Marché de l investissement de Cologne Rapports sur les segments de marché inclus Avril 2012

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1 Marché de l investissement Rapports sur les segments de marché inclus KölnTurm et NH Hotel, Im MediaPark 8 et 8b

2 Madame, Monsieur, Le développement marqué et continu du marché de l immobilier de Cologne au cours de ces dernières années a confirmé le rang qu occupe la ville parmi les places fortes de l immobilier en Allemagne. Cologne est une ville très prisée par les investisseurs allemands et étrangers. Face à la persistance de la crise de l euro, les investisseurs recherchent des classes d actifs sûres et se tournent de plus en plus vers l immobilier. La situation économique stable et l évolution modérée des prix sur le marché de l immobilier contribuent à l attractivité de l immobilier allemand pour les investisseurs étrangers. On constate déjà une demande excédentaire significative dans un grand nombre de segments de marché. C est sans aucun doute le cas dans le segment Core et certains investisseurs recherchent également des biens immobiliers de la catégorie Core-Plus et Value-Added. Dans les immeubles de bureaux et d affaires, les acquéreurs acceptent parfois des restrictions de qualité, comme la nécessité de petits travaux de rénovation ou une durée résiduelle réduite des contrats de location. Les immeubles commerciaux situés dans des emplacements de premier ordre sont négociés au terme de périodes de commercialisation extrêmement courtes. Par ce rapport sur le marché de l investissement 2012, nous souhaitons vous fournir une vue générale du marché dans les segments immobilier de bureau, commerce de détail, immeubles d entreprise et industriels et immobilier locatif résidentiel de l agglomération et nous nous tenons à votre disposition pour répondre à vos questions personnelles sur le marché de l immobilier. Veuillez agréer mes salutations distinguées, Theodor J. Greif Associé gérant Greif & Contzen Immobilien GmbH 2

3 Sommaire I. Cadre socio-économique 4 II. Marché de l immobilier 7 III. Marché de l investissement 9 1. Commerce de détail Immobilier de bureau Immeubles d entreprise et industriels Immobilier locatif résidentiel Appartements en copropriété 27 IV. Perspectives 29 3

4 I. Cadre socio-économique Economie Cologne est situé au centre de la Rhénanie, région économique phare de l Allemagne avec plus de sept millions d habitants, et sise au coeur de l Europe. La sphère économique est caractérisée par une combinaison équilibrée de secteurs professionnels. Ville des bords du Rhin par tradition commerciale et industrielle, Cologne est le siège de plus de 45 fédérations commerciales. Le centre ville compte parmi les meilleures adresses d'allemagne pour le commerce de détail, et le parc des expositions «koelnmesse» attire chaque année des exposants et visiteurs du monde entier à l occasion de ses 40 manifestations. Nombre d habitants (au 31/12/2010) Projections de population à l horizon Taux des plus de 65 ans en ,6 % (moyenne nationale 25,5 %) Logements (au 31/12/2010) Taux de chômage en janvier ,3 % (janvier ,2 %) Indice de pouvoir d achat GFK ,7 Indice de centralité GfK 124,2 La métropole rhénane est également le lieu d implantation de nombreuses entreprises du secteur de la chimie, de l'automobile et de la filière construction mécanique et équipements. Au cours des dernières décennies, Cologne est devenu un centre tertiaire important, réputé pour être «la ville des assurances». Les représentants de cette branche tels qu AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer et HDI-Gerling ont notamment leur siège à Cologne. Le secteur des médias qui emploie aujourd hui personnes à Cologne a fait de la ville la capitale allemande des médias audiovisuels. Y sont notamment implantés la chaîne de radiotélévision publique «Westdeutscher Rundfunk», la station d information «Deutschlandfunk» et le groupe RTL avec n-tv, Super RTL et Vox. Au nombre des entreprises de renommée nationale et internationale établies à Cologne figurent entre autres Citroën Deutschland, Deutsche Bahn, Deutz, Ford, Galeria Kaufhof, Klosterfrau 4

