Compte rendu de visite De l Expertise Consultative

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1 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / L EXPERTISE INDEPENDANTE Mr Thierry ROYER Tél / royer.expert@orange.fr Expert en Techniques du Bâtiment, formé aux procédures Judiciaires Compte rendu de visite De l Expertise Consultative Adresse : 22 la Gourdonnière Champtoceaux Rénovation Energétique - Suivi et Réception de chantier - Litiges - Malfaçons - Médiation Contradictoire Ventilation Qualité de l air & Performance Energétique - Charpente - xylophage - Spécialiste électricité XPC & NFC RT RT2012 BBC SARL - SIRET : Code APE 7112B - Expertise - Ingénierie Formation - RCS Angers Assurance responsabilité civile professionnelle Compagnie GROUPAMA

2 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Identités des parties - Introduction Désignation du client Mr xxx xxx 4 rue xxx 44xxx xxxx Tel : xxxxxxxxxx xxx@orange.fr Lieu de l expertise Adresse : IDEM Personnes présentes lors de la visite Mme et Mr xxx (frère et sœur) Objet de la demande d expertise Etat des lieux des fissures d une maison d habitation. Evaluation des risques structurels et rythme d évolution. Expertise et rapport Date de l expertise : 19 janvier 20xx de 14h à 17h Date d envoi du rapport: 24 janvier 20xx Composition du rapport Rapport d expertise : 18 pages 1ère partie : «compte rendu de visite» : 6 pages 2ème partie : «rapport photos» : 12 pages Dossier annexes (uniquement pour le maitre d ouvrage) : «informations techniques et juridiques d ordre général» : 26 pages Objectif d un rapport d expertise consultative et de sa valeur d opposabilité à tiers (Termes généraux communs à tout rapport) Un rapport d expertise consultatif n est pas construit comme un rapport d expertise judiciaire. Une expertise consultative faite en 1ère approche a pour but : - d informer le maitre d ouvrage, de définir les contours techniques et de recevabilité des litiges pour permettre une gestion amiable du conflit entre les parties (non-conformités diverses : règlementaires, règles de l art, référentielles, contractuelles, sécuritaires, esthétiques, fonctionnelle ). - de permettre d engager une médiation entre les parties. - de donner des informations connexes pour la bonne compréhension des mécaniques juridiques et assurantielles et des règles techniques. A défaut d arrangement amiable, le rapport d expertise fait en contradictoire ou sans contradictoire, permet de fournir la preuve de l allégation nécessaire à la recevabilité d une assignation judiciaire ou plainte (civile ou pénale). Code procédure civile Article 9 : Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention Code civil Article 1315 : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Code de procédure civile Article 146: «Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l administration de la preuve.» Solution le rapport : «la preuve de l allégation» : sur des faits techniques non contestables, un rapport d expertise fait même sans contradictoire peut être retenu comme suffisant par la magistrature (Action en référé, injonction de faire ). La partie défendeur pourra produire aimablement les documents (certification produit, étude thermique, avis technique, DTA, CPT, normes ) pour répondre aux griefs.

3 L EXPERTISE INDEPENDANTE 3 Thierry ROYER Tél / ère partie Introduction : Griefs et demandes Mmes, Mrs, vous m avez sollicité pour effectuer dans la maison d habitation familiale de vos parents, une visite technique consultative sur vos fissures intérieures et extérieures afin d établir un avis des causes, risques et conséquences. Vous voulez mettre en vente cette maison et les fissures intérieures et extérieures vous inquiètent. - Afin que vous puissiez répondre aux questions de vos acheteurs potentiels sur ces fissures au plus juste et en toute honnêteté, - Afin de ne pas être en contradiction avec leurs observations, Vous avez décidé de faire venir un expert en technique du bâtiment. Vous avez souhaité : - avoir un avis sur l origine des fissures - les évaluations des mises en danger des biens et des personnes - les évaluations d impropriété à destination - avoir des conseils - avoir un avis sur d éventuelles solutions techniques - faire un rapport d état de situation Vous êtes des nonsachants du bâtiment. Conditions de la visite le jour de l expertise Temps : ensoleillé sans nuage / Température extérieure : 5 C Actions de contrôles et mesures effectuées : inspection technique visuelle. De par le temps imparti à l expertise, souhaité et/ou possible imposé par le donneur d ordre, les contrôles ne se sont faits uniquement que sur le visible et accessible montrés par le donneur d ordre. En complément à votre demande et au fil de la visite, j ai pu observer et vous renseigner sur d autres sujets techniques : - Isolation toiture - Absence de déphasage thermique de l isolation de la toiture entrainant des dérives de température en été et assèchement excessif des bois de charpente. - Absence d isolation - Remontée capillaire naturelle des maisons antérieures à Traitement des bois - Ventilation sous couverture - Ardoises décrochées - Cintrage ou affaissement de la couverture - Renforcement nécessaire de la portance du solivage des planchers pour atteindre les valeurs actuelles de 150 kg/m² de charge d occupation selon les règles en vigueur - Mettre en place des sabots de maintien au niveau des assemblages des solives sur les poutres intermédiaires du salon - Mettre en place une VMC - L intérêt d une VMC pour le maintien d une bonne qualité de l air et la préservation du logement contre les pathologies d humidité Je vous ai informé et je vous ai donné des documents sur les appréciations et contours d évaluations des vices cachés par la magistrature.

