ATELIER 5 Les outils de l'urbanisme

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1 ATELIER 5 Les outils de l'urbanisme Nous l avons vu au cours des précédents ateliers que les différentes interventions sur le territoire s imbriquent l une dans l autre grâce à la règle de conformité. Nous allons explorer ici la partie la plus visible qui découle du processus de planification : la réglementation. Planification Règlementation Orientations gouvernementales Lois, règlements, politiques Gouvernement provincial et fédéral Schéma d aménagement et développement Cadre normatif et RCI 1 MRC Plan d urbanisme Règlement d urbanisme Municipal CITOYENS Si les planifications ne sont pas directement opposables aux citoyens, la réglementation qui en découle l est en contrepartie. C est pourquoi nous entendons souvent dire que les règlements d urbanisme empêchent les citoyens de «faire ce qu ils veulent chez eux». Cette perception est légitime lorsque l on ne peut qu offrir comme réponse à leurs interrogations : «parce que!». Les règlements d urbanisme demeurent un instrument pour la mise en œuvre de la planification. Leur performance est liée à la planification. Il faut donc revenir à ce pourquoi ils ont été conçus. Si nous sommes incapables de refaire les liens jusqu à la planification, c est qu il est temps de revoir ce pourquoi nous appliquons tel ou tel règlement. 1 RCI = règlement de contrôle intérimaire 1

2 La boite à outil réglementaire au niveau municipal Prenons comme exemple la construction d un bungalow (habitation d un seul étage) afin d illustrer les différents règlements touchant l urbanisme et leurs contenus. Les principaux Règlement de zonage Il permet à la municipalité de diviser son territoire en zones afin d y contrôler l usage des terrains et des bâtiments ainsi que l implantation, la forme et l apparence des constructions. Catégorise les usages et constructions par groupes et classes. Un bungalow serait de la classe d usage unifamiliale isolée du groupe habitation. Illustre à l aide d un support cartographique (plan de zonage) les zones subdivisant le territoire. Ce même bungalow pourrait être autorisé dans une zone «Habitation», mais interdit dans une zone «Industrielle». Identifie les normes relatives à l implantation des usages et des bâtiments principaux. Le bungalow à être construit doit être localisé à 7,5 mètres de l emprise de la rue afin, entre autre, de faciliter le déneigement puisqu il permettra une superficie suffisante pour y souffler la neige sans danger pour la maison. Identifie les normes relatives à l implantation des usages complémentaires et des constructions accessoires. Le propriétaire du bungalow veut également construire un garage (usage complémentaire, c'est à dire un prolongement normal de l usage habitation). Des superficies maximales peuvent être imposées. En contre partie, un atelier de débosselage sur le terrain du bungalow ne pourrait pas être considéré comme usage complémentaire. Identifie les autres normes (exemple : aménagement paysager, accès et stationnement, entreposage extérieur, affichage, abattage d arbres, protection des rives et du littoral des cours d eau, etc. Le terrain où est situé le bungalow supporte des arbres centenaires. La municipalité peut, dans un règlement sur l abattage d arbres, interdire la coupe de ces arbres afin de protéger le cachet de cette zone d habitation. 2

3 Détermine les dispositions concernant les constructions et les usages dérogatoires. Au fil des années, le règlement de zonage a été modifié à plusieurs reprises afin de répondre aux différentes préoccupations. Cela entraîne l inconvénient de rendre certaines constructions ou usages dérogatoires. On définit une construction dérogatoire (par exemple notre bungalow) comme étant une construction qui était conforme à l époque où elle a été construite et par le fait qu elle contrevient au règlement actuellement en vigueur. On dit alors qu elle est protégée par droit acquis. Règlement de lotissement Il a pour but de définir les normes ainsi que les conditions à respecter lors du découpage et de l identification des lots (terrains). Détermine les dispositions relatives à l approbation des opérations cadastrales. La municipalité peut exiger comme condition d émission d'un permis de lotissement pour un nouveau développement résidentiel (bungalows) que le propriétaire s engage à céder gratuitement à la municipalité, l assiette des voies de circulation. Identifie les normes concernant la configuration des nouveaux développements et des voies de circulation. La municipalité peut exiger comme condition d émission du permis de lotissement que des sentiers piétons connectent les rues prévues afin de faciliter les déplacements piétons. Identifie les normes concernant la configuration des terrains. La municipalité peut exiger, lors d une demande de lotissement pour un quartier de bungalows, une superficie et un frontage maximal des lots à être créés afin de rentabiliser l utilisation des réseaux d aqueduc et d égouts. Règlement de construction Il a pour but de définir les normes à respecter concernant la qualité des constructions en termes de solidité, résistance, salubrité et sécurité. Identifie les normes de construction des bâtiments incluant l emploi des matériaux, leur agencement, l installation de dispositifs de sécurité ainsi que les modalités de réparation ou de reconstruction d un bâtiment endommagé. 3

