. En 1991, la municipalité de Pointe-des-Cascades sise dans le même secteur avait été introduite à la RMR de Montréal. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 3

9

10 Il convient aussi de souligner ici que la définition d une «région métropolitaine - RMR» ou d une «agglomération - AR» de recensement retenue par Statistique Canada doit répondre à certains critères. Les municipalités qui sont voisines les unes des autres et sont situées autour d un «noyau urbain central» 1 font explicitement partie de l un et/ ou l autre territoire. En parallèle, un ratio minimum de navetteurs faisant partie de la population active occupée qui demeurent dans une ville donnée doit travailler dans le noyau urbain. Le seuil minimum de 50% (vers le noyau urbain) est requis pour qu une ville soit incluse dans une RMR ou une AR. Le navettage à contresens, soit 25% de la population active occupée qui travaille dans la ville et qui demeure dans le noyau urbain, peut aussi être utilisé en regard de l inclusion de ladite municipalité dans la RMR ou l AR. Dans un cas comme l autre, les calculs sur le navettage sont établis à partir du dernier recensement décennal, soit celui de 2001 à l heure actuelle 2. Dans le cas de la RMR de Montréal, l introduction de l AR de St-Jérôme en 1996 a été rendue possible du fait que 35% de la population active occupée qui y demeurait (à St-Jérôme) faisait la navette, dans un sens ou l autre, avec la RMR de Montréal (de 1991). La méthode de calcul utilisée par Statistique Canada est présentée à l Annexe 1 et elle cherche à tenir compte du caractère intégré sur le plan socio-économique 3 qui existe dans le Grand Montréal. 1.2 La zone d influence métropolitaine En 2011, la Région de Montréal couvre un territoire plus large que celui identifié par Statistique Canada. Sur ce plan, les données disponibles sur le navettage pour le recensement de 2006 font état d une intégration largement plus forte et grande. Pour les 7 agglomérations satellites de Montréal, incluant ici St-Jérôme, la règle de 35% du navettage dans les deux sens donne les résultats ci-après Qui doit compter au moins habitants pour une région métropolitaine ( personnes et plus) et de habitants pour une agglomération de recensement ( personnes et plus). Les règles de la «contiguïté spatiale» et de la «comparabilité historique» peuvent être également mises à profit. Dans certains cas exceptionnels, des ajustements manuels peuvent aussi être utilisés. Dans la littérature sur le sujet, le terme «socio» réfère à la composante démographique (lieu de résidence) et celui «économique» à la fonction emploi (lieu de travail). L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 5

11 NAVETTAGE ENTRE LES AGGLOMÉRATIONS RÉGIONALES SATELLITES ET LA RMR DE MONTRÉAL, 2006 St-Jérôme 45,5% St-Hyacinthe 22,6% Valleyfield 43,1% Joliette 19,7% St-Jean-sur-Richelieu 35,6% Sorel-Tracy 10,4% Lachute 35,0% Source : Calculs de Pierre Bélanger économiste à partir des données de Statistique Canada, Annexe 1. On peut constater que Salaberry-de-Valleyfield atteignait un score en 2006 qui était très semblable à celui de St-Jérôme. Pour ce qui est de St-Jean-sur-Richelieu et de Lachute, elles obtenaient la note de passage et il faut croire que la proportion de navetteurs est aujourd hui plus déterminante. De façon particulière, pour la nouvelle Ville de St-Jean-sur-Richelieu qui couvre le même territoire que l ancienne agglomération régionale, le résultat est difficilement contestable. En effet, de 2001 à 2006 le ratio de navettage dans les deux sens a augmenté de 29,7% à 35,6% (+ 6 points de pourcentage) 1. Si l on considère les améliorations au réseau routier de niveau supérieur qui seront en place une fois que l autoroute 30 sera en opération jusqu à la 401 (vers Toronto), la MRC Beauharnois-Salaberry se retrouvera alimentée à la fois par la zone Châteauguay-Lery-Mercier et celle de Dorion-Vaudreuil. L introduction historique progressive des municipalités qui s inscrivent dans l Extrême-Ouest (Pointedes-Cascades, Les Cèdres, Côteau-du-Lac, Les Côteaux, St-Zotique et Saint-Clet) vient confirmer la dite réalité future. La décision du MTQ de ne point prolonger la 13 jusqu à la 50 fera quant à elle en sorte que la situation de l agglomération de Lachute devrait demeurer en bonne partie stationnaire. Néanmoins, elle enregistre déjà (en 2011) un ratio de navettage qui l associe socio-économiquement à la RMR de Montréal. Vis-à-vis la nouvelle Ville de St-Jean-sur-Richelieu, ses liens avec le Grand Montréal sont de nature à continuer de croître lors des prochains lustres quinquennaux. L extension projetée de l autoroute 35 vers les lignes américaines représente certes un élément structurant qui influencera la place que St-Jean-sur-Richelieu est appelée à prendre à l intérieur de l échiquier socioéconomique de la grande région montréalaise. 1 Les calculs sont présentés à l Annexe 1. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 6

