Le Bilan Patrimoine Habitat

Transcription

1 Le Bilan Patrimoine Habitat Contenu, exigences, processus et outils Référentiel Millésime 2011 Mise à jour mars 2014 Le présent référentiel détermine le contenu et les limites de la prestation BPH. Il est à destination du diagnostiqueur BPH habilité de manière à formaliser son intervention opérationnelle et du demandeur qu il soit propriétaire ou maître d ouvrage de manière à mieux appréhender le processus de réalisation. La mission Bilan Patrimoine Habitat est accessible aux professionnels habilités par CERQUAL et ayant suivi une formation à la méthodologie présentée ainsi qu aux outils associés. Reproduction interdite sans autorisation de l auteur. 1

2 SOMMAIRE 1 INTRODUCTION OBJECTIF DU REFERENTIEL BPH DOMAINE D APPLICATION L OFFRE «BILAN PATRIMOINE HABITAT» (BPH) LES DEFINITIONS UTILES LE PROCESSUS BPH L OBSERVATOIRE BILAN PATRIMOINE HABITAT LE DIAGNOSTIQUEUR BPH Rôle de CERQUAL Rôle et fonctionnement de la Commission diagnostiqueurs BPH Etapes préalables à la mise à disposition d un diagnostiqueur BPH habilité Le processus de visite L échantillonnage Accès à l ensemble immobilier LE RAPPEL DOCUMENTAIRE LE BILAN TECHNIQUE DU BPH Les champs couverts Le mode de diagnostic La notation Les réserves émises par le diagnostiqueur BPH Les limites Les mesures Renseignements complémentaires concernant le bilan technique LES AUTRES OBLIGATIONS DU DEMANDEUR LES LIENS ENTRE LE BPH ET LES CERTIFICATIONS Rappel des principes Communication du BPH Les étapes de réalisation du Bilan Patrimoine Habitat Relations entre les résultats du Bilan technique et les certifications MODULE ACCESSIBILITE SPECIFICITE DU BILAN PATRIMOINE HABITAT COPROPRIETE DIAGNOSTIC ACOUSTIQUE SIMPLIFIE (OPTION) Méthode d échantillonnage Matériel de mesure Méthodologie Correction des mesures en fonction de la réverbération COMPLEMENT AU REFERENTIEL POUR LES DOM Détail des points faibles liés à l exposition à l eau Adaptation de la sécurité incendie Diagnostic «présomption de présence de nuisibles» Autres adaptations ANNEXE 1 PREPARATION DES VISITES ANNEXE 2 RAPPEL DOCUMENTAIRE ANNEXE 3 ATTESTATION DE PASSAGE ANNEXE 4 GUIDE D EVALUATION DES CONSTITUANTS

3 1 INTRODUCTION L offre «Bilan Patrimoine Habitat» 1 est le fruit des travaux initiés par l Association QUALITEL dans le cadre de la conception des certifications «Patrimoine Habitat» et «Patrimoine Habitat & Environnement» applicables à l Habitat existant. Le Bilan Patrimoine Habitat est un état des lieux nécessaire pour engager une démarche de certification Patrimoine Habitat, Patrimoine Habitat & Environnement, Patrimoine Copropriété ou Patrimoine Copropriété & Environnement (certification de produit au sens de la loi du 3 juin 1994 accompagnant des travaux de réhabilitation et/ou d'amélioration) mais c est aussi un produit de référence permettant à un propriétaire d analyser et de caractériser techniquement son patrimoine immobilier dans une vision stratégique. Basé sur une méthodologie publiée en fonction de laquelle les bâtiments vont être examinés, le Bilan Patrimoine Habitat a pour vocation : D établir un état des lieux sur la base de principes validés par les différents intervenants qu ils soient professionnels, propriétaires ou occupants : consensus sur l outil d analyse et la référence adoptée, De mettre en avant les points forts et les points faibles des bâtiments d habitation sur la base de points de contrôle identifiés et connus préalablement : transparence de la méthode et du processus, D examiner le bâtiment selon une trame systématique permettant d identifier la qualité technique du patrimoine : appréhension de l état de celui-ci pour cibler les démarches de progrès, D établir une relation claire entre le diagnostiqueur BPH et le propriétaire concernant les modalités et le principe de l examen des bâtiments : clarté de l appréciation D identifier au travers de l examen technique et de l appréciation de l état de conservation, les qualités complémentaires que sont le confort, la qualité d usage ou encore les performances dans différents domaines (acoustique, thermique, sécurité incendie ) De donner au propriétaire les éléments d aide à la décision dans une optique de certification. Le Bilan Patrimoine Habitat est aussi un outil d évaluation de la qualité technique valable pour des patrimoines immobiliers importants répartis sur de nombreux sites ou pour l évaluation d un bâtiment isolé. L appréciation est réalisée à partir d un système de notation unique permettant de mesurer et de faire des choix dans une logique homogène. 2 OBJECTIF DU REFERENTIEL BPH Le référentiel Bilan Patrimoine Habitat a pour objectif de présenter et de décrire le contenu de l offre, le cadre et les modalités de réalisation d un BPH. Destiné aux diagnostiqueurs BPH qui vont réaliser cette prestation et aux clients qui vont la commander, ce document est le socle de la relation contractuelle qui va lier les deux parties. Le Bilan Patrimoine Habitat est un outil d évaluation simplifié basé sur une règle d examen transparente, il ne peut prendre la place d outils d investigation plus complexes dont l usage sera utile pour compléter l information du propriétaire dans le cas où il existerait certains risques ou des besoins complémentaires dans différents domaines techniques. Le référentiel Bilan Patrimoine Habitat spécifie le domaine d application et les modalités pratiques de réalisation de la prestation, il détermine le mode de diagnostic et le modèle de rendu et fournit la règle d évaluation de l ensemble immobilier. Le propriétaire ou la copropriété réalisant un Bilan Patrimoine Habitat sur un bâtiment doit obtenir la prestation décrite dans le présent document. 1 Le Bilan Patrimoine Habitat est une marque déposée 3

4 3 DOMAINE D APPLICATION Le Bilan Patrimoine Habitat concerne les immeubles ou résidences de maisons individuelles groupées de plus de 10 ans d âge, considérés dans leur ensemble, qu'ils soient en pleine propriété ou en copropriété (sont donc exclus les logements considérés isolément). 4 L OFFRE «BILAN PATRIMOINE HABITAT» (BPH) L accès aux certifications «Patrimoine Habitat», «Patrimoine Habitat & Environnement», «Patrimoine Copropriété» ou «Patrimoine Copropriété & Environnement» suppose en préalable la réalisation du Bilan Patrimoine Habitat (le Bilan Patrimoine Habitat est une marque déposée) dans le strict cadre du processus exprimé dans le référentiel. Le Bilan Patrimoine Habitat peut cependant être réalisé en dehors de toute démarche de certification (sauf cas de l île de la Réunion) et comporte dans tous les cas deux volets : Le bilan technique, Le rappel documentaire Le BPH inclut des relevés permettant d identifier les éléments constitutifs du bâti et des installations relatives à la performance énergétique du bâtiment. Ces relevés seront utilisés par la suite dans le cadre du module EPE (Estimation de la Performance Energétique) utilisé pour caractériser la performance énergétique des opérations non soumises à la réglementation thermique globale. 1 Le bilan technique, support de la visite et des notations, caractérise l état de conservation du bâtiment et fait le point sur ses diverses performances (ou contre-performances) dans les principaux domaines couverts par la certification. Accompagnant le bilan technique remis au demandeur, le rappel documentaire (cf. Annexe 2) est un document précisant les obligations en terme d entretien, de maintenance, de sécurité auxquelles devra se conformer le Maître d ouvrage en vue de l obtention d une certification pour son opération. Dans ce cas ce document serait à renvoyer signé à CERQUAL, au plus tard lors de la réalisation de l évaluation provisoire prévue dans le cadre du processus de certification. Le Bilan Patrimoine Habitat Le bilan technique Etat + des lieux de l ensemble immobilier Rappel documentaire Obligatoire Obligatoire Le Bilan Patrimoine Habitat représente : Un bilan technique + un rappel documentaire, Le bilan technique est réalisé sur les espaces extérieurs, le clos, le couvert, les parties communes et les logements, 5 à 10 % des logements sont visités 2, Le constat technique est visuel sans démontage, ni sondage destructif, Le bilan technique fait l objet d un rapport de synthèse par bâtiment ou par entité si le patrimoine est homogène, auquel est joint le rappel documentaire. 1 Dans le cadre des certifications «Patrimoine Copropriété» et «Patrimoine Copropriété & Environnement», la réalisation de l EPE n est pas requise. Le diagnostiqueur BPH n effectuera donc pas les relevés liés. 2 Dans le cadre de la copropriété, le Bilan Patrimoine Habitat ne concerne pas les logements. 4

5 Le «Bilan Patrimoine Habitat» comporte une option «diagnostic acoustique simplifié». Il s agit d un bilan de la qualité acoustique du bâtiment, réalisé au moyen de mesures simplifiées, de constats visuels et d avis des occupants. Il se veut être un outil d aide à la décision, et ne substitue en aucun cas à un diagnostic acoustique normalisé qui permet de définir la performance du bâtiment avant travaux ne devant pas être dégradée. Il permet au Maître d ouvrage d avoir une première approche de la qualité acoustique de son bâtiment et ainsi d envisager les améliorations à apporter. La réalisation du «Bilan Patrimoine Habitat» est confiée à un diagnostiqueur BPH compétent, préalablement sélectionné comme indiqué dans les pages suivantes, il est inscrit annuellement sur un tableau d habilitation tenu par CERQUAL. Le diagnostiqueur BPH a été préalablement formé à la réalisation du Bilan Patrimoine Habitat ; il est cependant indépendant de CERQUAL et exprime les notations sous sa pleine et entière responsabilité. Le diagnostiqueur BPH qui réalise le Bilan Patrimoine Habitat pour le compte du Demandeur consigne ses observations techniques dans le rapport de visite ad hoc. Le bilan technique support de la visite est le reflet des rubriques du référentiel de certification et intègre notamment les différents points de diagnostic qu il y a lieu d examiner sur l immeuble. Le rapport de synthèse Bilan Patrimoine Habitat peut être conforté par les propres supports du diagnostiqueur BPH et attestera de la prestation réalisée auprès du donneur d ordre. 5 LES DEFINITIONS UTILES Auditeur Avn BPH Commission diagnostiqueurs BPH DDASS Diagnostic Diagnostics réglementaires Diagnostiqueur BPH DPE EPE Maîtrise d œuvre Professionnel missionné par CERQUAL pour auditer les aspects organisationnels et de management de l opération. Il dispose d une forte expérience opérationnelle en matière d habitat existant, singulièrement sur le thème de la réhabilitation, et a la connaissance des mécanismes et processus Qualité Surface des baies vitrées, orientées d Est / Sud-est à Ouest / Sud-ouest via le Nord, et comptée en tableau, exprimée en m² BPH signifie Bilan Patrimoine Habitat, ce bilan correspond à l examen général simplifié de l état de conservation d une construction, à l appréciation de ses qualités de confort et d usage et au recensement de ses caractéristiques de gestion notamment Organe permettant à CERQUAL de veiller à la qualité du réseau des diagnostiqueurs BPH ainsi qu à son suivi Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales Recensement des différents dysfonctionnements, détermination de leur cause et préconisation de solutions Les diagnostics réglementaires exigibles (comme le plomb par exemple) ne font pas partie du Bilan technique réalisé dans le cadre du BPH mais sont recensés dans le cadre du rappel documentaire, le propriétaire doit donc être en conformité avec la réglementation et à jour de ses obligations Professionnel habilité par CERQUAL sur la base de sa formation initiale, de son expérience et de ses compétences pour réaliser le BPH Diagnostic de Performance Energétique Estimation de la Performance Energétique, méthode d appréciation des qualités thermiques d un ensemble immobilier, marque déposée Le maître d'œuvre, pour la partie relative au marché de travaux, est une personne physique ou morale qui, de par sa compétence, peut être chargée par le maître d'ouvrage (cf. NF P03-001) : - de l'assister pour la consultation des entreprises et pour la conclusion du ou des marchés avec le ou les entrepreneurs, - de diriger l'exécution du ou des marchés de travaux, 5

