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1 appel à projets « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Communauté urbaine de Bordeaux Esplanade Charles-de-Gaulle Bordeaux cedex Tél Fax design LEBIG direction de la communication de LACUB Ateliers - P.A.O. - Photo - Impression

2 appel à projets « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Juillet 2010

3 Edito > L idée de l appel à projets logements nouveaux autour des axes de transports publics est issue d un double constat : D abord, malgré tous les efforts entrepris depuis dix ans par la Communauté urbaine en matière de transports publics et de revitalisation des espaces centraux, le processus d étalement que vit notre métropole depuis maintenant trente ans n a pas été enrayé : de plus en plus de ménages modestes vivent très loin de Bordeaux, dans un processus qui les amène à dépenser de plus en plus d argent et à passer de plus en plus de temps dans les transports, sans parler des conséquences de plus en plus négatives en matière de coût des services publics et de production de gaz à effet de serre. Second constat : depuis dix ans, le tramway communautaire a été une véritable machine à produire de la ville et du logement, dans les corridors d influence des lignes. Pour autant, les nouveaux logements construits ont été, comme c est trop souvent le cas aujourd hui, des produits d investisseurs plus ou moins standardisés, pas toujours aptes à répondre à la demande des populations en quête d un habitat pour rester en ville. Cela passe par des solutions nouvelles, inédites, qui intéressent à la fois des contextes urbains oubliés des politiques urbaines (les friches industrielles et commerciales, les entrées de la ville, les lisières de ville ), mais aussi des nouvelles formes bâties, des nouvelles manières d habiter (comment faire plus dense, plus compact et plus proche de la nature?) et enfin bien sûr, le produit logement lui-même, qui doit être accessible à toutes les populations, toutes les générations et à tous les budgets. Tel est le pari que je lance, avec la certitude que les réponses offertes seront à la hauteur de l enjeu de la métropole bordelaise, ouverte, accueillante, durable et généreuse. Vincent Feltesse Président de la Communauté urbaine de Bordeaux D où cette idée directrice, portée par l appel à projets logements nouveaux, qui est celle d anticiper l effet d attraction autour des extensions et nouvelles lignes de transports publics programmées par la Communauté urbaine, pour transformer les territoires qui vont être desservis en y développant des projets de logements innovants, accessibles économiquement et susceptibles de proposer une offre alternative à l étalement urbain tout en rentabilisant l investissement public. LA CUB 3

4 Sommaire > L appel à projets logements nouveaux autour des axes de transports publics, un signal pour la métropole. 9 La ville en projets, les processus à l œuvre aujourd hui. 15 L état des lieux et des questions posées en matière de production de logements sur l agglomération aujourd hui. 19 Interroger les contextes urbains particulièrement évolutifs sur l agglomération. 23 LA CUB 5

5 Avant-propos > Le fil rouge de cet appel à projets, celui de «construire autrement la ville autour du transport dans des sites nouveaux», recouvre plusieurs thématiques qui se posent à des échelles variables. Il s agit d abord d interroger la stratégie générale du projet de territoire, à l orée de l entrée de l agglomération dans un nouveau cycle de son développement : (quelle priorité pour quels projet?, par rapport à quelle vision globale?) réseaux, mais aussi en espace. Cela intègre la question de la forme urbaine bien sûr, sur ses aspects quantitatifs et qualitatifs (que faire? où et comment?) mais aussi celle du produit logement (où? à quel coût? pour quels habitants?). Enfin, cette consultation souhaite aborder la question des méthodes et des processus de fabrication de la ville, allant de la conception des projets, à leur montage et à leur mise en œuvre. Parallèlement, se pose la question de comment produire la ville autrement, plus rapidement, de manière moins coûteuse et plus économique en LA CUB 7