5 Healthcare Group, LANXESS, Lufthansa, Microsoft, nkt cables, Pfeifer & Langen, REWE-Group, RWE Power, Toyota, TÜV Rheinland, Unity Media et Volvo. Transports Cologne est très bien raccordé au réseau d infrastructures suprarégional. L aéroport international -Bonn, pour le transport des passagers et du fret aérien, les deux gares ICE (gare centrale et Cologne- Deutz) et leurs connexions nationales et internationales (Bruxelles, Paris, et Londres à compter de 2013), le réseau autoroutier très bien aménagé avec bretelles d accès vers le centre ville, la gare de transbordement de Eifeltor, le Terminal Nord où transbordent les marchandises, et les ports de Niehl et Godorf sur le Rhin relient parfaitement entre elles les différentes voies de communication. Population Contrairement à la tendance nationale, la population devrait encore croître jusqu'en 2020 selon les prévisions actuelles, pour ensuite pratiquement se stabiliser jusqu'en La ville attire surtout les 20 à 35 ans qui viennent y faire leurs études ou démarrer dans la vie professionnelle, c est pourquoi la moyenne d âge est nettement inférieure au niveau national et régional. Population Evolution et prévisions 2000 à Source : Ville 5

6 Education L université, riche d une longue tradition et qui compte environ étudiants, à laquelle s ajoutent sept écoles d enseignement supérieur, cinq instituts de technologie, l agence spatiale allemande «Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt» et quatre instituts Max-Planck constitue une infrastructure hors pair pour les sciences et la recherche à Cologne. 6

7 II. Marché de l immobilier Le volume des transactions était de l ordre de 3,6 milliards d euros en 2011, soit un chiffre d affaires légèrement supérieur à celui de l année précédente, de 3,43 milliards d euros, et à la moyenne sur dix ans, d env. 3,4 milliards d euros. Volume des transactions (en milliards d euros) Evolution 2002 à ,0 4,67 4,5 4,0 3,5 3,0 3,32 2,69 3,05 2,98 3,92 3,48 2,93 3,43 3,55 2, Source: Comité d experts de la Ville Chiffre d affaires par types d immobilier (en milliards d euros) 2009, 2010, ,5 1,0 0,5 0,0 Copropr. Résidentiel Maisons indiv./dbles Immob. burea ux/affaires Terrains non bâ tis Immob. d'entrep/indust. Source : Comité d experts de la Ville 7

8 Part des types d immobilier dans le chiffre d'affaires total (%) 2011 Terrains 7% Entrep./indust. 7% Autres 1% Copropr. 34% Immob. bureaux/affaires 14% Maisons indiv./dbles. 17% Résident. 20% Source : Comité d experts de la Ville, calcul Greif & Contzen Research Kranhäuser, Rheinauhafen 8

