Tous droits de reproduction, d adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés pour tous pays.

Transcription

1

2 Edilivre Éditions APARIS (Collection Tremplin) 175, boulevard Anatole France 9300 Saint-Denis Tél. : Fax : mail : actualites@edilivre.com Tous droits de reproduction, d adaptation et de traduction, intégrale ou partielle réservés pour tous pays. ISBN : Dépôt légal : Décembre 011 Edilivre Éditions APARIS, 011

3 BOUREMANA DONIA Master AMI 010/011 Numéro de dossier : L INTERNATIONALISATION DU PROPERTY MANAGEMENT Professeur correcteur : C. CUNY Directeur Scientifique : C. CUNY 1

4 SOMMAIRE INTRODUCTION P.3 I. L EVOLUTION DE L IMMOBILIER ET DE SON MARCHE P.4 1) Evolution des actifs immobiliers P.4 ) Un marché de l immobilier mondialisé P.6 3) Des besoins généralisés P.9 4) L immobilier : une solution aux enjeux démographiques P.10 et économiques II. DE NOUVEAUX ACTEURS, DE NOUVELLES STRATEGIES P.13 1) Les fonds d investissements P.13 ) Les stratégies d investissement P.14 3) Le poids des investisseurs étrangers en France P.16 III. UNE GESTION DIFFERENCIEE QUI TEND A SE GLOBALISER P.19 1) Un modèle importé : du gestionnaire locatif au property manager P.19 ) L influence de l international sur les structures P.1 de property management 3) Exemples d internationalisation P. CONCLUSION P.4 SYNTHESE P.5 REMERCIEMENTS P.9 ANNEXES ET RESSOURCES DOCUMENTAIRES P.30

5 INTRODUCTION Le contexte immobilier français n a cessé d évoluer. Le marché de l immobilier d entreprise français a connu de réelles mutations depuis les années , sous l impulsion britannique (depuis cette périodes, mais également par vagues depuis) notamment, mais la nationalité des acteurs s est peu à peu élargie pour devenir internationale, quelques fois multinationale. Ces acteurs ont importé avec eux leurs méthodes nouvelles, leurs savoir-faire différents, mais aussi leurs exigences et une demande de réponses et de solutions à de nouveaux besoins toujours plus conséquents et diversifiés. Après l ère de la financiarisation des années 1990, et son intégration complète, à la fois dans le marché immobilier, mais également dans les modes de fonctionnement des acteurs. Une mutation du secteur et des métiers s est donc opérée par le biais de cette internationalisation, et la question principale en ce qui concerne la gestion de bien, ou property management est de savoir, par quelles voies, et dans quelles mesures, elle a affecté ce métier car il est bien évident que l administration de bien, telle qu on la concevait avant cette vague, a bel et bien disparu. L évolution du secteur a débuté par l évolution de l immeuble en lui-même, à laquelle se sont ajouté une mondialisation du marché, et l apparition de besoins qui se sont globalisés. Il faudra également, dans un second temps, considérer le rôle de l immobilier dans les stratégies qui le considèrent comme solution à des enjeux de société, enjeux qui sont quasiment les même dans tous les pays développés, mais qui font leur apparition dans les pays dits «émergents». Le property management s est également transformé par la présence de nouveaux mandants, internationaux, et leurs stratégies, toutes aussi intégrées dans une stratégie mondiale. Ces investisseurs peuvent être différents, avec des stratégies différentes. Il est intéressant de constater que leur présence n a cessé de croitre en France (jusqu au repli du à la crise financière), et de regarder leurs poids sur le marché immobilier tertiaire français. Enfin, nous considèrerons comment les mutations combinées de l actif tertiaire, des investisseurs et de leurs stratégies ont changé les modes d administration des biens. Ils ont, certes, changé les méthodes de travail et le métier du gestionnaire, en élargissant, complexifiant et professionnalisant ses compétences. Mais ces éléments ont également modifié le paysage du marché du conseil immobilier, dans lequel le property management est intégré. De nouvelles structures, qui s internationalisent, et un marché français qui se concentre par les actions de ces nouveaux groupes mondiaux. 3

6 I. L évolution de l immobilier et son internationalisation : L immobilier d entreprise français, francilien notamment, n a cessé d évoluer durant les cinquante dernières années. Les acteurs internationaux ont toujours joué un rôle prépondérant dans cette évolution, que ce soit du point de vue de l actif immobilier, ou du point de vue du marché immobilier. 1) Evolution des actifs immobiliers En France, la typologie de l immeuble de bureau et la constitution d un parc sont apparues dans les années , avec beaucoup de retard par rapport aux pays anglo-saxons. Au début des années 1950, le marché de bureaux (principalement en Ile- De-France) est fortement lié au marché du logement, par les changements d affectation de logements en bureaux. Il s avère alors que le parc de bureaux est très inadapté, et pas fonctionnel (en terme d espaces et de localisation). Ce problème de taille va alors être pris en compte par les pouvoirs publics, qui prennent conscience de l insuffisance du renouvellement du parc tertiaire. De plus, dès les années 1960, la réalité des entreprises va être radicalement transformée, et on passe alors d un modèle entrepreneurial à un regroupement et une concentration de firmes à l image des grandes firmes américaines. Les pouvoirs publics mettent donc en place un ensemble de mesures architecturales et urbaines, pour encourager ce renouvellement qui se voudra desserré et décentralisé, dans un objectif de lutte contre la densification parisienne, objectif qui ne se réalisera pas. Les transformations de logements en bureaux, malgré les dispositions de la loi du 1 er septembre 1948, se poursuivent à un rythme soutenu. Au milieu des années 1960, des dispositions sont prises pour la construction et l utilisation de locaux de bureaux à Paris et en Région Parisienne (comme l opération de La Défense qui a débuté en 1958 ou la Part-Dieu à Lyon en 1968). C est l époque de l initiation des acteurs à la promotion privée de bureaux neufs et à la constitution d un marché locatif de bureaux. Cette promotion des marchés locatifs va être fortement influencée par l arrivée des opérateurs britanniques, comme la société Richard Ellis (fondée en 1873). Ils vont alors importer de nouveaux montages financiers et économiques en promouvant de vrais marchés locatifs et en développant des opérations immobilières locatives en gardant la pleine propriété. En France, le métier de promoteur de bureaux n existe pas encore, et le risque est toujours porté par les banques, et non par le promoteur. Les britanniques prennent très vite la mesure du potentiel francilien, particulièrement aux rendements potentiellement élevés du marché locatif de bureaux (comparés aux rendements londoniens). Ils vont donc lancer des programmes de bureaux neufs locatifs «en blanc» et la présence de ces opérateurs britanniques va connaître une croissance exponentielle jusqu en 1973 : plus de deux cents à Paris et une cinquantaine en Province. On pourra citer les rénovations d immeubles de bureaux dans le quartier George V ou avenue Montaigne, mais également la construction des tours Les 4