Etude de potentiels de développement Résidence services pour étudiants Communauté Urbaine de Bordeaux

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1 Etude de potentiels de développement Résidence services pour étudiants Communauté Urbaine de Bordeaux Septembre 2013 Siège (Lyon) Espace Eiffel rue Tronchet Lyon Tél fax Agence de Montpellier 133, rue Olof Palme - Tournezy Montpellier Tél fax Agence de Nantes 1, allée Cassard Nantes tél Agence de Nice 23, rue Jean Canavèse Nice Tél fax ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

2 ADEQUATION EN BREF OBSERVATOIRES ET BANQUES DE DONNÉES A la source des données que nous publions et analysons, nous sommes présents sur tous les segments de marché : Logements neufs, libres ou sociaux Lots à bâtir Logements anciens Immobilier d entreprise et d activités Commerces Nous collectons périodiquement des données utiles à la compréhension des enjeux de ces différents marchés dans plus de 30 agglomérations pour répondre aux besoins de nos clients. Nous animons ainsi des observatoires créés selon les souhaits de nos donneurs d ordre. Pour créer ces applications spécifiques, le pôle «système d information» nous permet de développer en parfaite autonomie les outils nécessaires à l exploitation de ces observatoires immobiliers. Les informations restituées sont donc adaptées : aux attentes de chacun : données brutes ou prétraitées selon le cahier de charges, aux usages de chacun : outils de restitution qui vont du rapport papier aux connexions à un site dédié, sécurisé et personnalisé. ETUDES ET CONSEIL STRATÉGIQUES Notre démarche est fondée pour l essentiel sur la découverte des besoins de nos clients car nous savons, après plus de 20 ans d expérience, que les attentes de chacun sont uniques. Pour chaque mission, notre approche repose donc sur : Un cadrage précis des besoins exprimés. Une participation de notre pôle «méthode et qualité» pour créer et faire vivre nos outils de travail : études statistiques et abaques, techniques d analyses des faits et des données, mise en oeuvre de nos expertises «métiers». Une attention portée aux étapes clefs de la réalisation des missions : - Lancement, «points étapes», conclusions, rédaction, et restitution. - La contribution de nos meilleures compétences pour formuler nos recommandations. - Le management des projets et des équipes basé sur le partage des expériences, le soutien, et le contrôle interne des procédures. PROPRIETE INTELLECTUELLE Ce document est protégé par le copyright Il est destiné au seul usage de la société : LP Promotion Il ne peut être diffusé auprès de personnes physiques ou morales extérieures à l entreprise sans notre accord express. Les méthodologies d intervention, les mises en œuvre qui s ensuivent et les techniques d investigation sont la propriété d Adéquation. AUTEURS Cette mission a été conduite par Simon Chapuy, consultant Pour toute information au sujet de cette mission, nous nous tenons à votre disposition au VALEURS Responsabilité : au regard du rôle que nous jouons dans notre secteur d activité et dans le respect de l éthique de notre métier Anticipation : dans l exercice de nos activités, comme dans les moyens uniques dont nous disposons Loyauté : dans la manière dont nous envisageons les rapports humains, au sein de l entreprise comme à l extérieur Exigence : en plaçant nos clients et ce que nous leur recommandons, au centre de nos préoccupations Engagement : sur la qualité de nos sources d informations, nos analyses, nos conseils et recommandations

3 Contexte et objectifs de la mission Contexte Une volonté de développement de la société LP Promotion sur le secteur de la commercialisation de résidences services pour étudiants Dans cet objectif, LP Promotion s interroge sur les potentiels de développement de ce marché notamment sur l agglomération Bordelaise, objet de la présente étude de marché. Au cœur d un marché en profondes mutations Un marché qui a profondément muté au cours de la dernière période, sous l effet de multiples facteurs (évolutions comportementales, réglementaires..). Objectifs Dans cette perspective, un certain nombre d objectifs est imparti à cette analyse consacrée au marché des résidences services pour étudiants : Cerner les fondamentaux de l agglomération Bordelaise (évolution des effectifs, politiques publiques locales, état du parc de logements dédiés par segment, gestionnaires présents, valeurs locatives ). Identifier les acteurs exerçant des activités d exploitation et de gestion présents sur ce marché. Evaluer les potentiels de développement du territoire sur le marché de la résidence services pour étudiants. ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