6 Maître d ouvrage MOUS OPAH OPATB CERQUAL P PIG Propriétaire PSP R Réhabilitation Rénovation SCHS - de l'assister pour la réception des ouvrages et le règlement des comptes avec les entrepreneurs, Note : la fonction de maîtrise d'œuvre peut notamment être exercée par les architectes. Personne physique ou morale, désignée par ce terme dans les documents du marché et pour le compte de qui les travaux ou ouvrages sont exécutés (cf. NFP03-001) Maîtrise d Œuvre Urbaine et Sociale Opération Programmée d Amélioration de l Habitat Opération Programmée d Amélioration Thermique des Bâtiments CERQUAL élabore et délivre les certifications du logement existant qu il soit collectif ou individuel groupé au travers de deux certifications : Patrimoine Habitat et Patrimoine Habitat & Environnement Périmètre de plancher bas des logements donnant strictement sur l extérieur, exprimé en mètres Programme d Intérêt Général Personne physique ou morale disposant de la propriété d un bien immobilier Plan stratégique de Patrimoine (au travers de deux circulaires de décembre 2001 et mai 2002, l Etat a incité les bailleurs sociaux à se doter de PSP dans la cadre de la politique du logement social) Rapport de la surface des parois horizontales ou en pente, en contact avec l extérieur, un comble, un vide sanitaire, un terre plein ou un local non chauffé, à la surface habitable. (Les parois en pente sont comptées par leur projection horizontale). Rapport sans unité La réhabilitation concerne les travaux d'amélioration générale, de mise en conformité (avec les règlements de l'époque de construction) ou de mise aux normes (normes de confort électrique et sanitaire, chauffage, isolation thermique et phonique, etc.) d'un logement ou d'un bâtiment ; une réhabilitation peut comporter un changement de destination de l'ouvrage ; elle implique une coordination des travaux à réaliser et comporte une part significative d investissement ainsi qu'une phase préalable d analyse technique, environnementale et financière. Elle se traduit au final par une augmentation significative de la valeur vénale du bâtiment Remise à neuf ou restitution d'un aspect neuf ; travail consistant à remettre analogue à son état d'origine un bâtiment ou un ouvrage dégradé par l'usure due au temps et aux intempéries, voire par la malveillance ; rénovation sous-entend maintien de la fonction antérieure de l'ouvrage ; une rénovation ne comporte pas ou peu d investissement ; elle correspond généralement à un scénario patrimonial dit «fil de l eau». Service Communal d Hygiène et de Santé Sh Surface habitable des logements, exprimée en m² 6

7 6 LE PROCESSUS BPH Le schéma ci-après présente le processus général «Bilan Patrimoine Habitat» et le cheminement que le propriétaire devra suivre pour le faire réaliser. CERQUAL, filiale de QUALITEL, propriétaire des marques de certification «Patrimoine Habitat», «Patrimoine Habitat & Environnement», «Patrimoine Copropriété» et «Patrimoine Copropriété & Environnement» recense, habilite et suit qualitativement le réseau des diagnostiqueurs. Les diagnostiqueurs inscrits annuellement sur un tableau d habilitation sont missionnés, soit par CERQUAL pour le compte du propriétaire soit directement par le propriétaire dans le cadre d une relation contractuelle définissant les obligations réciproques (cette dernière option n est pas disponible pour l île de la Réunion). Le diagnostiqueur organise sa prestation, gère l ensemble de ses rendez-vous en concertation avec le propriétaire et réalise son BPH en fonction des conditions et contraintes négociées par ce dernier mais selon le présent référentiel. Après réalisation de la mission, le propriétaire se dirige ou non vers une demande de certification. Sur ce point, seul CERQUAL est compétent. Association QUALITEL CERQUAL CERQUAL missionne un diagnostiqueur Ou Le propriétaire sélectionne le diagnostiqueur Tableau d habilitation des diagnostiqueurs BPH Le diagnostiqueur réalise le BPH Le BPH Bilan Patrimoine Habitat Observatoire Bilan Patrimoine Habitat Le bilan technique + Rappel documentaire Etat initial Issu du BPH Processus de Certification Aide à la décision, Stratégie patrimoniale 7

8 7 L OBSERVATOIRE BILAN PATRIMOINE HABITAT Dans le cadre de sa mission d intérêt général, QUALITEL met en place un observatoire Bilan Patrimoine Habitat dont l objet est de mieux connaître les caractéristiques, particularités et performances de l Habitat Existant en France. Avec l accord du Propriétaire et dans le respect des recommandations de la CNIL, le BPH sera communiqué à l Association QUALITEL de manière à l intégrer à l observatoire QUALITEL Bilan Patrimoine Habitat. Les fichiers feront l objet d une déclaration auprès de la CNIL afin de satisfaire aux obligations de la Loi du 06/01/1978. Les fichiers ayant faits l objet d une déclaration préalable pourront être communiqués à QUALITEL. Le Propriétaire qui ne souhaite pas que ces données soient communiquées à QUALITEL devra manifester son refus de manière expresse. 8 LE DIAGNOSTIQUEUR BPH La qualité finale du «Bilan Patrimoine Habitat» repose sur la qualité des outils et des méthodes mais fondamentalement sur la compétence des professionnels qui interviendront dans sa réalisation. Pour mieux maîtriser la qualité des prestations et du processus, CERQUAL met en place un réseau de diagnostiqueurs BPH agréés et indépendants, habilités à réaliser le «Bilan Patrimoine Habitat» et en assure le suivi qualitatif. Les diagnostiqueurs BPH membres de ce réseau sont des professionnels dont la compétence a été évaluée préalablement et qui font l objet d un suivi qualitatif de la part de CERQUAL. Leur activité doit être couverte par une assurance contre les conséquences de leur responsabilité professionnelle. Ils ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance ni avec le ou les propriétaires ou leurs mandataires qui font appel à eux, ni avec une entreprise susceptible d'effectuer des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels ils réalisent le «Bilan Patrimoine Habitat». 8.1 ROLE DE CERQUAL Pour mener à bien la tâche de constitution et de suivi du réseau des diagnostiqueurs BPH, CERQUAL créé la «Commission diagnostiqueurs BPH» chargée de procéder à la sélection, au suivi et au maintien des habilitations attribués aux membres du réseau. Cette mission se réalise dans le cadre des procédures qualité de CERQUAL. Le comité est composé de deux représentants membres d une profession faisant partie des domaines de l Architecture, de l ingénierie ou du contrôle technique, d un représentant des propriétaires immobiliers, du Directeur de CERQUAL et de représentants de la Direction des études et recherches et de la Direction de la certification de CERQUAL. Les professionnels sont inscrits sur un tableau d habilitation mis à la disposition des demandeurs sur le site Pour procéder à l établissement d un Bilan Patrimoine Habitat, le demandeur a deux options : soit il demande à CERQUAL de missionner un diagnostiqueur pour lui soit il choisit sur cette liste le ou les opérateurs de son choix et contracte directement avec eux. Etapes du processus «diagnostiqueurs» Candidature Formation Inscription provisoire Habilitation Suivi et maintien de l habilitation Evaluation Contrôle continu Formation annuelle Commission diagnostiqueurs 8

9 8.2 ROLE ET FONCTIONNEMENT DE LA COMMISSION DIAGNOSTIQUEURS BPH La Commission diagnostiqueurs BPH est l organe permettant à CERQUAL de veiller à la qualité du réseau des diagnostiqueurs BPH ainsi qu à son suivi. Les décisions relatives à ces professionnels sont prises au sein de cette instance. La Commission se réunit autant que nécessaire, ses décisions se prennent à la majorité des membres présents. Elle est présidée par la Direction de la certification. 8.3 ETAPES PREALABLES A LA MISE A DISPOSITION D UN DIAGNOSTIQUEUR BPH HABILITE L établissement du Bilan Patrimoine Habitat (BPH) requiert une compétence générale. Cette partie décrit les conditions nécessaires pour qu une personne devienne diagnostiqueur BPH agréé par CERQUAL, ainsi que les conditions de suivi, de maintien et de suppression de cette habilitation (habilitation nominative). CERQUAL assure la formation initiale et permanente des diagnostiqueurs BPH intervenant dans le cadre du BPH, avant toute intervention opérationnelle. CERQUAL a en charge l organisation et la réalisation des stages de formation (qualification initiale ou suivi de compétences en cas de mise à jour du référentiel) La sélection, le suivi et le contrôle du diagnostiqueur BPH Sélection CERQUAL a en charge la sélection des candidats sur la base d un dossier de candidature et de compétence. Le diagnostiqueur BPH postulant fait acte de candidature auprès de CERQUAL. Il complète le dossier de candidature et fournit toutes les pièces demandées par CERQUAL. Le candidat doit justifier au minimum d une formation dans le domaine du bâtiment ainsi que de la sécurité incendie. Le candidat doit justifier d une expérience professionnelle suffisante dans le domaine de l existant (expertise, diagnostic, maîtrise d œuvre ou contrôle technique), à valider par CERQUAL. A l appui d un curriculum vitae documenté, le candidat renseigne le dossier de candidature et justifie sa compétence dans le domaine du diagnostic par son expérience. Après analyse de la candidature, CERQUAL présente sa candidature à la Commission BPH pour validation de sa participation à la formation. Formation CERQUAL définit et valide un programme de formation. Le candidat suit obligatoirement cette formation, dispensée par CERQUAL, au cours de laquelle il est informé des procédures d intervention vis-à-vis des clients. La formation donne lieu à une évaluation. Son résultat est pris en compte pour l habilitation provisoire. Décision d habilitation A l issue de la formation, le diagnostiqueur BPH est inscrit sur le tableau d habilitation de manière provisoire. Son inscription définitive est obtenue après validation, a minima, de ses trois premiers diagnostics. Le cas échéant, ces diagnostics corrigés sont envoyés au demandeur avec la mention «Annule et remplace» le rapport précédent. En effet, le rapport BPH finalisé est nécessaire au processus de certification du bâtiment. L habilitation définitive est entérinée par la commission diagnostiqueurs BPH. Suivi et maintien de la compétence des diagnostiqueurs BPH Afin de maintenir la compétence des diagnostiqueurs BPH habilités, ceux-ci doivent obligatoirement : Participer une fois par an à une réunion d échanges et de partage d expériences sur les missions réalisées ; Assister aux éventuelles sessions de formation, lors de la mise en place d une nouvelle version du référentiel ou de nouvelles procédures d intervention, avant de pouvoir effectuer un Bilan Patrimoine Habitat selon ces nouvelles dispositions. Ces formations peuvent être intégrées aux réunions annuelles ; 9

