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1 Numéro 13 Février 2007 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy Le décret du 5 janvier 2007 : les contours du nouveau régime juridique applicable aux autorisations d urbanisme (1 re partie) La réforme des autorisations d urbanisme visait à simplifier une matière dont la densification constante rendait sa mise en œuvre toujours plus ardue (Cf. La Lettre n 5, mars 2006, «La réforme des autorisations d urbanisme sous le signe de la cohérence et de la lisibilité des régimes applicables : l Ordonnance du 8 décembre 2005»). La réécriture du Livre IV du Code de l Urbanisme, initiée par l Ordonnance du 8 décembre 2005, parait aujourd hui achevée avec la publication au Journal Officiel du 6 janvier 2007 du décret n du 5 janvier Laurence DEUBELLE Avocat au Barreau de Paris Très attendus par les praticiens du droit de l urbanisme, ce texte apporte les éléments de procédure permettant de connaitre les contours du futur régime juridique des autorisations d urbanisme. Le champ d application des permis de construire et de démolir est standardisé, les règles propres aux aménagements sont unifiées par l institution d un permis d aménager et la déclaration préalable s entend comme un véritable mode de contrôle de l utilisation des sols. Il ne s agit donc pas d un simple toilettage de la matière mais bien d une réforme en profondeur en ce qui concerne les permis et autres décisions individuelles relatives à l utilisation des sols. SELAS - N. Sarkozy Avocats 52, boulevard Malesherbes Paris Vestiaire R.175 Tél. : (+33 ) Fax : (+33) SELAS au Capital de RCS Paris D SIRET APE 741 A TVA intracommunautaire : FR

2 Page 2 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy Le décret opère une simplification par réduction des divers régimes d autorisation (I), en définissant de manière exhaustive les travaux ou constructions qui entrent soit dans le champ du permis, soit dans le champ de la déclaration et ceux qui sont totalement dispensés de procédures de contrôle préalable (II). Enfin, le décret a opéré une uniformisation de la procédure (III). I. Simplification : La réduction du nombre d autorisation d urbanisme Le nombre d autorisation est passé de 11 à 4 (1), et un régime de déclaration existe désormais (2). Pour tous les travaux qui n entrent pas dans les catégories précitées, existe désormais un régime spécifique de «dispense de formalités». 1. Les régimes d autorisation Les 11 régimes d autorisation permis de construire, permis de démolir, autorisation pour les installations et travaux divers, autorisation de stationnement de caravanes, autorisation d aménager un parc résidentiel de loisirs, autorisation de coupe et d abattage d arbres, autorisation de lotir, autorisation pour remontées mécaniques et aménagement des pistes de ski, autorisation spéciale de travaux dans les secteurs sauvegardés, autorisation spéciale de travaux dans les périmètres de restauration immobilière, autorisation des remontées mécaniques et d aménagement des pistes de ski font désormais placent à 4 régimes d autorisation : - le permis de construire, - le permis d aménager, - le permis de démolir, et - l autorisation des remontées mécaniques et d aménagement des pistes de ski qui ne sera pas traitée dans la présente étude. En substance, le nouveau permis d aménager, qui correspond à quatre autorisations existantes, a toutefois un champ plus large. D autre part, la liste des travaux, installations et aménagements concernés est modifiée, actualisée et quelque fois étendue, alors que certains travaux sont renvoyés dans le champ de la déclaration préalable. Enfin, les articles R et R , relatif au permis de démolir, viennent définir la Notion de démolition en assujettissant audit permis «les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d une construction». En conséquence, l obtention d un permis de construire ou d aménager peut désormais dispenser son bénéficiaire de demander un permis de démolir et ainsi accélérer les projets de constructions.

3 Numéro 13 Page 3 2. Le régime de déclaration préalable Les 4 régimes de déclaration antérieurs comprenaient la déclaration de travaux, la déclaration de clôture, la déclaration en cas de division de terrain non soumise à autorisation de lotir et enfin la déclaration en cas de division de terrain non destiné à l implantation de bâtiments. Ils sont remplacés par un régime de déclaration préalable unique. Des opérations hétérogènes sont désormais dotées d un régime commun. II. Clarification : La définition du type d autorisation requise selon les travaux envisagés Le décret énonce de manière précise et exhaustive le type d autorisation requise en fonction de la construction envisagée. Il s agit d un véritable effort de rédaction dans la mesure où les règles juridiques énoncent généralement un principe tout en renvoyant à des textes épars et indicatifs pour ses exceptions. Le décret met un terme à cette logique en classant les autorisations selon le triptyque suivant : les constructions nouvelles permanentes et provisoires (1) ; les travaux sur constructions existantes (2) et enfin les changements de destinations de ces constructions (3). 1. Pour les constructions nouvelles permanentes et provisoires Le principe est la soumission au permis de construire (art. L ). C est la raison pour laquelle le décret donne une liste complète des constructions soumises à déclaration préalable ou dispensées de formalités (art. R ) 2. Pour les travaux sur constructions existantes Le raisonnement est dans ce cas inversé. Le principe est la dispense de formalités.