12

13 Sur la base des données précédentes, on se doit à notre opinion d inclure les agglomérations de Valleyfield et de St-Jean-sur-Richelieu comme faisant partie de la RMR de Montréal et ce, dès aujourd hui. Par le fait même, les différences territoriales entre la RMR de Montréal et la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) sont déjà et seront dans le futur beaucoup plus grandes que ce qui est défini à l heure actuelle (2011) par Statistique Canada. La «vision» d aménagement régional qui gagne à être établi, à l intérieur du PMAD de la CMM, pour les prochaines années peut difficilement faire abstraction de cette réalité. Par conséquent, nous estimons que l aménagement et le développement du Grand Montréal se doivent de porter sur le territoire de la RMR de Montréal actuellement reconnue (en 2011) par Statistique Canada, mais aussi en regard des agglomérations satellites de St-Jean-sur-Richelieu et de Salaberryde-Valleyfield. La région de Lachute (MRC Argenteuil) et les municipalités de la MRC Rouville sise au cœur de la Montérégie ont également été incorporées au territoire de référence. Les couronnes Nord et Sud du Grand Montréal s en trouvent donc agrandies de façon plus ou moins notable et ce, surtout dans le cas des secteurs sis dans la Montérégie 1. Le choix de l aire d influence précédente s inscrit de plus dans la logique mise de l avant depuis déjà 1991 par Statistique Canada en regard des «zones d influence des régions métropolitaines ZIM». Cette définition spatiale fait référence aux municipalités, voire les agglomérations urbaines, qui se situent à l extérieur d une région métropolitaine, soit la RMR de Montréal dans le cas actuel. Les ZIM reflètent donc l influence que celle-ci exerce sur ses municipalités voisines et celle-ci peut être alors forte, modérée, faible ou nulle (selon le taux de navettage) 2. Dans le cas du Montréal métropolitain, son rayonnement global s étend jusque dans le Nord des états américains du Vermont et de New York, ainsi qu à la limite de la RMR de Gatineau-Ottawa. 1 2 La MRC Rouville inclut les villes de Richelieu et St-Mathias-sur-Richelieu qui font partie de la CMM, de même que les municipalités de Marieville, Rougemont, St-Césaire, Ste-Angèle-de-Monnoir, St-Paul d Abbotsford et L Ange-Gardien. Le niveau d influence est fort si la proportion de navetteurs atteint 30% ou plus (mais inférieure à 50%), modéré si le seuil s inscrit entre 5 et 30%, faible avec un ratio sous la barre du 5% et nulle, dans les autres cas. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 8

14 1.3 La conurbation montréalaise À partir des tendances récentes et historiques à plus long terme de l urbanisation qui a eu cours dans le Grand Montréal, le territoire de référence qui gagne à être retenu en regard du «plan métropolitain d aménagement et de développement» est celui de la conurbation montréalaise. Comme l indique la définition même de ce terme, Montréal est devenu «une agglomération formée de plusieurs villes voisines dont les banlieues se sont rejointes historiquement». Le choix de la dite «unité territoriale d intervention» par la CMM revêt une importance primordiale et celle-ci a été reconnue de façon explicite, en octobre 2010, dans son document «Améliorer le positionnement du Grand Montréal par un plan concerté d occupation des territoires 1». Il y est souligné que «Toute politique d occupation des territoires, afin qu elle soit efficace, doit faire référence au «bon territoire». Cette unité territoriale devrait correspondre à ce que l OCDE appelle une région fonctionnelle, soit une région qui reflète l organisation sociale 2 et économique 3 dans l espace». Pour les fins de la planification économique (emploi et revenus) et sociale (population et logements) à l échelle métropolitaine, les 14 MRC des couronnes Nord et Sud devraient être considérées dans le «Projet de plan» de la CMM. Celles-ci ont en pratique été regroupées dans six (6) milieux de vie singuliers. La carte de la page ci-après fournit les éléments spatiaux retenus pour les secteurs Des Patriotes, Trente-35 et Le Suroît, dans la couronne Sud, et Lanaudière, Mille-Îles et Laurentides, pour la couronne Nord Ledit document a été réalisé dans le cadre de la réflexion sur l occupation dynamique des territoires du MAMROT (Voir la citation à la page 4, point 3). L organisation sociale réfère à la population et à la résidence (le logement). L organisation économique fait appel à l emploi qui se situe au coeur du développement. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 9