10 Faire l objet d une évaluation annuelle de la capacité à réaliser la prestation. Celle-ci consiste en une vérification technique du rapport BPH qui peut éventuellement être complétée par un accompagnement lors de la réalisation d un Bilan Patrimoine Habitat. En fonction du résultat de cette évaluation, CERQUAL peut demander un nouveau rapport pour vérification et/ou un plan d actions correctif Suppression de l habilitation CERQUAL, après consultation de la Commission BPH, peut retirer l habilitation d un diagnostiqueur dans les situations suivantes : Absence à la réunion annuelle ; Absence aux sessions de formation ; Evaluation de la capacité à réaliser la prestation non concluante ; Tout écart de comportement signalé et avéré, Tout non-respect du contrat diagnostiqueur BPH, du référentiel et des règles générales de la marque Bilan Patrimoine Habitat, Un diagnostiqueur BPH peut se voir retirer son habilitation en cas d absence d activité sur une période supérieure à 12 mois. La suppression de l habilitation entraîne une mise à jour des tableaux d habilitation et l interdiction de contractualiser de nouveaux BPH. 8.4 LE PROCESSUS DE VISITE La préparation des visites Le processus décrit ci-après est la démarche recommandée de préparation des visites que le diagnostiqueur BPH peut librement adapter en fonction des particularités du site (importance, contexte, organisation du propriétaire). Des documents d aide à l organisation de cette étape de la mission figurent en annexe 1, ils concourent à la maîtrise de la qualité finale du produit. Le Propriétaire, le Maître d ouvrage ou CERQUAL, après avoir missionné le diagnostiqueur BPH, transmet les coordonnées de la personne chargée au sein de ses services (siège, antenne ou agence locale) du déroulement du bilan technique. Cette personne, outre sa fonction et sa bonne connaissance technique du site, est chargée de réunir et de présenter, pour le compte du Demandeur, l ensemble des documents et démarches préalables aux visites, et notamment : Un plan masse de l ensemble immobilier ou du groupement de maisons individuelles, La répartition typologique des logements (par bâtiment, par cage), Les plans éventuels des principaux types et configurations de logement, La liste des logements vacants (logements visités en priorité), L échantillon de logements sélectionnés, vacants et occupés, représentatif des caractéristiques propres de l ensemble immobilier, L information générale 1 adressée à l ensemble des habitants (locataires ou copropriétaires) sur la démarche entreprise de bilan et/ou de certification, le cadre (délais, informations, compte-rendu éventuel ) et les objectifs poursuivis par la Maîtrise d Ouvrage, L information particulière 2 adressée aux habitants susceptibles d être sélectionnés pour la visite technique de logements occupés, Une attestation nominative1 (le cas échéant, mais ce n est pas une obligation) de mission pour le Diagnostiqueur BPH et chacune des personnes de son équipe chargée de réaliser les visites techniques à présenter aux occupants des logements visités susceptibles de le demander. 1 Exemple : Lettre type A, annexe 1 2 Exemple : Lettre type B, annexe 1 10

11 Eventuellement, l accès aux locaux requis pour le diagnostic acoustique simplifié (locaux superposés, accolés, soumis à des nuisances sonores des équipements collectifs : chaufferie, ascenseurs, etc., des nuisances sonores extérieures : routes, voies, ferrées, etc.) Il est important que le responsable du maître d ouvrage soit bien informé des objectifs de la démarche et qu il participe activement aux actions de sensibilisation et d information des habitants menées par le Propriétaire ou Maître d Ouvrage en préalable ou indépendamment de toute démarche de Certification ainsi que des avantages et bénéfices attendus pour le Propriétaire et ses résidents. Cette personne est également apte à répondre à toute difficulté survenant lors de la visite, et doit notamment s assurer des bonnes conditions d accès aux divers locaux techniques (locaux vide-ordures, caves, toitures accessibles, local machinerie ascenseurs, ) ainsi qu à l ensemble des parties communes 2. Idéalement dans un délai de 2 à 3 semaines tout au plus avant le déroulement des visites, sur rendez-vous préalable (lorsque la distance le permet) ou sur la base du dossier qui lui a été adressé, le diagnostiqueur BPH valide le fait que les éléments réunis lui permettent d engager sa mission et confirme la (les) date(s) de son intervention. Les occupants des logements sélectionnés, préalablement avertis, communiquent à la personne désignée par le demandeur, le ou les rendez-vous possibles sur une feuille de rendez-vous 3 regroupant, dans la mesure du possible, les logements au sein d un même bâtiment et d une même cage. En cas de défaillance d un ou plusieurs occupants le jour de la visite, le Demandeur veillera à ce qu un certain nombre de rendez-vous supplémentaires puissent être assurés. Cette feuille de rendez-vous est communiquée au diagnostiqueur BPH au plus tard, 48 heures avant la date prévue de visite sur le site. 8.5 L ECHANTILLONNAGE L appréciation technique d un ensemble immobilier dans sa globalité doit être opérée sur la base de deux principes : Une exhaustivité pour ce qui est des parties communes intérieures et extérieures (sauf à ce qu il existe des éléments strictement répétitifs, le diagnostiqueur BPH est autorisé dans ce cas à procéder par échantillonnage). Une appréciation par échantillonnage pour ce qui concerne les logements proprement dit. La constitution de l échantillonnage se réalise en fonction des exigences précisées au sein de ce paragraphe et par rapport aux contraintes locales (accès aux logements notamment). Pour un ensemble immobilier homogène, les solutions peuvent être multiples comme par exemple examiner un bâtiment de manière approfondie puis valider les informations par sondage sur les autres bâtiments qui composent le groupe. Pour les logements, il est fixé un taux de visite compris entre 5 et 10 % des logements en fonction des besoins de visite, avec un minimum de 2 logements par bâtiment pour les bâtiments de plus de 6 logements Règle d échantillonnage des logements collectifs Qu il s agisse d un immeuble collectif ou de maisons individuelles groupées, il faut au minimum visiter un logement par type (T1, T2, T3 ) pour l établissement du bilan technique et ceci dans le cadre de l objectif global fixé à 5 / 10 % du nombre total de logements de l ensemble immobilier. Ce taux de visite est celui retenu pour la certification, il doit être respecté sauf cas de force majeure. 4 Concernant les relevés nécessaires à l estimation de la performance énergétique, la règle d échantillonnage a pour objet de définir les logements qui vont être étudiés de manière approfondie (relevé de caractéristiques techniques comme la composition des parois, l épaisseur des murs ) de manière à extrapoler les résultats à l ensemble du bâtiment, cette règle est bien entendu à utiliser en cohérence avec le taux de visite précédemment indiqué. 1 Exemple : Modèle d attestation C, annexe 1 2 Passe, clefs ou badge, codes d accès, tout dispositif permettant la libre circulation du diagnostiqueur et le nombre nécessaire pour chacun des membres de son équipe, pendant la durée du bilan technique. 3 Modèle de feuille de rendez-vous D, annexe 1 4 Dans le cadre de la copropriété, le Bilan Patrimoine Habitat ne concerne pas les logements. 11

12 Il est également nécessaire de visiter les différentes parties communes de l'immeuble, en plus d'un certain nombre de logements. Il appartiendra d'orienter la visite a minima sur des logements situés au rez-de-chaussée, en niveau intermédiaire et sous toiture. Les logements visités doivent être représentatifs des logements du bâtiment. Dans le cas d une copropriété, chaque cage d escalier devra faire l objet d un diagnostic. Le choix de petits logements en simple exposition et de grands logements en double exposition peut s'avérer judicieux dans le cadre du diagnostic de l'immeuble. Les différentes parties communes tels que locaux VO, vélos, poussettes, circulations, LCR, parcs de stationnement couverts, combles, etc., font également l'objet de la visite dans la limite de leur accessibilité. Il appartiendra au propriétaire de donner les facilités d'accès au diagnostiqueur BPH notamment pour les locaux fermés (logements, locaux techniques, chaufferie...). Le diagnostiqueur BPH doit préciser les limitations apportées à sa visite notamment par rapport aux éléments, zones ou parties inaccessibles ou interdites par le code du travail Méthode d échantillonnage des maisons individuelles groupées Il faut au minimum visiter un logement par type pour l établissement du bilan technique et du module d estimation de la performance énergétique et ceci dans le cadre de l objectif fixé à 5 / 10 % (taux de visite retenu pour la certification). Il y a lieu d examiner également les maisons en fonction de leur hauteur (de plein pied ou maisons de plusieurs niveaux). Dans le cas d une copropriété, chaque maison doit faire l objet d un diagnostic. La constitution du recueil EPE de données Thermiques nécessite la visite des différents locaux non chauffés (garage, cave, vide sanitaire, combles...) dans la limite d'accessibilité de ceux-ci, ainsi qu'un certain nombre de maisons individuelles (5 à 10 % minimum). Il est souhaitable d'orienter la visite des maisons, sur des maisons de typologie différentes. Il appartiendra au propriétaire de donner les facilités d'accès au diagnostiqueur BPH. Le diagnostiqueur BPH doit préciser les limitations apportées à sa visite notamment par rapport aux éléments, zones ou parties inaccessibles ou interdites par le code du travail. 8.6 ACCES A L ENSEMBLE IMMOBILIER La réalisation du Bilan technique suppose une organisation précise permettant au diagnostiqueur BPH de visiter rapidement l intégralité des parties communes de l ensemble et minimum 5 / 10 % des logements. S agissant des parties communes, il est indispensable de visiter les halls et SAS, les cages d escalier, les circulations, les locaux communs, les locaux à destination des ordures ménagères, les sous-sols, les caves et parcs de stationnement. Pour les logements, il est nécessaire que le diagnostiqueur BPH soit accompagné par un représentant du propriétaire et qu une préparation ait été faite (voir «le processus de visite»). En fin de mission le diagnostiqueur BPH peut faire signer au propriétaire (ou son représentant) une attestation de passage (voir en annexe 3) Les visites Afin d optimiser la présence sur le site de la personne désignée pour accompagner le diagnostiqueur BPH plusieurs étapes peuvent être envisagées : Avec la personne responsable du site Au minimum une présentation globale du site avec ses différentes caractéristiques et de l implantation des locaux techniques ainsi qu une visite détaillée des locaux non accessibles sur le site (sous-sols et locaux techniques, toitures, machinerie des ascenseurs ) En dehors de la personne responsable du site Les espaces en accès libre sont visités directement par le diagnostiqueur BPH. Si la préparation a été bien menée les logements peuvent être également traités directement (cf. phase précédente). 12