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7 L appel à projets logements nouveaux autour des axes de transports publics, un signal pour la métropole. Longtemps vécue et identifiée comme une métropole régionale d équilibre, susceptible de mailler, en complément avec Toulouse, le grand sud-ouest français, l agglomération bordelaise amorce désormais un nouveau cycle de développement, qui lui permet de viser des ambitions plus larges au niveau européen, en terme de rayonnement, d attractivité et de poids économique. A l appui de ces objectifs, un cadre de vie de qualité, un tissu social équilibré et une situation géographique à la croisée des flux entre le sud-ouest européen et le corridor atlantique. Une agglomération renaissante, grâce à l effort public entrepris depuis 15 ans. Longtemps cantonnée au rang de grande métropole régionale, l agglomération bordelaise bénéficie aujourd hui d une attractivité et d un rayonnement renforcés, dus pour partie à la politique de renouvellement urbain mise en oeuvre depuis une dizaine d années, notamment autour du projet tramway dont les effets induits en terme de qualité des espaces publics et d organisation urbaine ont été considérables. Un renouveau, qui se manifeste également par une attractivité démographique soutenue et une fréquentation touristique en hausse depuis trois ans. C est également du à des fondamentaux locaux qui demeurent très favorables : climat ensoleillé, présence de l élément naturel, proximité du littoral et prix immobiliers restant accessibles. LA CUB 9

8 appel à projet / « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Le TGV et le désenclavement vers l Espagne : nouveaux leviers d attractivité. L anticipation de l effet TGV Bordeaux-Paris à 2H, programmé pour 2016, constitue un des leviers majeurs qui vont peser sur le projet métropolitain dans les 20 ans à venir. La création d Euratlantique, préfi gurant le grand projet urbain autour de la Gare et ses territoires attenants, témoigne d une ambition de création d une offre tertiaire et résidentielle de haut niveau et fait également valoir une prétention nouvelle pour l agglomération bordelaise : celle d accéder au rang de «métropole européenne» en s appuyant sur ses atouts en terme de niveau de services et d offre urbaine mais surtout, en terme d accessibilité nouvelle induite par le développement de l offre ferroviaire à grande vitesse. L agglomération bordelaise dispose aujourd hui d un grand potentiel pour faire valoir ses ambitions à travers plusieurs grands dossiers qui devraient concrétiser le passage de l agglomération, d ici une dizaine d années, dans le rang des grandes métropoles françaises et européennes. Une tradition de grande ville universitaire. L agglomération bordelaise a su conserver une université de haut niveau en sciences humaines et politiques, en droit, mais également dans des disciplines scientifiques de pointe dont la présence de nombreux laboratoires de recherche témoigne de la vivacité du tissu local. Un tissu économique très diversifi é qui donne une large part aux services et à la haute technologie. Un patrimoine historique et paysager de très haut niveau, récemment consacré par l inscription du centre de Bordeaux au patrimoine mondial de l UNESCO. S appuyant sur ces atouts, la métropole réfléchit donc aujourd hui à ce qu elle peut proposer à l horizon 2030, dans le cadre d une gouvernance renforcée au niveau de l agglomération. Parmi ces atouts on retient particulièrement les suivants : Une situation de carrefour du sud-ouest européen. Indéniablement, la métropole bordelaise dispose d une situation géographique qui devrait lui permettre de jouer les complémentarités avec ses trois «sœurs» de l eurorégion, à savoir Barcelone,Toulouse et Bilbao, même si son tissu économique et entrepreneurial reste en deçà de ses concurrentes. Un art de vivre urbain fondé sur la proximité des services et équipements et le rapport à la nature. Autrefois ville de marchands, mais également de propriétaires terriens, grands et petits, Bordeaux a toujours cultivé son rapport à la nature et à son hinterland forestier et vinicole. Ainsi, la présence de l espace naturel et le rapport au grand paysage demeurent particulièrement fondateurs du modèle de développement actuel, structuré à la fois par la présence du fleuve et de la géographie des terroirs qui l accompagnent. LA CUB 10