4 Périmètre d étude Le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux regroupe 28 communes et compte plus de habitants (en 2010) : un territoire relativement dynamique avec un gain annuel de +/ ménages et +/ habitants depuis 10 ans. L agglomération bordelaise ambitionne de faire partie des principales métropoles européennes. L Opération d intérêt national (OIN) Bordeaux Euratlantique constituera un levier essentiel de cette métropolisation. - La question d une métropole millionnaire constitue l hypothèse d un avenir urbain maîtrisé à échéance Un seuil symbolique lui conférant une envergure internationale. - A Bordeaux, la future liaison TGV en deux heures et cinq minutes depuis Paris (2017) dope l'intérêt des investisseurs. Contextualisation de l étude Bordeaux, ville universitaire - Bordeaux constitue le sixième pôle universitaire de France derrière Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Marseille et possède un des plus grands campus Européen, le domaine de Pessac Talence Gradignan. - Elle comprend également un certain nombre de grandes écoles qui concentrent avec les universités plus de étudiants. - Les universités sont au nombre de quatre, Bordeaux 1 pour les sciences et les technologies ; Bordeaux Segalen pour la médecine, les sciences de l homme, le sport et l œnologie ; Bordeaux 3 (Montaigne) pour les sciences humaines, les lettres et les langues ; enfin Bordeaux 4 (Montesquieu) pour le droit, les sciences politiques, sciences économiques, sciences sociales, sciences de gestion et management. La commune possède également d importants atouts concernant les grandes écoles : s y trouvent Science Po Bordeaux, l institut polytechnique qui regroupe cinq domaines d ingénierie, une école nationale de magistrature ou bien encore trois écoles de commerce. ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

5 Synthèse et recommandations Potentiels de développement en résidences services pour étudiants ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

6 Forces et opportunités : un marché de niche qui présente des opportunités de développement sur l agglomération Bordelaise FORCES Un actif immobilier dont la gestion est beaucoup plus simple que d autres types de résidences de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins dix mois dans l année (pas de changement fréquent de locataire). Le tourisme d affaires «bas de gamme» permet de combler les périodes creuses. En moyenne nationale, 65 % des étudiants sont décohabitants (décohabitation = cessation de la cohabitation entre les parents et les enfants devenus majeurs), donc susceptibles d exprimer un nouveau besoin en logement (enquête OVE 2010). Synthèse et potentiels de développement Faible concurrence sur ce marché de niche avec 3 grands opérateurs qui se partagent plus d un tiers de parts du marché au sein de la CUB : Campusea (groupe Gecina), Lamy Résidence et Teneo. Des taux d occupation moyens compris en moyenne entre +/- 92% à +/- 95%. Bordeaux constitue le sixième pôle universitaire de France derrière Paris, Lyon, Toulouse, Lille, Marseille et possède le plus grand campus Européen existant, le domaine de Pessac Talence Gradignan. Un marché Bordelais équilibré en termes de volumes de logements neufs à destination locative ayant été livrés sous l ère Scellier. OPPORTUNITES Les politiques publiques extrêmement favorables au développement du logement étudiant (cf. objectif de doublement du parc annoncé par le Ministère de l'enseignement supérieur et de la Recherche à l horizon 2020), tous les segments sont sollicités pour réussir cette ambition, y compris, bien que plus marginalement le secteur privé, avec le projet de création sur chaque territoire labellisé «campus» d un schéma de développement étudiant, fixant les objectifs à atteindre par segment. Un nouveau modèle à imaginer pour coller aux nouvelles aspirations des étudiants (colocation, mobilité ), porté par un nouvel exploitant et constituant à la fois un moyen de démarcation par rapport à la concurrence, et une solution souvent réclamée par les pouvoirs publics. Un marché essentiellement porté par la vente au détail, sur lequel existerait des volonté de développement de certains investisseurs en vente en bloc - une solution possible de rééquilibrage du marché ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

