Les grandes transactions de bureaux à Marseille

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1 Les grandes transactions de bureaux à Marseille Bilan 2007 Philippe VENTURINI Directeur de DTZ Marseille Avec plus de m² commercialisés, la cité phocéenne a connu une année 2007 particulièrement dynamique. Cette performance est essentiellement liée aux transactions des grands utilisateurs, dont le comportement nous a semblé mériter une analyse spécifique. Dans un marché où les regroupements et déménagements sont toujours motivés par la recherche de locaux plus performants, la géographie des transactions de plus de 000 m² aura été, en 2007, fortement corrélée au niveau d offre neuve proposée sur chacun des secteurs. Si les établissements financiers et les entreprises publiques ou para-publiques sont demeurés les plus actifs, l année 2007 aura également été marquée par la présence des sociétés de service et de conseil aux entreprises. Au travers de cette formule synthétique, vous retrouverez les chiffres essentiels et les tendances clés de ce segment de marché; les collaborateurs du groupe DTZ demeurent à votre disposition pour apporter à vos réflexions immobilières leur contribution originale et informée. Avec plus de m² commercialisés, le marché des bureaux de Marseille aura enregistré une année 2007 particulièrement dynamique. Les transactions de plus de 000 m² ont largement participé à cette performance : 8 transactions pour un total de près de m², soit 44% des commercialisations. Les moteurs de la demande sur cette tranche de surface demeurent inchangés : regroupements ou déménagements sont toujours motivés par la recherche de locaux plus efficients, à un moindre coût. Dans ce contexte, la géographie des transactions de plus de 000 m² s avère fortement corrélée à l offre neuve disponible immédiatement ou à court terme sur chacun des micro-marchés. Grâce au renouvellement régulier de son offre, le secteur a ainsi capté 6% de l activité sur le segment des grandes transactions. Cette situation pourrait toutefois changer en 2008 suite au ralentissement des livraisons sur et à une production neuve plus conséquente sur les zones Nord Littoral et Valentine / Château Gombert, m² restant à commercialiser sur chacune de ces zones. Il en est de même pour les disponibilités de seconde main, dont la répartition devrait profiter davantage aux autres secteurs marseillais, notamment au quartier d Affaires du Prado, suite à la libération de m² de bureaux par FRANCE TELECOM. Evolution de la demande placée à Marseille depuis 200 En m² Demande placée globale dont m² Poids de chaque secteur dans la demande placée de plus de 000 m² en 2007 (%) & Centre ville Secteur Valentine/ Château Gombert 4 Secteur Nord Littoral Marseille Sud : quartier d'affaires du Prado 7 Lecture : En 2007, le secteur & Centre-ville aura concentré 6% de la demande placée supérieure à 000 m². 8

2 Analyse par loyers et secteurs d activité Des valeurs locatives stables On constate une relative stabilité des valeurs locatives sur le marché de la cité phocéenne, qu elles soient moyennes ou prime. L analyse de la ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile confirme la primauté de la recherche de solutions plus économiques dans la démarche immobilière des grands utilisateurs : la moitié des transactions s est signée à un loyer inférieur à 50 /m²/an. On observe une certaine amplitude sur les valeurs locatives moyennes : si, au nord de la ville, les valeurs moyennes se positionnent à 20 /m²/an, elles atteignent /m²/an sur les deux principaux pôles d Affaires, Quartier du Prado et. Les valeurs prime, quant à elles, se positionnent dans une fourchette relativement large, de 45 /m²/an sur la zone Château Gombert à 20 /m²/an sur. Financiers et entreprises para-publiques à l honneur Avec un total de plus de 500 m², le secteur financier aura été particulièrement consommateur de surfaces tertiaires en Les transactions les plus significatives auront été le transfert du siège social de RSI dans «Cœur Méditerranée» sur 4 47 m² ou encore l installation de la Direction Générale du groupe MALAKOFF dans le 8ème arrondissement sur m². On notera également le dynamisme des entreprises para-publiques, avec plus de m² consommés. Cette performance est bien évidemment liée à la prise à bail par la SNCF de «Cœur Saint-Charles», une opération de m² de bureaux neufs réalisée par KAUFMAN & BROAD sur l exsite du tri postal. Conséquence directe de la décentralisation et du transfert de certaines compétences de l état aux collectivités locales et territoriales, les administrations et collectivités ont également dû répondre à leurs besoins croissants de surfaces : transactions pour un total de plus de m². On remarquera enfin le dynamisme des établissements de service et de conseil aux entreprises, en constante augmentation depuis Motivés par une recherche d économie, leurs mouvements se sont majoritairement portés sur des locaux neufs, au sein du secteur principalement. Les entreprises de commerce international, jusque-là peu actives, pourraient profiter de l impulsion générée par la vocation internationale du nouveau quartier d et être plus présentes. Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile Répartition des transactions de plus de 000 m² par secteur d activité Le top 0 des transactions à Marseille (par surface décroissante) 250 Maxi 20 Médiane Mini 90 Chaque pile représente un quart des commercialisations en surfaces soit m² Administrations collectivités 5 Banques, assurances, organismes financiers Commerce international 5 Entreprises para-publiques Formation 2 Informatique, télécom, ingénierie, bureaux d'études Services conseil aux entreprises SNCF IRD RSI MALAKOFF AXA France IARD ETIC SERAM SDIS CAISSE D EPARGNE FINANCEMENT GROUPE IOSIS Marseille 0 Marseille 02 Marseille 02 Marseille 08 Marseille Marseille 6 Marseille 4 Marseille 4 Marseille 02 Marseille m² m² 4 47 m² m² m² m² 886 m² 800 m² 772 m² 594 m² 50