15

16 2. CROISSANCE DE LA POPULATION ET DES EMPLOIS, Si l on retient l ensemble des territoires ci-avant comme faisant partie de la conurbation montréalaise, l image que l on peut dresser de la région aux plans démographique et de l emploi est particulière. La situation actuelle fait entre autres état d un bassin de population qui dépasse 4,1 millions d habitants et d un marché de l emploi supérieur à personnes. La position que le Grand Montréal occupe à l intérieur de la Province se voit donc encore plus déterminante que ce que l on connaît déjà vis-à-vis la RMR de Montréal. D autre part, malgré le fait que la CMM y capte la majorité des personnes et emplois de la région, l évolution récente ( ) laisse apparaître des tendances spatiales fort différentes. 2.1 L évolution démographique Au plan démographique, le Grand Montréal a connu une croissance de plus de personnes lors des 15 dernières années. Cela représente une hausse annuelle de individus et proche de 1% sur une base moyenne par année. Il convient aussi d ajouter que l augmentation quinquennale s est amplifiée à chaque période ( pour , pour et au-delà de pour ). D autre part, entre 1996 et 2010, chaque zone du Grand Montréal a enregistré des variations distinctes. L Île de Montréal a connu la plus forte progression absolue avec au-delà de personnes. Les Couronnes Nord et Sud ont suivies avec respectivement chacune autour de individus. Ville de Laval ( ) et l agglomération de Longueuil ( ) ferment la marche. Au niveau du poids relatif de chaque région, l Île de Montréal a cependant vu son importance fléchir de 50% (en 1996) à moins de 47% (pour 2010). Laval et la Couronne Nord ont porté leur poids de moins de 25% à 26,5%, tandis que la région Longueuil-Couronne Sud est demeurée quasi-constante. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 11

17 ÉVOLUTION DE LA POPULATION PAR MRC DANS LA CONURBATION MONTRÉALAISE Île de Montréal (7,6)* Ville de Laval (19,0) Couronne Nord Deux-Montagnes (16,6) Thérèse-de-Blainville (25,5) Mirabel (73,6) Rivière-du-Nord (32,4) Argenteuil (5,9) Les Moulins (38,2) L Assomption (13,5) Total Nord (26,4) Agglomération Longueuil (6,6) Couronne Sud M. d Youville (17,1) Vallée Richelieu (20,4) Rouville (9,9) Haut-Richelieu (14,9) Rousillon (21,0) B. Salaberry (2,3) Vaudreuil-Soulanges (39,1) Total Sud (19,9) Grand Montréal (13,3) * Croissance en termes absolus (taux croissance en % pour ). Source : Évolution de la population par MRC, ISQ.

18 À l intérieur des deux couronnes montréalaises, des MRC comme Les Moulins ( ), Rivière-du- Nord ( ), Vaudreuil-Soulanges ( ), Thérèse-de-Blainville ( ) et Rousillon ( ) ont pris l ascenseur démographique. La MRC Vallée du Richelieu ( ) et plusieurs autres secteurs (Haut-Richelieu, Mirabel, Deux-Montagnes et L Assomption; dans chaque cas) ont aussi connu une embellie démographique très importante. Il va sans dire qu en fonction des seuils de population en place en 1996, des secteurs ont été le théâtre d une variation exceptionnelle (Mirabel avec près de 75% ; Les Moulins et Vaudreuil-Soulanges avec près de 40%; Rivière-du-Nord avec 33%) alors que d autres ont vécu une situation plus «normale». L influence démographique de chaque MRC s est donc amplifiée d une manière plus ou moins grande lors des 15 dernières années ( ) et cela a modifié «l image» globale de la RMR de Montréal. Pour certains pôles géographiques du Grand Montréal, la «vision» future qui peut être déjà entrevue gagne aussi à être soulignée. Par exemple, les secteurs Vaudreuil-Soulanges et Beauharnois- Valleyfield seront, dans le futur, de plus en plus intimement associés, sinon reliés entre eux avec l ouverture de l autoroute 30. Les MRC Rousillon (surtout la partie à l Est de la réserve amérindienne de Kahnawakee) et du Haut-Richelieu continueront pour leur part à occuper une place de choix en périphérie du «pôle Ouest» de l agglomération de Longueuil. Les MRC L Assomption (à laquelle celle D Autray peut être ajouté) et Les Moulins se retrouveront dans une position semblable à la porte «Nord-Est» du Grand Montréal. Finalement, dans l axe de l autoroute 15, la MRC Thérèse-de- Blainville, la partie Nord de Mirabel, la MRC Rivière-du-Nord et même celle des Pays-d en-haut continueront sur leur longue lancée historique de croissance démographique. En définitive, la croissance future de la population et sa répartition spatiale dans le Grand Montréal continueront à se modifier d ici 2021 et Les couronnes Nord et Sud sont de nature à voir leur territoire respectif se densifier de plus en plus. La densité résidentielle future sera aussi alimentée par le vieillissement «interne» des populations déjà résidantes et les mutations en cours, comme anticipées, dans la nouvelle offre d habitations qui prendra place dans les «banlieues». L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 13