7 Potentiels de développement en résidences privées pour étudiants Une agglomération marquée par le poids de la population estudiantine, accueillant l un des plus grands campus d Europe et qui devrait profiter de «l opération Campus» Synthèse et potentiels de développement Croissance des effectifs étudiants faible moyenne forte Part des moins de 25 ans dans la pop de l'agglomération faible moyen Important Perspectives d'évolution des étudiants baisse stables hausse Source : Adéquation Bordeaux est la 2e agglomération de France de plus de habitants pour la part d étudiants dans sa population (10 %). Avec étudiants, l agglomération bordelaise concentre 75 % des étudiants aquitains et joue un rôle moteur en matière de vie universitaire. L Université de Bordeaux génère par elle-même une activité économique essentielle pour le territoire, ce qui présente un défi majeur pour son développement. Alors que l on constate une baisse des effectifs étudiants pour les principaux sites universitaires français, l agglomération Bordelaise fait partie des quelques territoires qui enregistrent des gains positifs sur la dernière période. Fortes du succès à l Opération Campus puis aux Initiatives d Excellence en deux projets structurants majeurs pour le site- les universités Bordeaux 1, Bordeaux Segalen, Bordeaux IV, l IEP et l IPB ont pris la décision de se regrouper au sein d un établissement unique. Le projet d une "Nouvelle Université de Bordeaux" verra le jour d ici le 1er janvier 2014 et permettra la mise en place du nouveau modèle d Université prévu par l Opération Campus. ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

8 Potentiels de développement en résidences privées pour étudiants Un volume de logements dédiés (privé et public confondus) équilibré, mais tous juste suffisant en résidences privées, générant un potentiel avéré sur ce segment au sein de la CUB Ratio de logements dédiés pour 100 étudiants Faible < 10 Équilibré 15 Fort > 20 Synthèse et potentiels de développement Source : Adéquation Avec plus de étudiants, la Communauté Urbaine de Bordeaux a connu une progression régulière de ses effectifs depuis 2005 (hormis entre 2008 et 2009). Cette tendance à la hausse générale devrait se confirmer sous l impulsion de l opération Campus et permettre d attirer une nouvelle clientèle d étudiants. Si le parc en résidences dédiées (privé et public) apparaît aujourd hui proche de l équilibre (ratio égal à 14 logements dédiés pour 100 étudiants cf. graphique ci-dessus), il existe toutefois un potentiel de développement en résidences privées (ratio autour de 4,25 logements pour 100 étudiants, soit un ratio très faible pour une agglomération de cette taille). Ce potentiel est conforté par le contexte du marché locatif, aujourd hui sain sur l agglomération bordelaise, laissant envisager favorablement l implantation de quelques résidences privées sur le secteur. ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre

9 Potentiels de développement en résidences privées pour étudiants Un potentiel à exploiter naturellement à proximité des pôles étudiants majeurs, du tramway et idéalement des lieux de vie A bien des égards l investissement en résidence étudiante reste très efficace surtout si l emplacement de la résidence se trouve dans un pôle universitaire conséquent, critère essentiel. C est le cas de l agglomération Bordelaise. Les projets à proximité des campus universitaires ou des grandes écoles sont à retenir en priorité, de même que les centre-ville. La présence de transports en commun est un élément déterminant dans le choix des étudiants et des investisseurs. La proximité des commodités est également un critère important. Synthèse et potentiels de développement Source : Adéquation - opération Campus Un potentiel de développement qui doit donc s opérer de préférence en centre-ville de Bordeaux ou sur Talence, Pessac, Gradignan, et à proximité des transports en commun et commodités : - Talence-Pessac-Gradignan (TPG), relié par un tramway, rassemblant les Sciences Humaines et Sociales et les Sciences et Technologies. Le site universitaire majeur. - Le domaine de Carreire à Bordeaux, relié par le tramway. regroupant le campus Biologie-Santé - Le domaine Victoire-Centre ville à Bordeaux, site historique tant sur le plan universitaire (médecine, pharmacie, sciences humaines et sociales, odontologie), architectural et urbain (périmètre UNESCO) que sur le plan estudiantin (lieu de fête et de distraction ). - Le domaine Bastide, situé sur la rive droite de Bordeaux, assimilé pour l heure au seul pôle universitaire de sciences de gestion. ADEQUATION Etude de potentiels de développement en résidence services pour étudiants - CUB LP Promotion Septembre