9 Un tissu économique diversifié, polarisé sur le centre de l agglomération. Historiquement lié aux activités portuaires ainsi qu à la culture et au commerce du vin, le tissu économique de la métropole bordelaise s est considérablement diversifié depuis le 20 ème siècle. Même si Bordeaux n a pas bénéficié d une vague d industrialisation comparable à d autres métropoles de même taille, elle a pu développer un ensemble de fi lières économiques de haute technologie, notamment dans l aéronautique, ainsi que dans les services et dans le tertiaire. La particularité de l agglomération est que les emplois y demeurent très métropolisés, étant, pour la plupart, concentrés autour du fl euve et de la rocade. La nécessité, pour combattre la dispersion urbaine, de proposer un modèle de croissance durable et attractif pour le territoire communautaire. Malgré les efforts entrepris pour accroître l attractivité au centre d agglomération, l aire métropolitaine s est peu à peu étendue en un large bassin de vie, organisé autour des axes de transport, qui se déploie à l échelle du département de la Gironde. Ainsi, l étalement urbain sous forme plus ou moins continue caractéristique des années 1970 à 2000, a fait place depuis les années 2000 à un étalement urbain plus discontinu, dégroupé autour de petits noyaux de villages et de hameaux, particulièrement caractéristique dans l Entre-Deux-Mers, la vallée des Graves, le Cubzaguais et le Val de l Eyre. Cette évolution questionne de fait la concentration des grands équipements et des pôles de transport au centre de l agglomération, qui reste le plus grand pourvoyeur des emplois de l aire métropolitaine. Ainsi, si l organisation des espaces de peuplement tend vers un véritable système multipolaire, il n en est pas de même des bassins d emplois qui demeurent très concentrés dans l agglomération. Quant aux bassins d habitat, leur répartition se caractérise par des tendances contradictoires : celle, comme pour d autres grandes villes, d un certain recentrage urbain qui concerne les populations plutôt aisées, avec une tranche importante de plus de cinquante ans, celle d une poursuite du développement suburbain en deuxième et troisième couronnes des noyaux urbains, pouvant conduire les ménages primo accédants à s installer, pour des raisons économiques, à 30 km des centralités et des pôles de services, celle de l arrivée, dans les espaces ruraux en grande périphérie des agglomérations, de nouvelles populations très dépendantes des minima sociaux. Ainsi, malgré une politique volontariste en matière de construction de logements ( nouveaux logements construits entre 1999 et 2006, l agglomération bordelaise est fortement concurrencée par la croissance de l offre immobilière hors Cub, qui a concentré plus de 70% des permis de construire en LA CUB 11

10 appel à projet / « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Les objectifs de l agglomération millionnaire : accueillir habitants supplémentaires en 20 ans, dans une ville mixte, ouverte sur la nature, accueillante, équitable et accessible à tous. Pour faire face aux nouveaux enjeux de son développement, l agglomération est entrée dans une phase de réflexion stratégique pour déterminer son modèle de croissance et préparer la révision de ses documents cadres. Des objectifs ont été énoncés par la Communauté urbaine, visant à trouver de nouveaux équilibres entre le centre et la périphérie, au profit d un recentrage de l expansion urbaine. Ainsi, ce sont près de habitants nouveaux qu il est prévu d accueillir au centre d agglomération d ici 20 ans. Dans cette approche, la capacité des réseaux de transport à déclencher des dynamiques de renouvellement urbain des quartiers traversés, en lien avec le tissus existant, est une opportunité pour répondre aux objectifs annoncés en matière de construction de logements nouveaux. Pour donner corps à ces objectifs, la volonté de proposer un modèle de ville particulier, fondé sur la proximité du transport et de l emploi, des services et équipements, le rapport à la nature et au paysage (EDHN : Emploi, Déplacements, Habitat, Nature), constitue le fil directeur de cette réflexion. Profiter de la dynamique démographique en constituant de nouveaux équilibres entre la métropole et ses territoires partenaires. Aujourd hui, la métropole bordelaise peut se décliner selon quatre territoires, en fonction de leur rapport au centre métropolitain : L hypercentre métropolitain, constitué peu ou prou par la ville centre, Bordeaux, ainsi qu une partie de la rive droite. Le coeur d agglomération, qui s étend au-delà de la rocade périphérique. Un territoire périurbain encore largement discontinu, organisé autour des centres historiques des communes ou hameaux et le long des axes de circulation. Un territoire éloigné dont la structure rurale demeure, mais qui commence à subir la pression urbaine de part l attractivité de son marché foncier. LA CUB 12