19 2.2 Les pôles d emplois Dans le sillage de l expansion démographique, mais également en lien avec des variables intrinsèques au marché du travail et aux modifications dans le «paysage économique» général, l emploi dans les diverses zones du Grand Montréal a enregistré des bonds majeurs. Entre 1996 et 2010, l Île de Montréal a connu une hausse de quelques emplois. Cela a représenté 35% de la hausse régionale globale et la Ville de Montréal a été très dominante dans l agglomération de Montréal ( emplois). Il convient aussi de souligner ici que le Centre-Ville avec ses plus de emplois en 2010 domine la scène métropolitaine et ce, à la fois par rapport à la Ville de Montréal que du Grand Montréal (plus de 1 emploi sur 8). Les Villes de Laval et Longueuil ont connu quant à elles une bonne performance avec respectivement et emplois additionnels entre 1996 et Par contre, c est sur l Île Jésus que la variation relative a été la plus marquée (+ 45%) alors que l agglomération de Longueuil connaissait une variation inférieure (+ 28%). En contrepartie, la Couronne Sud (+ 57%) et celle du Nord (+ 68%) sont les deux territoires où la progression des «emplois locaux» a été la plus fulgurante. ÉVOLUTION ET POIDS RELATIF DES COURONNES DANS L EMPLOI GLOBAL ('000) DU GRAND MONTRÉAL Grand Montréal 1 534, , , ,0 Couronne Nord 138,8 165,6 197,0 233,6 Couronne Sud 143,9 168,0 190,0 225,6 Total Nord-Sud 282,7 333,6 387,0 459,2 Couronnes / Total 18,4% 19,5% 21,2% 23,8% Île de Montréal 1017, , , ,6 Source : Données CMM et Calculs de Pierre Bélanger économiste. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 14

20 EMPLOI SELON LE LIEU DE TRAVAIL ( 000), GRAND MONTRÉAL Île de Montréal 1 017, , , ,6 137,6 Ville Montréal 878,2 950,8 985,5 999,5 121,3 Centre-Ville 228,1 256,0 269,5 252,8 24,7 Ville de Laval 103,8 118,4 137,2 145,7 46,9 Couronne Nord L Assomption 22,4 25,5 28,3 32,8 10,4 Les Moulins 20,3 25,1 36,2 46,2 25,9 Thérèse-de-Blainville 32,7 39,8 46,6 53,9 21,2 Deux-Montagnes 18,0 22,5 24,9 28,6 10,6 Mirabel 11,3 12,8 15,5 19,1 7,8 Argenteuil 7,8 8,8 9,2 11,2 3,4 Rive du Nord 26,3 31,1 36,3 41,8 15,5 Total Nord 138,8 165,6 197,0 233,6 94,8 Agglomération Longueuil 130,7 141,8 158,7 167,5 36,8 Couronne Sud M. d Youville 16,1 19,2 21,2 25,0 8,9 Vallée Richelieu 22,9 25,5 28,3 33,4 10,5 Rouville 10,3 12,0 12,6 14,8 4,5 Rousillon 28,9 35,2 41,4 51,3 22,4 Haut-Richelieu 1 (23,0) 28,4 31,9 (36,0) 13,0 B. Salaberry 21,9 22,9 23,6 27,2 5,3 Vaudreuil-Soulanges 20,8 24,8 31,0 32,9 17,1 Total Sud 143,9 168,0 190,0 225,6 81,7 Grand Montréal 1 534, , , ,0 392,8 1 Pour l agglomération de St-Jean-sur-Richelieu seulement. Les données pour 2001 et 2006 proviennent de Statistique Canada. Pour 1996 et 2010, l estimation est de Pierre Bélanger économiste. Source : L emploi local dans la RMR de Montréal, 2010, Consortium de la Communauté métropolitaine de Montréal.