3 Les grandes transactions de bureaux en 2007 Aix en Provence Lyon Saumaty Séon Aéroport Marseille-Provence 6 Montpellier Arnavants Aygalades 8 7 Technopôle de Château-Gombert 5 A55 A La Valentine A50 Marseille Centre Marseille Sud Marseille Est Marseille Nord Arrondissements Zones tertiaires significatives 4 6 La Capelette Quartier d affaires du Prado 4 0 Bonneveine Toulon Nice Luminy

4 Les grandes transactions de bureaux en m² m² 00 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 556 m² m² m² m² m² ETIC Consulting & Developpement

5 Prime aux immeubles neufs et localisations privilégiées Une géographie des commercialisations corrélée à l offre de première main La demande de plus de 000 m² en 2007 s est concentrée essentiellement dans des locaux de première main : 7% des surfaces placées. Les entreprises sont en effet de plus en plus exigeantes en termes d efficience des immeubles, de flexibilité des surfaces, d aménagement des espaces de travail. Seuls des locaux neufs ou très lourdement restructurés peuvent répondre à ces attentes. La géographie des commercialisations supérieures à 000 m² est donc directement corrélée à la répartition de l offre de première main. Dans ce contexte, le secteur est particulièrement avantagé. Sur les m² de transactions de plus de 000 m² enregistrées, la quasitotalité l a été sur des surfaces de première main. Sur le secteur Nord Littoral en revanche, le manque d offre de qualité est particulièrement prégnant : aucune transaction n a été enregistrée sur des locaux de première main en Les livraisons d immeubles neufs prévues d ici quelques mois devraient permettre à ce secteur d enregistrer de meilleurs résultats en Grands utilisateurs : le leadership d L analyse des implantations d entreprises en 2007 par secteur d activité et par localisation met en évidence l émergence et l affirmation du pôle d Affaires d Euroméditerrannée. Ce secteur aura accueilli 9 nouvelles entreprises de tous les secteurs d activité, à l exception des TIC*. Cette diversité est le signe d une maturité de ce nouveau quartier d Affaires de l agglomération marseillaise. Hors Euroméditerrannée, les entreprises publiques ou parapubliques ont privilégié les secteurs Nord et Est alors que les TIC (FRANCE TELECOM et Groupe IOSIS) ont choisi le quartier d Affaires du Prado. L élargissement de l offre neuve en 2008 et 2009 tant en nombre de projets qu en localisations devrait sensiblement changer la situation et réintroduire une notion de choix et de comparaison pour les grands utilisateurs entre les différents territoires. On pourrait alors voir se dessiner une vocation tertiaire différenciée par secteur d activité selon les localisations. *TIC : Technologies, Information et Communication Part des locaux de première main en 2007 ZONE & Centre ville Marseille Sud : quartier d'affaires du Prado Secteur Nord Littoral Secteur Valentine / Château Gombert Transactions de plus de 000 m 2 Dont neuf ou restructuré Nb Surface (m 2 ) Nb Surface (m 2 ) Part du neuf ou restructuré Nb (%) Surface (%) m² m² 89% 95% m² 600 m² 25% 24% m² 0 0 m² 0% 0% m² m² 00% 00% TOTAL m² m² 6% 7% Mobilité des utilisateurs à Marseille Secteur d activité Pôle tertiaire & Centre ville Marseille Sud : quartier d Affaires du Prado Administrations collectivités Banques, assurances, organismes anciers Commerce international Entreprises para-publiques Formation Informatique, télécom, ingénierie, bureaux d études Services conseil aux entreprises Secteur Nord Littoral Secteur Valentine / Château Gombert

6 DTZ Conseil International en Immobilier d Entreprise Avec 40 villes dans 45 pays et plus de 000 collaborateurs dans le monde, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Président du groupe DTZ Philippe Leigniel + (0) Transaction Jean-Luc Chalard + (0) Bordeaux Benoit Chevauchée + (0) Marseille / Aix Philippe Venturini + (0) Reims Christian Hénault + (0) Cergy-Pontoise Pierre-Olivier Defour + (0) Courtaboeuf Thierry Martineau + (0) Nancy Nadia Gintzburger + (0) Nanterre Frédéric Siquet + (0) Rennes Stéphane Dauphin + (0)2 99 Saint-Denis Christophe Gay + (0) Développement Yann Leblond + (0) Pierre-Emmanuel Nicaise + (0) Dijon / Besançon Bruno Dormoy + (0) Nantes Philippe Manac h + (0) Saint-Quentin-en-Yvelines François Bailly + (0) Pôle Utilisateurs Thierry Laborderie + (0) Ile-de-France Ouest Laurence Escleine-Dumas + (0) Nice Didier Mallet + (0) Strasbourg Vincent Triponel + (0) Global Corporate Services Jennifer Debbas + (0) Ivry-sur-Seine Jean-Marc Zeni + (0) Nîmes Georges Cassou + (0) Toulon Pierre Bernois + (0) Investissement Hugues de Berail + (0) Lyon Didier Terrier + (0) Paris Quartiers d Affaires Olivier de Labeau + (0) Toulouse Pascale Cieutat + (0) Logistique Didier Terrier Aménagements Tertiaires Gérard Margiocchi + (0) Asset Management François Brisset + (0) Consulting Philippe Méjean + (0) Expertise Gérard Margiocchi + (0) Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine + (0) Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des Etudes + (0)

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