11 Consolider l armature urbaine, levier du projet d accueil et de l ambition européenne. Dans la perspective de la métropole millionnaire, se joue la place de chaque territoire dans le projet d accueil global. Cela nécessite des arbitrages en fonction des potentiels d accueil disponibles dans chacun des territoires, mais également une réflexion sur la manière dont se sont construits dans chacun d entres eux les équilibres de la vie au quotidien. Faire évoluer le potentiel d accueil de ces territoires de la quotidienneté demande à anticiper l évolution des dynamiques de fl ux qui s y établiront, autour, notamment des futurs axes de transport collectifs. L articulation urbanisme et transport, fil rouge de l armature urbaine La densification urbaine le long des axes de transports collectifs est inscrite dans les documents cadres qui régissent l évolution du territoire. Ce principe a permis de concrétiser la notion de corridor de déplacement, lieu d implantation privilégié des équipements et des services urbains. Pour autant ce principe doit aujourd hui trouver une transcription plus active et plus volontariste en terme de projet et d organisation urbaine, en interrogeant également les modalités de transformation des quartiers existants vers une ville plus intense (corridors d intensification urbaine). LA CUB 13

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13 La ville en projets, les processus à l œuvre aujourd hui Les grands projets urbains de la métropole bordelaise Depuis dix ans, concomitamment avec la mise en service de la première et deuxième phase du tram, un ensemble de grands projets urbains sont mis en œuvre sur la Communauté urbaine. Amorcés avec la reconquête des espaces publics en association avec le tramway communautaire, ces grands projets sont : L arc de développement durable, et les grands projets de l écocité au centre d agglomération : Euratlantique, Plaine rive droite et Bordeaux maritime. Disposant d un important potentiel foncier au centre de l agglomération, la Ville de Bordeaux et la Communauté urbaine se sont donné pour ambition d accueillir habitants nouveaux à l horizon 2030 dans l hyper-centre de l agglomération. C est l enjeu du projet Ecocité, dont la déclinaison opérationnelle est déjà lancée pour partie autour de trois grands projets : Le projet Euratlantique, opération d intérêt national intéressant les territoires de Bordeaux, Bègles et Floirac. Le projet Plaine Rive Droite, intéressant la ville de Bordeaux et les villes de Floirac, Cenon, et Lormont. Le projet Bassins à flot et Bordeaux maritime, où sont d ores et déjà programmées d importantes opérations d urbanisme. Entre ces trois sites de projet, la Communauté urbaine a programmé la réalisation de deux ouvrages de franchissement du fl euve. Le premier, le pont levant Bacalan-bastide, est en cours de construction, l autre, le franchissement amont de la Garonne dit Jean-Jacques Bosc, est en concertation. Ces deux ouvrages vont aider au positionnement majeur de la rive droite au centre d agglomération. LA CUB 15