21 De façon pratique, leur influence n a cessé de se faire voir et, en 2010, c est près de 1 emploi sur 4 qui s y retrouve. Ce seuil fait contraste avec celui de 1996 (18,4%) où l agglomération de Longueuil était alors un pôle d emploi d une taille égale à l une ou l autre des deux couronnes qui cumulent chacun 6 territoires de MRC distincts. Des MRC comme Les Moulins ( ), Thérèse-de-Blainville ( ) ou Rousillon ( ) ont joué un rôle déterminant dans le «revirement» tendanciel précédent. Il en va de même jusqu à un certain point pour les MRC Vaudreuil-Soulanges ( ), Rivière-du-Nord ( ) et Haut-Richelieu ( ). En définitive, les emplois se sont rapprochés des bassins démographiques. Quoique les commerces et services de base à la population ont été des secteurs de croissance de l emploi non négligeables dans les banlieues, plusieurs d entre elles ont aussi vu leur structure économique se développer, voire se consolider. Le réseau routier de niveau supérieur (autoroutes 40, 20, 15, 13, 440, 640 et 30) a contribué entre autres à augmenter le nombre d emplois manufacturier qui y existaient déjà comme de ceux nouveaux. En fait, on a assisté à un déplacement plus ou moins marqué de la «fabrication» vers l extérieur de l Île de Montréal et ce, en parallèle avec une chute du volume métropolitain d emplois reliés à ce secteur économique. Les régions de L Assomption, Les Moulins et Vaudreuil-Soulanges sont à souligner dans ladite évolution. Globalement, des MRC comme Les Moulins (hausse du bassin de à emplois entre 1996 et 2010), Thérèse-de-Blainville ( ), Rivière-du-Nord ( ) et Vaudreuil-Soulanges ( ) ont enregistré de fortes progressions. Celles-ci ont, par surcroît, été historiquement importantes face à la situation vécue par Ville de Laval ( emplois) ou l agglomération de Longueuil ( emplois seulement). L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 16

22 3. LES MISES EN CHANTIER RÉCENTES Sur le marché de l habitation nouvelle, divers courants ont également pris place lors des 5 10 dernières années, voire depuis le début de la décennie '90. En pratique, le visage des mises en chantier s est plus ou moins largement transformé sous l influence de nombreux facteurs. Globalement, dans la conurbation montréalaise 1, il s est érigé près de unités annuellement lors de la période ( au total). Par type de produit, le multifamilial en location a capté le 1/4 de la production globale ( unités) et ce, particulièrement dans le sillage des fortes activités qui ont eu cours dans le segment des résidences pour personnes âgées. En parallèle, le condominium-appartement a connu un essor marqué et a même accaparé 35% des activités globales (plus de unités). Dans le secteur unifamilial (40% du total et un peu plus de unités), la place que les maisons urbaines (jumelée et en rangée) ont occupé sur ledit marché s est fortement accru. En pratique, près de 1 maison unifamiliale sur 5 mise en chantier lors de la période a été de ce type. Facteur additionnel, cette situation a pris place dans les 5 territoires de la CMM (Île de Montréal, Laval et Longueuil, ainsi que les Couronnes Nord et Sud). VOLUMES DE MISES EN CHANTIER PAR MARCHÉ VISÉ CONURBATION MONTRÉALAISE, Maison unifamiliale Condominium Isolée Appartement Jumelée En rangée En rangée Total Total Production totale Multifamilial Locatif Plex Par année COOP Total Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. 1 À savoir la RMR de Montréal, plus les agglomérations de St-Jean-sur-Richelieu, Salaberry-de-Valleyfield et Lachute, plus diverses municipalités périphériques pour lesquelles la SCHL compile des données officielles de production (Ste- Sophie, Prévost, St-Lin-des-Laurentides ). L Annexe 2 présente les volumes annuels de mises en chantier par marché visé qui ont pris place dans l ensemble du territoire considéré, de même que dans chaque secteur géographique de marché. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 17

23 3.1 Diversification et segmentation des marchés Si l on examine plus en profondeur la trajectoire récente des mises en chantier qui ont pris place sur le terrain, on peut identifier une diversification et une segmentation de plus en plus marquée. Dans le cas des formules d habitation à plus faible densité, la maison individuelle s est inscrite sur une courbe descendante. Sur une base annuelle, les mises en chantier sont graduellement passée de près de unités en 2005 à seulement l an dernier. En contrepartie, la maison jumelée a vu son importance croître de unités à quelques La maison en rangée a quant à elle totalisé une moyenne de unités annuellement et ce, en propriété foncière libre (près de 600 unités) ou en condominium (pour quelques 430 unités annuellement). PRODUCTION DE MAISONS UNIFAMILIALES CONURBATION MONTRÉALAISE, Unifamiliale Condominium Total Isolée Jumelée Rangée en rangée unifamilial Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. Pour ce qui concerne la production multifamiliale de densité moyenne ou plus forte, les solutions mises en marché depuis 2005 ont également connu des transformations notables. Par exemple, le Plex a réapparu sur la scène montréalaise avec une vigueur non marginale. Quelques 500 unités ont en effet vu le jour annuellement et ce, particulièrement dans la Couronne Nord (1 300 unités) dans le secteur Mille-Îles, 700 unités dans le secteur Lanaudière et 500 pour Les Laurentides). La formule COOP (4 764 unités au total) a elle aussi accaparé sa part de marché sur l Île de Montréal (3 480) et dans l agglomération de Longueuil (1 300). L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 18