13 Relations avec les résidents La personne responsable désigne en son absence, une personne relais, notamment pour le cas de difficultés particulières rencontrées sur le site ou avec les occupants. Module EPE Le relevé des données nécessaires au module EPE concernant les caractéristiques thermiques, est effectué simultanément aux visites de logement prévues dans le cadre du Bilan Technique, afin de ne pas multiplier les visites de logements occupés et de veiller au moindre dérangement des occupants. 9 LE RAPPEL DOCUMENTAIRE Accompagnant le bilan technique remis au demandeur, le rappel documentaire (cf. Annexe 2) permet de faire le point sur : Les différents contrats d entretien en vigueur sur l immeuble pour la maintenance des installations, Les différents contrôles, vérifications et diagnostics réalisés sur l immeuble et ses équipements, Les dispositions réglementaires applicables à l immeuble par rapport à sa situation au moment de la réalisation du BPH (gestion dans le cadre de baux d habitation, achat ou vente de l immeuble ou encore copropriété). Dans le cas ou le maître d ouvrage rechercherait une certification, ce document serait à renvoyer signé à CERQUAL, au plus tard lors de la réalisation de l évaluation provisoire. 10 LE BILAN TECHNIQUE DU BPH Le Bilan Patrimoine Habitat concerne pour la partie bilan technique en l appréciation générale de chacun des éléments de l'immeuble figurant dans le présent référentiel et visible le jour de l'établissement du bilan technique. Le bilan technique doit comprendre dans tous les cas une visite des lieux, l'établissement d'un état des lieux (rapport-type intégré au présent référentiel) complet et détaillé des ouvrages examinés. Pour ces derniers, le diagnostiqueur BPH doit préciser leur constitution, leur localisation et leur degré d'altération (voir notation). A partir de cet état des lieux, le diagnostiqueur BPH devra attribuer aux différentes parties de l'ouvrage les notations de conservation de manière à permettre, le cas échéant, qu une estimation soit produite à destination du maître d'ouvrage. Le bilan technique est un outil d aide à la décision et peut contribuer aux études de faisabilité, il n interfère cependant pas avec les missions du maître d'œuvre par exemple. L examen réalisé dans le cadre du bilan technique porte sur les parties communes et les logements LES CHAMPS COUVERTS La mission d établissement du bilan technique n a pas pour objet de vérifier la conformité de l ensemble immobilier à la réglementation applicable ainsi qu aux diverses normes pouvant intervenir sur celui-ci mais d évaluer l état de conservation des ouvrages, équipements et différents constituants et d établir l inventaire des points forts et des points faibles par rapport aux différentes fonctions du bâtiment. En dehors de l'évaluation de l'état du bâtiment, certains préalables seront nécessaires, il s agira par exemple de la vérification des dispositions prises en matière de maintenance ou encore du respect des obligations notamment dans le domaine des diagnostics réglementaires, ceci se réalisant essentiellement dans le cadre du bilan documentaire. Les points de contrôle à examiner sont identifiés dans le rapport-type (voir document complémentaire) et représentent le cadre minimum de diagnostic opéré au sein de l offre bilan technique. Les éléments traités sont : Les espaces extérieurs, Le clos et le couvert (toitures, façades), 13

14 Les parties communes (Halls, SAS, ascenseurs, escaliers, circulations communes ), Les déchets ménagers, Les parcs de stationnement couvert, L intérieur des logements. Pour chacun de ces différents éléments, on distinguera des fonctions, des parties d ouvrages ou encore des équipements techniques. Le bilan technique traitera par ailleurs des ensembles homogènes tels que l acoustique ou la sécurité incendie. En option, il peut être réalisé un diagnostic acoustique simplifié basé sur des mesures et constats visuels (voir 15). Le Bilan technique réalisé au sein du Bilan Patrimoine Habitat est une forme de diagnostic global, effectué à la demande d'un propriétaire, et ne nécessitant pas de matériel sophistiqué. Le bilan se traduira par la visualisation rapide de la structure de l'immeuble (le diagnostiqueur BPH peut, en cas de doute fondé, demander à ce qu une expertise complémentaire soit réalisée), de l enveloppe du bâtiment (couverture, façades et menuiseries extérieures), des équipements et des aménagements intérieurs. Le processus de visite de l entité immobilière pourra se dérouler de la manière suivante : examen des espaces extérieurs, inspection du clos et du couvert, examen des parties communes (hall d'entrée, espaces extérieurs, cours et courettes, locaux annexes) et des ascenseurs. Concernant la charpente, on y accédera (si possible) et on évaluera son état (mouvements et attaques éventuelles d'insectes ou champignons), on complètera la visite par un examen des toits (état de la couverture et des souches, antennes). La visite des logements se réalise au travers de la grille de visite, en inspectant notamment les pièces d'eau et de leur équipement (traces fuites, mouvements divers, état des chutes et alimentation), en évaluant l état des équipements (électricité, gaz, chauffage ) des murs et des enduits, etc. Les différentes zones communes seront également visitées ainsi que les sous-sols ou l on sera attentif à l état des structures apparentes, au mouvement du bâti, au raccordement des chutes et canalisations, à la ventilation ainsi qu au problème d'humidité par exemple. Dans le cadre de son intervention, le diagnostiqueur BPH peut être amené à émettre des réserves techniques. Celles-ci peuvent susciter des questions complémentaires que le cadre simplifié du bilan technique ne peut traiter et auxquelles il sera souhaitable de répondre. A la suite et en fonction des souhaits du propriétaire, le bilan technique sera éventuellement complété par un ou des diagnostics thématiques afin de répondre au questionnement soulevé. Il est cependant précisé que l accès à tout processus de certification de l immeuble induit la levée de ces réserves (en cas de doute interroger CERQUAL). Parmi les points sensibles faisant l objet d une appréciation au sein du bilan technique figure l humidité, Le diagnostiqueur BPH veillera à bien appréhender les causes d'humidité dans son état des lieux général (celui-ci pouvant être, le cas échéant, suivi d expertises plus précises et de mesures correctives qui seront proposés au Maître d'ouvrage). Le diagnostic général peut être conforté par des mesures prises à l aide d un hygromètre. S agissant du bilan technique, on notera les manifestations d humidité à l extérieur du bâtiment, à l intérieur des sous-sols lors de la visite et dans les étages supérieurs, on examinera les mêmes éléments et les dégradations induites (dégradations des papiers, des peintures, moisissures, efflorescences, humidité des planchers, gauchissement, pourrissement, moisissures sur les fenêtres, condensation, etc.) et on fera le lien avec les aspects de ventilation. Le présent référentiel ne vise pas à traiter spécifiquement les problèmes relatifs à l habitat décent (décret n du 30 janvier 2002, JO du 31 janvier 2002), cependant les points de contrôle permettent de vérifier les dispositions suivantes : Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ou occupants. 14

15 Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m 2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m LE MODE DE DIAGNOSTIC Le Bilan technique réalisé dans le cadre du Bilan Patrimoine Habitat est un examen général fondé sur l appréciation de l état apparent des parties visibles et accessibles des ouvrages, équipements et différents constituants faisant partie des champs couverts par l état des lieux. L examen réalisé s opère de manière visuelle (sauf exception stipulée dans le référentiel), sans démontage, ni sondage destructif. La responsabilité du diagnostiqueur BPH ne saurait être engagée en cas de vices cachés non décelables par suite de l inexécution de sondages, mesures ou analyses exclus de la mission. En cas de doute, le diagnostiqueur BPH peut être amené à préconiser des investigations techniques complémentaires dont la réalisation s avèrera vraisemblablement nécessaire si le propriétaire souhaite engager une démarche de certification (se rapprocher de CERQUAL) LA NOTATION Le bilan technique s appuie sur un système de notes attribuées en fonction de l appréciation de l état d usure des ouvrages. Ce système est adapté aux patrimoines immobiliers hétérogènes. Il est possible de distinguer pour certaines fonctions l état et l urgence de l intervention, ce qui présente un intérêt en termes de pondération des interventions. L appréciation du bâtiment se réalise à l aide du guide d évaluation des constituants (voir en annexe 4) intégré au présent référentiel. Ce guide permet au diagnostiqueur BPH de hiérarchiser les différents constituants, équipements ou matériels qu il rencontrera durant sa visite en fonction de 4 niveaux (A, B, C et D) dont la signification est donnée ci-après : 15