14 appel à projet / « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Le Grand projet des villes de Bassens, Cenon, Floirac, Lormont. Constituant l un des plus grands projets de renouvellement urbain à l échelle nationale, ce projet a concerné la réalisation et la réhabilitation de plusieurs dizaines de milliers de logements sur la rive droite, où le tramway a également joué le rôle d un déclencheur de projets. Les grands projets économiques En accompagnement des projets urbains, la Communauté urbaine a initié une politique visant à relancer et requalifier les sites d activités économiques d intérêt métropolitain. Parmi eux, le projet Aéroparc visant à créer un site d accueil des activités aéronautiques de maintenance ou de construction, le projet Ecoparc, dédié aux technologies intéressant les énergies renouvelables et le projet Bioparc. Les Projets communautaires : la politique des centres-villes Parallèlement à ces projets, la Communauté urbaine met en oeuvre depuis 10 ans une politique active de requalifi cation et de renforcement des centralités des communes qui la constituent. Cette politique a permis de renforcer l ancrage local des tissus urbains, conformément à l objectif de ville de proximité inscrit dans les documents cadres. LA CUB 16

15 Le projet agglo campus L université représente un enjeu très important pour la métropole. Inscrite dans l histoire de Bordeaux, l activité universitaire présente des singularités très intéressantes. D abord, celle de sa diversité, qui ne se limite pas aux sciences humaines et au droit, mais qui recouvre également des domaines intéressant la haute technologie et la biodiversité. Ensuite, le partenariat étroit qu elle a pu nouer avec de nombreux laboratoires de recherches en fait une des universités les plus présentes en France sur les transferts de technologies entre l université et le monde entrepreneurial. Enfi n, le fait qu elle se déploie aujourd hui sur le plus grand campus d Europe constitue l un des grands chantiers urbains de l agglomération dans lequel la question du logement est bien sûr posée. Le PLU communautaire aujourd hui Pour accompagner l ensemble de ces projets ainsi que l évolution des tissus urbains existants, la Communauté urbaine dispose du Plan local d urbanisme, concernant les 27 territoires des 27 communes. Ce document, qui propose une approche contextualisée de l évolution du tissu urbain et des formes urbaines, tout en conservant 50% du territoire en secteurs naturels ou agricoles, est aujourd hui opératoire mais doit être révisé, compte tenu à la fois des nouveaux objectifs énoncés en matière de construction de logements, mais également dans un souci de simplifi cation de son usage. L enjeu aujourd hui de l appel à projets logements nouveaux autour des axes de transports publics : L objectif de la démarche n est pas de questionner les projets déjà lancés, mais de déclencher une dynamique de projets innovants et opérationnels autour des axes de transports publics, répondant de manière volontariste et ambitieuse au déficit d offre en logements. C est pourquoi il sera demandé aux équipes de développer leur vision sur l évolution du contexte urbain existant, intéressant les secteurs qui paraissent particulièrement évolutifs à court terme, dans les secteurs d influence du transport pouvant aller jusqu à interroger, bien sûr, la réglementation actuelle si celle-ci est jugée trop contraignante. LA CUB 17

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17 L état des lieux et des questions posées en matière de production de logements sur la Communauté urbaine de Bordeaux aujourd hui. Le bilan de 10 ans de PLH (Plan local de l habitat) : une production de logements qui a réussi à gagner en intensité sur la métropole, mais qui n a pas réussi à enrayer l étalement urbain. La Communauté urbaine a engagé depuis dix ans une politique incitative en matière de construction de logements, qui monte peu à peu en puissance. De logements par an il y a cinq ans, les objectifs de production sont aujourd hui de logements par an si l on veut atteindre les ambitions énoncées en matière d accueil de nouveaux habitants sur l agglomération. Pour autant, la réalisation de ces objectifs se heurte aujourd hui à plusieurs difficultés, en terme de marché immobilier d une part, mais également en terme de capacité à répondre qualitativement aux besoins des populations. C est tout l enjeu de l appel à projets logements. L ambition majeure aujourd hui sur la Cub : produire du logement qui réponde qualitativement aux besoins de la population et au budget des ménages. On constate aujourd hui de graves décalages entre la production courante de logements, dominée par le marché investisseur, et les besoins réels des populations. Cela concerne à la fois les typologies des logements (trop de petits logements inadaptés aux ménages avec enfants), mais également le niveau des loyers en décalage avec les possibilités financières des demandeurs. Cela implique certes des efforts plus importants à dégager en matière de construction de logements sociaux, mais cela interroge également l offre privée, sans parler du marché de la primo accession, qui s est considérablement réduit sur l agglomération, faute de trouver des terrains et de proposer des prix accessibles. LA CUB 19