4 Notre bungalow est déjà construit mais le revêtement extérieur est mal entretenu et projette une image très négative de la municipalité. Le règlement de construction peut avoir des dispositions afin de s assurer que le revêtement soit protégé par de la peinture par exemple. Règlement sur les permis et certificats Il permet aux municipalités d établir les modalités administratives lors de l émission d un permis ou certificat pour des projets visés par les règlements d urbanisme. Détermine les documents nécessaires pour l émission d un permis ou certificat. Détermine les délais de validité des permis et certificats. Détermine les tarifs à l obtention des permis et certificats. Détermine la forme que devrait prendre un avis d infraction. Identifie les procédures, sanctions et recours. Un citoyen s est fait émettre un permis de construction par la municipalité pour la construction d un bungalow et a fourni l ensemble des documents demandés. Une fois les travaux terminés, l inspecteur constate que le bungalow a finalement été construit à 20 mètres de l emprise de la rue, alors que le règlement de zonage prescrit 4 mètres maximum. Une différence de 16 mètres pourrait être considérée comme une dérogation majeure par le comité consultatif d urbanisme. Le conseil municipal peut également être de cet avis. Comme indiqué dans le règlement sur les permis et certificats, l infraction à la règlementation d urbanisme encourt une amende de 1000$ pour une première infraction. Le conseil pourrait également exiger le déplacement du bâtiment lors d un recours civil. Les règlements d urbanisme à caractère discrétionnaire En plus des principaux règlements précédents, il existe une panoplie d outils complémentaires permettant à la municipalité d avoir un contrôle plus souple pour autoriser ou non différents projets. Cette souplesse passe par le comité consultatif d urbanisme. Il doit fournir au conseil municipal un avis (obligation) sur le projet du promoteur. Par la suite, c est le conseil qui décide. Tous les règlements à caractère discrétionnaire ont pour objectif de mieux encadrer certains projets. Nous aborderons les deux principaux, mais il en existe plusieurs autres également. 4

5 Règlement sur les dérogations mineures La dérogation mineure est une procédure d exception établie par règlement en vertu duquel le conseil peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés, lesquelles ne satisfont pas à toutes les dispositions du règlement de zonage ou de lotissement. Important : pour qu une municipalité puisse accorder des dérogations mineures, deux conditions doivent être remplies : la constitution d un comité consultatif d urbanisme (CCU). Il doit fournir au conseil municipal un avis sur chaque demande de dérogation mineure; l adoption d un règlement sur les dérogations mineures. Lors de la construction du bungalow, l entrepreneur a coulé le solage un mètre trop loin par rapport à la marge de recul prescrite. L entrepreneur ne comprend pas ce qui est arrivé. C est ce que l on peut appeler «une erreur involontaire». La bonne foi de l entrepreneur semble bien réelle. Dans ce cas, si la municipalité a un règlement en matière de dérogations mineures, elle pourra ou non accorder une dérogation au permis de construction initialement émis. L avis du comité consultatif d urbanisme est obligatoire pour accorder une dérogation mineure. En tout temps, une dérogation mineure doit respecter les objectifs du plan d urbanisme. Règlement sur les plans d implantation et d intégration architecturale (PIIA) Il identifie certains territoires ou certaines catégories de projets devant faire l objet d une évaluation qualitative au moment d une demande de permis ou de certificat. Il permet à la municipalité d assurer la qualité de l implantation et l intégration architecturale tout en tenant compte des particularités de chaque situation. Par exemple, un projet de construction d une résidence de style bungalow sur un terrain vacant situé dans un secteur patrimonial identifié par le PIIA, le conseil de la municipalité pourrait exiger ou interdire l utilisation de matériaux (par exemple, interdire les fenêtres en PVC), exiger une forme du bâtiment qui s agence avec les bâtiments environnants, etc. 5

6 Les amendes et les recours devant les tribunaux; Règle générale, les règlements d urbanisme incluent une section qui détermine des sanctions pénales (punitif), tel que mentionné dans l atelier 4. Si un citoyen contrevient à la réglementation d urbanisme, il est susceptible de se voir imposer une amende pour chaque jour où il contrevient à la réglementation. Toutefois, en matière d urbanisme, le contrevenant, dans la plupart des cas, n est pas directement relié à la personne, mais plutôt à une construction ou à une activité. Par exemple, de l entreposage, du remblai, un quai ou encore un usage commercial qui dépasse les limites prescrites. Maintenant, imaginons que le bungalow a finalement été construit à 20 mètres de l emprise de la rue, alors que le règlement de zonage prescrit 4 mètres maximum. Une différence de 16 mètres pourrait être considérée comme une dérogation majeure par le comité consultatif d urbanisme. Le conseil municipal peut également être de cet avis. Une autre avenue s offre à la municipalité pour sanctionner le contrevenant. Il s agit d un pouvoir important (extraordinaire) pour la municipalité. La Cour supérieure peut, sur requête de la municipalité, ordonner la cessation d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec un règlement de zonage, de lotissement ou de construction. 6

7 Exercice Un promoteur désire faire un projet sur le territoire de votre municipalité. Il rencontre l inspecteur en bâtiment et ce dernier lui indique que certains éléments de son projet ne respectent pas la réglementation d urbanisme en vigueur. Le promoteur ne voulant pas ajuster son projet pour le rendre conforme vient frapper à votre porte pour connaître ce que vous pourriez faire pour l aider. Selon ce scénario, quel est l énoncé suivant qui serait le plus à même de respecter ce que vous avez appris dans ces 5 ateliers. A. Pas de problème, je vais t arranger ça; B. En quoi consiste votre projet? C. Il serait souhaitable de prendre rendez-vous avec moi et notre inspecteur pour que vous puissiez m expliquer votre projet; D. J ai toute confiance en notre inspecteur, je ne peux pas vous aider; E. Je vais demander à notre inspecteur de m expliquer la situation. Je vous aviserai par la suite comment pourrait évoluer votre dossier. 7