4 Page 4 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy Les constructions soumises à déclaration préalable ou permis de construire (art. R et R ) sont listées de manière exhaustive par le décret. C est le cas par exemple de la création d une surface supérieure à 20 m2 ou de l augmentation du volume ou création ou l agrandissement d ouverture, qui sont tous deux soumis à permis (articles R a et R c). 3. Pour les changements de destinations de ces constructions Dans ce cas, deux situations sont clairement distinguées, selon que ce changement s accompagne ou non de travaux. Dés lors que le changement de destination s accompagne de travaux modifiant les structures ou la façade, un permis est requis (article R b) ; en l absence de travaux, une simple déclaration est nécessaire (article R b). Les différentes destinations n ont pas été modifiées et sont celles posées à l article R du Code de l Urbanisme, néanmoins la notion de changement de destination est redéfinie La jurisprudence retenait comme critère l incidence des travaux sur les règles d urbanisme. Aux termes du nouvel article R , la notion de changement destination ne s apprécie plus qu au regard d un critère fonctionnel : le changement de destination consiste à passer de l une à l autre des 9 destinations énoncées à l article R entre lesquelles un PLU peut fixer des règles différentes. III. Harmonisation : Une procédure d obtention uniformisée La règle du jeu entre l administré et l administration est désormais clarifiée. Le pétitionnaire (1) est informé à chaque étape par l administration de l état d avancement de son dossier (2), et les délais d instruction des demandes sont désormais prévisibles et garantis, aucune majoration n étant possible en dehors de cas expressément prévus (3).

5 Numéro 13 Page 5 1. La qualité de pétitionnaire Le nouvel article R , qui remplace le R , dispose que la demande est présentée «par le ou les propriétaires du ou des terrains». Cette rédaction signifie que le nouveau texte consacre le permis d opération complexe, création prétorienne du Conseil d Etat (CE, 28 juillet 1999, SA d HLM Le nouveau logis Centre Limousin, n ) et revient ainsi sur les prescriptions de l ancien article R , désormais abrogé. Désormais, l assiette du permis pourra donc être constituée par plusieurs unités foncières (ou plusieurs lots de volume) et le permis sera délivré conjointement aux pétitionnaires, propriétaires des biens composant l assiette de la demande unique. Il est également possible à plusieurs personnes d être titulaire d une seule autorisation. 2. Dépôt du dossier Les éléments qui doivent être communiqués à l administration à peine d irrecevabilité de la demande varient en fonction de la nature et de la localisation du projet. Les pièces à fournir avec le dossier de demande sont précisément listées dans le Code : pour le permis d aménager aux articles R à -8, pour le permis de démolir aux articles R et -2, pour la déclaration préalable à l article R , enfin pour le permis de construire la situation est plus complexe. L article R distingue les pièces systématiquement nécessaires, des pièces complémentaires. Les pièces à fournir dans chaque dossier sont énoncées aux articles R à R Il n y a pas de bouleversement particulier. Pour les pièces complémentaires, exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet, elles sont énoncées aux articles R à R La demande doit être adressée en 2 exemplaires pour les déclarations préalables et en 4 exemplaires doivent être fournis pour les demandes de permis de construire, d aménager et de démolir (art. R ).

6 Page 6 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy Le dépôt de la demande va donner lieu à la délivrance d un récépissé. Prévu à l article R , il s agit là d un des apports majeurs de la réforme dans la mesure où il fournit des informations primordiales au pétitionnaire (art. R et R ), telle que la date à laquelle un permis tacite peut intervenir. L administration a désormais un mois pour réclamer des pièces complémentaires (art. R ), alors qu auparavant l autorité chargée de l instruction pouvait demander des pièces complémentaires tout au long de l instruction. Une demande de pièces complémentaire reste possible passé ce délai, mais elle ne proroge pas le délai d instruction (art. R ). Le pétitionnaire dispose quant à lui de 3 mois pour les lui fournir (art. R a)) ; à défaut de production de l ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l objet d une décision tacite de rejet en cas de permis de construire ou de décision tacite d opposition en cas de déclaration (art. R b)). 3. Les délais d instruction Conformément à l article R , le délai d instruction court seulement à compter de la réception d un dossier d instruction complet soit à la remise de son dossier complet, soit dans les 3 mois qui ont suivi la demande de pièces complémentaires-. Un avis de dépôt de demande est affiché en mairie dans les 15 jours suivants (art. R ). Conformément à l article L : «aucune prolongation du délai d instruction n est possible en dehors des cas et conditions prévus par décret». Avec cette prescription l instruction est enfermée dans des délais précis, visés aux articles R à R Les délais d instruction du droit commun sont d un mois pour le permis de démolir (article R a), 2 mois pour le permis de démolir et le permis de construire une maison individuelle (article R b) et de 3 mois pour le permis d aménager et le permis de construire (article R c).

7 Page 7 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy * * * Il est prématuré de considérer que l objectif de simplification est atteint mais la lettre des articles relatifs aux 3 permis reflète tout à fait cette philosophie. Le régime est clairement unifié ce qui permet d avoir une grille de lecture rapide des textes applicables à une demande et d identifier sans équivoque les délais d instruction ou les pièces devant être fournies à l appui d une demande. La question de l attribution de l autorisation et de ses conséquences fera l objet de la prochaine étude. A lire, le mois prochain : Le décret du 5 janvier 2007 : les contours du nouveau régime juridique applicable aux autorisations d urbanisme (2 e partie)

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