18 appel à projet / « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Un déficit qualitatif de l offre courante du «produit» logement aujourd hui sur la Cub, à la fois dans la qualité du logement lui-même, dans l image qu il véhicule et dans son rapport à l urbain. Ce décalage entre l offre et la demande se retrouve également dans les aspects qualitatifs du produit logement sur la Communauté urbaine : beaucoup de logements souvent trop petits, pas forcément bien reliés aux centralités urbaines et aux services et pas toujours accessibles aux populations âgées ou vulnérables. Cela impacte l image urbaine de l agglomération, pénalisée par une production trop souvent banalisée, notamment en périphérie, selon des produits «standard». Un débat en filigrane sur la difficulté, dans l agglomération, à produire de la ville habitée dense, tant du point de vue de l impact sur les paysages urbains, de l inscription délicate dans les typologies existantes que, plus simplement, des clivages liés à la culture de l habitat individuel. Les débats en cours sur le projet d agglomération illustrent bien, la compréhension de la nécessité d économiser l espace et de produire des quartiers plus compacts, mais ils montrent également les sensibilités des élus et des habitants à tout ce qui relève des questions de densité et de forme urbaine. Historiquement construite selon un velum assez bas, la ville constituée recèle des exemples intéressants d habitat individuel dense, à travers les échoppes et les maisons de ville mais aussi les cités-jardins comme la cité Frugès à Pessac construite par Le Corbusier. Sans prétendre à généraliser ces formes urbaines dans tous les tissus, le débat urbain montre aujourd hui un besoin de poursuivre une politique de diversification des produits d habitat mais également de formes bâties, pouvant aller sur des projets innovants au plan de la silhouette urbaine, de l architecture et du rapport au paysage. Cette dernière question touche en particulier tout ce qui relève des contacts entre la ville, le grand paysage et ces lisières, dans un rapport ville nature à inventer. LA CUB 20

19 Les objectifs de l appel à projets logements nouveaux : Ceux-ci s inscrivent dans la nécessité de passer à la vitesse supérieure pour répondre aux objectifs quantitatifs énoncés pour la prochaine décennie et la mise en question, de fait, de l appareil productif actuel en matière de construction de logements : capacité à mobiliser du terrain, efficacité des processus opérationnels, réactivité des acteurs publics et de l immobilier. L idée directrice sera bien sûr de faire émerger des projets à forte dominante habitat, mais qui répondent également au souci d une ville mixte et polyfonctionnelle, connectée aux services urbains, quelques soient les sites d intervention proposés. Il est attendu des équipes de concepteurs qu ils intègrent en particulier le triptyque «qualité d usage, performance environnementale et logement accessible à tous» composant les trois piliers des quartiers durables. Bien sûr, il est évidemment attendu de cet appel à projets qu il permette d innover dans la forme urbaine, sa relation à la nature et l espace public, tout en accordant, dès leur conception, la plus grande attention à la faisabilité opérationnelle des projets. LA CUB 21