24 Évolution des mises en chantier dans la Conurbation Montrélaise, Production totale Unifamilial Copropriétés Multifamilial Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. Dans les structures plus importantes en termes de gabarit (4 étages ou moins et 5 étages ou plus), près de unités ont vu le jour lors de la période ( annuellement). Le condominium-appartement (près de unités) et le logement locatif (au-delà de unités) se sont majoritairement partagé le marché montréalais. PRODUCTION MULTIFAMLIALE CONURBATION MONTRÉALAISE, Plex COOP Condos Locatif Total Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 19

25 Évolution des mises en chantier selon le type de produit, secteur unifamilial Conurbation Montréalaise, Isolée Jumelé Rangée Évolution des mises en chantier selon le type de produit, secteur multifamilial Conurbation Montréalaise, Copropriétés appartements Appartements locatifs Coop Plex Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 20

26 3.2 La répartition spatiale des activités Au-delà des composantes ci-avant, l industrie de l habitation s est géographiquement modifiée. Par exemple, l Île de Montréal a enregistré un rythme annuel moyen de quelques unités et ce seuil a pris place de façon dominante dans le secteur multifamilial à moyenne ou forte densité. En pratique, 50% de la production régionale de condominiums-appartements ( unités sur ) et 30% de celle de logements locatifs (7 591 unités sur ) ont élu domicile sur l Île de Montréal. Par surcroît, dans ces deux (2) segments de marché, la Ville de Montréal, le «Centre de l Île» et le «Centre-Ville» ont dans chaque cas capté des volumes notables de la nouvelle production. MARCHÉ MULTIFAMILIAL, ÎLE DE MONTRÉAL PAR SECTEUR 1 1 Multifamilial Île Est Île Centre Île Ouest Total Île Condominium Locatif Plex COOP Total Les quartiers et / ou municipalités incluses dans chaque secteur sont indiqués à la carte de la page 10. Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. Dans cette perspective, on peut indiquer que le «Centre de l Île» a accueilli près de unités lors des 5 dernières années ( ). Sur le marché multifamilial ( unités sur ), le «cœur» du Montréal métropolitain a capté plus du 1/4 des mises en chantier de condominiums, logements locatifs, COOP et Plex. Vis-à-vis l ensemble de la production enregistrée dans la conurbation montréalaise ( unités), l Île-Centre a capté 16% du total des mises en chantier, incluant celles de maisons unifamiliales ( unités ou 1 unité sur 6). L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 21

27 Globalement, c est toutefois dans Laval et la Couronne Nord que les mises en chantier récentes ont été les plus fortes. En effet, près de unités par année y ont été érigées entre 2005 et 2010 contre seulement un peu plus de pour Longueuil et la Couronne Sud. L écart précédent a été relié principalement à la production de maisons isolées et à celle du logement locatif. Dans les deux cas, le Bloc Nord (Laval et Couronne Nord) a accueilli annuellement unités de plus. Facteur à souligner, la formule Plex a aussi été plus importante dans la partie Nord (plus de unités) que Sud (moins de 300) de la conurbation montréalaise. Dans Ville de Laval, le logement locatif a pris l ascenseur grâce surtout à la construction de plusieurs résidences pour personnes âgées et ce, çà et là sur le territoire de l Île Jésus. Dans l agglomération de Longueuil, c est plutôt le condominium-appartement qui a occupé l avant-scène locale. Le caractère plus urbain de la Rive Sud bordant le Fleuve, entre Boucherville et Brossard, et la rareté de terrains ont certes joué un rôle notable dans cette dernière tendance. En parallèle, il faut souligner que Ville de Laval a enregistré 70% de plus de mises en chantier de maison unifamiliales (isolées et urbaines) que l agglomération de Longueuil (6 677 unités contre 3 948). Dans la Couronne Nord, le secteur Lanaudière a été celui où la production récente a été la plus marquée (avec près de unités) pour Ledit seuil a aussi été équivalent à celui enregistré par Ville de Laval ( unités). Les secteurs Mille-Îles ( unités) et Laurentides (près de unités) ferment la marche. La position de chef de file du secteur Lanaudière a par surcroît eu cours vis-à-vis toutes les formules résidentielles, sauf pour le Plex où le secteur Mille-Îles a accueilli un plus grand nombre d unités. Dans la Couronne Sud, ce sont les secteurs sis dans la partie Ouest qui ont occupé l avant-scène. L agglomération de St-Jean-sur-Richelieu et la partie Est de la MRC Rousillon (secteur Trente-35; unités), de même que les MRC Vaudreuil-Soulanges, Beauharnois Salaberry et la partie Ouest de la MRC Rousillon (Le Suroît; unités), sont les zones en question. Celles-ci ont connu une production totale supérieure à unités contre unités pour la zone Sud-Est (MRC M. d Youville, Vallée-de-Richelieu et Rouville) identifiée sous le vocable «Des Patriotes». L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 22

28 PRODUCTION PAR MARCHÉS VISÉS ET TERRITOIRES, BLOC NORD ET MONTÉRÉGIE, Unifamilial Condominium Multifamilial Production Isolée Jumelée Rangée Multi Rangée Locatif Plex COOP totale Bloc Nord Laval Lanaudière Mille Îles Laurentides Total Montérégie Longueuil Le Suroît Trente Des Patriotes Total Couronnes Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste.