9 III. Marché de l investissement Les transactions les plus importantes réalisées en 2011 sur le marché de l investissement ont été la vente du centre commercial «Neumarkt-Galerie» à la société de capital-investissement irlandaise Signature Capital, suite à la faillite de l ancien exploitant, et la vente de l immeuble KölnTurm et du NH Hotel voisin sis au MediaPark à une coentreprise de Art-Invest Real Estate (Cologne) et InfraRed Capital Partners (Londres). Le gestionnaire de fonds WealthCap a acquis un immeuble de bureaux d une surface locative d'env mètres carrés situé à Cologne-Ossendorf et loué à long terme à la Caisse d Epargne de Cologne-Bonn. Sélection de transactions majeures 2011 / 2012 Projet immobilier (emplacement) Type Prix estimé Année Neumarkt-Galerie (centre ville) Com. de détail 135 millions 2011 KölnTurm et NH Hotel (centre ville) Bureaux/Hôtel 92 millions 2011 Adolf-Grimme-Allee 1 (Ossendorf) Emplacement de bureaux 72 millions 2012 MesseCity Köln (Deutz) Terrain 61 millions 2011 Emdener Strasse 10 (Niehl) Logistique Unter Sachsenhausen (quartier des Bureaux 31 millions 2011 banques) Savor Areal (Kalk) Terrain 28 millions 2012 Capitol (centre ville) Bur./commerc MotelOne (centre ville) Hôtel 20 millions 2011 Greif & Contzen Research, Cologne, février 2012 Au premier trimestre 2011, Strabag Real Estate (Cologne) et la société ECE de Hambourg ont fait en commun l acquisition du terrain à aménager «MesseCity Köln», d une superficie d env. 5,4 hectares, situé au Nord de la gare de Deutz. Il est prévu d y construire dans un avenir proche six bâtiments de 7 à 16 étages, totalisant une superficie d env mètres carrés destinée à accueillir des bureaux, un hôtel, des restaurants et des salles de conférence. Pour animer ce nouveau quartier, un cinéma multiplexe sera aménagé dans la partie souterraine du «Messebalkon», selon les plans actuels. 9

10 Les groupes d acheteurs les plus actifs sur le marché de l investissement en 2011 ont été principalement des sociétés de capital-investissement, des family offices, des sociétés gestionnaires de fonds et des promoteurs. 10

11 1. Commerce de détail Cologne est une des premières villes commerçantes d Allemagne. Avec un indice de centralité et un pouvoir d achat supérieurs à la moyenne, la ville remplit les critères majeurs requis notamment par les jeunes entreprises de commerce allemandes et étrangères pour le choix de leur lieu d implantation. Deux rues commerçantes comptent parmi les dix artères commerçantes les plus fréquentées d Allemagne. La Schildergasse occupe une nouvelle fois la première place pour le taux de fréquentation et la Hohe Strasse s'inscrit régulièrement dans les dix premiers rangs du classement. Le centre ville attire chaque jour une foule de banlieusards, de visiteurs et de touristes. D après une étude de la CCI, les touristes amateurs de shopping font parfois jusqu'à trois heures de route pour venir flâner dans les artères commerçantes. La situation de la gare centrale à proximité de la cathédrale et des grandes rues commerçantes est un atout particulier, au même titre que la facilité d accès au centre ville en voiture. Sélection de locations majeures du segment du commerce de détail en 2011/2012 : Emplacement Locataires Branche 2012 Surface locative Hohenstaufenr. 57a Aksalan Meuble env. 135 m² Hohe Strasse 108 Coolway Chaussures env. 215 m² Hohe Strasse 143 Thomas Sabo Bijouterie env. 65 m² Ludwigstrasse 2-6 Max Kühl Literie env. 900 m² 2011 Schildergasse Bershka (Inditex) Habillement env. 600 m² Hohe Strasse 103 Clarks Chaussures env. 240 m² Mittelstrasse 30 Navyboot Chaussures env. 120 m² Ehrenstrasse Boogs Décoration env. 550 m² Ehrenstrasse Planet Sports Articles de env. 600 m² sport Ehrenstrasse Liebeskind Berlin Accessoires env. 100 m² Greif & Contzen Research, Cologne, avril