16 Notations consignées dans le Bilan technique du BPH Une lecture simple et claire de l état de conservation et des fonctions assurées A B C A Etat neuf, proche du neuf, fonction remplie B Etat moyen, fonction remplie avec restriction d usage C Mauvais état, fonction partiellement remplie - D D Obsolescence, fonction non remplie Ce guide est indicatif et n a pas la prétention d être exhaustif, il sera amélioré, complété au fil du temps en fonction des retours du terrain. Le système de notation permet de traiter l état de conservation mais également l aptitude à remplir ou non la fonction (ou partiellement). Il est important que le niveau d évaluation soit homogène et en cohérence avec le système retenu de manière à ne pas pénaliser ou encore enjoliver un état ou une situation nécessitant à juste titre une remise à niveau. Ce type de notation est rapide à mettre en œuvre et requiert une bonne compétence professionnelle de la part du diagnostiqueur BPH afin d éviter toute subjectivité. Le caractère succinct, complet et rapide de l appréciation sur l état général d un patrimoine est le but recherché LES RESERVES EMISES PAR LE DIAGNOSTIQUEUR BPH Le rapport de bilan technique peut faire apparaître des réserves. Dans le cas d une démarche de certification, ces réserves devront être levées par le demandeur au moment du dépôt de la demande de certification (voir référentiel de certification). Elles sont de deux ordres : Réserves sur les minima Lorsqu une certification est recherchée, les règles imposent une mesure corrective dès qu un constituant ou une fonction est notée C ou D par le diagnostiqueur BPH (sauf concernant le diagnostic acoustique simplifié). Pour la certification PH profil Rénovation Energétique, seuls les lots concernés par le programme de travaux de la rénovation énergétique sont concernés. Cette mesure se traduit par un remplacement, une remise en état, une réfection de manière à traiter le problème ou l anomalie. Ceci est vérifié dans le processus d examen du dossier. Avec investigation(s) technique(s) nécessaire(s) Comme indiqué précédemment, lorsque le diagnostiqueur BPH estime qu une investigation technique complémentaire est nécessaire pour lever un doute technique de nature à mettre en cause par exemple la sécurité des habitants ou leur santé, il se doit de l indiquer dans le rapport final. Parmi les investigations complémentaires concernées par cette réserve, figure notamment le diagnostic approfondi des structures et de la solidité. Cette prestation ne figure pas dans le cadre d intervention classique du Bilan Patrimoine Habitat. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel spécialisé. Il nécessite souvent des sondages destructifs, des prélèvements, des mesures, parfois des analyses en laboratoires de manière à obtenir des calculs de résistance. Au stade du Bilan technique, cette préconisation s impose absolument s'il apparaît des désordres touchant la solidité et relevés à l occasion de l état des lieux. 16

17 Sur ce plan, la connaissance du sol des fondations est importante, notamment sa particularité à réagir aux actions de l eau (ceci induit des mouvements du sol et des désordres). L'attention du propriétaire est tout particulièrement attirée sur ce point. Enfin, lors d une réhabilitation, cette intervention devra être réalisée dans tous les cas où le propriétaire souhaiterait des modifications importantes du cloisonnement, des porteurs, ou des contraintes de surcharges. Remarques : En matière de renvoi vers des investigations complémentaires, il est a priori considéré comme légitime de ne pas pouvoir se prononcer, suite à un état des lieux réalisé visuellement, dans les cas suivants : Dans le cas ou la date de construction du bâtiment est antérieure à l avènement des DTU (la création des DTU a été rendue nécessaire pour unifier les pratiques et les points de vue sur les règles de l art. Ils datent essentiellement des années 60.) Si le bâtiment a subi des transformations (c est probablement la plus grande source d incertitude. Les travaux effectués après la construction sont le plus souvent source d hétérogénéité des contraintes au sol, des sollicitations mécaniques, de rupture de la cohérence mécanique d origine. Les études générales sont très rarement reprises et la marge de sécurité réelle est inconnue). Si le bâtiment est l objet de techniques nouvelles abandonnées (les techniques nouvelles défaillantes ou ayant donné lieu à déboires sont évidemment abandonnées. Il convient de pouvoir les repérer et provoquer un examen détaillé de leur performance dans le cas considéré. Il en est de même pour les techniques expérimentales qui n ont jamais donné lieu à codification technique.) Lorsque le bâtiment est en zone sismique. Lorsque le bâtiment n a pas été contrôlé (le contrôle technique existe depuis longtemps, il fut depuis l origine un facteur déterminant de la réduction des risques de malfaçons. Il convient évidemment d adopter l attitude la plus prudente à l égard des ouvrages non contrôlés). Lorsque le diagnostiqueur ne dispose pas du dossier d exécution (le dossier (plans et notes de calcul) est un facteur d information déterminant. Il permet de comprendre la structure, le cheminement des efforts, les points clés de conception et surtout le raisonnement tenu par le structuriste de l époque). Dans le cas ou le bâtiment est potentiellement sujet des risques récemment identifiés (la prise en compte des termites, des effets de la sécheresse, des actions climatiques sévères comme les tornades ou les inondations sont des préoccupations récentes ou très récentes. Il va de soi que les ouvrages anciens n ont fait l objet d aucune vérification à leur sujet. Certaines ont donné lieu devant l ampleur du risque à des réglementations qui vont faire partie du bilan documentaire, mais les autres non) LES LIMITES Le bilan technique ne peut traiter l ensemble des parties d ouvrage ou fonctions du bâtiment, le propriétaire sera attentif aux éléments exclus que sont principalement : les chaufferies collectives, les cheminées, les conduits de fumées, les réseaux enterrés ou encore les conduits de vide-ordures. Lorsque l ensemble immobilier doit être réhabilité (mais pas uniquement), il est rappelé par ailleurs qu il est de la responsabilité du demandeur de s assurer de l intégrité de son bâtiment au moyen de tout diagnostic et étude complémentaire à sa convenance (mission de solidité confiée à un contrôleur technique par exemple). Pour ce qui concerne le dispositif de certification éventuel, en cas de doute important, il pourra y être mis fin sauf à ce qu il soit engagé toute mission jugée nécessaire pour faire respecter cette exigence. Le Demandeur devra par ailleurs s assurer qu il est bien à jour de ses diverses obligations (techniques, réglementaires) pour le bâtiment considéré. Enfin, l établissement d un bilan technique ne comporte pas l expertise, l examen ou la revue de pièces techniques ou documents propres au bâtiment visité, ni la mise en correspondance entre les documents et la réalité constatée sur le terrain. 17

18 10.6 LES MESURES Comme indiqué au paragraphe 10.2, l examen réalisé s opère de manière visuelle, sauf exceptions stipulées ciaprès : Mesures d éclairement Lors de la visite des lieux, il est nécessaire de réaliser pour chaque bâtiment un certain nombre de mesures d éclairement, variant selon les configurations rencontrées et les types de locaux rencontrés. Ces mesures ont pour objet de fixer le niveau de confort ambiant vis-à-vis de l éclairement de manière à évaluer si les niveaux existants sont proches des recommandations de la certification (la tolérance étant fixée à plus ou moins 30 % pour une mesure in situ). Chaque mesure est réalisée avec un Luxmètre en plaçant le capteur de mesure à une hauteur d environ 80 cm (correspondant à la hauteur d une poignée de porte). Les mesures indiquées sont les valeurs mini et maxi. Il est indiqué qu en présence d éclairage naturel dans un local visé par une mesure d éclairement, aucune mesure d éclairement n est à réaliser 1. Dans ce cas il doit être stipulé la présence d éclairage naturel dans la zone commentaire correspondant au point de contrôle «Eclairement mesuré» du document Bilan Technique. Pour chaque bâtiment il doit être réalisé au moins : 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un hall d entrée ou Sas. 1 mesure d éclairement (en LUX) dans une circulation commune et/ou sur un palier d étage 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un escalier commun 2. 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un ascenseur 3 (s il en existe) 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un local commun (local vélos, local voitures enfants, ) 4 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un local déchets ménagers (local Vide-ordures, local réception Vide-ordures 5, local poubelles, ) 1 mesure d éclairement (en LUX) dans un local L.C.R. (s il en existe) 1 mesure d éclairement (en LUX) dans une cave (s il en existe et si elles sont accessibles). Pour les équipements communs : 1 mesure d éclairement (en LUX) dans le parc de stationnement couvert s il existe 6 Mesures de température d eau chaude Il s agit de mesurer la température stabilisée ainsi que le temps pour atteindre cette température selon le mode opératoire suivant : Placer la sonde du thermomètre au niveau du jet d eau ; Ouvrir le robinet d eau chaude au maximum (ou en position chaude pour un mitigeur) et déclencher le chronomètre ; Attendre que la température se stabilise ; Une fois la température stabilisée, relever le temps mis pour atteindre cette température (en seconde) ainsi que la température atteinte (en C). Temps d attente, temps constaté pour les ascenseurs Le temps d attente exprimé en seconde est un indicateur de qualité (ce critère n est pas normalisé), il correspond au temps moyen constaté entre l appel de l ascenseur et l ouverture de la porte (à condition que la cabine ne soit pas à l étage, renouveler l opération trois fois à des niveaux différents pour obtenir une information moyenne). 1 Sauf si présence de recoins non couverts par la zone d éclairage naturel où dans ce cas une mesure d éclairement sera réalisé 2 Sauf dans le cas d escaliers non encloisonnés donnant directement sur palier desservant directement des logements où la mesure prévue pour le palier suffit 3 En présence de plusieurs cages d ascenseurs ou d ascenseurs en batterie dans un même bâtiment, la mesure d éclairement sera réalisée dans l ascenseur où l éclairement semble plus défavorable 4 En présence de plusieurs locaux communs dans un même bâtiment, la mesure d éclairement sera réalisée dans le local où l éclairement semble plus défavorable 5 La mesure d éclairement dans un local réception vide-ordures est faite uniquement dans le cas où ce local est rendu accessible aux habitants. 6 En présence d un parc de stationnement couvert commun à plusieurs bâtiments, une seule mesure peut être réalisée 18

19 Intervalle maximal probable, temps constaté pour les ascenseurs Il s'agit de la somme des temps élémentaires suivants : Entrée dans l appareil au hall de départ. Fermeture des portes. Parcours en montée avec arrêt à un certain nombre de niveaux : R+4 à R+6 : un arrêt dernier niveau, R+7 et R+8 : un arrêt intermédiaire, un arrêt dernier niveau, R+9 et R+12 : deux arrêts intermédiaires, un arrêt dernier niveau, R+13 et plus : trois arrêts intermédiaires, un arrêt dernier niveau), Ouverture des portes à ces différents niveaux d'arrêt. Fermeture des portes à ces différents niveaux d'arrêt. Parcours en descente, jusqu'au niveau de départ, sans arrêt intermédiaire. Ouverture des portes au niveau de départ. En option : Diagnostic acoustique simplifié (voir 15) 10.7 RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES CONCERNANT LE BILAN TECHNIQUE Le rapport bilan technique constitue le cahier des charges de l état des lieux réalisé par le diagnostiqueur sur l ensemble immobilier objet du Bilan Patrimoine Habitat. Ce document recense les renseignements à collecter et les points de contrôle à examiner en fonction de la méthodologie décrite dans les pages précédentes, il est appelé à évoluer en fonction de l expérience du terrain, des besoins de la clientèle et des référentiels de certification. Le bilan technique est constitué : D une page de garde ou figurent les renseignements généraux sur l immeuble, le demandeur et le diagnostiqueur. Une zone sur les réserves émises à la fin des visites est laissée à la libre appréciation du diagnostiqueur (voir paragraphe 10.4) D une page de synthèse des notations obtenues par lots. Elle permet de visualiser les notes obtenues et d identifier rapidement les notes C et D D une page de synthèse des minima techniques qui permet de savoir pour chaque rubrique si les minima techniques observables lors du BPH sont tous atteints ou non D une partie générale : cette partie est un recueil des renseignements généraux et un constat global sur les désordres apparents de l ensemble immobilier. De fiches techniques ou fonctionnelles qui traitent les principaux points de l état des lieux (espaces extérieurs, clos et couvert, parties communes ). Le référentiel intègre la totalité des fiches utiles et des cas rencontrés, une sélection est donc à opérer en fonction du contexte de l opération (individuel, collectif ). Les renseignements demandés sont explicites. Pour la partie générale, le propriétaire est mis à contribution pour renseigner les fiches. Le bilan doit faire l objet d un rapport par bâtiment sauf à ce que le patrimoine visité soit homogène y compris au niveau des états de santé constatés (dans ce cas le préciser). S agissant des fiches techniques ou fonctionnelles, les points de contrôle sont formalisés dans la méthode. Le diagnostiqueur peut ajouter le cas échéant des éléments que la check-list n aurait pas intégrés. Il y a lieu dans tous les cas de compléter la zone commentaires et localisations par la nature et la constitution des éléments contrôlés, la pathologie constatée et une localisation précise notamment dans le cas d une attribution de critères C et D (critères qui nécessitent une action corrective du propriétaire). Exemple : Revêtement plastique épais, façade sur rue, décollements importants. Les relevés relatifs aux logements se réalisent logement par logement (intérieur des logements, acoustique) En appui du diagnostic, les photos sont un complément important du diagnostic et une information du propriétaire. 19