29 3.3 Centrifuge et / ou centripète À l échelle de la RMR de Montréal et par ricochet de la CMM, des forces centripète (In) et centrifuge (Out) ont pris place depuis le début de la décennie À ce titre, pour les années où les informations par marchés visés sont disponibles, soit depuis 2002, l Île de Montréal a enregistré une très bonne performance. Un total d un peu plus de mises en chantier y ont pris place lors de la période et ce seuil a représenté près du 1/3 de la production métropolitaine. La moyenne annuelle a été un peu supérieure à unités et les années se sont inscrites en haut de cette balise. Une situation semblable peut être identifiée pour la Ville de Montréal (total de unités et près de unités) à l intérieur de l Île. VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER, RMR DE MONTRÉAL, 2002 À 2010 Ville de Montréal Île de Montréal RMR de Montréal Île sur RMR ,4% ,2% ,6% ,6% ,5% ,7% ,8% ,8% ,2% ,9% Source : Données de production, SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 24

30 En termes de «part de marché», l Île de Montréal a vu son importance relative osciller d une année à l autre. Un sommet de 35% a pris place en et il a été suivi par une réduction graduelle jusqu à un peu plus de 25% en Lors des deux dernières années, une remontée a pris place et la «part de marché» pour 2010 a été du même ordre de grandeur que celle moyenne enregistrée lors de la période L année 2010 a aussi été caractérisée par un retournement de tendance pour ce qui concerne le volume global d unités mises en chantier au «centre» de la RMR de Montréal. Après une diminution progressive qui a duré 5 ans (de 2004 à 2009), une hausse des activités de près de 5% s est produite (de unités à pour 2010). Pour ce qui concerne la Ville de Laval et l agglomération de Longueuil, leur poids relatif dans la RMR de Montréal a lui aussi fluctué d une année à l autre. Laval a vu sa «part de marché» varier autour de 12,5% et Longueuil à ± 10%. Les hauts et les bas enregistrés dans ces deux territoires n ont pas d autre part nécessairement suivi le même comportement d une année à l autre. Comme dans le cas de la ville ou de l Île de Montréal, l ampleur des activités qui ont eu cours dans le secteur multifamilial (condominiums, logements locatifs et résidences pour personnes âgées) a largement influencé les performances récentes de Laval et Longueuil. VOLUMES ANNUELS DE MISES EN CHANTIER LAVAL ET LONGUEUIL, 2002 À 2010 Année Ville de Laval Agglomération Longueuil (12,3%)* (10,4%) (11,3%) (10,1%) (10,7%) (7,3%) (11,5%) (9,0%) (13,4%) (9,2%) (12,8%) (8,9%) (14,7%) (11,7%) (15,9%) (11,3%) (11,0%) (14,2%) (12,5%) (10,1%) * Production annuelle totale (ratio du secteur dans la RMR). Source : Données de production SCHL et compilations de Pierre Bélanger économiste. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 25

31 Un phénomène intéressant à souligner concerne le poids que l Île de Montréal et ses deux banlieues «riveraines» ont accaparé dans le total de la RMR de Montréal lors de la période Lorsqu on cumule les mises en chantier qui ont eu cours dans ces trois territoires, on constate qu ils ont occupé à chaque année entre 50% et 55% du total métropolitain. Par le fait même, un certain chassé-croisé de production résidentielle et de satisfaction des «besoins» en habitation dans le Grand Montréal semble avoir lieu entre l Île de Montréal, Laval et Longueuil. Ces secteurs sont les mieux desservis au niveau du transport en commun, ce qui n est certes pas étranger à la situation recensée ciavant. Dans le futur, une amélioration dudit service est par surcroît prévue Part de marché des agglomérations de Montréal, Laval et Longueuil dans la RMR de Montréal (en %) Volume total des mises en chantier, 2002 à Dans le Bloc Nord (Laval et Rive Nord) et sur la Rive Sud, Laval et Longueuil ont par contre dû composer avec la concurrence qui leur a été offerte par les municipalités dites de «banlieues». Des secteurs comme Mascouche et Blainville ou Dorion-Vaudreuil ont en effet connu ces 5 10 dernières années de forts volumes annuels de mises en chantier. La présence de l agglomération de St-Jérôme à l intérieur de la RMR de Montréal depuis maintenant 15 ans ne peut non plus être ignorée 1. 1 Alors que les agglomérations de St-Jean-sur-Richelieu et de Valleyfield ne font pas partie de la RMR de Montréal dans la Montérégie et ce, même si les flux actuels (2011) résidence travail dans les deux sens tend à les inclure d une façon «officielle» ou du moins pratique dans la RMR de Montréal. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 26