12 Outre la Schildergasse et la Hohe Strasse, Cologne compte parmi ses meilleures adresses du segment du commerce de détail le côté Nord du Neumarkt, la Breite Strasse, la Mittelstrasse et la très branchée Ehrenstrasse. Les rues du centre ville comme Herzogstrasse, Minoritenstrasse et Gürzenichstrasse offrent également de bonnes opportunités de développement. Les boulevards périphériques ouest, du Kaiser-Wilhelm-Ring au Hohenstaufenring, constituent eux aussi de bons emplacements commerciaux en centre ville ; c est là que se sont notamment implantés des magasins de meubles et des commerces proposant des articles de consommation courante. La Schildergasse et la Hohe Strasse présentent un taux trés élevé de magasins appartenant à des grandes chaînes tandis que dans la Breite Strasse et la Mittelstrasse, on trouve plutôt des commerces plus petits, encore tenus par leur propriétaire pour certains d entre eux. Loyers du segment du commerce de détail Avec la Schildergasse et la Hohe Strasse, Cologne compte deux des artères commerciales les plus fréquentées d Europe. Cet aspect est un indicateur majeur des opportunités de chiffre d affaires, notamment pour les sociétés de commerce internationales. Le taux de fréquentation élevé et la course au développement de nombreuses chaînes multinationales influent sur le prix des loyers. Dans la Schildergasse et la Hohe Strasse, les loyers plafonds atteignent jusqu à 250 euros le mètre carré, ce qui place ces rues parmi les 3 meilleurs emplacements d Allemagne. Le loyer plafond a augmenté d env. 40 % depuis l année 2001, soit une hausse moyenne des loyers d'approximativement 3,3 % par an. L évolution future devrait rester positive compte tenu de la propension confirmée des Allemands à consommer. Emplacement Schildergasse Hohe Strasse Neumarkt (côté Nord) Ehrenstrasse Breite Strasse Mittelstrasse Apostelnstrasse Loyer maximum* 250 /m² 230 /m² 90 /m² 90 /m² 70 /m² 70 /m² 35 /m² *Type idéal de local commercial, avec environ 6 m de façade et 8 m de profondeur Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février

13 Les exigences des locataires en matière d emplacement, d'agencement et de fréquentation ont encore augmenté au cours des dernières années. Loyer plafond du segment du commerce de détail ( /m²) Evolution et prévisions 2002 à Source : Rheinische Immobilienbörse e.v. ; 2012 : prévisions Greif & Contzen Research Rendements du segment du commerce de détail Dans le segment de marché du commerce de détail, la demande élevée de biens immobiliers de la catégorie Core se heurte à une offre restreinte. Le rapport maximum des immeubles commerciaux dans les emplacements de premier ordre se situe autour de 4,2 %. 1 Les facteurs de rendement brut annuel varient entre 18 et 22. Les centres commerciaux et les grandes surfaces spécialisées rapportent de 5,0 à 7,0 %, selon le type et l emplacement. 1 Les rendements indiqués dans le présent rapport sont les rendements initiaux nets. 13

14 Rendements maximaux du segment du commerce de détail 2011 dans les places fortes de l immobilier allemandes Munich Hambourg Cologne Stuttgart Düsseldorf Francfort 4,10% 4,10% 4,20% 4,20% 4,30% 4,40% Berlin 4,60% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février 2012 Ventes (sélection) du segment du commerce de détail Outre la vente mentionnée précédemment de la Neumarkt-Galerie, plus grand centre commercial du centre ville, l année 2011 a connu d autres ventes importantes d'immeubles commerciaux situés dans des emplacements de premier ordre : avant même l achèvement de la construction, la société Hochtief Projektentwicklung a vendu un immeuble de bureaux et d affaires situé dans la Schildergasse au groupe Tessner de Goslar. Les deux locaux commerciaux d une superficie de magasin d env mètres carrés sont loués à Adidas et Promod. La compagnie d'assurances R + V Versicherung a acquis un immeuble d affaires et d habitation situé dans la Breite Strasse, avec pour locataires principaux SEB Bank/Santander Consumer Bank, le magasin d habillement Ulla Popken et le magasin de chaussures Ecco. 14

15 Neumarkt-Galerie Projets actuels du segment du commerce de détail Réalisation / Emplacement Début de la Surface construction locative (m²) Comblement du terrain non construit 2012* env Wallrafplatz 6 (centre ville) Nouvelle construction Antonsgasse (centre 2012 env ville) Rénovation Neumarkt-Galerie (centre ville) 2012* env Nouvelle construction Gürzenich-Quartier 2012* env (centre) *en projet Greif & Contzen Research, Cologne, février