20 11 LES AUTRES OBLIGATIONS DU DEMANDEUR Le demandeur doit disposer des différents documents et autorisations nécessaires (notamment dans le cas d une copropriété, décision d une assemblée par exemple). Lorsque le demandeur n est pas directement le propriétaire, il doit pouvoir justifier d un mandat lui permettant d engager la démarche. Le patrimoine traité doit se situer sur l'ensemble du territoire français métropolitain, de plus de 10 ans et être conforme aux caractéristiques énoncées au sein des référentiels de certification «Patrimoine Habitat» et «Patrimoine Habitat & environnement» ou «Patrimoine Copropriété» et «Patrimoine Copropriété & Environnement». Par ailleurs, le demandeur s engage à informer le diagnostiqueur BPH de toute mesure d insalubrité visant l entité immobilière objet du bilan technique : soit dans le cadre d arrêtés officiels (arrêté d insalubrité, arrêté de péril), soit hors arrêté. Pour ces deux cas spécifiques, il sera fourni une copie de l arrêté d insalubrité ou de péril et le cas échéant l ensemble des devis ou estimatifs détaillés concernant les travaux de sortie d insalubrité ou de péril et les autres travaux éventuels d amélioration présentés dans le cadre du même dossier. Lorsqu il existe, le «rapport d analyse insalubrité» sera produit de même qu une grille de visite et de cotation du niveau d insalubrité (bâtiment, logement ou maison individuelle). 12 LES LIENS ENTRE LE BPH ET LES CERTIFICATIONS 12.1 RAPPEL DES PRINCIPES Pour ce qui concerne l après BPH, l accès aux certifications «Patrimoine Habitat» et «Patrimoine Habitat & Environnement» ou «Patrimoine Copropriété «et «Patrimoine Copropriété & Environnement» suppose en préalable la réalisation du Bilan Patrimoine Habitat dans le strict cadre du processus exprimé dans le référentiel. La réalisation du «Bilan Patrimoine Habitat» est confiée à un diagnostiqueur BPH compétent, préalablement sélectionné, il est inscrit annuellement sur un tableau d habilitation tenu par CERQUAL. Le diagnostiqueur BPH a été préalablement formé à la réalisation du Bilan Patrimoine Habitat ; il est cependant indépendant de CERQUAL et exprime les notations sous sa pleine et entière responsabilité. Le diagnostiqueur BPH qui réalise le Bilan Patrimoine Habitat consigne ses observations techniques dans le rapport de visite ad hoc. Le bilan technique support de la visite et des notations est le reflet des rubriques du référentiel et intègre notamment les différents points de diagnostic qu il y a lieu d examiner sur l immeuble. Le rapport de synthèse et de diagnostic du Bilan Patrimoine Habitat peut être conforté par les propres supports de l expert et attestera de la prestation réalisée auprès du donneur d ordre. Liens BPH et certifications Phase Etudes préalables Phase projet, marchés de travaux Réalisation du BPH Bilan technique Rappel documentaire Certifications Relevés EPE Vérification des performances initiales et des performances atteintes 20

21 12.2 COMMUNICATION DU BPH Le diagnostiqueur BPH communique le Bilan Patrimoine Habitat à l Association QUALITEL pour sa participation à l observatoire de l habitat Existant dans le cadre énoncé au paragraphe 8. Lors d une demande de certification de son ensemble immobilier et ceci en conformité avec les règles générales et techniques de la marque «Patrimoine Habitat» et de la marque «Patrimoine Habitat & Environnement», Le propriétaire communique son Bilan Patrimoine Habitat à l examinateur missionné. Pour être admissible le BPH doit avoir été réalisé depuis moins de deux ans par rapport à la date de la demande de certification signée par le demandeur LES ETAPES DE REALISATION DU BILAN PATRIMOINE HABITAT Le processus de réalisation du Bilan Patrimoine Habitat du bâtiment ou de l ensemble immobilier est décomposé en 4 étapes simples : ETAPE 1 : CERQUAL missionne un diagnostiqueur pour le compte du propriétaire Ou Le propriétaire sélectionne le diagnostiqueur de son choix à partir d un tableau d habilitation tenu par CERQUAL ( ) ETAPE 2 : CERQUAL contracte avec le diagnostiqueur pour le compte du propriétaire Ou Le propriétaire contracte avec le diagnostiqueur afin de réaliser l évaluation de l immeuble dans le cadre du référentiel Bilan Patrimoine Habitat. ETAPE 3 : Le diagnostiqueur réalise le Bilan Patrimoine Habitat. Des contrôles peuvent être opérés par CERQUAL afin d assurer la qualité et la cohérence des diagnostics. ETAPE 4 : Le diagnostiqueur communique son rapport au propriétaire. En fonction de sa stratégie patrimoniale, des notations techniques consignées dans le Bilan Patrimoine Habitat, le propriétaire choisit de se tourner vers la certification. Le diagnostiqueur veillera à réaliser un autocontrôle de son rapport avant de l envoyer au demandeur. De même, dans le cadre de l évaluation de ses prestations, il enverra, si nécessaire, un rapport corrigé au demandeur avec la mention «Annule et remplace le précédent rapport». 21

22 12.4 RELATIONS ENTRE LES RESULTATS DU BILAN TECHNIQUE ET LES CERTIFICATIONS Notation de l état des éléments Le Bilan technique a pour objet principal d apprécier l état général de l ensemble immobilier par un système de notation simple mettant en évidence l état de conservation et la qualité de certaines fonctions du bâtiment constatés lors de la visite. Cette notation permet de répondre aux objectifs du Bilan Patrimoine Habitat mais également de fixer les remises à niveau que le demandeur devra obligatoirement entreprendre s il souhaite faire certifier son immeuble. Ces remises à niveau obligatoires demandées sont indépendantes des objectifs des certifications «Patrimoine Habitat», «Patrimoine Habitat & Environnement», «Patrimoine Copropriété» ou «Patrimoine Copropriété & Environnement». Le schéma suivant explicite le principe de codification des constituants, équipements et fonctions du bâtiment sous l angle de la conservation et notamment de la sécurité. Le bilan technique réalisé sous la responsabilité du diagnostiqueur BPH détermine le socle obligatoire (noté C et D dans le rapport de visite) de remise en état pour accéder aux minima de la certification (sauf diagnostic acoustique simplifié). Notations consignées dans le Bilan technique du BPH Notations effectuées lors de la réalisation du BPH A B C D Ces deux mesures ne nécessitent aucune action corrective engagée par le propriétaire Ces deux mesures nécessitent une action corrective engagée par le propriétaire (si objectif de certification par exemple) Synthèse de l atteinte des minima techniques Le Bilan Patrimoine Habitat permet de plus de vérifier l atteinte de certains minima techniques du référentiel, qui sont un pré-requis à la certification. Les minima techniques évalués lors du BPH sont indiqués dans le document Bilan Techniques en orange en début de rubriques, sous le titre «Minima techniques». L examinateur en charge du dossier s appuie sur ces résultats pour son évaluation. 22

23 13 MODULE ACCESSIBILITE Le demandeur peut, s il le souhaite, demander au diagnostiqueur de réaliser un complément au Bilan Patrimoine Habitat : le module accessibilité. Ce module est le reflet de la rubrique accessibilité et qualité d usage du référentiel de certification, il a pour objectif de classer le bâtiment en fonction de son accessibilité : aux personnes âgées ; aux personnes présentant des troubles sensoriels ; aux personnes en fauteuil roulant Ce diagnostic se compose d une fiche bâtiment et d une fiche logement. Dans le cas ou le maître d ouvrage souhaiterait travailler sur le thème accessibilité et qualité et d usage des certifications Patrimoine Habitat et Patrimoine Habitat & Environnement ou des certifications Patrimoine Copropriété et Patrimoine Copropriété & Environnement, la réalisation de ce diagnostic lui permettra d anticiper les exigences liées à ce thème. Le nombre de bâtiments et de logements visités sera à définir au cas par cas avec le diagnostiqueur BPH en fonction des besoins du maître d ouvrage. 14 SPECIFICITE DU BILAN PATRIMOINE HABITAT COPROPRIETE Le Bilan Patrimoine Habitat porte à la fois sur les parties communes et les logements ; dans le cadre d une copropriété, seules les parties du Bilan technique liées aux parties communes et aux systèmes collectifs seront examinées (les logements étant de la responsabilité du copropriétaire et non de la copropriété). Par ailleurs la réalisation du module EPE (Estimation de la Performance Energétique) n est pas demandée pour les copropriétés. Le diagnostiqueur n effectuera dont pas les relevés liés. Le Bilan technique portera donc sur les espaces extérieurs, le clos, le couvert, et les parties communes. Il ne porte pas sur les logements (hormis quelques points sur l acoustique, la distribution d eau et le chauffage collectif). Le diagnostiqueur veillera également à remplir les fiches spécifiques à la copropriété portant sur quelques points particuliers des logements (système de ventilation par exemple). Pour être admissible le BPH doit avoir été réalisé depuis moins de deux ans par rapport à la date de la demande de certification signée par le demandeur. Dans le cas ou le maître d ouvrage rechercherait une certification, le rappel documentaire serait à renvoyer signé à CERQUAL, au plus tard lors de la réalisation de l évaluation de la copropriété. 23