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21 Interroger les contextes urbains particulièrement évolutifs Cette partie aborde la question des types et des sites d intervention, thèmes de la réflexion stratégique attendue. La description des configurations urbaines et des situations contextuelles constituant les 6 lots de l appel à projets n est pas limitative, mais elle liste des thématiques de projet qui paraissent particulièrement à interroger dans le cadre de la démarche logements. La problématique des voies de faubourg et des pénétrantes urbaines en tissu constitué. Comme beaucoup d agglomérations, la métropole bordelaise souffre d une dégradation du paysage urbain de ses entrées de ville, situation fréquente, voire endémique en France. Ce problème est d autant plus présent sur l agglomération que, contrairement à d autre villes ayant bénéfi cié des plans d embellissement du début du XX ième siècle, l agglomération bordelaise ne dispose pas d entrées de villes ayant fait l objet de plans d alignement ou de composition de type hausmannien. Le paysage des entrées de ville aujourd hui conjugue donc un vocabulaire très routier avec celui d une urbanisation très composite en frange, associant habitats individuels, activités économiques, centres commerciaux et parcelles résiduelles. Les gares et quartier de gares : nouveaux lieux de centralité urbaine Héritages d un positionnement à l écart des centres villes et victimes d un déclin du transport ferroviaire jusqu à ces dernières années, les gares secondaires de l agglomération n ont pas, sauf exception, été le levier de l aménagement de véritables quartiers urbains. La proximité ou la connexion avec du transport public urbain, leur vocation de rabattement et de points multi et intermodaux amène à reconsidérer leur rôle et leur statut dans les polarités nouvelles à créer. LA CUB 23

22 appel à projet / « logements nouveaux autour des axes de transports publics» Les franges des grands espaces naturels et les lisières urbaines La question des limites et du rapport de l urbain aux espaces naturels est aujourd hui clairement posée sur le projet d agglomération. D une part, elle interroge la faisabilité de la constitution d une frange naturelle capable de marquer la limite de l aire urbanisée, d autre part elle interroge également la capacité à donner collectivement une valeur, une fonction aux espaces naturels et aux territoires non urbanisés, c est-à-dire à leur donner la capacité d être gérés et protégés. La difficulté pour l agglomération à initier des modes de protection, de gestion et de valorisation de ses grands espaces naturels amène à se poser la question de leurs franges et à y créer de la valeur. Dans un contexte où le rapport à la nature est précieux, deviennent eux-mêmes précieux ces espaces de contact, aujourd hui peu structurés et fragiles entre la nature et la ville. Les grands sites monofonctionnels d activités, d enseignement et de recherche. Situés dans l orbite prioritaire des secteurs à desservir parce que très pourvoyeurs en déplacements liés à l emploi et aux études, ces grands secteurs posent aujourd hui la question de leur capacité à faire ville. Paradoxalement, le fait d avoir desservi le campus par le tram n a pas renforcé l attraction de ce site pour y installer des fonctions urbaines mixtes et plus diversifiées. Il en est de même pour certains grands sites d activités, ayant vécu par ailleurs les aléas liés à l évolution de l emploi industriel. C est pourquoi, aujourd hui, se pose la question de sortir ces sites d une vocation trop mono spécialisée, peu propice à leur évolution. LA CUB 24

23 Les grands sites commerciaux desservis par les transports publics. Classée parmi les plus pourvues des agglomérations françaises en grandes surfaces commerciales rapportées au nombre d habitants, la Communauté urbaine de Bordeaux se trouve de fait abondamment pourvue en espaces dédiés à la fonction commerciale, plus ou moins récents, plus ou moins bien aménagés, porteurs d une image souvent banalisée et peu valorisante, et dont la caractéristique commune est l abondance de la surface consommée et bien sur la vocation monofonctionnelle dédiée au commerce. Représentant un gisement foncier très important, ces grandes surfaces commerciales, sont également une opportunité majeure pour y créer de la ville polyfonctionnelle, de par la valeur de centralité qu elles peuvent renfermer. Les secteurs pavillonnaires évolutifs. La question du devenir des secteurs pavillonnaires est clairement posée aux abords des transports collectifs, souvent d ailleurs par le biais d opération de remembrement du fait d initiatives privées. Sur le territoire communautaire, elle concerne en premier lieu les secteurs pavillonnaires dits de première génération et interroge leur capacité à se renouveler spontanément sur eux-mêmes, dans un objectif d économie d espace et d évolution vers un tissu plus mixte ou de faire l objet d opérations d ensemble. LA CUB 25

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