16 2. Immobilier de bureau La demande élevée émanant d investisseurs en quête de sécurité se heurte à une offre très restreinte d'immeubles de placement de catégorie Core. Il s ensuit une pression constante sur le rendement initial net. Dans les catégories Value-Added et Opportunity, l offre existante est en revanche nettement plus grande. Les propositions de prix des vendeurs coïncident néanmoins rarement avec celles des investisseurs. Volume des transactions sur immeubles de bureaux et d affaires (en milliards d euros) Evolution 2005 à ,0 1,5 1,0 0,5 0, Source : Comité d experts de la Ville Loyers des surfaces de bureaux Le loyer moyen des surfaces de bureaux à Cologne se situait autour de 11,23 euros en 2011, et le loyer plafond était de l'ordre de 21,00 euros le mètre carré par mois. Après un chiffre d affaires record des locations en 2011, de l ordre de mètres carrés, le volume des locations d espaces de bureaux devrait se rapprocher de la moyenne sur dix ans en Les projets d expansion et de déménagement des entreprises se heurtent actuellement à une offre relativement réduite de bureaux modernes de grande superficie. Vous trouverez des commentaires plus détaillés à ce sujet dans notre rapport sur le marché de l immobilier de bureau de février

17 Chiffres de l immobilier de bureau 2011 Emplacement Surfaces à louer * (m²) Surfaces vacantes (m²) CA de location (m²) Prix moyen des locations ** ( /m²) Centre ville Quartier des banques MediaPark Port Rheinauhafen Boulevards périphériques Deutz Centre ville Nord Centre ville Sud Bords du Rhin Nord Bords du Rhin Sud Sous-total Quartier rive gauche Milieu Kanalstrasse Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Strasse Ouest Cologne Nord Cologne Ouest Cologne Sud Sous-total Quartier rive droite Gremberghoven Mülheim Cologne Est Sous-total Total * Le volume des surfaces comprend les surfaces vacantes, les surfaces en construction et une partie des surfaces réalisées dans le cadre de projets. ** ** par mois ; dans certains cas, les loyers fixés peuvent être nettement plus bas ou plus élevés. Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février

18 Rendements de l immobilier de bureau Le rendement initial net moyen se maintient entre 6,1 et 6,2 %. Au cours des dix dernières années, le rendement maximum s'est situé dans une fourchette de 5,1 à 5,6 %, selon la situation du marché, et il est actuellement de 5,3 %. Les facteurs de rendement annuel brut varient entre 16 et 18 dans le segment Core (ils dépassaient même 18 dans certains cas, avant la crise bancaire de 2008) et se situent entre 12 et 15 dans la moyenne de toutes les catégories d immeubles. Rendements maximaux des immeubles de bureaux 2011 dans les places fortes de l immobilier allemandes Munich Hambourg Francfort Berlin Düsseldorf 4,80% 4,85% 4,90% 5,00% 5,00% Stuttgart Cologne 5,20% 5,30% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février 2012 Projet MesseCity Deutz de la coentreprise entre STRABAG et ECE (source :HHVISION) 18