24 15 DIAGNOSTIC ACOUSTIQUE SIMPLIFIE (OPTION) Le diagnostic acoustique simplifié est exclusivement réalisé à la demande du Maître d ouvrage dans le cadre du BPH. Il permet de dresser un bilan de la qualité acoustique d un bâtiment avant travaux, basé sur des mesures simplifiées, de constats visuels et d avis des occupants. Il se veut être un outil d aide à la décision, et ne se substitue en aucun cas à un diagnostic acoustique normalisé qui permet de définir la performance du bâtiment avant travaux ne devant pas être dégradée. Le bilan porte sur les thématiques acoustiques suivantes : isolements aux bruits aériens intérieurs entre logements, isolements aux bruits aériens des logements vis-à-vis de l extérieur, niveaux de bruit de chocs, niveaux de bruit des équipements techniques à l'intérieur des logements, réverbération des parties communes. Le nombre de mesures précisé par la suite correspond à l évaluation d un bâtiment ou d un ensemble de bâtiment identiques. Si l opération comporte des bâtiments dont l année de construction est différente, ou qui possèdent des caractéristiques techniques différentes (structures, façades, etc.), les mesurages seront réalisés pour chaque groupe de bâtiments homogènes METHODE D ECHANTILLONNAGE Lorsqu il est demandé, le diagnostic acoustique simplifié nécessite une sélection de locaux présentant des mitoyennetés et soumis à des nuisances sonores d équipements techniques et à des nuisances sonores extérieures (route, voie ferrée, etc.). Le Maître d ouvrage devra alors fournir un plan détaillé des locaux pour préparer l intervention. Les locaux sélectionnés doivent présenter des configurations les plus défavorables en acoustique (grande surface séparative, faible profondeur de pièce, faible hauteur sous plafond, proximité directe aux équipements, grande surface vitrée sur l extérieur, etc.). Il est requis l accès aux locaux suivants (si les configurations existent) : - 2 logements superposés (sauf pour maisons individuelles) - 2 logements accolés - 1 logement comportant une pièce principale séparée de la circulation commune par une seule porte - 1 logement soumis à des nuisances sonores extérieures - 1 logement comportant une pièce principale exposée au bruit de chutes d eau - 1 logement comportant une pièce principale exposée au bruit de VMC - 1 logement comportant une pièce principale exposée au bruit d ascenseur - 1 logement comportant une pièce principale exposée au bruit d un autre équipement collectif (chaufferie, surpresseur, etc.) - 1 circulation commune Afin de limiter le nombre de locaux visités et d optimiser l intervention, on recherchera un groupe de locaux permettant de réaliser le maximum des mesures et constats. Il pourra s agir par exemple d un groupe de 3 locaux accolés et superposés : 24

25 On recherchera à réaliser le maximum de mesures acoustiques sur ce groupe de logement, mais il pourra être nécessaire d en choisir d autres s ils ne répondent pas à tous les critères précédents d exposition au bruit des équipements et de l environnement extérieur MATERIEL DE MESURE Le matériel de mesure peut être celui qui répond aux exigences des normes NFS ou NF EN ISO ou du guide CRC, mais peut également être composé de produits non normalisés. Dans ce cas, ils doivent être validés par CERQUAL. La chaîne de mesure sera donc composée a minima de : - un sonomètre intégrateur de classe 2, permettant la mesure de niveaux sonores supérieurs ou égaux à 30 db(a), avec les critères de niveau moyen L Aeq, et de niveau L ASmax. - une enceinte issue d'un compromis prix/poids/puissance/bande passante, - un lecteur «mp3» avec un niveau de sortie important, - un fichier de bruit rose spécialement égalisé pour l enceinte, - des protections auditives (casque antibruit ou bouchons d oreilles) - un petit marteau On se rapprochera de CERQUAL pour plus de renseignement sur la chaîne de mesure METHODOLOGIE Les performances acoustiques sont évaluées par des mesures simplifiées en ce qui concerne les isolements aux bruits aériens intérieurs et extérieurs et les niveaux de bruit des équipements. Les niveaux de bruits de chocs sont évalués visuellement et selon l avis des occupants (sans mesures). La réverbération des circulations communes est évaluée visuellement et auditivement (sans mesures). Les mesures seront réalisées de jour, en semaine, en évitant les mauvaises conditions météorologiques (vent important, pluie, etc.) et des événements sonores non représentatifs de l environnement (par exemple travaux, etc.). Les mesures sont systématiquement réalisées en niveau global db(a), à 0,1 db(a). Les résultats des calculs sont arrondis à 1 db(a). Sauf indications contraires, le diagnostiqueur se décale légèrement du centre du local (et s éloigne de la source de bruit le cas échéant), puis réalise la mesure en balayant le sonomètre afin de réaliser 2 balayages en 15 secondes minimum : Balayage du sonomètre Les mesures sont effectuées portes et fenêtres fermées, volets ouverts. La présence de personnes dans les locaux lors des mesures est déconseillée. Bruit aérien extérieur Locaux : Les mesures sont réalisées de préférence dans une pièce principale (séjour, chambre), ou à défaut dans une cuisine. Les locaux doivent être les plus exposés possible au bruit extérieur. Nombre : 2 mesures acoustiques sont requises (soit 2 locaux différents). Durée et critère de mesure : Les mesures sont réalisées en niveau moyen LAeq, jusqu à stabilisation du niveau (3 minutes minimum). 25

26 Les événements occasionnels (sirène des pompiers, bruits intérieurs, etc.) doivent être exclus de la mesure. Les mesures seront réalisées en journée, un jour ouvré hors mercredi, journée pendant laquelle la présence d enfants peut perturber les mesures. Si le local est meublé, le niveau de bruit extérieur simplifié Ls est obtenu directement par la valeur obtenue par la mesure. Si le local est vide, une correction sera apportée en fonction de la nature des revêtements de sol, de la nature des planchers et des murs. Le tableau suivant présente la classification en fonction des résultats de mesures : Niveau de bruit simplifié provenant de l extérieur dans les pièces principales A B C D Ls 35 db(a) 35 db(a) < Ls 40 db(a) 40 db(a) < Ls 45 db(a) Ls > 45 db(a) Bruit aérien intérieur La mesure est effectuée en plaçant une source de bruit dans un local et en mesurant le niveau sonore dans ce local (appelé local d émission), puis en mesurant le niveau sonore dans un autre local (appelé local de réception). La différence des niveaux sonores fournit l isolement acoustique simplifié. Locaux : Les mesures sont systématiquement réalisées avec comme local de réception une pièce principale (séjour, chambre). Nombre : 5 mesures d isolements acoustiques sont requises : 2 mesures entre logements superposés (local d émission : pièce principale ou à défaut cuisine) 2 mesures entre logements accolés (local d émission : pièce principale ou à défaut cuisine) 1 mesure entre une pièce principale et une circulation commune séparées par une seule porte (local d émission : circulation commune). Durée et critère de mesure : Les mesures sont réalisées en niveau moyen LAeq pendant 15 secondes minimum dans chaque local. Position de la source de bruit : Dans un logement : La source est placée dans un angle de la pièce, elle peut être placée devant une porte. Le haut-parleur de la source est tourné vers l angle Dans une circulation commune : La source est située entre 2 et 5 m de la porte palière Le haut-parleur de la source est tourné du côté opposé à la porte palière Si le local est meublé, l isolement simplifié Ds est obtenu directement en effectuant la différence entre le niveau sonore mesuré dans le local d émission et celui obtenu dans le local de réception. Si le local est vide, une correction sera apportée en fonction de la nature des revêtements de sol, de la nature des planchers et des murs. Le tableau suivant présente la classification en fonction des résultats obtenus : 26

27 Isolement simplifié au bruit aérien intérieur entre pièces principales Isolement simplifié au bruit aérien intérieur entre circulations communes et pièces principales (1) A Ds 50 db(a) Ds 40 db(a) B 45 db(a) Ds < 50 db(a) 35 db(a) Ds < 40 db(a) C 40 db(a) Ds < 45 db(a) 30 db(a) Ds < 35 db(a) D Ds < 40 db(a) Ds < 30 db(a) (1) S il existe une ou deux portes séparant la circulation commune et la pièce principale Bruits d équipements Nombre : 4 mesures d équipements sont requises : 1 chute d eau, 1 VMC, 1 ascenseur 1 autre au choix, selon opération : chaufferie collective, surpresseur, etc. Locaux : Les mesures sont réalisées uniquement dans une pièce principale (séjour, chambre) Durée et critère de mesure : Le critère d évaluation des équipements dépend des modes de fonctionnement des équipements : Pour les bruits intermittents (chutes d eau, ascenseurs, etc.), les mesures sont réalisées au moyen du niveau maximum LASmax, sur la durée d un cycle complet. Pour les bruits continus (VMC, chaufferie collective, etc.), les mesures sont réalisées au moyen du niveau moyen LAeq sur 15 s minimum. La mesure fournit le niveau sonore L équipement de l équipement. Le niveau de bruit de fond L bdf est évalué par une mesure en niveau moyen L Aeq sur 30 secondes minimum, juste avant ou juste après que l équipement soit arrêté. S il n est pas possible d arrêter un équipement, la mesure sera retenue uniquement si l équipement est clairement la source de bruit majoritaire dans le local. Si la différence entre le niveau de bruit de l équipement L équipement et le niveau de bruit de fond L bdf est inférieure ou égale à 1 db(a), la mesure n est pas retenue car elle n est pas significative. Si le niveau de bruit de fond L bdf et le niveau de bruit de l équipement L équipement sont tous les deux inférieurs ou égaux à 30 db(a), on retient Ls = 30 db(a). Si le local est meublé, le niveau de bruit extérieur simplifié Ls est obtenu directement par la valeur obtenue par la mesure. Si le local est vide, une correction sera apportée en fonction de la nature des revêtements de sol, de la nature des planchers et des murs. 27