4 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Etat de situation Voir dossier photos Conclusions La maison apparaît saine et solide. Il n a pas été remarqué de pathologies graves particulières ou signes de désordres structurels pouvant entrainer une mise en danger des personnes si quelques actions préventives sont menées au titre du principe de précaution. Selon les informations reçues, la maison est du début du siècle dernier. Il est tout à fait normal qu il y ait des tassements de terrain qui ont entrainé des fissurations plus ou moins légères sur les murs intérieurs et extérieurs. En complément, vous informez qu il y a eu 2 mouvements telluriques durant ces 20 dernières années. La maison est posée sur un sol «dur» ce qui ne crée pas un support de type «amortisseur» pouvant atténuer les résonnances du sol. Les mouvements telluriques entrainent plus directement des conséquences de type fissures sur les ouvrages. Sur ce type de maison, le suivi et les reprises des fissures doivent se faire au même titre que les entretiens courant sur les maisons modernes (mousse sur toiture, peinture ). Les mouvements de sol constants peuvent entrainer des problèmes de fonctionnalité des ouvrants. Un rabotage permettra de résoudre facilement le problème et/ou une adaptation des bâtis pour qu ils puissent être eux-mêmes repris sans devoir changer les ouvrants. Postulat sur la pérennité des constructions : Aucun ouvrage ne peut se targuer d être éternel. La durée de vie d une maison avant apparition de désordres graves structurels est variable en fonction de la qualité de construction et des entretiens apportés sur les ouvrages. Il est reconnu que les maisons anciennes avec leurs murs très épais et massifs ont cette particularité de bien tenir dans le temps. L entretien est une des clefs de la durée de vie des ouvrages. Les valeurs esthétiques, thermiques et phoniques resteront à l appréciation des acheteurs selon la destination de l occupation. Ce type de maison est très difficile à isoler pour qu elle puisse permettre un ressenti de confort identique aux maisons neuves. Les remontées capillaires naturelles des maisons antérieures à 1948 ne permettent pas de les isoler facilement sans risque de désordres et pathologies de l humidité. Vouloir engager des travaux de rénovation thermique pour porter une maison ancienne vers un confort moderne reste d un coût très important mais couramment fait. Ceci doit être raisonnablement pris en compte sur la valeur vénale de l ouvrage. Avis : Injecter de la résine ou du béton en sous œuvre pour stabiliser définitivement l ouvrage serait d un coût trop important par rapport à la valeur vénale de la maison. Je vous ai montré un film sur le sujet. Selon l âge de la maison (100 ans), les fissurations constatées laissent penser que les mouvements sont très faibles. Sauf aléas ou mouvement de terrain imprévu, la maison ne présente raisonnablement pas de signe de désordre structurel éminent.