19 Projets actuels dans l immobilier de bureau Réalisation / Emplacement Début de la construction Surface locative (m²) MesseCity Köln (Deutz) 2014* env maxcologne (Deutz) 2010 env Gerling Quartier (centre ville Nord) 2011 env Siège de RheinEnergie (Neuehrenfeld) 2010 env Carlswerk (Mülheim) 2008** env Coeur Cologne (centre ville Nord) 2012* env GürzenichQuartier (centre ville Sud) 2012* env Torhaus (Deutz) 2012* env * en projet **transformation progressive d une aire anciennement à usage industriel Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février Immeubles d entreprise et industriels A l heure de la mondialisation et de l'élargissement des flux commerciaux, la filière logistique compte depuis des années parmi les secteurs affichant la plus forte croissance. La demande de prestations et de bâtiments logistiques s est donc développée en conséquence. Par l importance croissante des contrats logistiques dans l ensemble des prestations de cette filière, la majorité des nouvelles constructions de surfaces logistiques réalisées en Allemagne portent sur des entrepôts centralisés d'une superficie de plus de mètres carrés. Si les hangars modernes de cet ordre de grandeur sont très demandés par les locataires et les investisseurs, ils restent toutefois une denrée relativement rare dans la région. Les nouvelles constructions sont généralement adaptées aux exigences particulières de l utilisateur et ne sont réalisées qu une fois la location assurée. L offre réduite contribue néanmoins à rendre la construction de nouvelles installations de plus en plus intéressante, avec la perspective de loyers plus élevés et de durées de contrat plus longues. La question de la souplesse d utilisation et de l efficacité énergétique des bâtiments logistiques acquiert également une importance croissante aux yeux des investisseurs. 19

20 Chiffre d affaires des immeubles d entreprise et industriels (en millions d euros) Evolution 2005 à Source : Comité d experts de la Ville Prix des terrains en zone artisanale Les prix des terrains non bâtis dans les zones artisanales, destinés majoritairement à une utilisation accessoire, variaient entre 100 et 150 euros le mètre carré en Loyers des entrepôts de stockage et de distribution Dans les zones artisanales bien placées, le loyer moyen est de 4,00 à 4,80 euros le mètre carré si la conception du bâtiment est fonctionnelle. Le loyer plafond s élève actuellement à 5,00 euros. Rendements des entrepôts de stockage et de distribution Le rendement maximum se situait dans une fourchette de 6,5 à 7,5 %, selon la situation du marché, au cours de la dernière décennie, et il s élève actuellement à 6,7 %. Les facteurs de rendement des bâtiments de bonne qualité varient entre 12 et 14 fois le loyer annuel. 20

21 Rendements maximaux des bâtiments logistiques 2011 dans les places fortes de l immobilier allemandes Munich 6,50% Francfort Hambourg 6,60% 6,60% Cologne Düsseldorf 6,70% 6,70% Berlin 6,80% 6,0% 6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% Source : G & C Research, février 2012 Locations majeures 2011/2012 Locataire (emplacement) Type Surface locative (m²) Rossmann (Cologne-Niehl) Entrepôt env objectflor GmbH (Cologne-Eifeltor) Entrepôt env Alfred Tacke (Weilerswist) Entrepôt env Kronenbrot KG (Hürth) Entrepôt env Rosenbaum Fruchtimport (Cologne- Eifeltor) Entrepôt env Source : Greif & Contzen Research, Cologne, avril 2012 Ventes (sélection) d'immeubles d entreprise et industriels La société HIH Hamburgische Immobilien Handlung a acquis en 2011 le bâtiment logistique nouvellement construit sur la Emdener Strasse, déjà évoqué, pour un fonds immobilier particulier de Warburg-Henderson. L'entrepôt dispose notamment de surfaces séparées selon la réglementation incendie, comprenant des bassins de rétention des eaux d extinction et destinées à l entreposage de substances dangereuses pour l eau. La superficie d entrepôt est d env mètres carrés. Dans la ville voisine de Bergheim, Deka Immobilien a fait l acquisition du 21

22 centre logistique de TK Maxx, d une superficie de l ordre de mètres carrés, pour environ 20 millions d euros. En janvier 2012, la société Beos AG (Berlin) a acquis un entrepôt logistique entièrement loué d env mètres carrés à Cologne-Gremberghoven dans le cadre d une transaction de portefeuille. En 2011, le fabricant de bagages Rimowa a acquis un terrain d env mètres carrés jouxtant le siège social de l'entreprise à Cologne-Ossendorf ; ce terrain comprend env mètres carrés de surfaces d'entrepôts et de bureaux. Complexe logistique situé au 10, Emdener Strasse 22