28 Le tableau suivant présente la classification en fonction des résultats obtenus : Niveau de bruit simplifié des équipements en pièces principales A B C D Ls 30 db(a) 30 db(a) < Ls 35 db(a) 35 db(a) < Ls 40 db(a) Ls > 40 db(a) Bruit de chocs Il n est pas réalisé de mesures pour les bruits de chocs. Le diagnostiqueur relève la nature des revêtements de sols, l année de construction de l immeuble. Il évalue éventuellement la sonorité du sol dur afin de déterminer s il est flottant ou non et recueille l avis des occupants. Les tranches d années de construction correspondent aux différentes réglementations acoustiques ayant eu une influence sur le niveau de bruit de chocs dans les bâtiments d habitation. Locaux : pièces d un logement superposées à une pièce principale d un autre logement, circulations communes accolées à une pièce principale d un logement. Revêtements de sol dans le logement situé au-dessus des pièces principales du logement évalué Année de construction Avant Après 1997 Moquette épaisse et récente A A A Sol souple, moquette rase ou usagée B ou C B A ou B Sol dur : carrelage, parquet C ou D B ou C ou D (1) A ou B ou C (1) Sol dur : tommettes, marbre, béton brut C ou D B ou C ou D A ou B ou C (1) Pour certains revêtements de sol durs (carrelages, parquets), il est possible qu ils aient été posés sur chape ou système flottant, efficace ou non. Cette désolidarisation devrait se retrouver sur les opérations construites après Son efficacité pourra être évaluée en «sonnant» le revêtement de sol au milieu de la pièce au moyen d un marteau. S il sonne «clair», il est probable que le système soit flottant, et l on retiendra directement le niveau «B». Il existe certains cas du tableau où l incertitude est importante, lorsque plusieurs notations sont possibles. Cela provient du fait que l on ne connait pas la composition du plancher ainsi que la performance du revêtement de sol (présence de sous-couche ou non) ou encore la qualité de la mise en œuvre. En présence de ces cas, l avis des habitants précisera le diagnostic visuel. 28

29 Il sera demandé aux occupants leur appréciation de ce type de bruit : Bruits de pas, chutes d'objets, depuis les logements voisins (au-dessus) A Je ne les entends pas B Je les entends, mais ce n est pas gênant C Je les entends et c est assez gênant D Je les entends et c est très gênant Bruits de pas depuis les circulations communes Il sera comptabilisé le nombre pour chaque réponse A, B C ou D. L évaluation finale sera établie soit directement depuis l observation des revêtements de sols, lorsqu il y a peu de doutes sur la performance du revêtement (par exemple en présence de moquette épaisse et récente), soit à partir de la sonorité des sols lorsqu ils sont durs, soit enfin selon des indications fournies par les occupants dans les autres cas. L évaluation peut également être réalisée au moyen d une machine à chocs normalisée. Se rapprocher de CERQUAL le cas échéant. Réverbération des parties communes Le diagnostiqueur évalue pour une circulation commune fermée et desservant des logements les points suivants: la présence de matériaux absorbants (faux plafonds, moquettes, etc.) ; la réverbération des circulations communes, en émettant un bruit impulsif. Les espaces suivants ne sont pas concernés : les ascenseurs ; les cages d escaliers dans le cas où un ascenseur dessert le bâtiment ; les cages d escaliers entre un niveau de garages collectifs et le rez-de-chaussée ; les autres circulations intérieures desservant des locaux communs (caves, celliers, garages collectifs, etc.). Le diagnostiqueur constate auditivement si les parties communes sont réverbérantes, en évaluant la persistance du son après émission d un bruit impulsif : par exemple en claquant dans ses mains ou en claquant une porte. Il choisit alors un des trois cas suivants : Le local est peu réverbérant : il n y a pas de persistance du son après le bruit impulsif ; Le local est réverbérant : il y a une légère persistance du son après le bruit impulsif ; Le local est très réverbérant : il y a une persistance du son après le bruit impulsif pendant plusieurs secondes, et cela est gênant. Le diagnostiqueur relève ensuite la présence de matériaux absorbants dans ces espaces. Pour être pris en compte, le matériau doit représenter en quantité au moins la moitié de la surface du plafond ou du sol, et doit être choisi dans la liste suivante : - Plafond en plaques de plâtre perforées ; - Plafond en dalles de fibres minérales ; - Plafond en panneaux de bois perforés ; - Moquette épaisse ou tapis épais. 29

30 Le tableau suivant présente la classification en fonction d une évaluation auditive de la réverbération, ainsi que de la présence de matériaux absorbants : Présence de matériaux absorbants Réverbération A oui Les espaces sont peu réverbérants B non Les espaces sont peu réverbérants C oui ou non Les espaces sont réverbérants D oui ou non Les espaces sont très réverbérants 15.4 CORRECTION DES MESURES EN FONCTION DE LA REVERBERATION Lorsque les mesures sont réalisées dans un local vide, non meublé, il est ajouté un terme correctif correspondant à la réverbération du local. Ce terme est fonction du volume du local et de la composition des parois et planchers, selon les valeurs forfaitaires issues de la norme NF EN ISO Le diagnostiqueur relève la nature des revêtements de sol, des planchers et des murs selon les typologies suivantes : Un «mur léger» est typiquement un mur en plaques de plâtre ou en bois reposant sur des montants. Les murs lourds revêtus de plaques de plâtre doivent être considérés comme des murs légers. Un «mur lourd» est typiquement un mur en maçonnerie ou en blocs de béton sans revêtement. Un «plancher léger» est typiquement un plancher en parquet à lattes ou panneaux de bois sur poutres de bois. Un «plancher lourd» est typiquement une dalle de béton avec ou sans revêtement flottant en béton. Un «revêtement de sol souple»est typiquement une moquette, un tapis (souple) ou un sol en carrelage ou en bois (dur). Si le type de construction n'est pas le même dans toute la pièce, prendre la valeur du type de construction ayant la plus grande surface, ou prendre le cas «mixte» si les surfaces sont équivalentes. 30

31 16 COMPLEMENT AU REFERENTIEL POUR LES DOM Une version adaptée du BPH permet son utilisation à l Ile de la Réunion. Elle prend en compte le climat de l île ainsi que les dispositions constructives spécifiques qui ont été identifiées : présence de varangues (vérandas créoles), absence quasi-systématique de systèmes de chauffage, absence d installations collectives de gaz, etc. Les modifications par rapport à la version utilisée en Métropole portent sur : - Les points faibles liés à l exposition à l eau - La sécurité incendie - L ajout d un diagnostic de la présence de nuisibles - La suppression de certains points de contrôle du fait des dispositions constructives spécifiques à la Réunion et du climat Le rapport de visite est intitulé «Bilan Technique DOM La Réunion» DETAIL DES POINTS FAIBLES LIES A L EXPOSITION A L EAU Le climat de l île de la Réunion est tropical et se caractérise par une hygrométrie élevée toute l année et des intempéries qui peuvent être fortes en saison humide. Cette exposition continue à l humidité peut entraîner des dégradations ou des pathologies remettant en cause la pérennité des bâtiments. Afin d apporter au Maître d'ouvrage une vision synthétique de ces dégradations liées à l action de l eau, les ponts faibles qui peuvent être concernés ont été identifiés et une synthèse est proposée. Dans les onglets, Toiture-terrasse, Toiture en pente, Façades, Parties communes, Autres locaux et Logements, à droite des zones de commentaires des rubriques susceptibles d être impactées par l action de l eau, un point de contrôle intitulé «Problématiques liées à l eau» a été ajouté : Etanchéité A B C D SO Nature et description - localisation et description des pathologies éventuelles relevés d'étanchéités, acrotères, couvertines, chéneaux, noues, points singuliers Etanchéité dégradée, présences d'infiltrations Problématique(s) liée(s) à l'eau? x Vrai Faux f v v v Le diagnostiqueur doit donc, pour chacun de ces points de contrôle, préciser si le commentaire saisi fait ressortir une dégradation ou une pathologie liée à l action de l eau. Par exemple, s il a identifié des infiltrations au niveau de l étanchéité de la toiture, il coche la case «Vrai», s il s agit de dégradations dues à un autre facteur (défaut de continuité de l étanchéité par exemple), il coche la case «Faux». L ensemble de ces points de contrôle alimente automatiquement la synthèse qui apparaît dans l onglet «Synthèse eau». Le nombre de points de contrôle marqués «Vrai» y est précisé par espace (toiture, façade, etc.) ainsi que par bâtiment/logement et ce pour les parties communes et pour les logements. 31

32 Exemple de synthèse des points de contrôle liés à l exposition à l eau La synthèse présente ensuite la liste de tous les points de contrôle cochés «Vrai». Exemple de liste des points de contrôle cochés Vrai 32

33 16.2 ADAPTATION DE LA SECURITE INCENDIE Environ 90% des bâtiments existants à la Réunion ont été construits après Ils relèvent donc pour la plupart au minimum de l arrêté du 10 septembre 1970 concernant la sécurité incendie dans les bâtiments d habitation. Les points de contrôle de la sécurité incendie ont donc été revus pour prendre en compte cette spécificité et supprimer les références à des dispositions d un niveau inférieur aux exigences de l arrêté de Par exemple, les dispositifs de désenfumage d une surface de moins de 1m² ne permettent pas de valider le point de contrôle sur ce sujet. De façon à distinguer les points relevant de l arrêté du 31 janvier 1986 de ceux relevant de l arrêté du 10 septembre 1970, une indication 1986 est portée à gauches des points de contrôle concernés. Cette identification permet de distinguer les points de contrôle ne s appliquant qu aux bâtiments les plus récents. Exemple de points de contrôle de l onglet Sécurité Incendie 16.3 DIAGNOSTIC «PRESOMPTION DE PRESENCE DE NUISIBLES» On considère ici comme «organisme nuisible» un organisme vivant dont l'activité est considérée comme négative pour l'homme et/ou pour le bâtiment. Le BPH spécifique aux DOM contient un diagnostic portant sur la présomption de présence de nuisibles. Il doit être réalisé systématiquement. Il consiste en un examen visuel du bâtiment et de ses abords afin d identifier des indices d une infestation par une ou plusieurs espèces de nuisibles. Le diagnostic distingue deux familles de nuisibles : - Les agents de dégradation du bois (termites, champignons et insectes à larves xylophages) - Les autres espèces considérées comme nuisibles (autres insectes, rongeurs, pigeons, chauve-souris) Agents de dégradation du bois Ce diagnostic reprend les principes de la partie diagnostic visuel du diagnostic termites défini par la norme NF P Le diagnostiqueur réalise un examen le plus complet possible du bâtiment, à tous les niveaux, y compris les niveaux inférieurs non habités (caves, vides sanitaires, garages, etc.). La méthode de diagnostic est la suivante : Les lieux à contrôler sont : Recherche visuelle d indices d infestation (cordonnets ou galeries-tunnels, termites, restes de termites, dégâts, etc.) sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des éléments de bois Examen des produits cellulosiques non rattachés au bâti (débris de bois, planches, etc.) et posés à même le sol et recherche visuelle de présence ou d indices de présence Examen des matériaux cellulosiques rattachés au bâti et pouvant être altérés par les termites (matériaux d isolation, gaines électriques, etc.) Recherche et examen des zones propices au passage et/ou au développement des termites (caves, vides sanitaires, réseaux, etc.) Abords du bâtiment Arbres ; Autres plantes ; Souches ; Piquets, tuteurs ; Débris végétaux ; 33