5 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / En avis technique de mesures préventives et curatives : Il serait souhaitable de faire jointer les murs extérieurs afin d éviter que le mortier de pose des pierres (terre argileuse) ne se dissolve ou délite sous les actions de la pluie et du vent. Cette action de jointement permettra de préserver la tenue de l ouvrage aux vieillissements prématurés et aggravation des fissurations. Le travail d enduisage ou jointement est facile car la maison est très accessible sur tous ses pignons. Un entretien général et des reprises techniques sont nécessaires sur certains points : - recréer un appui ou soutènement en béton armé avec profondeur hors gel pour consolider la fondation de la maison au niveau du décaissement de la véranda qui est sur le mur de la chambre Est - traitement préventif des bois - mise en place d étrier sur les solives (poutres) du salon - renfort par poutres métalliques des solivages du plancher d étage - boucher les fissures et microfissures pour éviter la pénétration des eaux de pluie et détérioration des murs - mise en place de modules d entrée d air sur les fenêtres des pièces principales de type chambre salon bureau - mise en place d une VMC selon les règles du DTU68 et arrêté de mars 1982 modifié 1983 Actions lors de l expertise : J ai pris des photos (voir dossier photos en PJ). Je vous ai fait les explications techniques de mes conclusions le jour de la visite. Je vous ai fait verbalement des avis de mesure préventive curative corrective. Je vous ai informé sur les vices cachés. Je reste à la disposition de vos interlocuteurs et à leur frais pour leur donner des explications. Rappel important : L expertise faite est de 1ère approche sur les domaines demandés. L expertise ne préjuge pas des qualités des installations de chauffage, électrique, plomberie et mise en œuvre de la charpente et couverture. Les contrôles ne sont pas exhaustifs sur toute la maison. Ils n ont été faits que sur les domaines demandés et parties visibles. Les contrôles réalisés par l Expertise Indépendante n assurent pas ou ne se substituent pas à une carence ou absence de garantie dommage ouvrage ou garantie décennale ou garantie de droit commun des entreprises par le maitre d ouvrage, sur tout ou partie de l ouvrage ou sur des conséquences de désordre dues à des dissociables. Sommaire du dossier des annexes (Informations générales pour le client en tout ou partie) - Mécanique garantie parfait achèvement, garantie biennale, garantie dommage ouvrage, garantie décennale - Responsabilité de droit commun des entreprises - Obligation du respect des lignes contractuelles - Malfaçon, désordre, impropriété à destination, affectation de la solidité de l ouvrage - Art 1792 l entrepreneur a une obligation de résultat (art 1147). - Le devoir de conseil et d information - Sanction pour non-respect des normes règlementaires - Quelques articles du code civil et code des assurances - Arrêté de mars 1982 modifié 1983 sur la ventilation des logements - Mécanique moisissure, efflorescence et point de rosée - Technique enduisage et classement des fissures - Le statut juridique des normes référentielles, règlementaires, DTA - Les vices cachés - Décret logement décent - Information prévention amiante, fibre minérale INRS - Dossiers à préparer par la partie demanderesse si une assignation est portée - Contours de l expertise (valeur non élargie et uniquement sur les domaines demandés)