23 Projets actuels du segment des immeubles d entreprise et industriels Début Vol. de la d invest. Réalisation / Emplacement constr. estimé (en ) Surface (m²) Agrandissement d une installation de tri de l aéroport Bonn UPS Construction du nouveau Terminal Nord (transbordement de marchandises) / Cologne-Niehl Agrandissement du centre de trafic de marchandises Eifeltor/Cologne-Rondorf Construction d'un nouveau site de production Natumi (agroalimentaire) /Troisdorf Agrandissement d un centre artisanal Oskar-Jäger-Strasse / Cologne-Ehrenfeld Agrandissement du site de Theo Steil / Cologne-Deutz *en projet Source : Greif & Contzen Research, Cologne, février millions n.i. 80 millions env millions n.n. 2012* 20 millions env n.i. n.n. env n.i. n.n. env

24 4. Immobilier locatif résidentiel La demande de biens immobiliers résidentiels comme immeubles de rapport ne fléchit pas. Si les investisseurs intéressés par l immobilier locatif résidentiel étaient traditionnellement des particuliers soucieux de sécuriser leur patrimoine, les investisseurs institutionnels se tournent eux aussi de plus en plus vers l immobilier résidentiel depuis ces dernières années. Outre une sécurité de rendement élevée et une bonne diversification des risques, cette classe d actifs offre également la possibilité d une revente rapide de par la pluralité des locataires. Chiffre d affaires de l immobilier locatif résidentiel (en millions d euros) Evolution 2002 à Source : Comité d experts de la Ville Le marché de l immobilier locatif résidentiel a été marqué par une grande disparité du chiffre d'affaires au cours de la dernière décennie. Tandis qu en «périodes incertaines» économiquement (de 2003 à 2005 et en 2009), la contraction de l offre s est traduite par un chiffre d'affaires de 500 à 600 millions d euros, ce dernier s'établissait à environ un milliard d'euros dans les phases d'essor conjoncturel. 24

25 Loyers de l immobilier locatif résidentiel La croissance de la population et la réduction de la taille moyenne des ménages vont contribuer à accroître les besoins en logements au cours des prochaines années. Parallèlement, l administration municipale n'a atteint qu'une seule fois son objectif de construction de nouveaux logements par an entre 2000 et Le loyer résidentiel moyen 1 a augmenté d env. 15 % entre 2000 et 2010 à Cologne, et le loyer plafond de 6,6 %. Dans les constructions neuves situées dans des emplacements très prisés, les loyers se situent entre 14,00 et 16,00 euros, et même au-delà dans certains cas. Loyers résidentiels selon le baromètre des loyers Evolution et prévisions 2000 à ,00 12,00 11,25 11,40 11,40 11,40 11,50 12,00 12,30 10,00 8,00 6,75 7,10 7,35 7,60 7,60 7,75 7,90 6, Loyer plafond Loyer moyen Source : Rheinische Immobilienbörse e. a. : baromètre des loyers ; 2012 : prévisions Rendements de l immobilier locatif résidentiel Dans les emplacements de premier ordre, le prix des petits immeubles peut aller jusqu à 20 fois le loyer annuel, et celui des immeubles de plus grande taille atteint 17 à 19 fois le loyer annuel. Le rendement maximum est actuellement de 3,4 % et le rendement moyen de 4,8 %. 1 Valeurs maximales : valeur maximale du baromètre des loyers ; valeurs moyennes : catégorie des années de construction pour un appartement de 60 mètres carrés sans équipements particuliers situé dans un emplacement de catégorie moyenne 25

26 Facteurs de prix d achat (coefficient multiplicateur du loyer annuel) Evolution 2001 à Source : Comité d experts de la Ville Wohnwerft, Rheinauhafen 26