32 Dans cette perspective, il est intéressant d indiquer que les municipalités qui l entourent ont connu une expansion résidentielle hors de l ordinaire. Le tableau ci-après illustre cette situation d une façon éloquente car quelques unités ont été construites autour du noyau urbain jérômien. Les secteurs de St-Colomban (interne de la RMR de Montréal) et ceux extérieur au Grand Montréal (Prévost, Ste- Sophie, St-Hippolyte, St-Sauveur et Ste-Adèle, jusqu à un certain point) 1 ont en effet totalisé 60% de la production sous-régionale lors de la période ACTIVITÉS DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE 1, AGGLOMÉRATION DE ST-JÉRÔME ET PÉRIPHÉRIE St-Jérôme St-Colomban Prévost Ste-Sophie St-Hippolyte St-Sauveur Ste-Adèle Périphérie En termes de mises en chantier pour St-Jérôme et St-Colomban tandis que pour les autres municipalités, ce sont les données sur les permis de bâtir (nombre de nouveaux logements) qui ont été considérées. Total des six (6) municipalités autres que l agglomération de St-Jérôme. Source : Données de production, SCHL et enquête sur le terrain Pierre Bélanger économiste Dans les autres zones de marché des Couronnes Nord et Sud du Grand Montréal, une performance plus ou moins «comparable» peut être constatée (Tableau page 27). Par exemple, pour le pole «Lanaudière», les municipalités de St-Roch de l Achigan et Lanoraie ont accueilli plus de 500 nouvelles unités résidentielles durant la période Un volume semblable peut être identifié pour la municipalité de Ste-Martine voisine de Châteauguay et Beauharnois dans la partie Ouest de la Rive Sud. La Ville de St-Rémi-de-Napierville localisée elle aussi dans cette zone a accueilli quant à elle plus de 300 unités lors des années Pour les deux autres zones sises dans la Couronne Sud, les ajouts de l extérieur de la RMR de Montréal s inscrivent autour de unités. Rigaud (376 unités), dans Le Suroît, de même que Marieville (près de 850 unités) et Ste-Madeleine, dans Des Patriotes ont été responsables de ces ajouts. 1 Dans le cas de la municipalité de Ste-Anne-des-Lacs qui fait partie de la ceinture jérômienne, un total de 319 unités ont été mises en chantier lors de la période Un tel ajout vient accentuer encore davantage la place occupée par la «périphérie» dans ce territoire de la région des Basses Laurentides. L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 27

33 VOLUMES DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE 1, VILLES PÉRIPHÉRIQUES DU GRAND MONTRÉAL Total Rive Sud Ste-Madeleine Marieville Ste-Martine St-Rémi N/D N/D N/D Rigaud Rive Nord St-Roch Achigan St-Lin Laurentides Rawdon N/D N/D N/D Lanoraie Brownsburg à partir du volume de logements créés en relation avec les permis de bâtir municipaux sur une base annuelle. Source : Enquête auprès des municipalités, Pierre Bélanger économiste. Si l on extrapole pour l ensemble des municipalités des 14 MRC qui s inscrivent en totalité ou en partie dans la CMM, plus St-Jean-sur-Richelieu, on peut avancer que logements neufs ont été mis en chantier dans l ensemble de ces territoires. En ajoutant l Île de Montréal (40 000), Laval (17 700) et Longueuil (14 300), la somme pour la zone d influence de Montréal atteindrait donc plus de unités lors de la période L urbanisation dans la conurbation montréalaise : Page 28

34 VOLUMES DE CONSTRUCTIONS RÉSIDENTIELLES, 2005 À 2010 VILLES PÉRIPHÉRIQUES À LA RMR DE MONTRÉAL Total Rive Sud Ste-Madeleine Ste-Marthe N/D N/D N/D Ste-Martine 127 (61)* 105 (58) 58 (24) 56 (78) 76 (41) 67 (38) 489 (250) St-Rémi N/D N/D N/D 158 (89) (89) Mont Saint-Grégoire Calixa-Lavallée Rigaud (16) 376 (16) Marieville Rive Nord St-Roch Achigan 48 (10) 59 (13) 66 (10) 48 (9) 20 (12) 20 (12) 261 (66) St-Hippolyte Ste-Adèle 164 (39) 195 (40) 171 (10) 135 (9) 117 (15) (113) St-Sauveur Lanoraie (2) (8) 268 (10) Ste-Anne-des-Lacs (12) Brownsburg (2) 29 (4) 39 (12) 38 (8) 43 (6) 229 (32) Ste-Sophie (21) 1 375(26) Prévost * Total des nouveaux logements créés (multifamilial dans total). Source : Enquête auprès des municipalités, Pierre Bélanger économiste.