6 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Fin de synthèse du rapport Je vous ai donné les explications techniques de mes conclusions le jour de la visite. Je vous ai donné verbalement des avis de mesure corrective et conservatoire. Je reste à la disposition de vos interlocuteurs et à leur frais pour leur donner des explications. Je reste à votre disposition pour tout complément d action Veuillez agréer mes salutations respectueuses. Conditions générales : Visite et rapport pour conseils sur expertise consultative. Les analyses sont faites selon les observations techniques, visuelles et informations reçues. Les analyses et prescriptions se veulent le plus exhaustives mais n exclues pas des possibilités d absence dues au fait de renseignements imparfaits ou partiels et d observations qui auraient échappé à moi-même ou aux observateurs présents, ou m auraient été cachés. Ce rapport vaut pour expertise consultative et n engage pas pour obligation de résultat ou pour un suivi quelconque de l affaire. L expertise ne s est faite que sur les éléments visibles, visitables, accessibles et mesurables indiqués par le client. Le rapport est fait uniquement sur le sujet en titre «introductions griefs et demandes» indiqué dans le paragraphe «introduction». Les autres observations n ont pas de valeur contractuelle et sont faites à titre d approche informative. La mission n est pas une mission de maitrise d œuvre ou d architecte. Les contrôles effectués ne valent que pour le jour du contrôle. Les conclusions du rapport ne peuvent être considérées comme exhaustives. Les contrôles réalisés par l Expertise Indépendante n assurent pas ou ne se substituent pas à une carence ou absence de garantie dommage ouvrage ou garantie décennale ou garantie de droit commun par le maitre d ouvrage ou les entreprises ayant realisé le travail sur tout ou partie de l ouvrage ou sur des conséquences de désordre dues à des dissociables. Les contrôles ne garantissent pas l énumération exhaustive des vices apparents et cachés. Sur sa forme et son contenu, l utilisation globale ou partielle de ce rapport (indications d actions opérationnelles, mesures correctives, valeur juridique, administrative ) à quelques fins que ce soit est uniquement sous et de la responsabilité du client donneur d ordre de l opération d expertise, de ce fait, la responsabilité de Mr Royer Thierry L Expertise Indépendante ne pourra être en aucune manière engagée vis à vis des parties. Tous les rapports et fichiers attachés sont confidentiels et destinés exclusivement à l'usage de la personne à laquelle ils sont adressés. La publication, l'usage, la distribution, l'impression ou la copie non autorisée des rapports et des attachements qu'il contient sont strictement interdits. Présentation et expériences de l expert - 38 ans d expériences bâtiments : Maintenance, construction, maitrise d œuvre, expertise - Expert en technique du bâtiment - Formé aux procédures judiciaires. - Titulaire du certificat de formation à l expertise judiciaire - Membre de l Institut de l Expertise de Paris - Titulaire du diplôme niveau III en techniques immobilières - Spécialiste des mécaniques thermiques et hygrométriques - Mission d auditeur RGE de certification de marque QUALIBAT - Formateur qualifié du programme FEEBAT issu des mises en place des actions du grenelle de l environnement 1 et 2 - Mission de formateur technique auprès de l APEE (Académie de la Performance et de l Efficacité Energétique: département formation de PROMODUL) - 1 er lauréat concours national «le désordre par l image» AQC 2013 (AQC = Agence Qualité Construction) - 3ème lauréat (prix spécial du jury) concours national «le désordre par l image AQC 2012» Réserve sur expertises non exhaustives : La visite est de niveau 1ère approche non exhaustive. De par le temps imparti à l expertise consultative souhaité et/ou possible imposé par le donneur d ordre sur les points pour lesquels l expert a été appelé, de leurs traitements et de leurs liens techniques connexes, il n a pu être observé tous les défauts ou pathologies sur l ouvrage. L expertise n est donc pas exhaustive sur l ensemble de l ouvrage. Il n a pu être informé de nombreuses choses, entre autres : (Énumération d ordre général non exhaustive) - les traitements anti-termite, les règles parasismiques, les règles d accessibilité,- les règles thermiques RT 2005 RT les règles acoustiques, les réglementations amiante, plomb, mérule, normes référentielles diverses (DTU, CPT ) - ETC L expert n est tenu que d une obligation de prudence et de diligence (C. cass.1ere ch. civ. 17 octobre 2000). Cette obligation consiste à apporter dans l exécution de sa mission toute l attention requise, par référence à ce qu aurait dû faire en pareille circonstance un technicien moyennement consciencieux, diligent, attentif et informé. Toutes actions coercitives quelconques et par toute personne suite à l utilisation qui pourrait être faite de ce rapport sera de la responsabilité du donneur d ordre, du bénéficiaire ou de l utilisateur. Toutes les conséquences financières et techniques seront entièrement prises en charge par lui-même dont : prise en charge pour présence et/ou action en procédures judiciaires. Rappel : les contrôles réalisés par l Expertise Indépendante n assurent pas ou ne se substituent pas à une carence ou absence de garantie dommage ouvrage ou garantie décennale ou garantie de droit commun des entreprises par le maitre d ouvrage, sur tout ou partie de l ouvrage ou sur des conséquences de désordre dues à des dissociables.

7 L EXPERTISE INDEPENDANTE Mr Thierry ROYER Tél / royer.expert@orange.fr Expert en Techniques du Bâtiment, formé aux Procédures Judiciaires 2ème partie Dossier photos De l expertise consultative Mise à disposition des photos en taille HD si besoin Adresse : 22 la Gourdonnière Champtoceaux Suivi et Réception de chantier - Litiges - Malfaçons - Médiation Contradictoire Ventilation Qualité de l air & Performance Energétique - Charpente - Xylophage SARL - SIRET : Code APE 7112B - Expert - Ingénierie - RCS Angers Assurance responsabilité civile professionnelle Compagnie GROUPAMA