27 5. Appartements en copropriété Le marché des appartements en copropriété a une grande importance pour l agglomération. Au cours de la dernière décennie, le chiffre d affaires s est maintenu dans l ensemble entre 900 millions et un milliard d euros. La part des copropriétés dans l'ensemble du chiffre d'affaires varie ainsi régulièrement entre un cinquième et un tiers. Le chiffre d affaires réalisé en 2010 et 2011 a atteint un record avec plus de 1,2 milliard d euros chaque année. Chiffre d affaires du segment des copropriétés (en millions d euros) Evolution et prévisions 2002 à Source : Comité d experts Les prix des appartements en copropriété ont stagné durant la période Depuis 2006, une augmentation significative des prix s'est d'abord fait sentir dans les constructions neuves avant que cette tendance ne s observe dans toutes les classes d âge de construction depuis La hausse des prix moyenne de 2008 à 2010 s est élevée à 12,6 %. La demande actuelle d appartements en copropriété comme forme de placement sécuritaire, visant à préserver le patrimoine, reste très élevée. 27

28 Evolution des prix des appartements en copropriété 2001 à Bâtiments anciens antérieurs à 1924 valeur moyenne Bâtiments anciens antérieurs à 1924 valeur maximale Bâtiments récents postérieurs à 2000 valeur moyenne Bâtiments récents postérieurs à valeur maximale Source : Comité d experts de la Ville Sélection des derniers développements du segment résidentiel Projet immobilier (emplacement) Début de la construction Nombre de logements Lindenpalais (Marienburg) appts en coprop., 24 appts en locat. allegro (Sülz) appts en coprop., 7 maisons mitoyennes Il castello (Sülz) appts en coprop., 4 maisons mitoyennes Park Linné (Braunsfeld) logements LindenPark (Lindenthal) logements Im Zollhafen (Rheinauhafen) appartements Reiterstaffel (Marienburg) 2011 env. 470 appts en coprop. Arnoldshöhe (Marienburg) appts en coprop. Prima Colonia (Widdersdorf) logements Vorgebirgsgärten (Zollstock) appartements Greif & Contzen Research, Cologne, février

29 IV. Perspectives L évolution de l économie allemande est stable par rapport aux autres pays de la zone euro. L Allemagne est devenue le moteur de la conjoncture européenne et les attentes en matière de croissance du produit intérieur brut de l'allemagne pour 2012 et 2013 sont positives. Même si l'année en cours ne pourra pas égaliser la croissance supérieure à la moyenne enregistrée en 2011, les grands instituts de recherches économiques prévoient des taux de croissance de 0,6 à 1,0 %. Ils tablent sur une reprise et une croissance de 1,5 à 2,4 % pour Les données conjoncturelles positives contribueront à projeter l immobilier allemand au centre de l attention des investisseurs allemands et étrangers. En raison du développement intense et continu de son marché de l immobilier et de la relative stabilité et solidité des loyers et des rendements, Cologne est appelée à acquérir une importance croissante comme destination d investissement. Les rendements maximaux escomptés pour 2012 resteront inchangés ou diminueront de 0,1 %. Prévisions conjoncturelles pour l Allemagne et la zone euro 2012 et 2013 FMI pour D DIW pour D OCDE pour D FMI p. la zone euro DIW p.la zone euro OCDE p. la zone euro -1,0 % -0,5 % 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 % % % % % ,5 % 3,0 % Sources : FMI, avril 2012 ; OCDE, nov ; DIW, avril 2012 Greif & Contzen Research, Cologne, avril

30 Si vous avez des questions au sujet du marché de l investissement, contactez-nous : Theodor J. Greif Associé gérant Greif & Contzen Immobilien GmbH Pferdmengesstrasse 42, Köln Téléphone : (0221) Télécopie : (0221) gl@greif-contzen.de Frank Pönisch Gérant GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstrasse 42, Köln Téléphone : (0221) Télécopie : (0221) frank.poenisch@greif-contzen.de Marché de l investissement de Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, avril Tous droits réservés. Ce document est notre propriété intellectuelle et fait l objet d un copyright. 30