8 La maison apparaît saine et solide. Il n a pas été remarqué de pathologies graves particulières ou signes de désordres structurels graves pouvant entrainer une mise en danger des personnes sous réserve de quelques mesures préventives ou correctives faciles à mettre en œuvre. Les fissures intérieures et extérieures sont mineures. Elles sont la conséquence de mouvements telluriques, mouvements de terrain et hypothèse d absence de soutènement pérenne et stable au niveau d une fondation. Les fissures sont facilement réparables. Elles devront être surveillées et reprises dans le cadre d un entretien normal sur ce type de maison ancienne. Sous réserve de tous aléas imprévisibles de type tremblement de terre... 2

9 Il sera nécessaire de reprendre les fissures pour réduire raisonnablement les risques de pénétration d eau de pluie de ruissèlement sur les façades. Un renfort de soutènement doit être mis en place par l homme de l art au niveau de la fondation de la maison côté Est (véranda jardin). 3

10 Fissures intérieures : bien que particulièrement visibles et pouvant être impressionnantes pour un non sachant du bâtiment, ces fissures restent localisées et de petites tailles. Sur ce type de maison, le suivi et les reprises des fissures doivent se faire au même titre que les entretiens courants sur les maisons modernes (mousse sur toiture, peinture ). Le desaffleurement constaté sur la fissure près de la cheminée montre la désolidarisation et le très léger basculement d une partie de la maison. Même constatation au niveau du premier mur de refend. L affaissement du plancher bois de l étage a entrainé le décollement du doublage brique (sans gravité structurelle) (voir page suivante n 7). 4

11 Suite fissures intérieures : Les fissures sont la conséquence normale d un vieillissement et léger mouvement de terrain : il est rappelé que la maison n est pas chainée (ferraillée) 5

12 Suite fissures intérieures : Les fissures sont la conséquence normale d un vieillissement et légers mouvements de terrain. Les fissures (déjà reprises) des appuis de fenêtre doivent à nouveau être reprises avec valeur pérenne : faire appel à l homme de l art 6

13 Globalement la maison ne présente pas de désordres particuliers Les valeurs esthe tiques, thermiques et phoniques resteront a l appre ciation des acheteurs selon la destination de l occupation. Ce type de maison est tre s dificile a isoler pour qu elle puisse permettre un ressenti de confort identique aux maisons neuves. Les remonte es capillaires naturelles des maisons ante rieures a 1948 ne permettent pas de les isoler facilement sans risque de de sordres et pathologies de l humidite. Vouloir engager des travaux de re novation thermique pour porter une maison ancienne vers un confort moderne reste d un cou t tre s important (mais couramment fait tout de me me). Ceci doit e tre raisonnablement pris en compte sur la valeur ve nale de l ouvrage. Murs sain et ne présentant pas globalement de fissures importantes Carrelage sans fissure Rampanage correctement maçonné 7

14 Expertise en1ère approche il n a pas été remarqué d attaque xylophage ou signe de pourriture L avant de la maison ne présente aucune fissure significative L ensemble est correct compte tenu de l'âge de la maison 8

15 Autres constatations et avis que ceux sur lesquels l expertise a été demandée 9

16 - Le solivage du plancher d étage s est affaissé. Il sera nécessaire de le renforcer si l utilisation en charge doit être autre que celle précédente. Les acheteurs doivent être informés que le plancher n a pas la retenue de charge règlementaire (et de très loin). Avis de mesure corrective : mise en place facile d une poutre métallique (idem pour la partie salon). - Il est constaté que la couverture présente un affaissement. Poutre métallique à mettre en place En mesure conservatoire Fissure = signe d un léger affaissement du plancher d étage 10

17 - Les bois doivent être traités - Des ardoises doivent être refixées - Une ventilation sous couverture serait souhaitable - La dalle béton n a pas de pente et est même apparemment en devers - Il doit être mis en place une VMC - Des sabots étriers doivent être mis en place avant déboitement des solives 11

18 - Remontée d humidité capillaire normale sur les maisons antérieures à S assurer que les enduits sont perspirants pour limiter les risques de pathologie d humidité intérieure des logements. - Pathologie de l humidité suite à absence d isolation et de ventilation (apparition de salpêtre) - Gerces sur le bois dans les pièces en surchauffe d été (absence d isolation et de déphasage thermique entrainant une surchauffe en été et assèchement des bois) - Défaut d étanchéité et d isolation au niveau d un spot 12